wanneer u onroerend goed koopt van zeer gemotiveerde verkopers, zult u uiteindelijk mensen tegenkomen die een onroerend goed willen verkopen dat zij niet bezitten.
ik heb met veel gemotiveerde verkopers gesproken over het kopen van onroerend goed dat eigendom was van hun overleden familielid(en) – misschien een ouder, grootouder, tante of oom.
in de meeste gevallen begonnen deze personen de onroerendgoedbelasting te betalen of het onroerend goed te onderhouden nadat de oorspronkelijke eigenaar was overleden en als gevolg daarvan gingen zij ervan uit dat zij de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed waren, simpelweg omdat zij al het werk hadden gedaan en het als hun eigen werk hadden behandeld.
wat ze niet begrepen was dat juridisch gesproken – Dit gaf hen geen recht op iets.
als een onroerend goed nog steeds een titel heeft op naam van de oorspronkelijke eigenaar en er geen verdere papierwerk is voltooid of ingediend bij de provincie, is er een goede kans dat deze verkoper geen recht heeft om het onroerend goed te verkopen, net zo min als jij het recht hebt om het Empire State Building te verkopen.
hoe de keten van Titel werkt
bijvoorbeeld, laten we zeggen dat je met iemand praat (we noemen ze “persoon C”) en ze proberen je een woning te verkopen die technisch eigendom is van twee dode mensen (bijvoorbeeld – hun ouders, we noemen ze “Persoon A” en “persoon B”).
als je begrijpt hoe de keten van titel werkt, kun je niet zomaar een daad van persoon C aan jezelf accepteren en het goed noemen. Als het pand niet eerder is overgedragen aan persoon C, dan is elke akte die ze aan u schrijven niet het papier waard waarop het geschreven is.
de keten van eigendom moet correct overgaan van de overleden eigenaar (in dit voorbeeld Persoon A en persoon B) naar de persoon die het onroerend goed wil verkopen (persoon C), en vervolgens van die persoon naar uzelf. De keten van de titel kan niet zomaar overslaan over personen A en B zonder vermelding van hoe persoon C eindigde in de bestuurdersstoel.Tenzij de juiste documentatie de eigendomsoverdracht van personen A en B aan persoon C verbindt, heeft persoon C geen wettelijk recht om het onroerend goed te verkopen (zelfs als ze de onroerendgoedbelasting hebben betaald en het onroerend goed jarenlang hebben verzorgd) en zonder de juiste documentatie, zal elke akte die u van persoon C accepteert waardeloos zijn, omdat ze nooit het eigendom in de eerste plaats hadden.
Disclaimer: Voordat we verder gaan, laat me verduidelijken dat ik geen advocaat ben en de onderstaande informatie mag niet worden geïnterpreteerd als juridisch advies. Elke staat heeft verschillende wetten en elke vastgoedtransactie heeft unieke variabelen die de onderstaande processen en documentatie kunnen beïnvloeden. Ook al zijn dit de stappen en documentatie die ik gebruik in mijn sluitingen – ga er niet van uit dat deze informatie volledig van toepassing is op uw situatie. Voordat u handelt op iets hieronder beschreven, moet u overleggen met een advocaat of juridische professional in uw omgeving om te bevestigen dat u werkt met de juiste informatie, en indien nodig, huren van een advocaat of titel bedrijf om de sluiting voor u te voltooien.
het Documentatiegat dichten
stel dat iemand (persoon C) contact met u opneemt die u een eigenschap wil verkopen die momenteel niet op hun naam staat. Echter, het is getiteld in de naam van twee overleden personen (Persoon A en persoon B) die bedoeld voor persoon C om het onroerend goed te erven na hun overlijden.
om Persoon C de wettelijke bevoegdheid te geven om dit onroerend goed te verkopen en de akte aan u te ondertekenen, hebt u een paar extra documenten nodig om wat bekend staat als een “duidelijke keten van titel”te creëren.
er zijn een paar verschillende scenario ’s waarin dit soort situaties zich kunnen voordoen, dus laten we hier de meest voorkomende scenario’ s behandelen:
- Scenario 1: Persoon A & persoon B verliet zijn eigendom aan persoon C in een testament
- Scenario 2: Persoon A & persoon B verliet zijn eigendom aan persoon C in een Trust
- Wat is een Trust?
- Wat Hebt U Nodig?
- Met Welke Situatie Hebt U Te Maken?
- Scenario 3: Persoon A & persoon B heeft een testament of een Trust niet voltooid, en het onroerend goed is niet door een testament of een Trust gegaan Scenario 4: Persoon A& persoon B heeft een testament of een Trust niet voltooid, en het onroerend goed is door een testament of een Trust gegaan
Scenario 1: Persoon A en persoon B hebben hun eigendom aan persoon C nagelaten in een testament
als u werkt met een verkoper die een testament heeft van Persoon A en B (waarin wordt uitgelegd dat de overleden eigenaren bedoeld zijn voor persoon C om de wettelijke eigenaar te worden na hun overlijden), is het bestaan van dit testament een goede eerste stap in de goede richting, maar het is niet helemaal wat u nodig hebt om de deal te sluiten.
met dit Testament in de hand moet persoon C een petitie indienen bij de county probate court, met het verzoek om toestemming om het onroerend goed te verkopen namens Persoon A en persoon B ‘ s nalatenschap.
Met deze actie, de nalatenschap geopend zullen worden, en er van uitgaande dat er geen beperkingen of wedstrijden van andere erfgenamen over de verkoop van het onroerend goed (moeilijk te ondersteunen, gezien het feit dat Persoon C heeft een Zal dat duidelijk wordt uitgelegd wie de begunstigde van het pand is), zal de rechter tot afgifte van een document genaamd de “Brieven van de Administratie” (aka – “Brieven van Autoriteit” in sommige staten), met de melding dat Persoon C is de Persoonlijke Vertegenwoordiger (aka – Uitvoerder) en heeft de bevoegdheid om deze te verkopen onroerend goed ten behoeve van de boedel.
zodra dit document is uitgegeven, moet de verkoper u originele kopieën van de volgende documenten bezorgen::
- Overlijdensakte van Persoon A
- Overlijdensakte van Persoon B
- Brieven van de Administratie/Autoriteit te benoemen Persoon C als de Persoonlijke Vertegenwoordiger” (of de “Uitvoerder”) van het landgoed
- Akte, ondertekend door de Persoonlijke Vertegenwoordiger/Executeur van de nalatenschap
Wanneer deze documenten zijn opgenomen met de Provincie Recorder (aka – Register van Akten) en ervan uitgaande dat er geen andere problemen in de titel van het werk, zal u de nieuwe eigenaar met een duidelijke keten van titel!
Scenario 2: Persoon A en persoon B lieten hun eigendom na aan persoon C in een Trust
als u werkt met een verkoper die beweert de rechtmatige eigenaar van een eigendom te zijn omdat het aan hen werd overgelaten in een Trust, is dit een geweldige eerste stap, maar u zult nog steeds een paar dingen nodig hebben.
Wat is een Trust?
een trust is een juridisch document dat is opgesteld door de oorspronkelijke eigenaars (in dit geval degenen die zijn overleden). Een trust is geen juridische entiteit en het is geen document dat wordt opgenomen door de provincie.
dit document is gewoon een juridische overeenkomst, waarbij de Trustor (ook bekend als een Settlor of Cedor, omdat zij de oorspronkelijke eigenaar zijn) alle details geeft over wat er met hun activa zou moeten gebeuren na hun overlijden.
het voordeel van het hebben van een trust is dat er bij het overlijden van de Trustor geen onduidelijkheid bestaat over wat er met hun activa moet gebeuren. In het geval van het overlijden van de Trustor, al hun activa en zal automatisch overslaan de normale probate proces (zoals beschreven in Scenario 1) en gaan direct in de trust.
dit betekent in feite dat de activa nu door de Trustee worden gecontroleerd.
een Trustee is een persoon die door de Trustor (d.w.z. de overleden eigenaar van het onroerend goed) is aangewezen om het plan uit te voeren zoals beschreven in de trust. Deze persoon is wettelijk verplicht om het plan uit te voeren volgens wat de trust zegt, ten behoeve van de begunstigden vermeld in de trust.
de begunstigde is degene die door de Trustor is aangewezen als de persoon of entiteit die na het overlijden van de Trustor zijn vermogen zal ontvangen.
bijvoorbeeld, indien Persoon A & persoon B (De Trustors) wilde dat hun auto aan persoon D (de begunstigde) werd gegeven, en persoon C als Trustee werd aangewezen… zou persoon C wettelijk verplicht zijn ervoor te zorgen dat de eigendom van de auto wettelijk wordt overgedragen aan persoon D.
opmerking: in sommige gevallen kan er ook een beschermer bij de Trust betrokken zijn. De taak van de beschermer is om over de Trustee te waken en de Trustee te beëindigen voor eventuele wangedrag. Ironisch genoeg, Trustees kan niet altijd worden vertrouwd om de instructies in de Trust uit te voeren, en de benoeming van een beschermer kan helpen ervoor te zorgen dat de Trust wordt uitgevoerd door de Trustee volgens plan.
zinvol?
Wat Hebt U Nodig?
Als u te maken heeft met een woning die eigendom is van twee dode personen, en de verkoper (persoon C) beweert dat zij het wettelijke recht hebben om het onroerend goed te verkopen, zijn er drie algemene “subscenario ‘ s” waarin dit mogelijk is. Laten we het hebben over wat ze zijn, en wat er moet gebeuren in elke situatie:
Sub-Scenario 1: Persoon C wordt vermeld als de begunstigde van het onroerend goed, en de trust machtigt de Trustee om het onroerend goed rechtstreeks aan de begunstigde over te dragen.
- in dit geval zou persoon C reeds de huidige eigenaar van record moeten zijn(of indien de Trustor (s) net overleden is, zou de Trustee zeer binnenkort het eigendomsrecht aan persoon C moeten overdragen). In dit geval, alles wat persoon C moet doen (zodra ze het eigendom van het pand hebben ontvangen) is het creëren van een nieuwe akte en overdracht van het pand aan de nieuwe koper.
Subscenario 2: Persoon C is vermeld als de Trustee van de Trust, en de trust machtigt de Trustee om het onroerend goed te liquideren ten behoeve van de begunstigden.
- indien persoon C de Trustee is, zal hij de volledige bevoegdheid hebben om het onroerend goed aan een derde te verkopen, omdat het primaire doel is het onroerend goed tegen contante betaling te liquideren (in plaats van het aan een specifieke begunstigde over te dragen). In dit geval moeten zij de akte namens de trust ondertekenen, een certificaat van Trust ondertekenen (dat moet worden gedateerd in de afgelopen 12 maanden, ter verificatie van hun rol als Trustee) en de koper beide documenten samen met de originele Overlijdensakten van beide Trustors geven. Zodra de koper deze vier documenten heeft geregistreerd, zullen zij de nieuwe eigenaar zijn.
Sub-Scenario 3: Persoon C wordt vermeld als de begunstigde van het onroerend goed, en de trust machtigt de Trustee om het onroerend goed te liquideren ten gunste van de begunstigden.
- indien de Trust een derde Trustee machtigt om het onroerend goed te verkopen en de opbrengst aan de begunstigde te geven (en in de veronderstelling dat dit nog niet gebeurd is), zal de koper dezelfde vier documenten moeten verzamelen als die welke hierboven in Subscenario 2 zijn vermeld. Het enige verschil is dat deze derde Trustee het eens moet zijn over de verkoopprijs. Als de Trustee gewoon een onpartijdige partij is (zoals een advocaat of een trust management bedrijf) en ze zullen doen wat persoon C (en het trust document) hen instrueert te doen (d.w.z. – verkoop het pand en krijg het geld), dan moet het proces relatief eenvoudig zijn. Als de Trustee echter een partijdige partij is (zoals een broer of zus, of iemand die voor meer wil verkopen dan de koper bereid is te betalen), dan kan dit verzoek een grotere uitdaging zijn.
Met Welke Situatie Hebt U Te Maken?
om te bepalen met welke van deze scenario ‘ s u te maken heeft, wilt u beginnen met controleren wie de huidige eigenaar van record is.
als in de laatste akte van registratie staat dat het onroerend goed momenteel eigendom is van een trust of als de laatste akte van registratie een Lady Bird-akte is (een soort akte die het onroerend goed automatisch overdraagt aan een trust in geval van overlijden van de eigenaar), dan kunt u automatisch sub-Scenario 1 elimineren.
zodra u hebt geverifieerd dat het onroerend goed momenteel eigendom is van een trust, is uw volgende stap om erachter te komen wie de trustee is. U kunt dit doen door het verkrijgen van een kopie van de trust (samen met eventuele andere wijzigingen aan de trust). In de meeste gevallen, Dit is iets persoon C moet in staat zijn om u te bieden (en als ze niet kunnen bieden, ga verder naar Scenario 3 hieronder).
wie ook als Trustee wordt vermeld (of het nu persoon C is of een niet-verbonden derde partij) u zult originele kopieën van de volgende documenten nodig hebben om de deal te voltooien:
- overlijdensakte van Persoon A
- overlijdensakte van persoon B
- trustakte (ondertekend door de Trustee)
- akte (ondertekend door de Trustee))
zodra deze vier documenten zijn opgenomen met de County Recorder (aka – Register of Deeds) en ervan uitgaande dat er geen andere problemen in de titel werk, zult u de nieuwe eigenaar met een duidelijke keten van titel!
Scenario 3: Personen A en B hebben een testament of een trust niet voltooid, en het onroerend goed heeft geen testament
doorlopen In dit ongelukkige scenario, is er geen testament, is er geen vertrouwen en is er geen plan.
wanneer een eigenaar overlijdt voordat hij een duidelijke set instructies heeft gegeven, zal het onroerend goed in het ongewisse blijven (kan door niemand worden verkocht) totdat de nalatenschap van de overleden eigenaar door de nalatenschap gaat.
als, wanneer u uw gesprek met Persoon C start, dit proces nog niet is gestart, zullen ze een petitie moeten indienen bij de county probate court in de provincie waar de woning zich bevindt. Door dit proces (dat zeer tijdrovend kan zijn, vooral als er meerdere erfgenamen vechten over de nalatenschap), zal de rechtbank uiteindelijk iemand (bij voorkeur de persoon waarmee je werkt) als de persoonlijke vertegenwoordiger van de nalatenschap.Aangezien er geen wil is om van te spreken, zal de Rekenkamer geen duidelijke aanwijzingen hebben over wie zeggenschap moet krijgen over welke activa. Als er maar één erfgenaam zichtbaar is, dan hoeft het proces niet lang of ingewikkeld te zijn, maar als er vragen zijn over hoe de activa moeten worden verdeeld, kan het snel bergafwaarts gaan.
wanneer iemand Uiteindelijk is vastgesteld als de persoonlijke vertegenwoordiger (ook bekend als – executeur) van de nalatenschap, zal de rechtbank een document uitgeven met de naam “letters of Administration” (ook bekend als – “Letters Of Authority”). U kunt enkele voorbeelden zien van hoe het document eruit ziet in Michigan, Californië en Illinois.
dit document geeft iemand (idealiter persoon C) de wettelijke bevoegdheid om het onroerend goed te verkopen namens de nalatenschap van de overledene. Dit document overbrugt de kloof in de keten van titel, ook al is de akte technisch nog niet overgedragen van personen A en B naar persoon C.
zodra dit document bestaat, moet u originele kopieën van de volgende items verzamelen:
- Overlijdensakte van Persoon A
- Overlijdensakte van Persoon B
- Brieven van de Administratie/Autoriteit, het benoemen van de Persoonlijke Vertegenwoordiger (Uitvoerder) van het landgoed
- Akte, ondertekend door de Persoonlijke Vertegenwoordiger/Executeur van de nalatenschap
Zodra deze vier documenten zijn opgenomen met de Provincie Recorder (aka – Register van Akten) en ervan uitgaande dat er geen andere problemen in de titel van het werk, zal u de nieuwe eigenaar met een duidelijke keten van titel!
het probleem met probate is, het is niet altijd gesneden en droog. Wanneer de probate proces wordt gestart, kennisgeving moet worden gegeven aan alle anderen die mogelijk in de lijn voor de rol van “persoonlijke vertegenwoordiger”zou kunnen zijn. Als een van hen spreken en verwachten om een rol te spelen, kunt u zich waarschijnlijk voorstellen alle heen-en-weer dit kan veroorzaken, die potentieel kan duren voor jaren voordat iemand eindelijk de wettelijke bevoegdheid om het onroerend goed te verkopen.
wanneer ik Scenario 3 tegenkom, is het waarschijnlijk de meest voorkomende situatie waarin ik gewoon “Bedankt, maar nee bedankt” zeg en wegloop. Dat wil niet zeggen dat er niet een aantal situaties waar het kan werken en / of het is het wachten waard, maar als je op zoek bent om in en uit te komen snel, zult u waarschijnlijk vinden dat deze deals houden veel meer hoofdpijn dan ze waard zijn (vooral als het een goedkope accommodatie, om te beginnen).
Scenario 4: personen A en B hebben een testament of een Trust niet voltooid, maar het onroerend goed is door een testament gegaan.
als een onroerend goed al door een testament is gegaan, en als iemand (idealiter persoon C) is vastgesteld als de persoonlijke vertegenwoordiger/uitvoerder van de nalatenschap, moeten zij beschikken over de originele Letters of Administration (aka – Letters Of Authority) van de county court.
als dit document bestaat, moet u originele kopieën van de volgende items verzamelen:
- Overlijdensakte van Persoon A
- Overlijdensakte van Persoon B
- Brieven van de Administratie/Autoriteit, het benoemen van de Persoonlijke Vertegenwoordiger (Uitvoerder) van het landgoed
- Akte, ondertekend door de Persoonlijke Vertegenwoordiger/Executeur van de nalatenschap
Zodra deze vier documenten zijn opgenomen met de Provincie Recorder (aka – Register van de Daden), en ervan uitgaande dat er geen andere problemen in de titel van het werk, zal u de nieuwe eigenaar met een duidelijke keten van titel!
Originality Matters
in het geval dat ik het hierboven niet duidelijk heb gemaakt, onthoud dat wanneer u een document indient bij de regionale registratie/register van akten, het document een origineel moet zijn.
dit geldt voor Overlijdensakten, administratieve brieven, Vertrouwensakten, akten, verklaringen, memoranda, alles (een kopie van een overlijdensakten werkt niet, het moet het echte, originele document zijn).
als u werkt met iemand die zegt dat ze niet de originele kopie van een overlijdensakte hebben, vertel hen dan om een nieuwe originele kopie aan te vragen bij de provincie. Een overlijdensakte kan altijd worden gereproduceerd op aanvraag (en meestal tegen een kleine vergoeding).
wat betreft een certificaat van vertrouwen of een akte-aangezien deze documenten meestal worden aangemaakt als onderdeel van de afsluiting, zou het niet moeilijk moeten zijn om originele kopieën van deze te krijgen (omdat u, uw titelagentschap of uw slotadvocaat de originele kopieën in uw bezit moeten hebben zodra de afsluiting voltooid is).
en wat de administratieve brieven betreft, heb ik geconstateerd dat deze op verzoek moeilijker te reproduceren kunnen zijn (vooral als het document tientallen jaren geleden door de rechtbank werd uitgegeven). Als u een verkoper tegenkomt die beweert dat zij de persoonlijke vertegenwoordiger zijn, maar ze hebben niet de documenten om het te bewijzen, probeer het te vragen bij de County courthouse. Zelfs als ze geen originele kopie kunnen leveren, kunnen ze mogelijk een kopie van het originele document leveren (en in sommige gevallen, als het gekoppeld is met een verklaring van echtheid, is het misschien net genoeg om het vakje aan te vinken).
de moraal van het verhaal
als laatste, persoonlijke opmerking, als je na het lezen van dit alles nog niet het belang van een testament of een Trust hebt opgepikt, zal ik het nu duidelijk zeggen… als je persoonlijke bezittingen hebt om over te spreken (inclusief je kinderen, huisdieren, of andere fysieke items die je op welke manier dan ook beheerst), doe de wereld een plezier en stel er een op.
het is niet moeilijk – en het bestaan van dit document kan mogelijk uw dierbaren redden van ontelbare hoofdpijn en hartzeer waar ze niet mee te maken zouden moeten hebben nadat u weg bent.