Enkel Guide: Conveyancing Søk

side høydepunkter

Hva er conveyancing eiendom søk?

Før du blir forpliktet til å kjøpe en eiendom (ved å bytte kontrakter), må du vite så mye som mulig om det.

Spesielt alt som kan påvirke dens fremtidige verdi eller din glede av det.

Skriv inn ‘søk’.

dette er henvendelser gjort på dine vegne av din advokat / lisensiert conveyancer til ulike myndigheter som holder informasjon om din eiendom, landet den sitter på eller faktorer som kan direkte (eller indirekte) effekt det.

er søk nødvendig når du kjøper et hus?

etter vår mening, ja!

Men de er ikke alltid obligatorisk…

Kjøpe med et boliglån

• når en eiendom er kjøpt med et boliglån, du som kjøper eier at eiendommen med utlåner.
• hvis noe skjer og utlåner må repossess og selge eiendommen på, vil de sørge for at de gjør det uten dvelende problemer knyttet til eiendommen.
• som et resultat, vil din utlåner fortelle din conveyancer hva søk må bestilles og kontrolleres før de vil frigjøre boliglån midler.

Kjøpe med 100% kontanter

• hvis du kjøper med kontanter, trenger du ikke en utlåner ringer skudd. Du er fri til å bestille så mange eller så få søk som du vil.
• når det er sagt, sparer du noen få hundre pund ved å ikke kjøpe søkene som er anbefalt til deg av din conveyancer, bare for å senere finne ut om problemer som kan koste deg tusenvis – om ikke titusener – er bare ikke verdt risikoen.

Bunnlinjen

når du kjøper en eiendom, kjøper du ikke bare en bygning…

du kjøper noe, som kan ha gjeld sikret mot det, endringer gjort ulovlig eller høy risiko for potensielle problemer som flom eller nedbør som påvirker den.

Søk = Viktig informasjon utheving potensielle usett risiko knyttet til en eiendom kjøp

Uten søk kan du ende opp med en eiendom som:

• regelmessig flom, noe som betyr forsikring er vanskelig, om ikke umulig, å sikre
• Har en gjeld knyttet til det som du vil ta over hvis du fortsetter å kjøpe eiendommen uten å ha gjelden utbedret før kjøpet
• Ender opp med en plutselig hull i bakhagen på grunn av en mineshaft kollapser
• har en ny vei, tog, trikkelinje, boligfelt, vindpark planlagt negativt – eller positivt – påvirke prisen du endelig betaler For Eiendommen
• sitter på land som tidligere ble brukt til industrielle formål og kan være forurenset med arsen, asbest, løsemidler eller gasser som kan forårsake skade eller forurense omkringliggende vann

selv om du kanskje har funnet hjemmet til drømmene dine, ikke å ha de riktige kontrollene på eiendommen gjennom søk kan bety at du ender opp med en eiendom som:

• er vanskelig eller umulig å forsikre
• du har betalt for mye for
• er unsaleable hvis neste kjøper utfører riktig due diligence

hva søk trenger du?

Til Slutt avhenger dette av plasseringen av eiendommen du kjøper.

de fleste søk er stedsspesifikke, og din conveyancer vil gi råd om hvilke søk som kreves for din eiendom i det spesifikke stedet.

Noen steder er godt kjent for å ha problemer med gruvedrift, så trenger et kullsøk; andre kan ha hatt problemer med lokale kirker som må finansieres av nærliggende huseiere; mens nye områder nå er utsatt for flom, betyr at kartene er i stadig endring.

de 3 viktigste søkene gjort når du kjøper et hus

uansett hvor eiendommen din ligger, her er de tre viktigste søkene du trenger som et minimum:

1. Lokale Myndigheters søk

dette søket fremhever:

• Planlegging problemer
• Building control problemer
• Motorveier problemer
• Forurensning problemer

2. Miljøsøk

dette søket fremhever:

• Flom problemer
• Ras problemer
• Innsynkning problemer
• Forurenset land problemer

3. Vann-og dreneringssøk

denne søkeforespørselen er gjort til det lokale vannselskapet og høydepunkter:

• hvem eier og vedlikeholder kloakk, avløp & piping
• hvis eiendommen er koblet til en offentlig vannforsyning og kloakk
• om vannforsyningen er målt eller rateable
• plasseringen av offentlige kloakk og avløpsrør
• Om du trenger tillatelse fra water company for å utvide hjemmet

når bestilles søk?

de fleste søk er bestilt / forespurt så snart du har fått tilbudet formelt akseptert.

dette forutsetter at du allerede har instruert conveyancing advokater til å representere deg, og du har sendt dem søke innskudd penger (ca. £250-£300).

noen spesifikke søk som HS2 eller mer dyptgående flom søk kan ikke bli bedt om før senere i den juridiske prosessen når det blir klart at ytterligere informasjon er nødvendig utover normen.

pre-completion søk er bestilt etter utveksling av kontrakter har funnet sted.

hvor mye koster søk?

Søk	KOSTNAD	Notater
Lokal Myndighet Søk	£60-£230	Varierer fra kommune til kommune
Vann Og Avløp Søk	£50-£100
Miljøsøk	£25-£60	Opp til £180 hvis mye land
Flom Søk	£20-£50
Mining Søk	£25-£120	Mer hvis mye land
Koret Søk	£20-£90
Konkurs Søk	£2 (per navn)
Skadesløsholdelse Forsikring	£30-£300
Tittel register (online kopi)	£3
Tittel plan (online kopi)	£2.50 + MVA
Flomrisikoindikator (online kopi)	£9+MVA
Tittel register (offisiell kopi)	£7
Tittel plan (offisiell kopi)	£7

hvor lang tid tar eiendomssøk?

1-10 dager	10 dager – flere måneder
Vann og avløp søk	Foreløpige henvendelser til selgers advokat
Miljøsøk	lokale myndighetssøk
Kor reparasjon søk	Commons registrering søk
Flom søk
Forurenset jord søk
kull, saltlake, leire og tinn gruvedrift søk
Konkurs søk
Skadesløsholdelse Forsikring
Tittel søk
Land Registry prioriterte søk

Pass På: lokale Myndighetssøk kan ta for alltid

I løpet av de siste årene Har Landregistret – den viktigste leverandøren av lokale myndighetssøk, via lokale myndigheter – vært truet av privatisering.

Dette har betydd at det har vært lite fokus i noen kommuner på arbeidet som denne avdelingen gjør, og i noen tilfeller har dette betydd at verdifulle, dyktige medarbeidere har forlatt og, på grunn av nedskjæringer, ikke blitt erstattet.

som et resultat av disse problemene og også de ulike metodene lokale myndigheter bruker til å generere og kommunisere søk (noen bruker fortsatt post!), varierer behandlingstiden For Lokale Myndighetssøk nå ganske dramatisk over hele landet.

I 2016 for Eksempel, Dorset ble funnet å være å ta 17 uker-nesten 4 måneder – å returnere Lokale Myndigheter Søk, forårsaker alvorlige forsinkelser.

I fjor estimerte TM Group At Søkene i Kommunen ville ta alt fra 2 dager til over 42 dager.

Heldigvis Er Land Registry begynner å ta affære, og forhåpentligvis kan vi se frem til raskere behandlingstid i ikke altfor fjern fremtid.

lokale myndighet søk

dette avdekker informasjon om din eiendom holdt I Lokale Land Avgifter Register og andre råd poster.

vanligvis vil dette søket være i to deler:

1. LLC1 (Det Offisielle Sertifikatet For Søkeskjema)
2. CON29 (Henvendelser Fra Kommunen Skjema)

LLC1 høydepunkter:

• Tre bevaring bestillinger
• Verneområde eller fredet bygning status

høydepunktene CON29:

• Planleggingssøknader som er relevante for eiendommen
• bygningskontrollhistorie
• eventuelle tvangstiltak
• Restriksjoner på tillatt utvikling
• nærliggende veiordninger
• Forurenset land

hvis eiendommen din er på vei til NOE SOM HS2 eller en mindre lokal endring, det vil oppdage om det er en obligatorisk innkjøpsordre eller kompensasjonsordning tilgjengelig.

Hvor å få dem?

Det finnes to typer Lokale Myndighetssøk, et generisk Råds Lokale Myndighetssøk som alle kan sikre, og så er det et søk sikret Fra Kommunen av et selskap som er registrert hos Property Codes Compliance Board (PCCB).

sistnevnte kommer med mer forsikring ved at den er dekket av forsikring hvis visse opplysninger ikke gis, selv om selskapet går bust.

alle selskaper som er registrert MED PCCB melde seg Til Eiendom Ombudsmann (TPO) oppreisning ordningen så, hvis det er et problem når du har kjøpt eiendommen og selskaper klager systemet ikke er tilfredsstillende, kan du sikre, gratis, en tredjepart visning som også kan kompensere deg opp til £5000.

Vanligvis er det Tre måter å få tak I En Lokal Myndighet Søk:

1. Direkte Fra Kommunen
2. Via et spesialistsøkfirma som er medlem AV IPSA, COPSO og registrert HOS PCCB.

trenger jeg virkelig det?

Ja.

en utlåner vil insistere på det og din conveyancer vil anbefale det.

hva er forskjellen mellom en offisiell Og en personlig Lokal Myndighet Søk?

tidligere ble søk referert til som enten ‘personlig ‘ eller’offisiell’.

nå kalles ‘personlige’ søk ‘regulerte’ mens ‘offisielle’ søk kalles ‘ råd ‘ søk.

• Personlige søk (fortid) => Regulerte søk (nåtid)
• Offisielle søk (fortid) => Rådssøk (nåtid)

Rådssøk utføres av ansatte ansatt hos Kommunen og sendes på ‘som det er’ til din conveyancer.

I motsetning…

Regulerte søk utføres av eksperter som jobber for søkefirmaer som vet hva de skal se etter.

De kan be om ytterligere informasjon, eller anbefale det er søkt, for å være sikker på at eiendommen du ønsker å kjøpe er trygt.

Regulerte søk har også forsikringer knyttet til dem. Hvis du ikke er fornøyd med selskapet, og klagen din ikke behandles tilfredsstillende, kan du sende en uavhengig klage til Eiendomsombudsmannen (TPO).

Profesjonelle søkefirmaer sørger også for at søkene er så nyttige som mulig for både juridiske selskaper og kjøpere, ved:

• Sørge for at søk er standardisert
• og gir sammendrag av den mest relevante informasjonen som kreves av det juridiske selskapet, så det er mindre sjanse for at viktig informasjon blir savnet.

hvorfor varierer søkekostnadene fra råd til råd?

Lokale myndigheter bestemmer kostnadene for egne søk og kan ha svært forskjellige systemer for å produsere dem.

resultatet er at kostnadene varierer fra under £30 til i underkant av £300.

noen juridiske selskaper har imidlertid nasjonale avtaler med søkefirmaer som tillater dem å betale en fast pris for søket, uansett hvor det måtte være.

dette betyr at noen kan betale litt mer, mens andre betaler litt mindre, noe som gjør det mer rettferdig for alle.

hvor lenge er et kommunalt søk gyldig?

lokale Myndigheter må ha blitt bestilt i løpet av de siste 6 månedene for å være gyldig på tidspunktet for ferdigstillelse.

så hvis et søk ble bestilt i januar, vil ferdigstillelse være nødvendig innen utgangen av juni eller et annet søk måtte bestilles.

det søkes imidlertid om ny planlegging hver dag, og hva som skjer med et område kan endre seg…

Snakk med conveyancer hvis kjøpet ditt drar på for å se om du bør søke om flere oppdaterte søk.

Tittelsøk

dette er sjekker av Tittelregisteret og Tittelplanen.

Hvor å få dem?

begge dokumentene er kjøpt gjennom Land Registry nettsted (på £3 hver) og vil bli bestilt av din conveyancer.

Hva vil dette søket fortelle deg?

tittelregisteret vil fortelle deg:

• som tidligere eide eiendommen
• hvilken pris de betalte for den
• hvilke kostnader eller gjeld som er registrert mot eiendommen
• Gi detaljer om eventuelle rettigheter til vei over eiendommen

tittelplanen er et kart som viser:

• plasseringen av eiendommen
• de generelle grensene for eiendommen

trenger jeg det?

ja Dette Er et viktig søk for å bevise at selgeren er den juridiske eieren av eiendommen og har rett til å selge den til deg.

Vann og avløp søk

Law Society anbefaler alle kjøpere har dette søket, og det er to som juridiske selskaper – og du-kan velge mellom:

• Regulert Drenering Og Vann Søk-laget av søk selskaper
• CON29DW – som er utarbeidet av den lokale water company

Hvor du skal få dem

enten søk kan kjøpes via ditt juridiske selskap eller direkte fra et søk selskap eller water company lokale til din eiendom.

Hva vil dette søket fortelle deg?

når du kjøper et hjem, er det siste du sannsynligvis vil tenke på, om det er koblet til strømnettet og offentlige avløp.

dette er imidlertid viktig informasjon for kjøpere, spesielt hvis du planlegger en utvidelse.

hvis avløpene går under den planlagte forlengelsen, vil du sannsynligvis kreve tillatelse fra vannleverandøren.

hvis de sier nei, kan dette påvirke din beslutning om å kjøpe eiendommen eller ikke.

Alternativt hvis eiendommen ikke er koblet til strømnettet og det offentlige dreneringssystemet, må du være oppmerksom på eventuelle ekstra kostnader forbundet med vedlikehold og drift av eiendommen.

trenger jeg det?

Absolutt! Du må vite nøyaktig hvordan vann kommer til og fra din eiendom.

hva er spesielt viktig er å vite hvilken lengde av drenering du er ansvarlig for versus vann selskapet slik at du kan bestemme om og hvor mye forsikring du dekker du bør få.

for eksempel kan kollapsede avløp være dyrt, spesielt hvis de forårsaker egenskaper å avta eller trerøtter kan forårsake lekkasjer som kan koste en formue å sette riktig.

Miljøsøk

miljøsøk kan variere fra en søkeleverandør til en annen.

En sjekk, som Anses som et must Av Law Society, kjører en rapport for å fastslå om en eiendom er bygget på forurenset land eller er nær et deponi eller avfallshåndteringssted.

Hvor å få dem?

ulike miljøsøkepakker kan kjøpes online via vannfirmaer eller søkefirmaer.

Hva vil dette søket fortelle deg?

i tillegg til å identifisere om landet en eiendom er bygget på eller i nærheten av forurenset land, et avfall eller deponi, gjør det også en grunnleggende sjekk for mulig flom og hvis ras eller innsynkning kan være et problem.

Ingen av disse tingene blir avslørt hvis du bare har kommunens søk.

trenger jeg det?

det kan være du kjenner eiendommen og landet godt og er relativt sikker på sin historie.

det er imidlertid lite sannsynlig at du vet alt som skjedde på eiendommen over tid, så med tanke på de små kostnadene som er involvert, synes det å være en falsk økonomi å hoppe over miljøsøk når du bruker 5 eller 6 figurer på et hjem.

Flomrisikorapport

i lys av den høyere risikoen for flom de siste årene, kan en grunnleggende flomrapport ikke være tilstrekkelig til å avdekke sannheten om dagens flomrisiko fra elv eller sjø, eller om risikoen for flom fra regnvann.

en flomrisikorapport vil markere alle disse risikoene.

Viktigst, en flomrisikorapport vil varsle deg om risikoen for ikke å kunne sikre forsikring mot flom.

det er anslått at rundt 200 000 huseiere kan finne det vanskelig om ikke umulig å sikre flombeskyttelse.

hvis en eiendom du kan ha satt ditt hjerte på er i fare og uninsurable, betyr dette at du kan være i fare for overpaying for eiendommen og kan bety at det er umulig å selge på, spesielt hvis kredittforetak ikke vil risikere pengene sine på kjøpet.

Hvor å få dem?

Flomrisikorapporter kan kjøpes online via vannfirmaer eller spesialiserte søkefirmaer.

Hva vil dette søket fortelle deg?

Flere skreddersydde flomsøk vil gi råd om:

Elver og hav – fare for flom) – noen ganger gir kart, selv om du kan se på dette gratis før du gjør et tilbud: https://www.gov.uk/check-flood-risk

Overflate – og grunnvann (fare for flom) – de fleste tror at egenskapene er oversvømmet fra en elv eller havet, men faktisk kan det vel være at eiendommen er oversvømmet på grunn av store mengder regn som ikke drenerer raskt nok eller bare ved rør som knekker og oversvømmer et område.

Overflatevann er der Det ikke renne bort raskt nok, mens grunnvann flom skjer når ‘vanntabellen’ stiger over bakken.

Forsikringsvurdering – hvis området er kjent for å oversvømme, vil dette være en nyttig indikator på om forsikringen sannsynligvis er mye høyere enn du har budsjettert for.

det vil også gi deg beskjed om flomforsvar er på plass – millioner har blitt strømmet inn i flomforsvar for å holde kostnadene for skade på eiendommer, folks levebrød og den lokale økonomien, og dette kan bidra til å redusere sannsynligheten for fremtidig flom.

trenger jeg det?

Dette er egentlig ned til hvor godt du kjenner lokalområdet.

hvis du er usikker på flomrisikoen, ta råd fra din conveyancer, eiendomsmeglere og også din rics-landmåler.

det er alltid verdt å snakke med folk som allerede bor i veien eller i nærheten for å spørre om de noen gang har vært i fare, og i så fall hvor langt flommen spredte seg og om eiendommen du ønsker å kjøpe ble påvirket.

Chancel repair liability search

dette er et uvanlig, men nødvendig søk etter noen eiendommer.

den kontrollerer om en eiendom er ansvarlig for reparasjonskostnadene for den lokale sognekirken.

du tror kanskje dette er et latterlig scenario i det 21.Århundre, men mange mennesker har blitt fanget av dette problemet, og det anslås at rundt en halv million eiendommer I England og Wales kan bli påvirket, selv om ansvaret ikke er nevnt i tittelen.

det gjelder ikke bare for gamle eiendommer som det faktisk gjelder for landet det sitter på, så om en eiendom er i en by eller nybygd, kan du fortsatt være ansvarlig.

Hvor å få dem?

din conveyancer vil bestille dette for deg fra en spesialistsøkeleverandør.

Hva vil dette søket fortelle deg?

chancel repair liability check vil definitivt fortelle deg om du vil bli pålagt å chip inn for vedlikehold av sognekirken.

det som er viktig er å forstå om sjekken er grundig nok og går langt nok geografisk for å være sikker på at du ikke er ansvarlig.

vanligvis blir det gitt et sertifikat som bekrefter at det ikke er identifisert risiko, eller det vil si at det er et ansvar.

trenger jeg det?

dette avhenger av lokalområdet du kjøper i, og det bør være noe din conveyancer vil ha plukket opp på enten fra selgerens advokater eller ved å lese de juridiske papirene knyttet til eiendommen.

hvordan kan min menighet tvinge meg til å betale for kirkereparasjoner?

Noen tror at kirkens rettigheter til å anvende denne avgiften er avskaffet, men de har ikke.

det som har endret seg er at kirken måtte registrere sin interesse for tittelen på eiendommer som ble berørt av oktober 2013.

det betyr ikke at de ikke kan pålegge avgiften i fremtiden, men skadeforsikring er tilgjengelig (£15-£25), hvis du trenger å beskytte deg mot fremtidig risiko.

Canal& elvesøk

Dette søket (Også Kjent Som Rivers Authority-søk) ligner veldig på søket etter korreparasjoner.

Noen som eier eiendommer, som går tilbake til elver, kanaler eller bekker, vil kjøpe en eiendom med visse rettigheter (for eksempel fiske eller fortøyning) – men også økonomisk ansvar.

Hvor å få dem?

din conveyancer vil bestille den fra en spesialistsøkeleverandør.

Hva vil dette søket fortelle deg?

Kanalen Og River Trust søk vil gi råd om hvilke rettigheter du har som fiske eller fortøyning rettigheter for båter, selv får lov til å bruke vassdrag for drenering og for å sikre vann til egne formål.

men i retur for disse rettighetene, kan det godt være at du må finansiere banken og vannvei, som passerer din eiendom.

Alternativt kan denne delen av elva eller bekk selv ikke være din eiendom i Det hele tatt og eies Av Environment Agency.

trenger jeg det?

Dette vil være ganske spesifikt for eiendommen din, og hvis eiendommen du vil kjøpe er nær en vannvei.

ditt juridiske firma og landmåler bør kunne gi råd om å bestille det eller ikke.

Commons registration search

dette er et søk som noen ganger brukes i landlige områder for å dobbeltsjekke om land som kjøpes med eiendommen, er klassifisert som ‘felles land’ i henhold Til Commons Registration Act 1965.

Hvor å få dem?

disse kan sikres hvis det kreves av ditt juridiske selskap eller via søkefirmaer.

Hva vil dette søket fortelle deg?

hva dette søket vil fortelle deg er hvilke rettigheter lokalsamfunnet har til landet du kjøper.

de kan være i stand til å bruke den for en gangsti eller faktisk har beite eller rettigheter til å kjøre en lokal fete!

trenger jeg det?

ja Hvis eiendommen ligger ved siden av (eller i nærheten av) en landsby felles eller landsby grønn.

Kullgruve & brine søk

Heldigvis er Dette et relativt enkelt søk som gruver I STORBRITANNIA er godt kartlagt!

dette søket selges ofte også med innsynkning.

Eksempler på områder som vanligvis er gjenstand for gruveproblemer er Cornwall og Nottingham.

Hvor å få dem?

Disse kan sikres hvis det kreves av ditt juridiske selskap eller via søkefirmaer, men ditt juridiske selskap vil normalt vite om gruvesøk er påkrevd.

Hva vil dette søket fortelle deg?

hva søket ser etter er om det er et problem med landet eiendommen sitter på, for eksempel har andre adresser i nærheten gjort krav?

hvis et bestemt problem er identifisert, kan det trenge ytterligere rapporter for å identifisere det virkelige problemet og hva som må gjøres for å frigjøre deg fra risikoen, eller forsikre deg mot det.

trenger jeg det?

dette bestemmes av hvor du kjøper og din conveyancer vil gi deg råd.

land registry pre-completion søk

disse søkene er gjort etter utveksling av kontrakter for å sørge for at ingenting har endret seg med hensyn til eiendommen eller din evne til å kjøpe eiendommen.

de inkluderer:

• Konkurs Søk (K16)
• Land Kostnader Søk (K15)
• Offisielt Søk Av Hele Med Prioritet (OS1)
• Offisielt Søk Av Hele Eller Deler Uten Prioritet (OS3)

Hvor å få dem?

din conveyancer vil bestille dem fra HM Land Registry.

Hva vil disse søkene fortelle deg?

Konkurs søk fastslå om du er (eller er i ferd med å bli), konkurs.

Det er en spesifikk sjekk for å se om du er kredittverdig, og sørg for at utlåner låner penger til noen som ikke har noen tidligere historie om ikke å kunne tilbakebetale lån, for eksempel å være konkurs.

søket går vanligvis fem år tilbake.

Prioriterte søk er siste liten sjekker tittelen på eiendommen har ikke endret seg på noen måte siden den offisielle kopien Av Tittelen Register ble innhentet tidlig i conveyancing prosessen.

regjeringen anbefaler at dette søkes i fem dager før ferdigstillelse, for å gi tid til det offisielle søkesertifikatet å ankomme.

i tillegg til å oppdatere detaljene i eiendommens tittel, fryser dette søket også tittelen, slik at det ikke kan gjøres ytterligere endringer i det i 30 virkedager.

trenger jeg dem?

• hvis du tar ut et boliglån så en konkurs søk er nødvendig(utlåner vil insistere på det).
• hvis du kjøper hele en registrert tittel EN OS1 er nødvendig.
• hvis du kjøper en del av en tittel (for eksempel en ny bygge tomt) EN OS2 er nødvendig.
• En K15 gjøres i stedet FOR EN OS1/OS2 ved kjøp av uregistrert land.

hvordan håndtere problemer som finnes i søkene

det er opp til søkeselskapet (avhengig av hvordan søket er sikret) og din conveyancer å identifisere informasjon i søket som kan påvirke din beslutning om å fortsette å kjøpe eiendommen eller ikke.

et søk kan for eksempel gi råd om at:

• det er en risiko som du ikke kunne leve med dag inn og ut som flom eller alvorlig innsynkning etc..
• Potensialet for en tidligere utvidelse gjort til eiendommen er ulovlig og så må trekkes ned
• arbeidet du ønsket å gjøre for å forbedre eiendommen er ikke mulig
• en nabo tvist eksisterer, (f. eks. vil arve
• det er gjeld på eiendommen som kan bli ditt problem
• et tre du ønsket å ta ned er beskyttet
• den landlige utsikten du kjøper eiendommen til, er i ferd med å bli blokkert av en planlagt boligutvikling
• Japansk knotweed er utbredt
• HS2 eller annen infrastruktur kommer til å gå gjennom eller forbi eiendommen din

dette er bare noen av tingene som søkene kan avdekke, og uansett hvor mye du føler at hjemmet er perfekt for deg, er søk viktig å ta merk for å sikre at du vet så mye om eiendommen som mulig og de potensielle risikoene knyttet til kjøpet.

hva er ansvaret til min advokat / conveyancer?

din conveyancer, sammen med søkeselskapet, er ansvarlig for å finne ut så mye om eiendommen som de anbefaler at du er nødvendig, og du godtar å betale for.

spør alltid din conveyancer – før du engasjerer dem – hvilke søk de vil søke om.

Noen conveyancers vil kutte hjørner og velge billige søke produkter / leverandører som har sub-standard forsikringer eller garantier knyttet til dem bør noe bli savnet.

for best mulig beskyttelse og service bør din conveyancer bruke en søkeleverandør som er medlem AV Council Of Property Search Organizations (COPSO) eller Independent Personal Search Agents (IPSA).

dette betyr at deres arbeid vil bli overvåket av Property Codes Compliance Board (PCCB), og hvis noe går galt og du ikke er fornøyd med klageprosessen via juridisk/søkefirmaet, er det en ytterligere, gratis, uavhengig klagetjeneste som kan tildele kompensasjon på opptil £5000 via Property Ombudsman (TPO).

Begrensning av søk

• det er viktig å være oppmerksom på at søkene ikke kan plukke opp alt, spesielt hvis det søkes om byggetillatelse for noe som påvirker eiendommen etter at søkene er utført (selv neste dag).
• som sådan er det fortsatt verdt å spørre og gjøre din egen forskning (lokale papirer kan være svært nyttige) for å finne ut hvilken byggetillatelse som kan søkes om,men er ikke ennå.
• det er også alltid verdt å besøke eiendommen i rushtiden, i begynnelsen og slutten av skoledagen og på pub ‘sparker ut’ ganger (så mye som de eksisterer i dag) for å sikre at du vet hva eiendommen vil være å leve i på hver tid på dagen og natten.
• hvis kjøpet ditt tar noen måneder, kan det være verdt å søke på nytt eller søke om et bestemt søk, for eksempel et planleggingssøk eller faktisk hvis det er flom under kjøpsprosessen om dette har skjedd før og sannsynligvis vil skje igjen.

Feilsøk: Problemer med Lokale Myndighetssøk

hovedproblemet med et lokalt myndighetssøk er at det er to versjoner, en ‘regulert’ og en ‘personlig’ søk som sistnevnte har svært lite dekning for kjøpere bør det være unøyaktig i alle fall.

hva er de vanlige problemene?

de viktigste problemene det kan avdekke, er å gjøre med planleggingsproblemer som spesifikt påvirker eiendommen din – ikke nødvendigvis en stor eiendom som skal bygges i nærheten som ikke påvirker grensen din eller faktisk en eiendomsforlengelse planlagt for naboen.

dette vil trenge en spesiell ‘planlegging’ søk.

problemet med noen planlegging søk er at hvis planlegging er brukt for dagen etter, så det vil ikke bli plukket opp, og vil heller ikke fortelle deg om barna henge rundt på gatehjørner; gutt syklistene jage opp og ned veien; pub sparker ut tiden er støyende eller det er umulig å parkere hvor som helst i nærheten av hjemmet ditt i skoletiden.

En annen ting det ikke vil plukke opp er om du er på en bussrute eller ikke.

Hvordan håndtere dem?

hvis problemet er en som ‘kan aldri skje’, men frykten for det skjer er å bekymre deg, er det sannsynlig at du kan kjøpe en ‘skadesløsholdelse forsikring’.

som med alle forsikringer er det ikke idiotsikker, men kan for eksempel dekke kostnadene eller en juridisk kamp i den usannsynlige hendelsen at en utvidelse som ble bygget for en tid siden, kanskje ikke har riktig papirarbeid eller å sortere problemer med rettigheter til vei, som frem til nå ikke har vært et problem.

i tillegg er det viktig at du gjør så mye av din egen forskning som mulig, snakke med naboer og sørge for at du vet om noen planlegging som kan påvirke din eiendom. Gamle planer kan for eksempel ha blitt sendt inn tidligere, blitt avvist, men kan brukes på nytt når du flytter inn.

Feilsøk: Problemer med miljøsøk

problemet kan godt være å avdekke miljøproblemer som forurensning eller en flomhendelse som ikke ble funnet under søket.

det er mulig å forsikre seg mot dette, men dette kan inngå i kjøp av søket, så sørg for at du ikke betaler to ganger unødvendig.

Feilsøk: Problemer Med Selgerhenvendelser

Selgerhenvendelser er alltid vanskelige.

realiteten er at selgeren enten har informasjon som garantier, garantier, sertifikater etc. eller ikke.

i noen tilfeller kan selgeren dessverre ikke være ærlig om nabolagstvister, så du kan ikke finne ut om dem før du flytter inn.

hva er de vanlige problemene?

Vanlige problemer knyttet til selgerens henvendelser er å få sannheten og i noen tilfeller er det mulig å sikre kopier av planlegging, byggkontroll sertifikater, garantier for innsynkning, fukt renoveringer eller faktisk FOR FENSA sertifikater hvis du har hatt nye vinduer montert.

Hvordan håndtere dem?

Noen av problemene kan behandles gjennom forsikring, men andre må du kanskje ta en beslutning om å ta risikoen for at sertifikatene eller informasjonen ikke kan bli funnet.

når det gjelder nabolagsproblemer, er det alltid verdt å banke på naboens dører, poppe inn i den lokale butikken eller puben, eller gå til en kirke kaffe morgen for å finne ut mer om hva som skjer lokalt, spesielt hvis du sannsynligvis har anstendige eller vanskelige naboer.

hvis en selger har løyet til deg og dette først kommer frem i lyset etter at du har kjøpt eiendommen, kan du godt være i stand til å ta rettslige skritt og kreve erstatning mot selgeren.

Feilsøk: Problemer Med Vann & Dreneringssøk

Det er mange problemer som dette søket kan vise, og det er derfor det er en av de viktigste å sikre og også en viktig for å lese og legge merke til noe som dine conveyancer påpeker, kan være et problem.

hva er de vanlige problemene?

de viktigste problemene dette søket kan hente inkluderer:

• Problemer med lavt vanntrykk, så hvis du liker varme, kraftige dusjer, kan det ikke skje
• Kostnader du kanskje ikke er klar over, Eller er høyere enn forventet
• ikke å være koblet til strømnettet, pådra seg høyere vedlikeholdskostnader
• Potensial For kloakkflom som er spesielt ubehagelig
• Samtykke nektes for renovering eller forlengelsesarbeid du ønsker å utfør

hvordan håndtere dem?

i hovedsak kan de fleste vann-og dreneringsproblemer løses – en kvalifisert Watersafe-rørlegger skal kunne gi råd.

men et spørsmål om du kan utvide eiendommen som du ønsker (på grunn av plasseringen av eksisterende dreneringsrør) vil være noe du må sortere med vannfirmaet ditt, ved hjelp av din juridiske representant.

rollen som skadeforsikringer

det er mulig å sikre en skadeforsikring for å dekke enten en generell eller en bestemt sak søkene har avdekket.

i mange tilfeller kan du med hell argumentere for selgeren av eiendommen å bære kostnadene ved å kjøpe politikken.

mange potensielle problemer kan aldri bli faktiske problemer; skadesløsholdelse forsikring kan gi deg trygghet for å føle deg komfortabel å kjøpe en eiendom som det kommer med en liten risiko knyttet.

Hva er de?

generelle erstatningsforsikringer dekker en bestemt risiko knyttet til eiendommen, for eksempel:

• Kor reparasjon – hvis det ikke er klart at du vil skylde penger på et tidspunkt for vedlikehold av den lokale kirken
• Forurenset land – dette kan aldri være et problem, men hvis det blir en når du bor der, rettsmidler kan være bidratt til eller betalt for
• Sertifikat forsikring – for eksempel for tapt byggekontroll for en ny kjele, byggetillatelse eller fensa data
• gjeld problemer – hvis en eiendom har en gjeld på det, og dette kalles Inn På Et Senere tidspunkt
• bygslet problemer – for eksempel å prøve å finne eier
• Festveggsproblemer-hvis de nåværende eierne jobbet på eiendommen og ikke fikk godkjenning fra naboene, for eksempel en loftutvidelse som påvirker en terrassert eller tomannsbolig
• rettigheter til veiproblemer – ofte involverer en juridisk tvist som kan forsikres for å betale for
• skjøte – disse kan ikke lett spores, slik at eventuelle problemer kan forsikres mot

hvor mye koster de?

Spesifikk forsikring kan koste opp til £100, mens en mer generisk politikk sannsynligvis vil være £200-£300, avhengig av overnattingsstedets verdi.

det er viktig å være klar over hvor lenge forsikringen varer-10 år eller mer? Og hvis det er noen restriksjoner på politikken betaler ut?

Hvordan vet jeg når man trenger det?

det er din conveyancer jobb å gi råd om en policy er verdt å ta ut.

for noen få hundre pund er den anbefalte policyen sannsynligvis verdt å betale for i motsetning til å risikere kostnader som lett kan løpe inn i tusenvis, men viktigst forårsaker mye stress og stress og til slutt ødelegger glede av deg hjemme.

Konklusjoner& sammendrag

prinsippet om ‘kjøper pass’ er en hjørnestein i conveyancing lov.

som sådan spiller søk en viktig rolle i å hjelpe deg (kjøperen) å forstå risikoen knyttet til eiendommen du planlegger å kjøpe.

• i noen tilfeller kan søkeresultatene – for eksempel en høy risiko for flom, eller begrensninger angående en utvidelse du hadde håpet å bygge – ombestemme deg om kjøpet.
• i andre kan søkeresultatene advare deg om problemer som kan løses, slik at du kan be selgeren om å ta de nødvendige tiltakene eller senke prisen.
• i andre tilfeller kan skadesløsholdelse forsikring være veien videre, slik at du kan fortsette med kjøpet uten å bekymre ut krav blir gjort mot deg i fremtiden.

Relaterte guider

• Conveyancing ‘Quick Guide’
• Conveyancing prosess forklart: For Selgere
• Conveyancing prosess forklart: FOR Kjøpere
• Hvor mye bør conveyancing avgifter koste
• DIY conveyancing
• Velge conveyancing advokater
• Conveyancing klager & problemer
• Utveksling og gjennomføring av kontrakter forklart
• Trinnvis guide til å utvide lease
• Dokumentavgift landskatt (SDLT) Forklart