vanaf het moment dat u geïnteresseerd raakt in een woning tot het moment dat u het contract voor uw nieuwe woning ondertekent, wordt u geconfronteerd met een veelheid aan vragen. Niet verrassend, want het kopen van een huis is niet iets wat je elke dag doet. Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM doen dit wel elke dag, wat ons de ervaring geeft om u snel het juiste antwoord te geven op de meeste van deze vragen. De tien meest gestelde vragen worden hieronder beantwoord, om u een idee te geven van waar u staat bij het zoeken naar dat droomhuis.
1. Wanneer onderhandel ik?
u onderhandelt pas wanneer de verkoper op uw aanbod heeft gereageerd door een tegenbod te doen. U bent nog niet in onderhandeling wanneer de makelaar van de verkoper zegt dat hij/zij uw aanbod met de verkoper zal bespreken.
2. Kan een makelaar doorgaan met bezichtigingen terwijl er over een aanbod wordt onderhandeld?
Ja, Dit is toegestaan. Onderhandelingen zullen niet noodzakelijkerwijs leiden tot een verkoop. Bovendien kan het zijn dat de verkoper wil weten hoeveel meer interesse er is. Bovendien is het mogelijk dat er met meer dan één potentiële koper tegelijkertijd onderhandelingen worden gevoerd met
. Een NVM-makelaar is verplicht dit aan u duidelijk te maken. De NVM-makelaar van de verkoper zal vaak geïnteresseerde partijen vertellen dat een woning ‘onder bod’ is, zoals we zeggen. Als geà nteresseerde hebt u dan ook het recht om een bod uit te brengen, maar de makelaar mag dan pas met u onderhandelen als de onderhandelingen met de eerste geà nteresseerde zijn afgerond. De NVM broker zal geen verklaring over de hoeveelheden van de aanbiedingen. Dit kan leiden tot overbidding.
3. Als ik de vraagprijs bied, is de verkoper dan verplicht om het huis aan mij te verkopen?
nr. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Zelfs als u de vraagprijs aanbiedt, kan de verkoper nog steeds
beslissen of hij uw aanbod al dan niet aanvaardt, of zijn makelaar een tegenbod laten doen.
4. Kan de verkoper de vraagprijs voor een woning verhogen tijdens de onderhandelingen?
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper tijdens de onderhandelingen ook besluiten om uw aanbod te verlagen. Zodra de verkoper een tegenbod doet, vervalt uw vorige aanbod.
5. Hoe wordt de aankoop daadwerkelijk gedaan?
zodra de verkoper en de koper overeenstemming hebben bereikt over de belangrijkste punten (zoals de prijs, de datum van overdracht en de ontbindende voorwaarde), zal de makelaar van de verkoper de gemaakte afspraken in een koopovereenkomst uiteenzetten. Afwikkelingsvoorwaarden zijn hierbij een belangrijk aspect. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Als u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering verlangt, moet u dit bij het indienen van uw aanbod aangeven. Het is dan van belang dat de partijen eventuele aanvullende overeenkomsten en ontbindende voorwaarden overeenkomen voordat de koopovereenkomst wordt opgesteld. Zodra beide partijen het koopcontract hebben ondertekend en de koper een kopie van dit contract heeft ontvangen, vindt uw wettelijke driedaagse bedenktijd als particuliere koper plaats. Binnen deze termijn heeft u als koper het recht om de aankoop te annuleren. Als u ervoor kiest dit niet te doen, de financiering ontvangt en er geen andere ontbindende voorwaarden in de weg staan, dan vindt de overdracht plaats bij de notaris op de overeengekomen datum van overdracht.
6. Mag een NVM-makelaar de verkoopmethode tijdens onderhandelingen wijzigen?
Ja, Dit is toegestaan. Soms zijn er zo veel geïnteresseerde partijen die de vraagprijs of daaromtrent aanbieden, dat het moeilijk is om te bepalen wie de beste koper is. In dergelijke gevallen kan de makelaar van de verkoper – in overleg met de verkoper – besluiten om de lopende onderhandelingen te staken en de offerteprocedure te wijzigen, bijvoorbeeld naar een registratieprocedure. Dit geeft alle bieders gelijke kansen om het hoogste bod te doen. Alvorens het systeem te veranderen, moet de makelaar natuurlijk alle reeds gesloten overeenkomsten nakomen.
7. Heeft een NVM makelaar het recht om een belachelijk hoge prijs te vragen voor een woning?
de verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar de prijs waartegen hij zijn woning wenst te verkopen. De koper heeft het recht om te onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist altijd.
8. Wat is een optie?In juridische zin geeft een optie een partij de keuze een koopovereenkomst met de andere partij te sluiten door middel van een eenzijdige verklaring. De partijen zijn de verkoopvoorwaarden overeengekomen, maar de koper krijgt bijvoorbeeld een extra week om in overweging te nemen. Een dergelijke optie is gebruikelijk bij de aankoop van nieuw gebouwde woningen. Dit is echter niet het geval bij bestaande woningen. De term ‘optie’ wordt vaak verkeerd gebruikt. In dit geval verwijst het naar bepaalde concessies die de NVM-makelaar van een verkoper bereid kan zijn te doen aan een geïnteresseerde potentiële koper tijdens het onderhandelingsproces. Dergelijke concessies kunnen bijvoorbeeld inhouden dat een geïnteresseerde koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een aanbod. In de tussentijd zal de NVM-makelaar proberen geen onderhandelingen aan te gaan met een andere partij. De geà nteresseerde koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn/haar financiën of het mogelijke gebruik van het onroerend goed. U kunt geen optie eisen; de verkoper en de NVM-makelaar van de verkoper beslissen zelf of bepaalde concessies worden gedaan als onderdeel van het onderhandelingsproces.
9. Moet een makelaar eerst met mij onderhandelen als ik als eerste belde voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod deed?
nr. De makelaar van de verkoper zal samen met de verkoper de verkoopprocedure bepalen. Hij / zij is echter verplicht u hiervan op de hoogte te stellen. Als u serieus geïnteresseerd bent, vraag de makelaar wat uw positie is. Dit kan teleurstelling voorkomen.
10. Is de Commissie van de makelaar begrepen in de “door de koper te betalen inkoopkosten”?
nr. De ‘door de koper te betalen inkoopkosten’ omvatten de kosten die de overheid met de overdracht van een eigendom in verband brengt. Dit zijn de overdrachtsbelasting (6%), de notariële kosten voor het opstellen van de akte van overdracht van eigendom en de kosten van de opname ervan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notariële) kosten voor het opstellen en registreren van de hypotheekakte. Als de verkoper een makelaar heeft ingeschakeld om het huis te verkopen, zijn deze kosten voor zijn/haar rekening. Immers, de makelaar van de verkoper vertegenwoordigt de belangen van de verkoper en niet de jouwe als de koper. Om deze reden is het over het algemeen een goed idee om zelf een NVM makelaar te huren. De Commissie van de makelaar van de koper komt ten laste van de koper.
meer informatie?
zie ook onze site op www.nvm.nl of bezoek een NVM makelaar bij u in de buurt. Hij of zij zal u graag helpen.