als er altijd één solide investering is, is het onroerend goed. Onroerend goed is een goede investering omdat iedereen het altijd nodig heeft en het heeft de neiging om in waarde te waarderen, ongeacht de staat van de economie. Je zou verbaasd zijn om te weten dat het bezitten van opslagunits een lucratieve business kan zijn. Maar een grote vraag die de meeste mensen hebben is: hoeveel kost het om een opslageenheid bedrijf te bouwen?
kortom, de gemiddelde kosten voor de bouw van een opslageenheid vanaf de grond bedragen ongeveer $3.5 miljoen uitgaande van een gemiddelde kosten van ongeveer $ 25 per vierkante voet. Deze kosten omvatten de meeste belangrijke aspecten van de financiering van een opslag-eenheid, met inbegrip van grond, bouw, verzekering, vergunningen, en andere zakelijke kosten. Sommige gebouwen met meerdere verdiepingen of gebouwen met complexe klimaatbeheersing kunnen tot $70 per vierkante voet kosten.
natuurlijk zijn deze cijfers gewoon gemiddeld. De werkelijke kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van de locatie, gebruikte materialen, de complexiteit van het gebouw en andere relevante bouwfactoren. De exacte details zijn vrij complex. Daarom hebben we deze uitgebreide gids samengesteld over de bouwkosten van opslageenheden.
de kosten van de bouw van opslageenheden
kosten van opslageenheden zijn niet zo hoog als die van sommige andere soorten gebouwen, omdat zij normaal gesproken geen klimaatgecontroleerde interieurs vereisen. Meer geavanceerde eenheden met volledige klimaatbeheersing kunnen echter duurder zijn.
wanneer het gaat om een opslageenheid, zijn er belangrijke uitgavencategorieën die moeten worden onderzocht:
-
- Land – $353,925
- Bouw – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- Vergunningen/leges – $32,000
- Verzekerings – $10.000 (per jaar)
- Apparatuur – Van € 22.000
- Marketing – $75,000
- Juridische Kosten Van € 22.000
- Financials Kosten– $100,000
Totaal – $3,500,000
We zullen een kijkje nemen op elk van deze categorieën van kosten en geven een aantal schattingen voor de kosten en de factoren die van invloed zijn op deze kosten.
Land
het eerste wat je nodig hebt om naar eiland te kijken. Land kost een premie omdat je, in tegenstelling tot andere soorten grondstoffen, niet echt meer land kunt maken. Zo, je gaat willen zorgen voor het krijgen van wat land eerst voordat u kunt beginnen met de bouw van een opslageenheid.
grondkosten kunnen zeer kieskeurig zijn, afhankelijk van waar u koopt. Het is duidelijk dat het land meer kost in een gebied als Californië of Massachusetts dan in North Dakota. In het algemeen is een goede schatting dat grond ongeveer 20% -30% van uw ontwikkelingskosten zal kosten. Volgens Mako Steel bedragen de gemiddelde kosten van grond voor commercieel gebruik ongeveer 1,25 dollar per vierkante voet. Houd er echter rekening mee dat u slechts ongeveer 40% van het land gebruikt dat u koopt voor uw opslageenheid. Dus, deel de kosten van het land door 0,40 en je krijgt een effectief tarief per vierkante voet van ongeveer $ 3,13.
dit is een schatting ondergrens. Volgens een andere schatting, de kosten van land is ongeveer $ 3,25 per vierkante voet. Uitgaande van een 40% dekking, dat komt uit op ongeveer $ 7 per vierkante voet. In het algemeen, de gemiddelde opslag unit gebouw zit op een perceel van ongeveer 2,5 hectare (108.900 vierkante voet) groot. Dat komt neer op een gemiddelde kosten van ongeveer $353.925 voor grondkosten.
een van de grootste dingen die van invloed zal zijn op hoeveel grondkosten is uw locatie. Het grootste deel (52%) van de gebouwen van de opslageenheid bevindt zich in een voorstedelijke omgeving, terwijl slechts ongeveer een derde in stedelijke gebieden wordt aangetroffen. Slechts een tiende van de opslageenheden vindt men op het platteland. De beste plek voor een opslagruimte is er een die dicht bij een retail center dat is ook in de buurt van een soort van grote kruising is het gemakkelijk om te reizen naar per vrachtwagen.
u moet zich echter niet te veel zorgen maken over deze kosten. Volgens verschillende deskundige middelen, de kosten van het huren van een opslagruimte houdt meestal gelijke tred met de kosten van het huren van een klein appartement. U kunt ook efficiënter met land als u een multi-storage unit te bouwen, hoewel dat zou leiden tot meer bouwkosten.
bouwkosten
Als u eenmaal een stuk land hebt veiliggesteld, moet u eerst de bouwkosten in overweging nemen. De bouwkosten kunnen worden opgesplitst in twee hoofdkosten: grondontwikkeling en daadwerkelijke bouw. Landontwikkeling omvat de voorbereiding van het land voor de bouw door opgraving, clearing, en het nivelleren van alle grond die nodig is om op te bouwen.
u kunt verwachten tussen $5 en $8 per vierkante voet te betalen voor ontwikkeling. Dus voor een 2,5-acre opslag unit gebouw, dat zou uitkomen op ongeveer $544.500 uitgaande van een lage schatting van de ontwikkelingspercentages.
zodra land is ontwikkeld, kunt u besluiten om een gebouw met één verdieping of een gebouw met meerdere verdiepingen te bouwen. In het algemeen, de bouw voor een verdiepingen tellend gebouw kost tussen de $25-$40 per vierkante voet, terwijl de bouw voor een multi-verdiepingen tellend gebouw (3-4 verdiepingen) kost ongeveer $45-$70 per vierkante voet. We gaan uit van een gebouw van één verdieping voor onze berekeningen. Dat komt neer op ongeveer $ 2.700.000 alleen voor de bouwkosten.
om het anders te zeggen: De gemiddelde overdekte opslagruimte heeft een oppervlakte van 60.000-80.000 vierkante voet en kost ongeveer $45-$65 per vierkante voet. Houd er rekening mee dat de bouwkosten en de kosten voor grondontwikkeling gescheiden zijn, je nodig hebt om de begroting voor beide.
ook zullen de bouwkosten afhangen van het soort voorzieningen dat u zult hebben. Bijvoorbeeld, als je een relatief barebones structuur, dan hoeft u misschien niet veel te betalen voor voorzieningen. Aan de andere kant zullen klimaatgecontroleerde units veel meer kosten.
klimaatgeregelde eenheden kunnen temperaturen tussen 55-80 graden handhaven, maar ze hebben de installatiekosten verhoogd. Veel klanten zouden de voorkeur geven aan klimaatgecontroleerde eenheden te gebruiken omdat ze schimmelbestendig zijn en dingen beschermen tegen vocht en andere corrosie.
Metal vs Brick / Cinderblock Buildings
tegenwoordig gebruikt de overgrote meerderheid van de opslageenheden gestandaardiseerde metalen frames die u vrij eenvoudig kunt opzetten. Vaak kunnen dit soort frames dienen als een alternatief voor de traditionele bouw. De gemiddelde kosten voor metalen gebouwen zoals deze is ongeveer $ 80.000 voor een 10×20 Eenheid lange sectie.
gezien het feit dat de gemiddelde opslageenheid 526 eenheden telt, komt dat neer op ongeveer $250.000 aan kosten voor metalen framegebouwen. Dit soort metalen opslageenheid frames kunnen veel goedkoper zijn, maar ze komen niet met een speciale vorm van klimaatbeheersing. Om klimaatbeheersing te krijgen, zult u waarschijnlijk een apart gebouw moeten bouwen.
in het algemeen worden de meeste opslageenheden tegenwoordig niet meer gemaakt van baksteen of betonblokken. Dit soort materialen zijn gewoon niet meer erg kosteneffectief voor opslag. Dus als je gaat de route van het bouwen van een nieuwe eenheid, zouden we sterk aanbevelen steken met metalen constructie.
technische kosten
afgezien van de ruwe bouwkosten, hebben technische kosten betrekking op andere verschillende aspecten van de fysieke inrichting van het gebouw. Dingen zoals schoonmaken, opgraving, storm drainage, utilities installatie, en nog veel meer vereisen allemaal een specifieke installatie en zijn afhankelijk van de site. Over het algemeen huren projectontwikkelaars de diensten van een professionele civiel ingenieur in om deze ontwikkelingen aan te pakken.
de technische kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van het soort diensten dat nodig is. Als zware technische diensten nodig zijn, dan kan het nodig zijn om meerdere ingenieurs in te huren. Volgens de Parham group, De gemiddelde engineering kosten per vierkante voet is minder dan een dollar op $ 0,72.
als we de 2,5-acre aanname nemen, komt dat uit op ongeveer $79.000. Houd er rekening mee dat de technische kosten kunnen variëren op basis van uw locatie. Technische kosten in een stad kunnen meer kosten dan in een landelijk gebied als gevolg van de grotere concentratie van gebouwen en strengere lokale codes. Onze schatting is aan de onderkant aangezien de meeste opslageenheden bestaan in voorstedelijke gebieden waar de engineeringkosten misschien niet zo hoog zijn.
vergunningen / Vergoedingen
zoals bij de bouw van een gebouw, moet u betalen voor vergunningen voor het nieuwe gebouw en andere administratieve vergoedingen in verband met bouwvergunningen. Alle andere dingen gelijk, opslageenheden vereisen niet zo veel bestemmingsplannen vergunningen als andere soorten bedrijven, maar ze moeten nog steeds voldoen aan de Algemene lokale bestemmingsplannen beperkingen voor gebouwen van die grootte. Uw lokale codes zullen waarschijnlijk verschillen, afhankelijk van waar u bent en hoe groot uw locatie is.
voorbeelden van een aantal soorten vergunningen die u mogelijk nodig hebt zijn::
- Bezettingsvergunningen – deze zijn vereist om een bedrijf uit te voeren vanuit een specifieke fysieke locatie.
- loonbelasting registratie – alle bedrijven en werknemers moeten hun bedrijf registreren voor fiscale doeleinden.
- Zoneringskosten-afhankelijk van waar u bent, kunt u bepaalde zoneringskosten moeten betalen.
een van de lastigste onderdelen van het bouwen van een opslageenheid is de goedkeuring van de lokale zoneringsplaat. Veel mensen beschouwen opslageenheden en gebouwen als een doorn in het oog, dus het kan moeilijk zijn om toestemming te krijgen om een op een bepaalde locatie te bouwen.
volgens de door de Prnham Group geraamde kosten zullen vergunningen en vergoedingen u ongeveer $0,29 per vierkante voet kosten. Uitgaande van 2,5 opslageenheid Grootte, dat komt uit op ongeveer $ 32.000 voor vergunning kosten.
ook hier zijn de kosten voor een gebouw van een opslageenheid niet zo duur omdat er niet veel voor nodig zijn. De moeilijkste vergunning voor een opslaggebouw zal waarschijnlijk de bewoningsvergunning zijn.
verzekeringen
alle bedrijven hebben een verzekering nodig en een opslagruimte is niet anders. Net als andere soorten kosten, opslag, eenheid gebouwen niet nodig dat veel verzekering als gevolg van het soort bedrijf dat ze zijn.
de belangrijkste soort verzekering die een gebouw nodig heeft, zijn vastgoedverzekering en algemene aansprakelijkheidsverzekering. Onroerend goed verzekering zal het gebouw en andere delen van de fysieke structuur te beschermen, terwijl de aansprakelijkheidsverzekering zal dekken juridische kosten en schade in het geval iemand gewond raakt terwijl op uw terrein. Bijvoorbeeld, als iemand glijdt op een plas water in uw gebouw, valt, en pijn doet zichzelf, dan is uw aansprakelijkheidsverzekering zal het dekken.
u moet ook een verzekering overwegen voor uw apparatuur en andere schadebestendige activa. Veel verzekeringsmaatschappijen bieden paraplu verzekering die zal betrekking hebben op dingen onder een breed scala van incidenten.
nogmaals, de verzekeringskosten voor commerciële opslageenheden zijn niet zo hoog omdat ze wettelijk niet veel vereisen. De aard van de verzekering die u nodig heeft waarschijnlijk varieert per staat dus zorg ervoor dat u begrijpt verzekeringswetten in uw staat.
de totale kosten van de verzekering zullen waarschijnlijk ergens tussen $5.000 – $15.000 per jaar dalen, afhankelijk van de omvang van uw bedrijf. Kleine bedrijven kunnen vaak krijgen zeer goede verzekeringen deals en betalen slechts een paar duizend per jaar. Maar als u een zeer grote opslageenheid bezit dan zult u meer aan verzekeringskosten moeten betalen.
apparatuur
in het algemeen hebben de meeste zelfopslageenheden niet zoveel apparatuur nodig. Meestal brengen klanten hun eigen gereedschap mee om hun spullen mee te nemen. U moet misschien een paar dollar kopen voor gebruik door de gemeenschap, maar u moet geen zware machines zoals vorkheftrucks of vrachtwagens nodig hebben. Sommige opslagfaciliteiten verhuren ook vrachtwagens, maar deze zijn de minderheid.
de enige soort echte apparatuur die u nodig hebt is basis kantoorapparatuur zoals computers, telefoons, bureaus, tafels, stoelen en andere diverse kantoorapparatuur. Kantoorapparatuur en meubels zijn niet zo duur alle dingen beschouwd, en moet je ergens rond lopen $0,20 per vierkante voet.
voor onze doeleinden, dat komt neer op ongeveer $22.000 voor meubels. Deze kosten kunnen sterk worden verlaagd, afhankelijk van wat voor soort apparatuur u in uw opslageenheid hebt.
marketingkosten
net als elk bedrijf heeft een opslageenheid marketingmateriaal en reclamemateriaal nodig. Je moet klanten aantrekken en er zijn veel manieren waarop je dat kunt doen. Enkele van de gemeenschappelijkste methodes om een opslageenheid op de markt te brengen omvatten billboards, mailers, internetadvertenties, en e-mailmarketing. Het maakt niet uit wat voor soort business arrangement je kiest, je moet verwachten om ergens tussen 6% tot 8% van uw bruto-inkomen te besteden aan reclame kosten.
Volgens de self-storage association, de gemiddelde bruto-inkomen voor de opslag eenheden hangt af van het soort eenheid dat het
- Gemiddelde netto-inkomsten voor niet-geconditioneerd unit – $1,25 per vierkante meter
- Netto gemiddelde maandelijkse omzet voor een klimaat-gecontroleerde eenheid – $1,60 per vierkante meter
Voor een niet-geconditioneerd-eenheid, met een totale verhuurbare oppervlakte van 60.000 dat komt uit op ongeveer $75,000. Marketingkosten kunnen vrij duur zijn, afhankelijk van uw locatie en wat voor soort concurrentie is er.
juridische kosten
alle bedrijven hebben juridische kosten en een opslageenheid is niet anders. De belangrijkste juridische kosten van het openen van een opslageenheid omvatten de kosten van het verkrijgen van een zakelijke licentie en het krijgen van papierwerk bij elkaar voor de registratie van onroerend goed.
het is een beetje moeilijk om juridische kosten te schatten, omdat ze kunnen verschillen afhankelijk van de staat en wat voor soort juridische documenten die u nodig hebt. Volgens de Parham Group kost het ongeveer $ 0,20 per vierkante voet. Voor onze doeleinden, dat komt uit op een totale kosten van ongeveer $ 22.000.
financiële kosten
financiële kosten omvatten alle kosten die u maakt als gevolg van zaken als een lening of enige vorm van financiering of rentebetalingen. Financiële kosten zullen sterk afhangen van de aard van de lening die je krijgt om de woning te financieren.
in het algemeen zult u een lening voor commercieel onroerend goed willen krijgen om de aankoop van grond en de bouw van de eenheden te financieren. De gemiddelde rente voor commercieel onroerend goed in de VS ligt tussen 2,15% en 13,15%.
rentetarieven kunnen in de loop van de tijd veranderen, dus het is moeilijk om een exact cijfer te geven. Uitgaande van een lage rente van 2,5% op een commerciële lening van ongeveer $4 miljoen, zou dat uitkomen op ongeveer $100.000 aan jaarlijkse rentekosten.
Houd er rekening mee dat dit cijfer sterk kan variëren afhankelijk van de huidige rentetarieven.
financiering van een opslageenheid
opslageenheden hebben in vergelijking met veel andere bedrijven hoge aanloopkosten omdat er een grote structuur moet worden gebouwd. Dus, tenzij je veel kapitaal hebt gespaard, dan zul je moeten vertrouwen op een commercieel onroerend goed lening.
in het algemeen is de beste soort lening voor commercieel onroerend goed voor een opslageenheid een SBA 7(a) – lening van de Small Business Administration (SBA). SBA 76 (A) leningen bieden tot $5 miljoen en tot 75% van dat geld is gegarandeerd. Dat betekent dat als je in gebreke blijft op de lening, de federale overheid tot 75% van de lening zal dekken. Het verminderde risico betekent dat banken meer bereid zijn om geld voor onroerend goed te lenen aan kleine bedrijven.
u hoeft niet alleen een SBA 7(a) – lening te krijgen om een nieuwe opslageenheid te bouwen. U kunt er ook een krijgen om een bestaande lening te herfinancieren of het kan worden gebruikt om een bestaande opslageenheid te kopen.
koop een bestaande eenheid
een optie voor het starten van een opslageenheid is het kopen van een volledig gebouwde en gemeubileerde eenheid. Voor sommigen kan dit de ideale optie zijn als het moeilijk is om een woning te vinden die u kunt kopen om een structuur te bouwen.
de exacte kosten voor de aankoop van een bestaande Opslaginstallatie variëren sterk, afhankelijk van de locatie en het type van de installatie. Ze zijn ook afhankelijk van de prestaties van het apparaat. Als de eenheid het niet zo goed met je doet. Andere factoren die van invloed zijn op de waarde van een opslageenheid faciliteit omvatten de netto-inkomsten en exploitatiekosten.
volgens InsiderSelfStorage.com, de gemiddelde opslag unit faciliteit verkoopt voor ongeveer $ 40- $ 50 per vierkante voet. Uitgaande van een lage waarde, komt dat uit op iets meer dan $5,5 miljoen. Dat is ongeveer $ 1,5 miljoen meer dan de geschatte kosten van u het bouwen van een op uw eigen, maar het is handiger om een bestaande eenheid te kopen in plaats van het bouwen van een nieuwe vanaf de grond opgebouwd.
Franchise-opslageenheid
een andere optie voor het openen van een opslageenheid is het kopen van een franchise. Franchising is een goede optie, aangezien de grotere onderneming meestal de kosten van het gebouw en andere belangrijke zakelijke materialen zal dekken. U moet echter een eerste franchisevergoeding betalen en een deel van uw bruto maandelijkse inkomsten betalen.
franchisevergoedingen hangen af van de specifieke franchise. Bijvoorbeeld, Go Mini rekent een basis franchise fee van $ 45.000 en een totale initiële investering van ongeveer $ 500.000. De meeste bedrijven hebben ook vrij strenge eisen over wie ze toestaan in franchising mogelijkheden. Bijvoorbeeld, je moet meestal een bepaalde hoeveelheid liquide kapitaal en enige ervaring met het runnen van een bedrijf op voorhand. Franchising is meestal een veel goedkopere optie dan het bouwen van een opslageenheid vanuit het niets. Het nadeel van franchising is dat je beperkt bent tot een bepaald merk en dat je ook royalty ‘ s en reclamekosten moet betalen. U kunt ook een franchise contract vergoeding te ondertekenen voor een bepaalde periode van tijd.
hoeveel kunt u verdienen met een opslageenheid?
opslageenheden zijn een van de veiligste investeringen die u kunt doen. De meeste andere investeringen in onroerend goed mislukken, maar self-storage unit faciliteiten hebben een ongelooflijke slagingspercentage van 92%. De meeste bedrijven hebben een bezettingsgraad van ten minste 70%, maar de meest succesvolle opslageenheden hebben een bezettingsgraad tot 90%.
de gemiddelde opslageenheid huurt ergens tussen de $ 60 en $ 180 per maand, mogelijk meer afhankelijk van de locatie. De gemiddelde klimaat gecontroleerde huur kan gaan voor tussen de $ 75 – $ 220 per maand.
Houd er rekening mee dat het normaal gesproken ongeveer 12 tot 24 maanden duurt voordat een opslageenheid zijn maximale inkomstenpotentieel bereikt, dus wees niet verbaasd als u dat eerste jaar in de marges opereert.
conclusies
opslageenheden zijn een grote investering die u veel geld kan opleveren. Ze hebben een relatief hoge vooraf kosten, maar een opslageenheid faciliteit kan beginnen met het maken van je geld in slechts 2 jaar. Dus als u geïnteresseerd bent in een zeer lucratieve investering in onroerend goed, dan moet u overwegen te kijken naar het bouwen van opslageenheden.