Når du er i bransjen med å kjøpe eiendom fra høyt motiverte selgere, kommer du til slutt til å møte folk som ønsker å selge en eiendom de ikke eier.
jeg har snakket MED mange motiverte selgere om å kjøpe eiendom som var eid av deres avdøde familiemedlem – e) – kanskje en forelder, besteforeldre, tante eller onkel.
I de fleste tilfeller begynte disse personene å betale eiendomsskattregningen eller opprettholde eiendommen etter at den opprinnelige eieren døde, og som et resultat antok de at de var den rettmessige eieren av eiendommen bare fordi de hadde gjort alt arbeidet og behandlet det som sitt eget.
det de ikke forstod var at juridisk sett-dette ga dem ikke rett til noe.
hvis en eiendom fortsatt har tittelen i navnet til den opprinnelige eieren, og ingen etterfølgende papirarbeid er fullført eller arkivert med fylket, er det en god sjanse for at denne selgeren ikke har rett til å selge eiendommen mer enn DU har rett til å selge Empire State Building.
Hvordan Tittelkjeden Fungerer
la oss for eksempel si at du snakker med noen (vi kaller dem «Person C») og de prøver å selge deg en eiendom som er teknisk eid av to døde personer(f. eks.
hvis du forstår hvordan tittelkjeden fungerer, kan du ikke bare godta en gjerning Fra Person C til Deg selv og kalle det bra. Hvis eiendommen ikke tidligere har blitt deeded Til Person C, vil enhver gjerning de skriver til deg ikke være verdt papiret den er skrevet på.
tittelkjeden må passere riktig fra den avdøde eieren (I Dette eksemplet Person a og Person B) til personen Som ønsker å selge eiendommen (Person C), OG deretter fra den enkelte til deg selv. Tittelkjeden kan ikke bare hoppe Over Personer A og B uten å nevne hvordan Person C endte opp i førersetet.
Med mindre den riktige dokumentasjonen forbinder overføring av tittel Fra Personer A og B Til Person C, Har Person C ingen juridisk rett til å selge eiendommen (Selv om De har betalt eiendomsskatt og tatt vare på eiendommen i mange år) og uten riktig dokumentasjon, vil enhver gjerning du aksepterer Fra Person C være verdiløs, fordi de aldri eide eiendommen i utgangspunktet.
Ansvarsfraskrivelse: Før vi går videre, la meg klargjøre at jeg ikke er en advokat og informasjonen nedenfor bør ikke tolkes som juridisk rådgivning. Hver stat har forskjellige lover, og hver eiendomstransaksjon har unike variabler som kan påvirke prosessene og dokumentasjonen som er oppført nedenfor. Selv om dette er trinnene og dokumentasjonen jeg bruker i mine lukkinger-ikke anta at denne informasjonen er fullt anvendelig for din situasjon. Før du handler på noe som er beskrevet nedenfor, må du konsultere en advokat eller advokat i ditt område for å bekrefte at du jobber med riktig informasjon, og om nødvendig, ansett en advokat eller tittelfirma for å fullføre lukkingen for deg.
Lukke Dokumentasjonsgapet
Anta at du blir kontaktet av Noen (Person C) Som ønsker å selge deg en eiendom som for øyeblikket ikke er navngitt i deres navn. Det er imidlertid tittelen i navnet på to avdøde personer (Person A og Person B) som hadde til hensikt At Person C skulle arve eiendommen etter deres bortgang.
for å gi Person C den juridiske myndigheten til å selge denne eiendommen og signere skjøtet til deg, trenger du noen ekstra dokumenter for å lage det som kalles en «klar tittelkjede».
det er noen forskjellige scenarier der denne typen situasjon kan oppstå, så la oss dekke de vanligste her:
- Scenario 1: Person A & Person b forlot sin eiendom Til Person C I En Vilje
- Scenario 2: Person A & Person B forlot sin eiendom Til Person C I En Tillit
- Hva er En Tillit?
- Hva Trenger Du?
- Hvilken Situasjon Har Du Å Gjøre Med?
- Scenario 3: Person A & Person B fullførte ikke Et Testament eller En Tillit, og eiendommen har IKKE gått gjennom skifterett
- Scenario 4: Person A & Person B fullførte ikke Et Testament eller En Tillit, og eiendommen har gått gjennom skifterett
Scenario 1: Person a og Person b forlot eiendommen til Person C I En Vilje
hvis du jobber Med en selger som har En Vilje Fra Person A og B (forklarer at de avdøde eierne er ment For Person C å bli den juridiske eieren etter at de har passert), er eksistensen av denne viljen et godt første skritt i riktig retning, men det er ikke helt hva du trenger for å lukke avtalen.
Med Denne Viljen i hånden, Vil Person C må sende inn en begjæring med fylket skifteretten, ber om tillatelse til å selge eiendommen på vegne Av Person a og Person B eiendom.
med denne handlingen vil boet bli åpnet, og forutsatt at det ikke er noen restriksjoner eller konkurranser fra andre arvinger om salg av eiendommen (som ville være vanskelig å støtte, gitt At Person C har En Vilje som tydelig forklarer hvem den tiltenkte mottakeren av eiendommen er), vil retten utstede et dokument kalt » Administrasjonsbrev «(aka – «Myndighetsbrev» i noen stater), og sier At Person C Er Den Personlige Representanten (aka – Eksekutor) og har myndighet til å selge denne eiendommen på vegne av boet.
når dette dokumentet er utstedt, må selgeren gi deg originale kopier av følgende:
- Dødsattest Av Person A
- Dødsattest Av Person B
- Administrasjonsbrev/Myndighet, navngi Person C som «Personlig Representant» (eller «Eksekutor») av boet
- Gjerning, signert Av personlig Representant/Eksekutor av boet
når disse dokumentene er registrert hos Fylkesopptakeren (aka – register of deeds) og forutsatt at det ikke var andre problemer I Tittelarbeidet, Vil Du Bli Den Nye Eieren Med En Klar Kjede Av Tittel!
Scenario 2: Person a og Person b forlot eiendommen til Person C I En Tillit
hvis du jobber Med en selger som hevder å være den rettmessige eieren av en eiendom fordi den ble overlatt til Dem i En Tillit, er dette et flott første skritt, men du kommer fortsatt til å trenge noen ting.
Hva Er En Tillit?
en tillit er et juridisk dokument opprettet av de opprinnelige eierne(i dette tilfellet de som har gått bort). En tillit er ikke en juridisk enhet, og det er ikke et dokument som blir registrert av fylket.
dette dokumentet er rett og Slett en juridisk avtale, hvor Trustor (også kjent som En Bosetter eller Grantor, fordi de er den opprinnelige eiendommen eier) legger ut alle detaljer om hva som skal skje med sine eiendeler etter at de dør.
fordelen med å ha tillit er at Når Trustoren dør, er det ingen tvetydighet om hva som skal skje med sine eiendeler. I tilfelle Av Trustor død, ALLE sine eiendeler og VIL AUTOMATISK HOPPE over normal skifterett prosessen (som beskrevet i Scenario 1) og gå direkte inn i tillit.
hva dette egentlig betyr er at eiendelene nå kontrolleres av Forvalteren.
En Bobestyrer er en person Som Bobestyrer (dvs. – avdøde eiendom eier) utpekt til å utføre planen som beskrevet i tillit. Denne personen er juridisk forpliktet til å gjennomføre planen i henhold til hva tilliten sier, til fordel for Mottakerne som er oppført i tilliten.
Mottakeren er den Som Trustor utpekt som person eller enhet for å motta sine eiendeler etter Trustors død.
For Eksempel, Hvis Person A & Person B (Trustors) ønsket at bilen skulle bli gitt Til Person D (Mottaker), Og Person C ble utpekt Som Bobestyrer… Person C ville være under en juridisk forpliktelse til å sikre at tittelen til bilen lovlig overføres til Person D.
Merk: I noen tilfeller kan Det også være En Beskytter involvert I Tilliten. Beskytterens rolle er å se Over Forvalteren og avslutte Forvalteren for eventuelle forsømmelser. Ironisk nok Kan Forvaltere ikke alltid stole på å utføre instruksjonene som er oppgitt i Tilliten, og utnevnelsen av En Beskytter kan bidra til at Tilliten utføres av Forvalteren i henhold til planen.
Gir mening?
Hva Trenger Du?
hvis du arbeider med en eiendom som eies av to døde mennesker, og selgeren (Person C) hevder de har juridisk rett til å selge eiendommen, er det tre generelle «sub-scenarier» der dette er mulig. La oss snakke om hva de er, og hva som må skje i hver situasjon:
Underscenario 1: Person C er oppført som Mottaker av eiendommen, og tilliten tillater Forvalteren å overføre eiendommen direkte til Mottaker.
- I Dette tilfellet Bør Person C allerede være den nåværende eieren av posten(eller hvis Trustor (e) bare døde, Bør Trustee være i ferd med å overføre eiendoms eierskap til Person C veldig snart). I dette tilfellet må Alle Person C gjøre (når de har mottatt eierskap av eiendommen) skape en ny gjerning og overføre eiendommen til den nye kjøperen.
Underscenario 2: Person C er oppført som Forvalter Av Tilliten, og tilliten tillater Forvalteren å likvide eiendommen til Fordel for Mottakerne.
- Hvis Person C Er Bobestyrer, vil De ha full myndighet til å selge eiendommen til en tredjepart, fordi det primære målet er å likvidere eiendommen for kontanter (i stedet for å overføre den til en bestemt mottaker). I dette tilfellet må de signere gjerningen på vegne av tilliten, signere Et Tillitsbevis (som skal dateres i løpet av de siste 12 månedene, verifisere sin rolle som Forvalter) og gi kjøperen begge disse dokumentene sammen med de opprinnelige Dødsattestene til begge Trustors. Når kjøperen har disse fire dokumentene registrert, vil de være den nye eieren.
Underscenario 3: Person C er oppført Som Mottaker av eiendommen, og tilliten tillater Forvalteren å likvide eiendommen til Fordel for Mottakerne.
- hvis Tilliten tillater en Tredjepartsforvalter å selge eiendommen og gi inntektene til Mottakeren (og forutsatt at dette ikke allerede har skjedd), må kjøperen samle de samme fire dokumentene som er oppført i Underscenario 2 ovenfor. Den eneste forskjellen er at denne Tredjepartsforvalteren må være enig i salgsprisen. Hvis Forvalteren bare er en objektiv part (som en advokat eller et tillitsforvaltningsselskap), og de vil gjøre Hva Person C (og tillitsdokumentet) instruerer dem til å gjøre (dvs. – selge eiendommen og få penger–, så prosessen bør være relativt enkel. Hvis Imidlertid Bobestyrer er en partisk part (som et søsken, eller noen som ønsker å selge for mer enn kjøperen er villig til å betale), så denne forespørselen kan være mer utfordrende.
Hvilken Situasjon Har Du Å Gjøre Med?
for å finne ut hvilke av disse scenariene du arbeider med, må du starte ved å sjekke for å se hvem den nåværende eieren av posten er.
hvis den siste deed of record sier at eiendommen for tiden eies av en tillit, ELLER hvis den siste deed of record er En Lady Bird Gjerning (En type gjerning som automatisk overfører eiendommen til en tillit i tilfelle eierens død), så kan du automatisk eliminere Sub-Scenario 1.
når du har bekreftet at eiendommen for øyeblikket eies av en tillit, er neste trinn å finne ut hvem forvalteren er. Du kan gjøre dette ved å skaffe en kopi av tilliten(sammen med andre endringer i tilliten). I de fleste tilfeller er Dette Noe Person C burde kunne gi deg (og hvis De ikke kan gi det, hopp videre til Scenario 3 nedenfor).
Den som er Oppført som Bobestyrer (Enten Det Er Person C eller en ikke-relatert tredjepart), trenger originale kopier av følgende dokumenter for å fullføre avtalen:
- Dødsattest Av Person A
- Dødsattest Av Person B
- Tillitsattest (signert Av Bobestyrer)
- Gjerning (signert Av Bobestyrer))
Når disse fire dokumentene er registrert Med County Recorder (aka-Register Of Deeds) og forutsatt at det ikke var andre problemer i tittelarbeidet, blir du den nye eieren med en klar tittelkjede!
Scenario 3: Personer A og B fullførte ikke en vilje eller en tillit, og eiendommen har ikke gått gjennom probate
I dette uheldige scenariet er Det Ingen Vilje, Det Er Ingen Tillit og det er ingen plan.
Når en eiendomseier dør før de har satt et klart sett med instruksjoner på plass, vil eiendommen bli sittende fast i limbo (kan ikke selges av noen) TIL eiendommen til den avdøde eieren går gjennom probate.
hvis du, når du starter samtalen Med Person C, ikke har startet denne prosessen ennå, må de sende inn en petisjon til fylkesretten i fylket der eiendommen ligger. Gjennom denne prosessen (som kan være svært tidkrevende, spesielt hvis det er flere arvinger som kjemper over boet), vil retten til slutt etablere noen (helst personen du jobber med) som den Personlige Representanten for boet.
siden det ikke er Noen Vilje å snakke om, vil retten ikke ha noen klar veiledning om hvem som skal få kontroll over hvilke eiendeler. Hvis det bare er en arving, trenger prosessen ikke å være lang eller komplisert, men hvis det er spørsmål om hvordan eiendelene skal deles, kan det gå nedoverbakke raskt.
når noen endelig har blitt etablert Som personlig Representant (aka – Eksekutor) av boet, vil retten utstede et dokument kalt «Letters Of Administration» (aka – «Letters Of Authority»). Du kan se noen eksempler på hvordan dokumentet ser ut I Michigan, California og Illinois.
dette dokumentet gir noen (ideelt Sett Person C) juridisk myndighet til å selge eiendommen på vegne av den avdødes eiendom. Dette dokumentet broer gapet i tittelkjeden, selv om gjerningen ikke teknisk er overført fra Personer A Og B til Person C ennå.
Når dette dokumentet eksisterer, må du samle originale kopier av følgende elementer:
- Dødsattest Av person A
- Dødsattest Av Person B
- Administrasjonsbrev/Myndighet, navngi den Personlige Representanten (Eksekutor) av boet
- Gjerning, signert Av den Personlige Representanten/Eksekutor av boet
når disse fire dokumentene er registrert Med Fylkesopptakeren (aka – Register Over Deeds) Og forutsatt at det ikke var andre problemer i tittelarbeidet, blir du den nye Eieren Med En Klar Tittelkjede!
problemet med skifterett er, det er ikke alltid kuttet og tørt. Når skifterettsprosessen er i gang, skal det gis varsel til alle andre som potensielt kan stå i kø for rollen som «Personlig Representant». Hvis noen av dem snakker opp og forventer å spille en rolle, kan du sannsynligvis forestille deg alt frem og tilbake dette kan forårsake, noe som potensielt kan vare i mange år før noen endelig får lovlig myndighet til å selge eiendommen.
når Jeg møter Scenario 3, er det sannsynligvis den vanligste situasjonen der jeg bare sier, «Takk, men nei takk» og gå bort. Det er ikke å si at det ikke er noen situasjoner hvor det kan trene og/eller det er verdt ventetiden, men hvis du ønsker å komme inn og komme seg ut raskt, vil du sannsynligvis finne at disse avtalene holder langt mer hodepine enn de er verdt (spesielt hvis det er en billig eiendom, til å begynne med).
Scenario 4: Personer A og B fullførte Ikke Et Testamente eller En Tillit, men eiendommen HAR gått gjennom skifterett.
hvis en eiendom allerede har gått gjennom skifterett, og hvis noen (ideelt Sett Person C) er etablert Som personlig Representant/Eksekutor av boet, bør de ha de opprinnelige Brev Av Administrasjon (aka – Brev Av Myndighet) fra tingretten.
Forutsatt at dette dokumentet finnes, må du samle originale kopier av følgende elementer:
- Dødsattest Av person A
- Dødsattest Av Person B
- Administrasjonsbrev/Myndighet, navngi den Personlige Representanten (Eksekutor) av boet
- Gjerning, signert Av den Personlige Representanten/Eksekutor av boet
når disse fire dokumentene er registrert Hos Fylkesopptakeren (aka – Register Over Deeds), og forutsatt at det ikke var andre problemer i tittelarbeidet, blir Du Den Nye Eieren Med En Klar Tittelkjede!
Originality Matters
i tilfelle jeg ikke gjøre det klart over, husk at når du sender inn et dokument Til Fylket Opptaker/Register Over Deeds, dokumentet må være en original.
dette gjelder Dødsattester, Administrasjonsbrev, Tillitsbevis, Gjerninger, Bekreftelser, Memorandumer, alt (en kopi av dødsattest kommer ikke til å fungere, det må være det faktiske originaldokumentet).
hvis du jobber med noen som sier at de ikke har den originale kopien av dødsattest, fortell dem å be OM EN ny original kopi fra fylket. En dødsattest kan alltid gjengis på forespørsel (og vanligvis for en liten avgift).
når det gjelder Et Tillitsbevis eller En Gjerning – siden disse dokumentene vanligvis opprettes som en del av lukkingen, bør det ikke være vanskelig å få originale kopier av disse (fordi enten du, ditt tittelbyrå eller din avsluttende advokat bør ha de originale kopiene i besittelse når lukkingen er fullført).
Og Når det gjelder Administrasjonsbrevene, har jeg funnet ut at disse kan være vanskeligere å reprodusere på forespørsel (spesielt hvis dokumentet ble utstedt av retten for flere tiår siden). Hvis du støter på en selger som hevder At De Er Den Personlige Representanten, men de ikke har dokumentene for å bevise det, kan du prøve å be om det fra county courthouse. Selv om de ikke kan gi en original kopi, kan de kanskje gi en kopi av originaldokumentet (og i noen tilfeller, hvis det er parret med en ekthetsbekreftelse, kan det være akkurat nok å merke av i boksen).
Historiens Moral
som et siste, personlig notat, hvis du etter å ha lest alt dette ikke har plukket opp betydningen Av En Vilje eller En Tillit ennå, vil jeg bare si det klart akkurat nå… hvis du har noen personlige eiendeler å snakke om (inkludert dine barn, kjæledyr eller andre fysiske ting du kontrollerer på noen måte), gjør verden en tjeneste og sett opp en.
det er ikke vanskelig – og eksistensen av dette dokumentet kan potensielt redde dine kjære fra utallige hodepine og hjertesorg de ikke burde måtte håndtere etter at du er borte.