hvis det alltid er en solid investering, er det eiendom. Eiendom er en god investering fordi alle alltid trenger det, og det har en tendens til å sette pris på verdi uavhengig av økonomiens tilstand. Du kan bli overrasket over å vite at å eie lagringsenheter kan være en lukrativ virksomhet. Men et stort spørsmål de fleste har er: hvor mye koster det å bygge en lagringsenhetsvirksomhet?
kort sagt, den gjennomsnittlige kostnaden for å bygge en lagringsenhet fra grunnen er ca $ 3.5 millioner antar en gjennomsnittlig kostnad på ca $25 per kvadratmeter. Denne kostnaden inkluderer de fleste viktige aspekter ved å finansiere en lagringsenhet, inkludert land, konstruksjon, forsikring, tillatelser og andre forretningsutgifter. Noen multi-etasjers bygninger eller bygninger med komplisert klimakontroll kan koste opp til $ 70 per kvadratmeter.
selvfølgelig er disse tallene bare gjennomsnittlige. Den faktiske kostnaden kan variere sterkt avhengig av plassering, materialer som brukes, bygningens kompleksitet og andre relevante konstruksjonsfaktorer. De nøyaktige detaljene er ganske komplekse. Så vi satt sammen denne omfattende guide på lagringsenhet byggekostnader.
Kostnadene Ved Å Bygge Lagringsenheter
Lagringsenheter pådrar seg ikke så store kostnader som noen andre typer bygninger fordi de normalt ikke krever klimastyrte interiører. Men mer avanserte enheter med full klimakontroll kan være dyrere.
Når det gjelder en lagringsenhet, er det hovedkategorier av utgifter å se på:
-
- Land – $353,925
- Konstruksjon – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- Tillatelser/avgifter – $32,000
- Forsikring – $10,000 (per år)
- Utstyr – $22,000
- Markedsføring – $75,000
- Advokathonorarer – $22,000
- Finansielle Kostnader– $100,000
Totalt – $ 3,500,000
Vi vil ta en titt på hver av disse kategoriene av utgifter Og gi noen estimater for kostnader samt faktorer som kan påvirke disse kostnadene.
Land
det første du trenger å se på øya. Land koster en premie fordi i motsetning til andre typer ressurser, kan du egentlig ikke gjøre mer land. Så, du kommer til å ønske å ta vare på å få noen land først før du kan begynne å bygge en lagringsenhet.
Land kostnader kan være svært pirkete, avhengig av hvor du kjøper. Åpenbart vil landet koste mer i et område Som California eller Massachusetts enn Det vil i Nord-Dakota. Generelt er et godt estimat at land vil koste ca 20%-30% av utviklingskostnadene dine.
Ifølge Mako Steel er den gjennomsnittlige kostnaden for land for kommersiell bruk ca $1,25 per kvadratmeter. Vær imidlertid oppmerksom på at du bare bruker ca 40% av landet du kjøper for lagringsenheten din. Så, dele kostnaden av land med 0,40 og du får en effektiv rente per kvadratfot på ca $3,13.
dette er et nedre grense estimat. Ifølge et annet estimat er kostnaden for land ca $ 3,25 per kvadratmeter. Forutsatt en 40% dekning, som kommer ut til ca $ 7 per kvadratfot. Generelt sett sitter den gjennomsnittlige lagringsenhetsbygningen på en tomt ca 2,5 hektar (108 900 kvadratmeter) stor. Det kommer ut til en gjennomsnittlig kostnad på rundt $ 353,925 for landkostnader.
En av de største tingene som vil påvirke hvor mye land kostnader er din plassering. Flertallet (52%) av lagringsenhetsbygninger ligger i forstadsmiljøer, mens bare om lag en tredjedel er funnet i urbane områder. Bare en tiendedel av lagringsenheter finnes i landlige områder. Det beste stedet for et lagringsområde er en som ligger nær et butikksenter som også er nær en slags stor veikryss det er lett å reise til med lastebil.
du bør ikke bekymre deg for mye om disse kostnadene skjønt. Ifølge flere ekspertressurser holder kostnaden ved å leie en lagringsenhet vanligvis tritt med kostnadene ved å leie en liten leilighet. Du kan også være mer effektiv med land hvis du bygger en multi-lagringsenhet, selv om det ville medføre flere byggekostnader.
Byggekostnader
når du har sikret noen land, den neste tingen du bør vurdere er byggekostnader. Byggekostnadene kan deles inn i to hovedkostnader; landutvikling og faktisk bygging. Landutvikling innebærer å forberede landet for bygging ved å grave, rydde og utjevne noe land som kreves for å bygge videre på.
du kan forvente å betale mellom $5 til $8 per kvadratmeter for utvikling. Så for en 2,5 hektar stor lagringsenhet, ville det komme ut til rundt $544 500 forutsatt et lavt estimat av utviklingshastigheter.
når land er utviklet, kan du bestemme deg for å bygge enten en enkelt historie eller en fleretasjes bygning. Generelt koster bygging for en-etasjers bygning mellom $25 – $40 per kvadratmeter, mens bygging for en fleretasjes bygning (3-4 historier) vil koste rundt $45-$70 per kvadratmeter. Vi vil anta en en-etasjers bygning for våre beregninger. Det kommer ut til ca $2.700.000 bare for byggekostnader.
for å si det på en annen måte, har gjennomsnittlig innendørs lagringsenhet anlegget en 60.000-80.000 rentable kvadratfot området og koster ca $45-$65 per kvadratfot. Husk at byggekostnader og landutviklingskostnader er separate, du må budsjettere for dem begge.
også, byggekostnadene vil avhenge av hva slags fasiliteter som du vil ha. For eksempel, hvis du har en relativt barebones struktur, må du kanskje ikke betale mye for fasiliteter. På den annen side vil klimastyrte enheter koste mye mer.
klimakontrollerte enheter kan opprettholde temperaturer mellom 55-80 grader, men de har økte installasjonskostnader. Mange kunder foretrekker å bruke klimakontrollerte enheter fordi de er muggbestandige og vil beskytte ting mot fuktighet og annen korrosjon.
Metall vs Murstein/Cinderblock Bygninger
I Dag bruker de aller fleste lagringsenheter standardiserte metallrammer som du kan opprette ganske enkelt. Ofte kan slike rammer tjene som et alternativ til tradisjonell konstruksjon. Den gjennomsnittlige kostnaden for metall bygninger som disse er ca $ 80,000 for en 10×20 enhet lang seksjon.
Gitt at gjennomsnittlig lagringsenhet anlegget har 526 enheter, som kommer ut til rundt $250.000 i kostnader for metallramme bygninger. Disse typer metall lagringsenhet rammer kan være mye billigere, men de kommer ikke med noen spesiell type klimakontroll. For å få klimakontroll må du sannsynligvis bygge en egen bygning.
generelt sett er de fleste lagringsenheter i dag ikke laget av murstein eller slagg blokker lenger. Disse typer materialer er bare ikke veldig kostnadseffektive for lagring lenger. Så hvis du går ruten for å bygge en ny enhet, vil vi anbefale stikker med metall konstruksjon.
Ingeniørkostnader
bortsett fra de rå byggekostnadene, er ingeniørkostnadene knyttet til andre ulike aspekter av bygningens fysiske arrangement. Ting som rengjøring, utgraving, storm drenering, verktøy installasjon, og mer alle krever en bestemt installasjon og avhenger av området. Vanligvis leie eiendomsutviklere tjenestene til en profesjonell sivilingeniør for å håndtere denne utviklingen.
Ingeniørkostnader kan variere sterkt avhengig av hva slags tjenester som trengs. Hvis det er behov for tunge ingeniørtjenester, må du kanskje ansette flere ingeniører. Ifølge Parham-gruppen er gjennomsnittlige ingeniørkostnader per kvadratmeter mindre enn en dollar på $ 0,72.
hvis vi tar ut 2,5 hektar antagelsen, kommer det ut til omtrent $79 000. Husk at de tekniske kostnadene kan variere basert på hvor du befinner deg. Ingeniørkostnader i en by kan koste mer enn i et landlig område på grunn av større konsentrasjon av bygninger og strengere lokale koder. Vårt estimat er på den nedre enden, da de fleste lagringsenheter eksisterer i forstadsområder hvor ingeniørkostnadene kanskje ikke er så høye.
Tillatelser / Avgifter
som med å bygge en hvilken som helst bygning, må du betale for tillatelser for den nye bygningen og andre administrative avgifter knyttet til byggelisens. Alt annet likt krever lagringsenheter ikke så mange soneringstillatelser som andre typer bedrifter, men de må fortsatt overholde generelle lokale soneringsrestriksjoner for bygninger av den størrelsen. Din lokale koder vil trolig variere avhengig av hvor du er og hvor stor posisjonen din er.
Eksempler på noen typer tillatelser du kanskje trenger inkluderer:
- Occupancy tillatelser – disse er nødvendig for å drive en bedrift ut av et bestemt fysisk sted.
- Skatteregistrering-alle bedrifter og ansatte må registrere sin virksomhet for skatteformål.
- Reguleringsplan avgifter – avhengig av hvor du er, må du kanskje betale visse reguleringsplan avgifter.
En av de vanskeligere delene av å bygge en lagringsenhet er å få klarsignal for den lokale reguleringsplan styret. Mange anser lagringsenheter og bygninger for å være en skamplett, så det kan være vanskelig å få tillatelse til å bygge en på et bestemt sted.
ifølge kostnadene anslått Av Prnham Group, tillatelser og avgifter vil koste deg ca $0,29 per kvadratfot. Forutsatt 2,5 lagringsenhetsstørrelse, kommer det ut til ca $32 000 for tillatelseskostnader.
igjen, tillater kostnader for en lagringsenhet bygningen er ikke så dyrt som de ikke krever mange. Den vanskeligste tillatelsen å få for en lagringsbygning vil trolig være belegget tillatelsen.
Forsikring
alle bedrifter krever forsikring og en lagringsenhet bygningen er ikke annerledes. Som andre typer utgifter, lagring, enhet bygninger krever ikke at mye forsikring på grunn av type virksomhet som de er.
den viktigste typen forsikring som en lagringsenhet trenger er eiendomsforsikring og generell ansvarsforsikring. Eiendomsforsikring vil beskytte bygningen og andre deler av den fysiske strukturen mens ansvarsforsikring vil dekke advokathonorarer og skader i tilfelle noen blir skadet mens du er på dine lokaler. For eksempel, hvis noen glir på en vannpøl i bygningen din, faller og gjør vondt, vil din ansvarsforsikring dekke den.
du må også vurdere forsikring for utstyret ditt og andre skadelige eiendeler. Mange forsikringsselskaper tilbyr paraply forsikring som vil dekke ting under et bredt spekter av hendelser.
igjen er forsikringskostnader for kommersielle lagringsenheter ikke så høye fordi de ikke krever mye ved lov. Hva slags forsikring du vil kreve sannsynligvis varierer fra stat så sørg for at du forstår forsikring lover i staten.
den totale kostnaden for forsikring vil trolig falle hvor som helst mellom $5000 – $15 000 per år, avhengig av størrelsen på operasjonen din. Små bedrifter kan ofte få veldig gode forsikringsavtaler og bare betale noen få tusen i året. Men hvis du eier en veldig stor lagringsenhet, må du betale mer i forsikringskostnader.
Utstyr
generelt sett krever de fleste selvlagringsenheter ikke så mye utstyr. Mesteparten av tiden, kunder bringe sine egne verktøy for å bære sine ting. Du må kanskje kjøpe noen få dollar for bruk i samfunnet, men du bør ikke trenge noen tunge maskiner som gaffeltrucker eller lastebiler. Noen lagringsenheter leier også lastebiler, men disse er minoriteten.
den eneste typen ekte utstyr du trenger er grunnleggende kontorutstyr som datamaskiner, telefoner, skrivebord, bord, stoler og annet diverse kontorutstyr. Kontorutstyr og møbler er ikke så dyrt alt tatt i betraktning, og bør kjøre deg et sted rundt $ 0,20 per kvadratmeter.
for vårt formål, som kommer ut til ca $22.000 for møbler. Disse kostnadene kan bli sterkt redusert avhengig av hva slags utstyr du har i lagringsenheten.
Markedsføringsavgifter
som enhver bedrift trenger en lagringsenhet markedsføringsmateriell og reklamemateriell. Du må tiltrekke seg kunder, og det er mange måter du kan gjøre det på. Noen av de vanligste metodene for markedsføring av en lagringsenhet inkluderer reklametavler, mailere, internett-annonser og e-postmarkedsføring. Uansett hvilken type forretningsarrangement du velger, bør du forvente å bruke hvor som helst mellom 6% til 8% av bruttoinntektene dine på annonseringskostnader.
ifølge self-storage association avhenger gjennomsnittlig bruttoinntekt for lagringsenheter av hvilken type enhet den er
- Gjennomsnittlig nettoinntekt for ikke-klimakontrollert enhet – $1,25 per kvadratmeter
- Netto gjennomsnittlig månedlig inntekt for en klimakontrollert enhet-$1,60 per kvadratmeter
For en ikke – klimakontrollert enhet enhet, med en total rentable arealet av 60.000 som kommer ut til ca $75.000. Markedsføring avgifter kan være ganske dyrt avhengig av hvor du befinner deg og hva slags konkurranse er rundt.
Advokathonorarer
alle bedrifter vil ha saksomkostninger og en lagringsenhet er ikke annerledes. De viktigste juridiske kostnadene ved å åpne en lagringsenhet inkluderer kostnadene ved å få en forretningslisens og få papirarbeid sammen for eiendomsregistrering.
det er litt vanskelig å anslå advokathonorarer som de kan variere avhengig av staten og hva slags juridiske dokumenter som du trenger. Ifølge Parham-Gruppen koster det omtrent $ 0,20 per kvadratmeter. For vårt formål kommer det ut til en total kostnad på rundt $22.000.
Finanskostnader
Finanskostnader inkluderer eventuelle kostnader du pådrar deg fra ting som et lån eller noen form for finansiering eller rentebetalinger. Finansielle kostnader vil avhenge sterkt på hva slags lån som du får til å finansiere eiendommen.
Generelt sett kommer du til å ønske å få et næringseiendomslån for å finansiere kjøp av land og bygging av enhetene. Den gjennomsnittlige renten for næringseiendom i USA er mellom 2,15% og 13,15%.
Rentene kan endres over tid, så det er vanskelig å gi en nøyaktig figur. Forutsatt en lav rente på 2,5% på et kommersielt lån på ca $ 4 millioner, ville det komme ut til rundt $100 000 i årlige rentekostnader.
Husk at dette tallet kan variere sterkt avhengig av gjeldende renter.
Finansiering Av En Lagringsenhet
Lagringsenheter har høye forhåndskostnader sammenlignet med mange andre bedrifter fordi de krever en stor struktur som skal bygges. Så, med mindre du har mye kapital spart opp, så er du nødt til å stole på en kommersiell eiendom lån.
Generelt sett er den beste typen næringseiendomslån for å få for en lagringsenhet et sba 7(a) lån fra Small Business Administration (Sba). SBA 76 (a) lån tilbyr opptil $5 millioner og opptil 75% av pengene er garantert. Det betyr at hvis du misligholder lånet, vil den føderale regjeringen dekke opptil 75% av lånet. Den reduserte risikoen betyr at bankene er mer villige til å låne penger til eiendom til små bedrifter.
du trenger ikke bare å få et sba 7(a) lån for å bygge en ny lagringsenhet. Du kan også få en til å refinansiere et eksisterende lån, eller det kan brukes til å kjøpe en eksisterende lagringsenhet.
Kjøp En Eksisterende Enhet
ett alternativ for å starte en lagringsenhet er å kjøpe en fullt konstruert og møblert. For noen kan dette være det ideelle alternativet hvis det er vanskelig å finne en eiendom som du kan kjøpe for å bygge en struktur.
Eksakte kostnader for å kjøpe et eksisterende lageranlegg varierer sterkt avhengig av sted og type anlegg. De er også avhengige av enhetens ytelse. Hvis enheten ikke gjør det så bra du. Andre faktorer som påvirker verdien av en lagringsenhet anlegget inkluderer netto inntekter og driftskostnader.
Ifølge InsiderSelfStorage.com, gjennomsnittlig lagringsenhet anlegget selger for ca $ 40-$ 50 per kvadratmeter. Forutsatt en lav verdi, kommer det ut til litt over $5,5 millioner. Det er omtrent $1,5 millioner mer enn de estimerte kostnadene ved å bygge en på egen hånd, men det er mer praktisk å kjøpe en eksisterende enhet i stedet for å bygge en ny fra grunnen av.
Franchise Storage Unit
Et annet alternativ for å åpne en lagringsenhet er å kjøpe en franchise. Franchising er et godt alternativ som større virksomhet vil vanligvis dekke kostnadene for bygningen og andre viktige forretningsmaterialer. Du må imidlertid betale en innledende franchiseavgift og betale en del av brutto månedlige inntekter.
Franchising avgifter avhenger av bestemt franchise. For Eksempel Belaster Go Mini en base franchise avgift på $45.000 og en total innledende investering på rundt $ 500.000. De fleste selskaper har også ganske strenge krav om hvem de tillater i franchising muligheter. For eksempel må du vanligvis ha en viss mengde likvide kapital og litt erfaring med å drive en bedrift på forhånd.
Franchising er vanligvis et mye billigere alternativ enn å bygge en lagringsenhet fra bunnen av. Ulempen med franchising er at du er begrenset til et bestemt merke, og du må også betale royalty og annonseringsavgifter. Du må kanskje også signere en franchise kontrakt avgift for en bestemt tidsperiode.
Hvor Mye Kan Du Gjøre Med En Lagringsenhet Anlegget?
Lagringsenheter er en av de sikreste investeringene du kan gjøre. De fleste andre eiendomsinvesteringer mislykkes, men selvlagringsenheter har en utrolig suksessrate på 92%. De fleste bedrifter opprettholde minst 70% belegg, men de mest vellykkede lagringsenheter har belegg så høyt som 90%.
den gjennomsnittlige lagringsenheten leier for hvor som helst mellom $60 til $180 i måneden, potensielt mer avhengig av plasseringen. Den gjennomsnittlige klimakontrollerte leien kan gå for mellom $ 75 – $220 per måned.
Husk at det normalt tar omtrent 12 til 24 måneder for en lagringsenhet å nå sitt maksimale inntektspotensial, så vær ikke overrasket hvis du opererer det første året i margene.
Konklusjoner
Lagringsenheter er en god investering som potensielt kan gi deg mye penger. De har en relativt høy forhåndskostnad, men en lagringsenhet kan begynne å tjene penger på så lite som 2 år. Så hvis du er interessert i en svært lukrativ eiendomsinvestering, bør du vurdere å se på å bygge lagringsenheter.