geblokkeerde afvoeren en verstopte riolen in huurwoningen zijn enkele van de meest voorkomende geschillen tussen verhuurders en huurders, omdat het zeer moeilijk kan zijn om schuld of verantwoordelijkheid te verdelen in termen van hoe de blokkade oorspronkelijk werd veroorzaakt. Dus wie betaalt voor rioolblokkades en afvoer schoonmaken in huurwoningen?
uiteindelijk komt het allemaal neer op de bewijslast. Vaker wel dan niet de eigenaar (verhuurder) zal niet voldoende bewijs om te kunnen bewijzen dat de storing in de leidingen werd veroorzaakt door de huurder en zal uiteindelijk het betalen van de rekening.
dit artikel geeft deze casestudy weer, waarbij dieper wordt ingegaan op de kwestie van het bepalen van de verantwoordelijkheid in die specifieke situatie en in gevallen van geblokkeerde en beschadigde riolen en afvoerleidingen in huurwoningen meer in het algemeen. Het biedt richtsnoeren voor manieren waarop slimme verhuurders hun uitgaven op het gebied van leidingen en sanitair reparaties kunnen minimaliseren door gebruik te maken van een riolering en afvoerpijp risico management matrix om bedreigingen te identificeren en verantwoordelijkheid over te dragen.Ten slotte bevat het een aantal specifieke strategieën die verhuurders kunnen gebruiken om ervoor te zorgen dat zij over het nodige bewijsmateriaal beschikken om vorderingen tegen huurdersobligaties te ondersteunen wanneer er geschillen ontstaan over de partij die verantwoordelijk is voor het repareren van geblokkeerde rioleringen of het schoonmaken van rioolbuizen in een huurwoning.
vermindering van de reparatiekosten van rioolbuizen en rioleringen in huurwoningen
voor de meesten van ons wordt een beslissing om een eigendom te verhuren dat wij bezitten en (soms) graag aan vreemden verhuren niet lichtvaardig genomen. Het wordt ook meestal niet gemaakt omdat we liefdadigheid of een taakstraf willen verlenen. Negenennegentig van de honderd keer doet iemand die een woning te huur zet dit omdat hij er geld aan wil (of nodig heeft) verdienen. En met dat in het achterhoofd, verhuurders die hun verhuur venture zien als een bedrijf (compleet met management en marketing plannen en strategieën in plaats om maximale winstgevendheid van dat bedrijf te garanderen), geven zichzelf de grootste kans op succes.
Risicobeheer: essentieel voor elke winstmakende onderneming
voor de meeste bedrijven is risicomanagement een integraal onderdeel van het voortbestaan, en kan het hebben van een gezond risicobeheerplan (formeel of informeel) het verschil zijn tussen het overleven tijdens een recessie of het sluiten van de deuren.
de Risicomanagementmatrix die in de meeste bedrijfscursussen wordt gegeven, dringt er in wezen op aan alle mogelijke risico ‘ s, bedreigingen en negatieve effecten van uw bedrijf in de toekomst te identificeren en vervolgens te beoordelen op basis van:
1. hoe waarschijnlijk het is dat het risico of de dreiging zal ontstaan, en
2. hoe verwoestend de gevolgen van dat risico zich voordoen zou zijn voor uw bedrijf.
elke gebeurtenis krijgt een “score” die het management helpt de meest potentieel gevaarlijke bedreigingen te identificeren, zodat ze plannen kunnen opstellen om dat risico te verwijderen, te ontkennen of het beste te beheren.
risicobeheerstrategieën voor verhuurders
als verhuurder zou dit een nuttige oefening zijn om te overwegen als u dit nog niet hebt gedaan. Er kan een reeks unieke potentiële bedreigingen voor de winstgevendheid van uw ‘bedrijf’ (de sluiting van een grote werkgever in uw omgeving of een lokale Bouwontwikkeling die een vloed van nieuwe woningen), maar de bedreigingen meest geconfronteerd door alle verhuurders zijn:
- verlies van huur (het niet betalen van huurders) en
- schade, reparatie en onderhoudskosten van het onroerend goed
door schade, reparatie en onderhoudskosten van rioleringen en afvoerleidingen in uw woning te beschouwen als een bedreiging die moet worden beheerd, kunt u vervolgens de waarschijnlijkheid van het optreden ervan beoordelen (kunnen mijn leidingen barsten of blokkeren?) en de mogelijke impact die het zal hebben (kan ik me de reparatiekosten veroorloven?). Sommige van de informatie die u nodig zou hebben om deze vragen te beantwoorden zou kunnen omvatten:
- kan een afvoerleiding lekken van mijn eigendom impact aangrenzende eigenschappen (flatgebouwen)
- wat voor soort kosten zou ik hebben als een kapotte of geblokkeerde rioolbuis van mijn eigendom een andere eigenschap?
- welke verzekering heb ik om geblokkeerde afvoeren te dekken en hoe zal een claim invloed hebben op mijn premies?
- hoe staat het met mijn riolering en riolering en hoe goed zijn deze onderhouden?
- hoeveel huur verlies ik tijdens de reparaties?
- zal mijn huurder zijn bedrijf verliezen/boos zijn/wil hij mij in rekening brengen voor gederfde inkomsten als hij / zij wordt verplaatst als er werk nodig is om geblokkeerde afvoerputten te repareren of te herstellen?
- wat zijn de waarschijnlijke kosten van het opruimen of repareren van geblokkeerde afvoerputten of het opnieuw aanleggen van gebroken leidingen in mijn regio – vooral als het gaat om graafwerkzaamheden, sloop en wederopbouw (het repareren van geblokkeerde afvoerputten in Brisbane kan vaak minder kosten dan bijvoorbeeld het schoonmaken van de afvoerputten in Sydney)? Welk bewijs heb ik nodig/heb ik dat de schade de schuld was van de huurder?
de lijst kan eeuwig doorgaan en hoe meer vragen je jezelf stelt, hoe nauwkeuriger het beeld van de werkelijke gevolgen van een gebroken of verstopte pijp je zult hebben.
zodra u al uw vragen hebt vermeld en ze hebt beantwoord, kunt u beginnen te identificeren waar u het meest kwetsbaar bent. Als u naar beneden de lijst kunt u beslissen hoe u wilt deze risico ‘ s één voor één te beheren. Als we bijvoorbeeld het eerste item nemen, als u in een flatgebouw woont, wilt u misschien naar uw lichaam gaan en de voorwaarden van eventuele verzekeringspolissen bekijken die zij hebben voor schade aan een woning als gevolg van een gebroken afvoer op aangrenzend appartement.
u kunt de onderhoudsmanager of een gekwalificeerde loodgieter vragen wat de waarschijnlijke kosten zijn van verschillende soorten pijpreparaties en wat de huidige toestand van de leidingen in uw eigendom is. U zou ook kunnen overwegen het hebben van een CCTV pijp inspectie van uw leidingnetwerk uitgevoerd om te beoordelen hoe waarschijnlijk het is dat u problemen in de toekomst zal hebben.
indien uit deze onderzoeken blijkt dat er een grote kans bestaat dat er een kapotte rioolbuis of een geblokkeerde afvoer ontstaat en dat u niet alleen verantwoordelijk zou kunnen zijn voor de kosten van het repareren van deze leidingen, maar ook voor het herstellen van de schade aan aangrenzende woningen, moet u dan een manier vinden om dat risico te beheersen (verschuiven of negeren). Uiteraard scheuren of breuken zal moeten worden relined en gegarandeerd door een gerenommeerd bedrijf zoals Nuflow, maar als er geen pauzes zijn duidelijk moet je nadenken over hoe je jezelf kunt beschermen tegen de kosten van het opruimen van een blokkade een huurder heeft veroorzaakt.
overdracht van het risico van de kosten voor het herstel van riolering en riolering naar een andere partij
indien een bedreiging niet volledig kan worden weggenomen, is het verschuiven van verantwoordelijkheid naar een andere partij voor de gevolgen van dat risico een veelgebruikte strategie.
een voorbeeld hiervan is wanneer u en uw vrienden besluiten om op 13.000 voet uit een vliegtuig te springen om uw 50ste verjaardag te vieren, een geweldig idee is en terwijl ze die parachute op uw rug vastbinden, vragen ze u om te tekenen op de stippellijn waar staat dat u de volledige verantwoordelijkheid neemt voor eventuele verwondingen (of erger) die als gevolg daarvan kunnen worden veroorzaakt. Natuurlijk is er nog steeds een plicht op hen (een zorgplicht) om ervoor te zorgen dat ze elk vakje hebben aangevinkt in termen van veiligheid en naleving van regels en richtlijnen, maar als er iets totaal onvoorziene of toevallige gebeurt buiten hun voorzienbare controle, dan kan uw handtekening worden opgeroepen als bewijs dat u zich bewust was van de risico ‘ s en besloot om toch te springen.
het is niet echt mogelijk om het risico van een drain reparatie volledig te verwijderen (als een leiding wil breken of verstoppen, kunt u het zelf niet voorkomen), maar net als de skydiving operators, kunt u de kans op iets onaangenaam gebeuren verminderen en alles doen wat u kunt om de verantwoordelijkheid te verschuiven.
in termen van het verschuiven van de verantwoordelijkheid voor de kosten van het repareren van geblokkeerde afvoerputten of het herstellen van gebroken leidingen in uw huurwoning, kan dit soms zo eenvoudig zijn als het hebben van een verzekeringspolis die u dekt. Als je niet zeker weet waar je staat met uw verzekeringsmaatschappij ring en vragen. Als u niet van de antwoorden (bijvoorbeeld als u vindt dat u niet zou worden gedekt voor schade aan andermans eigendom als uw huurder laat het water loopt in het bad), shop rond om verzekering die u zich veiliger met vinden.
zelfs dan kan er nog steeds een claimoverschot te betalen zijn of een verhoging van de premies na claims – dus de tweede manier waarop u de verantwoordelijkheid kunt verschuiven is door deze naar de huurder te verplaatsen. Dit is niet gemakkelijk, maar Lees verder om te zien hoe het kan (ten minste gedeeltelijk) worden bereikt.
wat moeten verhuurders doen als een huurder een geblokkeerde of gebroken rioolbuis veroorzaakt?
het is gebruikelijk dat verhuurders en beheerders van onroerend goed objecten fotograferen vóór en na elke huurovereenkomst, zodat de verantwoordelijkheid voor eventuele schade die optreedt (afgebroken tegels, gebroken sloten enz.) kan worden bewezen en reparatiekosten kunnen worden terugverdiend uit een obligatie (of de huurder moet deze direct betalen). Maar zoals hierboven uitgelegd, beslissen verantwoordelijkheid voor de kosten van de vaststelling van een geblokkeerde afvoer is niet zo eenvoudig.
de volgende casestudy is overgenomen uit een begeleidend artikel en legt uit hoe juist een dergelijk geschil ontstond tussen een verhuurder en huurder toen een huiseigenaar in Brisbane (Rob) besloot naar het buitenland te verhuizen voor werk en zijn huis te verhuren.
een Queensland Case Study: “the nappy, the wipes and the aging, old pipes” (gereproduceerd).
In het eerste jaar werd het pand bewoond door een echtpaar met een nieuwe baby en een tweejarige. Er waren een aantal problemen waar de verhuurder niet blij mee was tijdens hun huurperiode (tuinen en gazons niet verzorgd en klachten van buren over ruzies laat in de avond), dus hun huurovereenkomst werd niet verlengd. In het tweede jaar werd het pand verhuurd door een alleenstaande volwassen man (Matt) en zijn oudere moeder. Er waren geen verdere klachten en het huis en de tuinen werden goed verzorgd.Het huis zelf was ongeveer 70 jaar oud, maar Rob (eigenaar) had geen problemen met de riolering sinds hij het in 1996 kocht. In ongeveer de zesde maand van Matt ’s huurperiode de toiletten begonnen back-up en geen hoeveelheid Doe-het-zelf mankracht op zijn (Matt’ s) deel kon de blokkade verschuiven voor meer dan een paar dagen. Uiteindelijk werd het ernstig Geblokkeerd tot het punt van bijna overlopen en op een zondagmiddag nam Matt contact op met de beheerder (een vriend van Rob) die een loodgieter regelde om een noodreparatie te doen. Het resultaat was een flinke reparatierekening.Rob ‘ s vriend stuurde hem een e-mail waarin hij uitlegt wat er gebeurd was en voegde de te betalen factuur toe. Hij verklaarde in de e-mail dat hij was verteld dat er een enorme ophoping van toiletpapier, ‘doorspoelbare’ make-up doekjes, en andere materie die volledig had verstopt de rioolbuis. Hij zei ook dat de druk van de verstopping de pijp had gebarsten, wat betekende dat na het verwijderen van het, het moest worden professioneel relined met geavanceerde composiet harsen.Rob besloot met Matt (tenant) zelf te praten om uit te leggen dat hij geloofde dat zij de verstopping hadden veroorzaakt (aangezien het meest zichtbare en productieve item in de enorme klomp de make-updoekjes waren die de moeder regelmatig gebruikte). Hij voegde daaraan toe dat zij dus aansprakelijk zijn voor de schadekosten. Matt antwoordde echter dat de doekjes die zijn moeder gebruikte ‘doorspoelbaar’ waren en dat ze de schade niet konden hebben veroorzaakt. Hij voegde eraan toe dat ze dezelfde doekjes had gebruikt voor vele jaren in vele eigenschappen zonder eerdere problemen, en dat ze geen instructies hadden gekregen toen ze de huurovereenkomst ondertekenden dat dergelijke doekjes niet in het sanitair en rioolsysteem van het huis zouden worden gebruikt.
de rioolreinigingsdeskundige van Brisbane, die de reparatie uitvoerde, werd opnieuw gecontacteerd en verzocht om een schriftelijk verslag waarin werd beschreven wat volgens hem de problemen met de kapotte rioolpijp had veroorzaakt. Hij bevestigde dat de meest waarschijnlijke oorzaak van de verstopping eigenlijk een aantal deels ontbonden luiers was, en dat andere materie (inclusief de doekjes) achter de oorspronkelijke verstopping een back-up had gemaakt om een enorme fatberg te vormen (zie ons artikel ‘Everything you never wanted to know about Fatbergs’ hier). De druk van de verstopping had de verouderingspijpen gekraakt, waardoor afvalwater in de grond lekte en vuil de pijp verder verstopte.
casestudy analyse: vaststelling van de verantwoordelijkheid voor geblokkeerde of beschadigde rioolbuizen
de luier: in het bovenstaande voorbeeld zou men in eerste instantie kunnen aannemen dat de vorige huurders degenen waren die de blokkering van de rioolpijp veroorzaakten door luiers in het toilet te plaatsen. Ze hadden immers wel twee kleine kinderen en de huidige huurder had er geen.
het is echter onmogelijk dit feit daadwerkelijk te bewijzen. Bijvoorbeeld, wie weet of Matt en zijn moeder vrienden of familieleden met baby ‘ s hadden, en of ze op een bepaald moment tijdens hun huurperiode een luier in het toilet hadden gestopt?
en hoe kan Rob bewijzen dat de luier de afgelopen vijf jaar of meer niet in de pijp heeft gezeten? Tot slot, met de vorige huurders verdwenen en bond pay-outs geregeld, zou er vrijwel geen manier van terugverdienen van kosten van hen, zelfs als je in staat om iets te bewijzen waren.
de doekjes: Men zou dan kunnen overwegen of schuld eigenlijk ligt bij Matt ’s moeder die vrolijk dropping doekjes door het toilet elke dag, zich niet bewust dat de’ doorspoelbare ‘ claims op het pakket waren grofweg overschat.
zelfs als werd aangenomen dat de doekjes de belangrijkste oorzaak van de blokkering waren, ligt de schuld dan bij de bedrijven die deze onrealistische beweringen over de biologische afbreekbaarheid van hun producten doen of bij de mensen die dergelijke producten gebruiken en ze in toiletten weggooien zonder adequaat onderzoek te doen? Bovendien, zouden de doekjes alleen al zo ‘ n verstopping hebben veroorzaakt als de luiers niet door het toilet waren gespoeld in de eerste plaats?
de pijpen: ten slotte komen we bij de kwestie van de huiseigenaar zelf. In de eerste plaats had Rob de huurders niet schriftelijk (of anderszins) geadviseerd dat dergelijke items niet door het toilet in zijn eigendom mochten worden gespoeld. Zonder dergelijke instructie, is het de eigenaar of de huurder die de verantwoordelijkheid voor de blokkering moet nemen?
ook kunnen pijpen die zeventig jaar geleden zijn gelegd (maar zeker ten minste 26 jaar oud waren) in de eerste plaats niet in goede staat zijn geweest. Ze konden het misschien prima aan toen Rob, die fulltime werkte en alleen woonde, de enige bewoner was, maar met grotere familiegroepen kwamen reeds bestaande problemen gewoon tot een hoogtepunt? Er kunnen zelfs breuken of scheuren zijn geweest in de rioolbuis die vervolgens alle andere materialen in de afgelopen twee jaar had opgesloten.
hoe lang was het geleden dat deze leidingen waren gereinigd of gereinigd en van welk soort doorlopend onderhoudsprogramma hadden ze genoten? Naar eigen zeggen had Rob in de tijd dat hij daar woonde helemaal geen problemen gehad met zijn rioolbuizen en hoefde hij zich zelfs geen zorgen te maken over het schoonmaken of opruimen ervan.Hoe kan iemand dan vaststellen of hij gewoon verouderd, gecorrodeerd of afgebroken was tot het punt waarop hij al lang had moeten laten reinigen en rehabiliteren met behulp van CIPP advanced composite hars relining om ze onderhouden en volledig functionerend te houden?
in het bovenstaande geval werd het geschil onaangenaam en uiteindelijk was het de verhuurder die de rekening betaalde.
rechten en verantwoordelijkheden wanneer rioolbuizen of rioleringen in huurwoningen falen
verhuurders moeten ervoor zorgen dat hun woning veilig en geschikt is voor huurders, maar huurders hebben ook de verantwoordelijkheid om voor een woning te zorgen en het te laten functioneren zoals het was toen ze verhuisden. Verhuurders moeten ook heel duidelijk zijn over hoe ze willen dat hun eigendom wordt onderhouden, en wat de gevolgen van het negeren van deze verzoeken zou kunnen zijn.
zoals Uit bovenstaande casestudy blijkt, kan het moeilijk zijn om fouten toe te wijzen (en te beslissen wie de rekening moet betalen) wanneer het gaat om het oplossen van blokkades. Als het een relatief eenvoudig ding, zoals een grote klomp haar dat een afvoer heeft Geblokkeerd, de verantwoordelijkheid zou kunnen liggen bij de huurder, maar zelfs dan, als de verhuurder geen solide bewijs van het tegendeel, het zou kunnen worden aangevoerd dat het haar zou kunnen zijn accumuleren in de afvoer voor de jaren voorafgaand aan het begin van hun huurovereenkomst of dat gezien het feit dat de verhuurder geen haarval op de afvoer had, hadden ze niet de nodige zorg voor hun eigendom in de eerste plaats.
in wezen worden de zaken ingewikkelder wanneer het onduidelijk is of een probleem op een object onder de classificatie “onderhoud” of “reparatie” valt.’In een zeer algemene zin verwijst onderhoud naar het repareren van dingen op het pand die dagelijks slijtage zijn en niet als urgent worden aangemerkt. Deze worden meestal betaald door de verhuurder. Noodreparaties (of andere) verwijzen meestal naar iets dat kapot of beschadigd is en snel moet worden gerepareerd. Het is hier dat een huurder kan vinden zelf het betalen van de rekening, maar alleen als kan worden bewezen dat hun acties bracht die noodsituatie over.
bewijzen wie een rioolbuis heeft Geblokkeerd of beschadigd
in geval van een geschil komt het er allemaal op neer wie de bewijslast het best kan dragen. Een verhuurder moet een geblokkeerde afvoer dringend vast te stellen met name een geblokkeerde riool, omdat anders betekent dat ze niet voldoen aan hun verplichting om een veilige en leefbare woning voor hun huurder. Zodra de afvoer is vastgesteld, moet de rekening worden betaald en als de huurder betwist dat de verantwoordelijkheid van hen is, is het meestal de verhuurder die de rekening zal betalen. Ze moeten dan overwegen of ze willen proberen om het geld terug te verdienen van de huurder. Als ze dat doen (en de huurder blijft de verantwoordelijkheid te ontkennen) de verantwoordelijkheid zal zijn op de verhuurder om te bewijzen dat de blokkering werd direct veroorzaakt door de huurder onzorgvuldige acties.
de obligatie is het geld van de huurder, zodat de verhuurder het recht heeft een deel van dat geld aan te nemen, moet hij zijn zaak bewijzen. Als de twee partijen hun best hebben gedaan om het geschil op te lossen op hun eigen tevergeefs kunnen ze ofwel overgaan tot formele bemiddeling en als er nog steeds geen overeenkomst de zaak kan worden voorgelegd aan een civiele administratieve rechtbank (controleer uw staat of grondgebied in Australië) of contact opnemen met de Pachtrechtbank (Nieuw-Zeeland). Hier, Welk bewijs elke partij kan brengen zal worden beschouwd, onthouden dat het de verhuurder die moet bewijzen dat ze een recht van de huurder geld.
dit is de reden waarom geblokkeerde rioleringen (die bijna altijd in het geheim achter muren, onder vloeren en diep in de grond liggen) zulke moeilijkheden opleveren. De meeste verhuurders zijn ernstig onvoorbereid om te kunnen voldoen aan die bewijslast voorafgaand aan een geschil dat ontstaat.
Tips om verhuurders te helpen het risico van reparatie-en onderhoudskosten van riool-en drainagepijpen te verminderen
In dit hoofdstuk zullen we suggesties geven om de kans van verhuurder te vergroten dat kosten voor het reinigen en repareren van afvoerputten die rechtstreeks veroorzaakt worden door misbruik van een huurder, worden terugverdiend.
1. Voldoen aan uw zorgplicht
zoals hierboven vermeld, is het aan de verhuurders om een woning te leveren die veilig en leefbaar is – zowel wanneer een huurder verhuist in en tijdens zijn huurperiode. Als u wilt kunnen aantonen dat u uw zorgplicht hebt vervuld (om leidingen te leveren die goed werkten) en uzelf de beste kans wilt geven niet verantwoordelijk te worden gehouden voor reparaties, moet u aantonen:
a. dat de riool-en afvoerleidingen in goede staat waren toen de huurder verhuisde, en
b. dat u maatregelen hebt genomen om verstopte afvoeren te voorkomen door ervoor te zorgen dat regelmatig onderhoud van die leidingen heeft plaatsgevonden.
bewijs van goede werking: een manier om dit te doen is door een CCTV-camerapijpinspectie te laten uitvoeren door een gerenommeerd bedrijf zoals Nuflow voordat de huurder intrekt. Zorg ervoor dat ze hydro jet reiniging bieden (in het geval er bestaande blokkades zijn) en CIPP pipe relining (in het geval er eventuele breuken of scheuren die moeten worden gerepareerd) en dat ze u kunnen voorzien van duidelijke video bewijs van de toestand van de leidingen en een schriftelijk rapport dat er geen blokkades.
bewijs van regelmatig onderhoud: huishoudelijke afvoeren en leidingen vereisen regelmatig onderhoud (zie ons artikel over het onderhouden van afvoeren hier), zelfs als het zo eenvoudig is als een maandelijkse reiniging met een paar liter warm water en een kopje afwasmiddel. Dit komt omdat vetten, oliën en vet (mist) zich kunnen ophopen in leidingen als ze afkoelen, en dan een barrière vormen die andere items zoals haar, zeepschuim, voedseldeeltjes enz. De rioolbuizen kunnen ook profiteren van een dergelijke schone.
of u een clausule in de huurovereenkomst schrijft dat de huurder verantwoordelijk is voor het uitvoeren van deze taak (als onderdeel van hun plicht) of dat u iemand betaalt om het pand maandelijks te bezoeken, is aan u, maar het bewijs dat u uw best hebt gedaan om ervoor te zorgen dat dergelijke leiding-en drainageonderhoud wordt uitgevoerd is waar het om gaat.
u zou ook moeten overwegen afvoerputten regelmatig te laten controleren met een CCTV-inspectie om de paar jaar wanneer er langdurig huurders aanwezig zijn.
2. Het is belangrijk dat de leidingen van uw eigendom goed onderhouden worden, maar het kan de dreiging van een dure reparatie van de leidingen niet volledig wegnemen, omdat er altijd iets mis kan gaan. Of het nu gaat om aardbewegingen, een agressieve boomwortel of misbruik, pijpproblemen kunnen nog steeds optreden, dus het hebben van strategieën om het risico van het moeten betalen voor die reparaties over te dragen aan een andere partij is de volgende strategie. Voor verhuurders betekent dit meestal:
- het risico overdragen aan een verzekeraar, of
- het risico overdragen aan een huurder.
het vinden van een verzekeringspolis die de kosten dekt van het reinigen van de afvoerputten en het repareren van geblokkeerde afvoerputten spreekt voor zich, maar het overdragen van risico ‘ s aan een huurder kan iets moeilijker zijn, omdat het aan het eind van de dag aan u is om te bewijzen dat het misbruik dat het probleem direct veroorzaakt heeft, door hen is veroorzaakt.
ervoor zorgen dat huurders de verantwoordelijkheid op zich nemen voor het repareren en blokkeren van rioolbuizen en rioleringen
hieronder zijn enkele belangrijke strategieën die verhuurders kunnen implementeren om een groter gevoel van verantwoordelijkheid voor de gezondheid van een leiding bij hun huurders aan te moedigen en formeel een zekere mate van risico over te dragen.
1. Communiceer met huurders over het belang dat u hecht aan de verzorging en het onderhoud van de leidingen en rioleringen van uw woning. Door ervoor te zorgen dat huurders zich ervan bewust zijn dat u de leidingen regelmatig laat inspecteren, filmen, reinigen en onderhouden en dat u van hen verwacht dat ze zeer bewust zijn over wat ze in die leidingen plaatsen, laat u hen weten dat u het serieus meent om de dingen goed te laten werken en dat u op de hoogte bent en bereid bent om kosten van hen terug te verdienen als de leidingen en sanitair systemen worden misbruikt.
2. Neem in de huurovereenkomst op wat niet door je toilet kan worden gespoeld.
om het bovenstaande punt schriftelijk te versterken, dient u in de huurovereenkomst te benadrukken dat specifieke items niet door uw toilet mogen worden gespoeld. Om verschillende redenen (cultuur, onderwijs, enz.) veel huurders zijn echt niet op de hoogte dat bepaalde items kan ravage aanrichten op rioolbuizen en sanitair. Om u te helpen beslissen wat op te nemen, hebben we een lijst samengesteld van de 32 items die het meest worden gevonden verstopping en blokkeren van rioolbuizen in Australië die u hier kunt vinden.
3. Neem in de huurovereenkomst op welke schade aan uw woning kan worden veroorzaakt als deze verzoeken niet worden nageleefd en de bijbehorende kosten die daaruit voortvloeien.
geef niet alleen aan welke items u specifiek wilt dat huurders spoeling vermijden, maar geef ook aan welke schade dergelijke acties kunnen veroorzaken (verstoppingen, overstromen, lekkage van riool in de bodem, breuken in rioolbuizen, storingen in lokale zuiveringsinstallaties, milieu-impact enz.). Vermeld ook een aantal van de gevolgen die kunnen voortvloeien (kosten, slechte gezondheid, ongemak, gevaar voor zeedieren, hogere huurkosten, gebrek aan service enz.). Het hebben van een goede huurovereenkomst die specifiek deze zaken behandelt kan zeer nuttig zijn wanneer het proberen om te bewijzen u alle mogelijke actie hebt ondernomen om te proberen om de huurder te helpen een blokkade te voorkomen en dat u hen op de hoogte van de gevolgen.
4. Neem in de huurvoorwaarden een vereiste voor huurders om u op de hoogte van bepaalde tekenen van schade of dreigende sanitair problemen.
er zijn veel tekenen dat rioolbuizen en rioleringen onder druk staan en dat de noodzaak van een reparatie (of zelfs een noodreparatie) op handen kan zijn (Lees ons artikel hier). Als een verhuurder of eigenaar van onroerend goed is niet bewust gemaakt dat deze borden zijn duidelijk dat ze niet de kans op de vaststelling van iets als een gedeeltelijk geblokkeerde afvoer in de vroege (en goedkopere) stadia dus zullen ze moeten betalen voor een veel duurdere reparatie later.
5. In de buurt van elk toilet op het pand, installeren bewegwijzering die de items die niet kunnen worden doorgespoeld en mogelijke problemen die ze kunnen veroorzaken (zie de lijst vermeld in punt 2 hierboven).
vergeet niet een informatieve, onderhoudende en positieve toon te gebruiken. Dit is een thuis, dus niemand wil het gevoel dat ze op school zijn, maar op hetzelfde moment, moet je je punt over te brengen. Net zoals er instructies kunnen zijn voor het gebruik van het zwembad of het bedienen van het beveiligingssysteem, moet u nadenken over hoe u uw huurders en hun gasten kunt informeren over wat problemen kan veroorzaken en hoe u dit kunt vermijden. Maak het aantrekkelijk, informatief, vriendelijk en onopvallend, en wees duidelijk dat dit een zachte herinnering om te helpen huurders en hun gasten een positieve bijdrage die zal helpen besparen hen gedoe en geld ook.
zodra huurders zich er volledig van bewust zijn dat:
- het goed laten werken van de leidingen van het onroerend goed is net zo goed hun verantwoordelijkheid als die van u
- u hebt bewijs dat u uw verantwoordelijkheden als verhuurder hebt gehandhaafd, en
- zij kunnen een flinke rekening krijgen als zij het verkeerde doen en uw inspanningen negeren,
- zij hebben veel meer kans om te voldoen.
als zij dat niet doen, hebben zij ook veel meer kans dat een rechterlijke uitspraak tegen hen ingaat.
opmerking: het bovenstaande advies is van algemene aard en indien verdere verduidelijking nodig is, moet professioneel juridisch advies worden ingewonnen.