eenvoudige gids: Conveyancing zoekopdrachten

Wat zijn conveyancing onroerend goed zoekopdrachten?

voordat u zich engageert om een woning te kopen (door het uitwisselen van contracten), moet u er zoveel mogelijk over weten.

vooral alles wat van invloed kan zijn op de toekomstige waarde of uw genot ervan.

voer ‘zoekopdrachten’ in.

dit zijn vragen die namens u worden gesteld door uw advocaat / gelicentieerde transporteur aan verschillende autoriteiten die informatie hebben over uw eigendom, de grond waarop het zich bevindt of factoren die direct (of indirect) van invloed kunnen zijn.

zijn zoekopdrachten nodig bij het kopen van een huis?

naar onze mening, Ja!

maar ze zijn niet altijd verplicht …

kopen met een hypotheek

• wanneer een onroerend goed met een hypotheek wordt gekocht, bezit u als koper dat onroerend goed bij de kredietgever.
• als er iets gebeurt en de kredietgever het onroerend goed moet terugnemen en verkopen, zal hij ervoor willen zorgen dat hij dit doet zonder dat er nog problemen met het onroerend goed zijn.
• als gevolg hiervan zal uw kredietgever uw kredietverstrekker vertellen welke zoekopdrachten moeten worden besteld en gecontroleerd voordat zij uw hypotheekgelden vrijgeven.

kopen met 100% contanten

• als u met contanten koopt, heeft u geen geldschieter die de lakens uitdeelt. Je bent vrij om zoveel of zo weinig zoekopdrachten te bestellen als je wilt.
• een paar honderd pond besparen door niet de zoekopdrachten aan te schaffen die uw transporteur u aanbeveelt, alleen om later meer te weten te komen over problemen die u duizenden – zo niet tienduizenden – zouden kunnen kosten, is het risico gewoon niet waard.

Bottom Line

bij het kopen van een onroerend goed koopt u niet alleen een gebouw…

u koopt iets dat schuld kan hebben gedekt, wijzigingen die illegaal zijn aangebracht of een hoog risico op potentiële problemen zoals overstromingen of bodemdaling.

zoekopdrachten = vitale informatie die potentiële ongeziene risico ‘ s van een aankoop van onroerend goed aangeeft

zonder zoekopdrachten zou u een eigenschap kunnen hebben die:

• Regelmatig overstromingen, wat betekent dat de verzekering is moeilijk, zo niet onmogelijk, te beveiligen
• Heeft een schuld aan is gekoppeld die u neemt als u doorgaat met het kopen van de woning, zonder dat de schuld gecorrigeerd voor uw aankoop
• Eindigt met een plotseling gat in de tuin aan de achterzijde door een mijnschacht instortende
• Is er een nieuwe weg, trein, tram, woonwijk, windpark gepland in de buurt, dat kan een negatief of positief effect hebben op de prijs die u uiteindelijk betaalt voor de eigenschap
• Zit op land dat voorheen werd gebruikt voor industriële doeleinden en mag worden vergiftigd met arsenicum, asbest, oplosmiddelen of gassen die kunnen beschadigen of vervuilen omliggende water

ook al heb je gevonden in het huis van uw dromen, het niet hebben van de juiste controles van de goederen door middel van zoekopdrachten kan betekenen dat u eindigen met een eigenschap die:

• Is het moeilijk of onmogelijk om te verzekeren
• U betaald te veel voor
• Is unsaleable als de volgende koper verricht de juiste due diligence

Wat zoekt heb je nodig?

uiteindelijk hangt dit af van de locatie van de woning die u koopt.

de meeste zoekopdrachten zijn locatiespecifiek en uw conveyancer zal u adviseren welke zoekopdrachten nodig zijn voor uw woning op de specifieke locatie.

sommige locaties zijn bekend dat ze problemen hebben met de mijnbouw, dus hebben ze behoefte aan een kolenonderzoek; andere kunnen problemen hebben gehad met lokale kerken die moeten worden gefinancierd door nabijgelegen huiseigenaren; terwijl nieuwe gebieden nu onderhevig zijn aan overstromingen, veranderen de kaarten voortdurend.

de 3 belangrijkste zoekopdrachten bij het kopen van een huis

ongeacht waar uw woning zich bevindt, hier zijn de drie belangrijkste zoekopdrachten die u minimaal nodig hebt:

1. Lokale overheid zoekt

deze zoekopdracht highlights:

• Planning
• Gebouwbeheer
• snelwegen
• Verontreinigingsvraagstukken

2. Milieu-zoekopdrachten

deze zoekopdracht:

• Overstromingsproblemen
• aardverschuivingen
• bodemdaling
• Verontreinigde grondemissies

3. Water en riolering zoekopdrachten

deze zoekopdracht wordt gedaan aan het lokale Waterbedrijf en highlights:

• wie bezit en onderhoudt de riolering, riolering & leidingen
• als de woning is aangesloten op een openbare watervoorziening en riolering
• of de watervoorziening is gemeten of belastbaar
• de locatie van openbare riolering en riolering
• of u toestemming van het waterbedrijf nodig hebt om de woning uit te breiden

Wanneer worden zoekopdrachten uitgevoerd?

de meeste zoekopdrachten worden besteld / aangevraagd zodra uw aanbod formeel is aanvaard.

dit is ervan uitgaande dat u al opdracht hebt gegeven aan advocaten om u te vertegenwoordigen, en dat u hen uw geld voor uw zoekopdracht hebt gestuurd (CA. £250-£300).

sommige specifieke zoekopdrachten, zoals HS2 of meer diepgaande overstromingsonderzoeken, kunnen pas later in de juridische procedure worden aangevraagd wanneer blijkt dat aanvullende informatie vereist is boven de norm.

bevragingen vóór voltooiing worden besteld nadat de uitwisseling van contracten heeft plaatsgevonden.

Hoeveel Kosten zoekopdrachten?

Zoeken	KOSTEN	Opmerkingen
Lokale Autoriteit Zoeken	£60-£230	Varieert door de raad
Water en Afvoer Zoeken	£50-£100
Milieu-Zoeken	£25-£60	tot € 180 als veel land
Overstromingen Zoeken	£20-£50
Mijnbouw Zoeken	£25-£120	Meer als veel land
Koor Zoeken	£20-£90
Faillissement Zoeken	£2 (per naam)
Verzekering	£30-£300
Titel registreren (online kopiëren)	£3
Titel plan (online kopiëren)	£2.50+BTW
Flood risk indicator (online kopiëren)	£9+BTW
Titel register (officiële exemplaar)	£7
Titel plan (officiële exemplaar)	£7

Hoe lang blijven eigendom zoekopdrachten nemen?

1-10 dagen	10 dagen – enkele maanden
Water en afvoer zoeken	Prejudiciële vragen aan de verkoper advocaat
Milieu-zoeken	Lokale overheid zoekt
Koor reparatie zoeken	Commons registratie zoeken
Overstromingen zoeken
Verontreinigde grond, zoeken
Kolen, zout, klei en tin mijnbouw zoeken
Faillissement zoeken
Verzekering
Titel zoekt
kadaster prioriteit zoekt

Let op: Lokale Autoriteit zoekopdrachten kunnen nemen voor eeuwig

Over de laatste paar jaar, het kadaster – de belangrijkste aanbieder van de lokale overheid zoekt, via de lokale overheden – is onder de dreiging van de privatisering.

dit heeft ertoe geleid dat er bij sommige lokale autoriteiten weinig aandacht is geweest voor het werk dat deze dienst doet en in sommige gevallen heeft dit ertoe geleid dat waardevol, geschoold personeel is vertrokken en, als gevolg van bezuinigingen, niet is vervangen.

als gevolg van deze problemen en ook de verschillende methoden die lokale autoriteiten gebruiken om zoekopdrachten te genereren en te communiceren (sommige gebruiken nog steeds post!), de doorlooptijd van de lokale autoriteiten zoekopdrachten varieert nu vrij dramatisch in het hele land.

in 2016 bleek Dorset bijvoorbeeld 17 weken – bijna 4 maanden – nodig te hebben om de zoekopdrachten van lokale overheden terug te sturen, wat ernstige vertragingen veroorzaakte.

in het voorgaande jaar schatte de TM-groep dat het zoeken door de Lokale Overheid 2 dagen tot meer dan 42 dagen zou duren.

Gelukkig begint het Kadaster actie te ondernemen en hopelijk kunnen we uitkijken naar snellere doorlooptijden in de niet al te verre toekomst.

lokale overheid doorzoekt

dit onthult informatie over uw eigendom die in het register van de lokale Grondheffingen en andere administratie van de Raad wordt bewaard.

Meestal is dit zoeken zal in twee delen:

1. LLC1 (het Officiële Certificaat van het zoekscherm)
2. CON29 (Vragen van de Lokale overheid Formulier)

De LLC1 hoogtepunten:

• Boom behoud bestellingen
• dorpsgezicht of monument status

De CON29 hoogtepunten:

• Planningsapplicaties die relevant zijn voor het onroerend goed
• geschiedenis van de gebouwcontrole
• handhavingsmaatregelen
• beperkingen op toegestane ontwikkeling
• nabijgelegen wegenwerken
• verontreinigde grond

als uw eigendom zich op het pad bevindt van iets als HS2 of een kleinere lokale verandering, zal het ontdekken of er een verplichte inkooporder of compensatieregeling beschikbaar is.

Waar Kan ik ze krijgen?

er zijn twee soorten zoekopdrachten voor lokale overheden, een algemene zoekopdracht voor lokale overheden door de Raad die iedereen kan beveiligen en dan is er een zoekopdracht die door de lokale overheid wordt beveiligd door een bedrijf dat is geregistreerd bij de Property Codes Compliance Board (PCCB).

dit laatste biedt meer zekerheid omdat het door een verzekering wordt gedekt als bepaalde informatie niet wordt verstrekt, zelfs als het bedrijf failliet gaat.

alle bedrijven die bij de PCCB zijn geregistreerd, melden zich aan bij de Property Ombudsman (TPO) – verhaalregeling, dus als er een probleem is nadat u het onroerend goed hebt gekocht en het companies klachtensysteem niet bevredigend is, kunt u gratis een derde partij bekijken die u ook tot £5.000 kan compenseren.

meestal zijn er drie manieren om een zoekopdracht van een lokale autoriteit te verkrijgen:

1. rechtstreeks van de lokale overheid
2. Via een gespecialiseerd zoekbedrijf dat lid is van ipsa, COPSO en geregistreerd is bij de PCCB.

heb ik het echt nodig?

Ja.

een geldschieter zal erop aandringen en uw transporteur zal het aanbevelen.

Wat is het verschil tussen een doorzoeking door een ambtenaar en een persoonlijke doorzoeking door een plaatselijke overheid?

in het verleden werden zoekopdrachten “persoonlijk” of “officieel” genoemd.

nu worden “persoonlijke” zoekopdrachten “gereguleerd” genoemd, terwijl “officiële” zoekopdrachten “council” worden genoemd.

• persoonlijke zoekopdrachten (verleden) = > gereguleerde zoekopdrachten (heden)
• officiële zoekopdrachten (verleden) => Raadszoeken (heden)

de bevraging van de Raad wordt uitgevoerd door het personeel van de gemeente en doorgestuurd naar uw transporteur.

daarentegen …

gereglementeerde zoekopdrachten worden uitgevoerd door deskundigen die werken voor zoekbedrijven die weten waar ze naar moeten zoeken.

zij kunnen om aanvullende informatie vragen of aanbevelen dat deze wordt gevraagd, om er zeker van te zijn dat de woning die u wilt kopen veilig is.Aan gereglementeerde zoekopdrachten zijn ook verzekeringspolissen verbonden. Als u niet tevreden bent met het bedrijf en uw klacht niet naar tevredenheid wordt behandeld, kunt u een onafhankelijke klacht indienen bij de Property Ombudsman (TPO).Professionele zoekbedrijven zorgen er ook voor dat zoekopdrachten zo nuttig mogelijk zijn voor zowel juridische bedrijven als kopers, door:

• ervoor zorgen dat zoekopdrachten gestandaardiseerd zijn
• met samenvattingen van de meest relevante informatie die door de juridische onderneming wordt vereist, zodat er minder kans is dat belangrijke informatie wordt gemist.

waarom verschillen de zoekkosten van RAAD tot raad?

lokale autoriteiten bepalen de kosten van hun eigen zoekopdrachten en kunnen zeer verschillende systemen hebben om deze te produceren.Als gevolg hiervan variëren de kosten van minder dan £ 30 tot iets minder dan £300.

sommige juridische ondernemingen hebben echter nationale overeenkomsten met zoekbedrijven die hen in staat stellen een vaste prijs voor de zoekopdracht te betalen, waar die ook is.

dit betekent dat sommigen iets meer betalen terwijl anderen iets minder betalen, waardoor het eerlijker is voor iedereen.

Hoe lang is een zoekopdracht van een lokale overheid geldig?

zoekopdrachten van lokale overheden moeten binnen de laatste 6 maanden zijn besteld om geldig te zijn op het moment van voltooiing.

dus als een zoekopdracht In Januari wordt uitgevoerd, moet deze eind juni worden voltooid of moet een nieuwe zoekopdracht worden uitgevoerd.

echter, elke dag wordt een nieuwe planning aangevraagd en wat er met een gebied gebeurt kan veranderen …

praat met uw conveyancer als uw aankoop doorgaat om te zien of u nog meer up-to-date zoekopdrachten moet aanvragen.

zoeken naar titels

dit zijn controles van het titelregister en het Titelplan.

Waar Kan ik ze krijgen?

beide documenten worden gekocht via de website van het kadaster (voor £3 per stuk) en worden door uw transporteur besteld.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

het titelregister zal u vertellen:

• wie voorheen eigenaar was
• welke prijs zij ervoor betaalden
• welke kosten of schulden zijn geboekt ten opzichte van het onroerend goed
• geef details over eventuele doorgangsrechten over het onroerend goed

het titelplan is een kaart die toont:

• de locatie van het object
• de Algemene grenzen van het object

heb ik het nodig?

Ja Dit is een essentiële zoekopdracht om te bewijzen dat de verkoper de wettelijke eigenaar van het onroerend goed is en het recht heeft om het aan u te verkopen.

Water en afvoer zoeken

De Law Society raden alle kopers hebben deze zoekopdracht en er zijn twee juridische bedrijven – en u kunt kiezen uit:

• Regelbare Drainage en Water Zoekopdrachten gemaakt door het zoeken van bedrijven
• CON29DW – die is samengesteld door de plaatselijke watermaatschappij

Waar ze te krijgen

zoeken kan aangeschaft worden via uw wettelijke bedrijf of direct via een zoekopdracht bedrijf of het water bedrijf lokaal op uw eigendom.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

wanneer u een woning koopt, is het laatste waar u waarschijnlijk aan denkt of deze is aangesloten op de waterleiding en de openbare riolering.

dit is echter essentiële informatie voor kopers, vooral als u een extensie plant.

als de riolering onder uw geplande uitbreiding loopt, hebt u waarschijnlijk toestemming van de waterleverancier nodig.

als zij nee zeggen, kan dit van invloed zijn op uw beslissing om het onroerend goed te kopen of niet.

als de woning niet is aangesloten op het elektriciteitsnet en de openbare riolering, moet u zich ook bewust zijn van eventuele extra kosten voor het onderhoud en de exploitatie van de woning.

heb ik het nodig?

absoluut! U moet precies weten hoe water van en naar uw eigendom komt.

wat vooral belangrijk is, is om te weten voor welke lengte van de afwatering u verantwoordelijk bent tegenover het waterbedrijf, zodat u kunt beslissen of en hoeveel verzekering u moet krijgen.

bijvoorbeeld, ingestorte drains kunnen duur zijn, vooral als ze ervoor zorgen dat eigenschappen verdwijnen of boomwortels kunnen lekken veroorzaken die een fortuin kunnen kosten om recht te zetten.

milieuonderzoek

milieuonderzoek kan van zoekmachine tot zoekmachine verschillen.

Eén controle, die door de Law Society als een must wordt beschouwd, voert een rapport uit om vast te stellen of een woning op verontreinigd land is gebouwd of zich in de buurt van een stortplaats of afvalbeheerlocatie bevindt.

Waar Kan ik ze krijgen?

verschillende milieuzoekpakketten kunnen online worden gekocht via waterbedrijven of zoekbedrijven.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

niet alleen wordt vastgesteld of de grond op of in de buurt van verontreinigde grond, een afval of stortplaats is gebouwd, maar ook wordt een basiscontrole uitgevoerd op mogelijke overstromingen en of aardverschuiving of bodemdaling een probleem kan zijn.

geen van deze dingen worden onthuld als u alleen de lokale autoriteit zoekt.

heb ik het nodig?

het kan zijn dat u de eigenschap en het land goed kent en relatief zeker bent van de geschiedenis ervan.

het is echter onwaarschijnlijk dat u alles weet wat er in de loop van de tijd op het terrein is gebeurd, dus gezien de kleine kosten die ermee gemoeid zijn, lijkt het een valse economie om het zoeken naar het milieu over te slaan bij het uitgeven van 5 of 6 cijfers aan een huis.

Overstromingsrisicorapport

gezien het hogere overstromingsrisico van de afgelopen jaren is een basis overstromingsrapport mogelijk niet voldoende om de waarheid te achterhalen over het huidige overstromingsrisico van de rivier of de zee, of over het overstromingsrisico van regenwater.

in een overstromingsrisicorapport worden al deze risico ‘ s belicht.

het belangrijkste is dat een overstromingsrisicorapport u waarschuwt voor de risico ‘ s dat u zich niet tegen overstromingen kunt verzekeren.

naar schatting zouden ongeveer 200.000 huishoudens het moeilijk, zo niet onmogelijk kunnen vinden om bescherming tegen overstromingen te verkrijgen.

als een woning waar u uw hart op hebt gevestigd gevaar loopt en niet verzekerd is, betekent dit dat u het risico loopt te veel te betalen voor de woning en dat het onmogelijk kan zijn om door te verkopen, vooral als hypotheekbedrijven hun geld niet riskeren bij de aankoop.

Waar Kan ik ze krijgen?

Overstromingsrisicorapporten kunnen online worden gekocht via waterbedrijven of gespecialiseerde zoekbedrijven.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

meer op maat gemaakte zoekopdrachten zullen advies geven over:

rivieren en zee (overstromingsrisico) – soms kaarten verstrekken, hoewel u dit gratis kunt bekijken voordat u een bod doet: https://www.gov.uk/check-flood-risk

oppervlakte – en grondwater – overstromingsrisico) – de meeste mensen denken dat woningen overstroomd worden vanuit een rivier of de zee, maar in feite kan het heel goed zijn dat het pand overstroomd wordt door enorme hoeveelheden regen die niet snel genoeg wegvloeien of gewoon door het kraken van leidingen en het ‘overstromen’ van een gebied.

oppervlaktewater loopt niet snel genoeg weg, terwijl het grondwater overstroomt wanneer de grondwaterspiegel boven de grond uitstijgt.

Verzekeringsclassificatie – als bekend is dat het gebied overstroomt, is dit een nuttige indicator voor de vraag of de verzekering waarschijnlijk veel hoger is dan u hebt begroot.

het zal u ook laten weten of er waterkeringen aanwezig zijn – miljoenen zijn in waterkeringen gestort om de kosten van schade aan eigendommen, het levensonderhoud van mensen en de lokale economie te beperken en dit kan de kans op toekomstige overstromingen helpen verminderen.

heb ik het nodig?

dit is echt te danken aan hoe goed u de lokale omgeving kent.

als u niet zeker bent over het overstromingsrisico, neem dan advies in van uw transporteur, de makelaars en ook van uw RICS-landmeter.

het is altijd de moeite waard om te praten met mensen die al op de weg of in de buurt wonen om te vragen of ze ooit in gevaar zijn geweest en zo ja, hoe ver de overstroming zich verspreidde en of de woning die u wilt kopen werd beïnvloed.

Chancel repair liability search

dit is een ongebruikelijke maar noodzakelijke zoekopdracht voor sommige eigenschappen.

het controleert of een woning aansprakelijk is voor de kosten van reparaties aan de plaatselijke parochiekerk.

u denkt misschien dat dit een belachelijk scenario is in de 21e eeuw, maar tal van mensen zijn door dit probleem betrapt en er wordt geschat dat ongeveer een half miljoen eigendommen in Engeland en Wales zouden kunnen worden beïnvloed, zelfs als de aansprakelijkheid niet in de titel wordt genoemd.

het is niet alleen van toepassing op oude woningen zoals het eigenlijk van toepassing is op het land waarop het ligt, dus of een woning in een stad is of nieuw gebouwd, U kunt nog steeds aansprakelijk zijn.

Waar Kan ik ze krijgen?

uw conveyancer zal dit voor u bestellen bij een gespecialiseerde zoekmachine.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

de chancel repair liability check zal u definitief vertellen of u voor het onderhoud van de parochiekerk moet betalen.

het is belangrijk om te begrijpen of de controle grondig genoeg is en geografisch ver genoeg gaat om er zeker van te zijn dat u niet aansprakelijk bent.

gewoonlijk wordt een certificaat gegeven dat bevestigt dat er geen risico is vastgesteld, of dat er een verplichting is.

heb ik het nodig?

dit is afhankelijk van de lokale omgeving die u koopt en het moet iets zijn dat uw transporteur zal hebben opgehaald bij de advocaten van de verkoper of door het lezen van de juridische papieren die verband houden met het onroerend goed.

Hoe kan mijn parochie mij dwingen om de kerkreparaties te betalen?

sommige mensen denken dat de rechten van de kerk om deze heffing toe te passen zijn afgeschaft, maar dat is niet het geval.

wat veranderd is, is dat de kerk hun interesse moest registreren voor de titel van eigendommen die in oktober 2013 werden aangetast.

het betekent niet dat ze de kosten in de toekomst niet kunnen opleggen, maar de schadevergoedingsverzekering is beschikbaar (£15 – £25), mocht u zich tegen toekomstig risico moeten beschermen.

Canal & river search

deze zoekopdracht (ook bekend als Rivers Authority search) is zeer vergelijkbaar met de zoekopdracht naar kanselreparaties.

sommige mensen die eigendommen bezitten, die weer in rivieren, kanalen of beken liggen, zullen een eigendom kopen met bepaalde rechten (bijvoorbeeld vissen of aanmeren) – maar ook financiële verantwoordelijkheden.

Waar Kan ik ze krijgen?

uw conveyancer zal het bestellen bij een gespecialiseerde zoekmachine.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

de Canal and River Trust search zal u adviseren over de rechten die u hebt, zoals vis-of aanlegrechten voor boten, zelfs als u de waterwegen mag gebruiken voor afwatering en om water te beveiligen voor uw eigen doeleinden.

in ruil voor deze rechten kan het echter goed zijn dat u de bank en de waterweg, die uw eigendom passeert, moet financieren.

alternatief kan dit deel van de rivier of beek zelfs helemaal niet uw eigendom zijn en eigendom zijn van het Milieuagentschap.

heb ik het nodig?

dit is vrij specifiek voor uw woning en als de woning die u wilt kopen in de buurt van een waterweg ligt.

uw juridische onderneming en landmeter MOETEN in staat zijn om u te adviseren of u het al dan niet wilt bestellen.

Commons registration search

Dit is een zoekopdracht die soms in landelijke gebieden wordt gebruikt om te controleren of grond die met het onroerend goed wordt gekocht, volgens de Commons Registration Act 1965 als “common land” wordt geclassificeerd.

Waar Kan ik ze krijgen?

deze kunnen worden beveiligd indien vereist door uw juridische onderneming of via zoekbedrijven.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

deze zoekopdracht zal u vertellen welke rechten de lokale gemeenschap heeft op het land dat u koopt.

ze kunnen het misschien gebruiken voor een voetpad of hebben inderdaad begrazing of rechten om een lokaal feest te houden!

heb ik het nodig?

Ja indien het onroerend goed naast (of nabij) een dorp common of village green ligt.

kolenmijnbouw & pekelonderzoek

gelukkig is dit een relatief eenvoudig onderzoek aangezien de mijnen in het Verenigd Koninkrijk goed in kaart zijn gebracht!

deze zoekopdracht wordt vaak ook verkocht met een bodemonderzoek.

voorbeelden van gebieden die typisch onderhevig zijn aan mijnbouwproblemen zijn Cornwall en Nottingham.

Waar Kan ik ze krijgen?

deze kunnen worden beveiligd indien vereist door uw juridische bedrijf of via zoekbedrijven, maar uw juridische bedrijf zal normaal weten of zoekopdrachten nodig zijn.

wat zal deze zoekopdracht U vertellen?

waar wordt gezocht is of er een probleem is met de grond waarop het onroerend goed ligt, bijvoorbeeld hebben andere adressen in de buurt claims gemaakt?

indien een specifiek probleem is vastgesteld, kan het nodig zijn verdere rapporten op te stellen om het werkelijke probleem te identificeren en wat er moet worden gedaan om u van het risico te bevrijden of u er tegen te verzekeren.

heb ik het nodig?

dit wordt bepaald door waar u koopt en uw transporteur zal u adviseren.

pre-completion searches

deze zoekopdrachten worden uitgevoerd na uitwisseling van contracten om er zeker van te zijn dat er niets is veranderd met betrekking tot het onroerend goed of uw vermogen om het onroerend goed te kopen.

zij omvatten:

• Faillissementsonderzoek (K16)
• onderzoek naar Grondheffingen (K15)
• officieel onderzoek van geheel met prioriteit (OS1)
• officieel onderzoek van geheel of gedeeltelijk zonder prioriteit (OS2)
• officieel onderzoek van geheel of gedeeltelijk zonder prioriteit (OS3))

Waar Kan ik ze krijgen?

uw transporteur zal ze bestellen bij HM Kadaster.

wat zullen deze zoekopdrachten U vertellen?Bij Faillissementsonderzoeken wordt vastgesteld of u failliet bent (of op het punt staat te worden).

het is een specifieke controle om te zien of u kredietwaardig bent, om er zeker van te zijn dat uw kredietgever geld leent aan iemand die geen eerdere geschiedenis heeft van het niet kunnen terugbetalen van leningen, zoals failliet zijn.

de zoekopdracht gaat doorgaans vijf jaar terug.

prioritaire zoekopdrachten zijn last-minute controles de titel van het onroerend goed is op geen enkele manier veranderd sinds de officiële kopie van het titelregister vroeg in het overdrachtsproces werd verkregen.

de regering adviseert dat dit vijf dagen voor de voltooiing wordt aangevraagd, zodat het officiële opsporingscertificaat kan worden afgegeven.

naast het bijwerken van de details van de titel van de accommodatie ‘bevriest’ deze zoekopdracht ook de titel, zodat er gedurende 30 werkdagen geen verdere wijzigingen kunnen worden aangebracht.

heb ik ze nodig?

• als u een hypotheek sluit, is een faillissementsonderzoek nodig (uw kredietgever zal erop aandringen).
• als u het geheel van een geregistreerde titel koopt, is een OS1 nodig.
• als een deel van een titel (zoals een nieuwbouwperceel) wordt gekocht, is een OS2 vereist.
• een K15 wordt gedaan in plaats van een OS1/OS2 bij de aankoop van niet-geregistreerde grond.

hoe om te gaan met problemen die bij de zoekopdrachten zijn gevonden

het is aan het zoekbedrijf (afhankelijk van hoe de zoekopdracht is beveiligd) en uw transporteur om informatie in de zoekopdracht te identificeren die van invloed kan zijn op uw beslissing om het onroerend goed te blijven kopen of niet.

een zoekopdracht kan bijvoorbeeld aangeven dat:

• er is een risico dat u niet zou kunnen leven met dag in en uit, zoals overstroming of ernstige verzakking enz..
• mogelijk dat een eerdere uitbreiding van het onroerend goed illegaal is en dus moet worden afgebroken
• het werk dat u wilde doen om het onroerend goed te verbeteren is niet mogelijk
• er bestaat een buurgeschil (bijv. over een grens of recht van overpad), dat u niet wilt dat te erven
• is Er schulden op het onroerend goed dat zou je probleem
• Een boom die je wilde nemen is beschermd
• Het landelijke beeld u koopt de woning voor over om te worden geblokkeerd door een geplande woningbouw
• Japanse duizendknoop is gangbaar
• HS2 of andere infrastructuur gaat door of langs uw woning

Dit zijn slechts enkele van de dingen die zoekopdrachten kan opsporen en aanpakken, maar je voelt het huis is perfect voor u, zoekt zijn essentieel om de nota van om ervoor te zorgen dat u zo veel over het pand als mogelijk en de potentiële risico ‘ s verbonden aan de aankoop weten.

wat zijn de verantwoordelijkheden van mijn advocaat / transporteur?

uw transporteur is samen met het zoekbedrijf verantwoordelijk voor het vinden van zoveel mogelijk informatie over het onroerend goed als zij u adviseren nodig te zijn en u stemt ermee in om te betalen.

vraag altijd aan uw conveyancer – voordat u ze inschakelt – welke zoekopdrachten ze zullen aanvragen.

sommige transporteurs zullen bezuinigen en kiezen voor goedkope zoekproducten / leveranciers die ondermaatse verzekeringspolissen of garanties hebben als er iets gemist wordt.

voor de beste bescherming en service moet uw transporteur een zoekmachine gebruiken die lid is van de Council of Property Search Organisations (COPSO) of de Independent Personal Search Agents (ipsa).

dit betekent dat hun werk zal worden gecontroleerd door de Property Codes Compliance Board (PCCB) en als er iets mis gaat en u niet tevreden bent met de klachtenprocedure via de legal/search company, is er een andere, gratis, onafhankelijke klachtendienst die via de Property Ombudsman (TPO) een vergoeding van maximaal £5.000 kan toekennen.

beperking van zoekopdrachten

• het is belangrijk u ervan bewust te zijn dat de zoekopdrachten mogelijk niet alles opnemen, vooral als een bouwvergunning voor iets dat de eigenschap beïnvloedt wordt aangevraagd nadat uw zoekopdrachten zijn uitgevoerd (zelfs de volgende dag).
• als zodanig is het nog steeds de moeite waard om uw eigen onderzoek te doen (lokale papers kunnen zeer nuttig zijn) om erachter te komen welke bouwvergunning kan worden aangevraagd, maar nog niet.
• het is ook altijd de moeite waard om het pand te bezoeken tijdens de spits, aan het begin en het einde van de schooldag en in pub ‘kicking out’ tijden (zoveel als ze vandaag bestaan) om ervoor te zorgen dat u weet hoe het pand zal zijn om in te wonen op elk moment van de dag en nacht.
• als uw aankoop enkele maanden duurt, kan het de moeite waard zijn om de zoekopdracht opnieuw te doen of een specifieke zoekopdracht aan te vragen, zoals een planningszoekopdracht of zelfs als er tijdens het aankoopproces een overstroming optreedt, of dit al eerder is gebeurd en waarschijnlijk opnieuw zal gebeuren.

problemen oplossen: Problemen met zoekopdrachten van lokale overheden

het grootste probleem met een zoekopdracht van lokale overheden is dat er twee versies zijn, een “gereguleerd” en een “persoonlijk” onderzoek waarvan de laatste zeer weinig dekking heeft voor kopers als het toch onnauwkeurig zou zijn.

wat zijn de veelvoorkomende problemen?

de belangrijkste problemen die het kan onthullen, hebben te maken met planningsproblemen die specifiek van invloed zijn op uw eigendom – niet noodzakelijk een groot landgoed dat in de buurt zal worden gebouwd dat geen invloed heeft op uw grens of zelfs een uitbreiding van het pand gepland voor de volgende deur.

hiervoor is een speciale zoekopdracht ‘planning’ nodig.

het probleem met een zoekopdracht is dat als de planning wordt toegepast voor de dag erna, het niet zal worden opgehaald, noch zal het je vertellen als kinderen rondhangen op straathoeken; boy racers achtervolgen op en neer je weg; pub schoppen uit de tijd is lawaaierig of het is onmogelijk om ergens in de buurt van uw huis te parkeren tijdens schooltijd.

een ander ding dat het niet zal opnemen is of u op een busroute bent of niet.

hoe moet met hen worden omgegaan?

als het probleem er een is dat “misschien nooit zal gebeuren”, maar de angst dat het zal gebeuren baart u zorgen, dan is het waarschijnlijk dat u een “schadeverzekering” kunt afsluiten.

zoals bij alle verzekeringen is het niet fool-proof, maar, bijvoorbeeld, zou kunnen dekken de kosten of een juridische strijd in het “onwaarschijnlijke geval” dat een uitbreiding die enige tijd geleden werd gebouwd misschien niet het juiste papierwerk of problemen met doorgangsrechten, die tot nu toe geen probleem geweest.

bovendien is het van essentieel belang dat u zoveel mogelijk van uw eigen onderzoek doet, met de buren praat en dat u op de hoogte bent van alle plannen die uw eigendom kunnen beïnvloeden. Bijvoorbeeld, oude plannen kunnen zijn ingediend in het verleden, zijn afgewezen, maar kunnen opnieuw worden aangevraagd voor wanneer u in te trekken.

problemen oplossen: Problemen met milieu-zoekopdrachten

het probleem kan heel goed gaan over het blootleggen van milieuproblemen zoals verontreiniging of een overstromingsincident dat niet werd gevonden tijdens het zoeken.

het is mogelijk om dit te verzekeren, maar dit kan worden opgenomen in de aankoop van de zoekopdracht, dus zorg ervoor dat u niet twee keer onnodig betaalt.

problemen met vragen van verkopers

vragen van verkopers zijn altijd lastig.

de realiteit is dat de verkoper de informatie heeft zoals garanties, garanties, certificaten enz. of niet.

in sommige gevallen is het helaas mogelijk dat de verkoper niet eerlijk is over buurtgeschillen, zodat u er misschien pas achter komt als u verhuist.

wat zijn de veelvoorkomende problemen?

vaak voorkomende problemen in verband met vragen van de verkoper zijn het verkrijgen van de waarheid en in sommige gevallen is het mogelijk kopieën te beveiligen van planningscertificaten, bouwcontrolecertificaten, garanties voor bodemdaling, vochtige renovaties of zelfs voor FENSA-certificaten als u nieuwe ramen hebt laten plaatsen.

hoe moet met hen worden omgegaan?

sommige kwesties kunnen via verzekeringen worden behandeld, maar andere moet u wellicht beslissen of u het risico neemt dat de certificaten of informatie niet kunnen worden gevonden.

met betrekking tot buurtkwesties is het altijd de moeite waard om op de deuren van de buren te kloppen, in de lokale winkel of pub te gaan, of naar een koffie morgen in de kerk te gaan om meer te weten te komen over wat er lokaal gebeurt, vooral als u waarschijnlijk fatsoenlijke of moeilijke buren hebt.

als een verkoper tegen u heeft gelogen en dit pas aan het licht komt nadat u het onroerend goed hebt gekocht, kunt u wellicht een rechtsvordering instellen en schadevergoeding eisen tegen de verkoper.

problemen oplossen: Problemen met water & Drainage zoekopdrachten

er zijn veel problemen die deze zoekopdracht kan aantonen, daarom is het een van de belangrijkste problemen om te beveiligen en ook een essentieel voor uw lezen en noteren van alles wat uw transporteur wijst op een probleem.

wat zijn de veelvoorkomende problemen?

de belangrijkste problemen die deze zoekopdracht kan opvragen zijn::

• problemen met lage waterdruk, dus als u van warme, krachtige douches houdt, kan dat niet gebeuren
• lasten waarvan u niet op de hoogte bent, of hoger zijn dan verwacht
• niet aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, hogere onderhoudskosten hebben
• potentieel voor overstroming van het riool die bijzonder onaangenaam is
• toestemming wordt geweigerd voor renovatiewerkzaamheden of uitbreidingswerkzaamheden die u wilt uitvoeren

hoe hiermee om te gaan?

in het algemeen kunnen de meeste water – en drainageproblemen worden opgelost-een gekwalificeerde waterveilige loodgieter moet advies kunnen geven.

de vraag of u het pand naar wens kunt uitbreiden (vanwege de positie van bestaande afvoerleidingen) moet u echter met uw Waterbedrijf Sorteren, met de hulp van uw wettelijke vertegenwoordiger.

de rol van schadevergoedingspolissen

het is mogelijk een schadeverzekering af te sluiten om een algemene of een specifieke kwestie te dekken die de zoekopdrachten aan het licht hebben gebracht.

in veel gevallen kunt u er met succes voor pleiten dat de verkoper van het onroerend goed de kosten van de aankoop van de polis draagt.

veel potentiële problemen kunnen nooit echte problemen worden; schadevergoedingsverzekering kan u de gemoedsrust geven die nodig is om u op uw gemak te voelen bij het kopen van een woning met een klein risico.

wat zijn ze?

Algemene aansprakelijkheidsverzekeringen dekken een specifiek risico in verband met het onroerend goed, zoals:

• Koor reparatie – als het niet duidelijk is dat u verschuldigd zijn geld op een bepaald punt is voor de instandhouding van de lokale kerk
• Verontreinigde grond – dit kan nooit een probleem zijn, maar als het wordt wel een probleem wanneer je er wonen, maatregelen kan worden bijgedragen aan of betaald voor
• Certificaat verzekeringen, bijvoorbeeld voor het verloren gaan van gebouwenbeheer voor een nieuwe cv-ketel, stedenbouwkundige vergunning of FENSA gegevens
• de Schuld van problemen – als een eigenschap heeft een schuld op en deze wordt genoemd in een later stadium
• Erfpacht problemen – zoals het proberen te vinden van de freeholder
• Partijmuur issues-als de huidige eigenaren op het pand werkten en geen goedkeuring kregen van de buren, bijvoorbeeld een loft uitbreiding die invloed heeft op een terrasvormig of halfvrijstaand onroerend goed
• doorgangsrechten issues-vaak gepaard gaande met een juridisch geschil dat kan worden verzekerd om te betalen voor
• eigendomsakte – deze kunnen niet gemakkelijk worden getraceerd, zodat eventuele issues kunnen worden verzekerd tegen

hoeveel kosten ze?

specifieke verzekeringen kunnen tot £100 kosten, terwijl een meer generiek beleid waarschijnlijk £200- £ 300 zal bedragen, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.

het is belangrijk te weten hoe lang de verzekering duurt-10 jaar of meer? En als er beperkingen zijn op de uitbetaling van de polis?

hoe Weet ik wanneer iemand nodig is?

het is de taak van uw transporteur om te adviseren of een beleid de moeite waard is.

omwille van een paar honderd pond, is het aanbevolen beleid waarschijnlijk de moeite waard om voor te betalen in plaats van kosten te riskeren die gemakkelijk duizenden kunnen oplopen, maar vooral veel stress en gedoe veroorzaken en uiteindelijk het plezier van je thuis verpesten.

conclusies & samenvatting

het beginsel van “buyer beware” is een hoeksteen van de overdrachtswetgeving.

als zodanig spelen zoekopdrachten een belangrijke rol om u (de koper) te helpen de risico ‘ s te begrijpen die verbonden zijn aan de woning die u van plan bent te kopen.

• in sommige gevallen kunnen de zoekresultaten – zoals een hoog risico op overstromingen, of beperkingen met betrekking tot een extensie die u had gehoopt te bouwen – uw mening over de aankoop veranderen.
• in andere gevallen kunnen de zoekresultaten u van tevoren waarschuwen voor problemen die kunnen worden opgelost, zodat u de verkoper kunt vragen de nodige actie te ondernemen of de prijs te verlagen.
• in andere gevallen kan een schadeverzekering de weg vooruit zijn, zodat u door kunt gaan met de aankoop zonder dat u zich zorgen hoeft te maken dat er in de toekomst vorderingen tegen u worden gemaakt.

verwante gidsen

• overdrachtsproces uitgelegd: voor verkopers
• overdrachtsproces uitgelegd: Voor Kopers
• hoeveel moet aanleveren kosten
• DIY eigendomsoverdracht
• het Kiezen van eigendomsoverdracht advocaten
• Eigendomsoverdracht klachten & problemen
• Exchange en voltooiing van de opdrachten uitgelegd
• Stap voor stap handleiding voor het uitbreiden van uw lease –
• zegelrecht grondbelasting (SDLT) toegelicht