意欲の高い売り手から不動産を購入するビジネスにいるとき、最終的には所有していない不動産を売りたい人に出会うことになります。
私は、亡くなった家族、おそらく親、祖父母、叔母、または叔父が所有する不動産を購入することについて、多くの意欲的な売り手に話しました。
ほとんどの場合、これらの個人は、元の所有者が亡くなった後に固定資産税の支払いや財産の維持を開始し、その結果、彼らはすべての仕事をして自分のように扱っていたという理由だけで、彼らは財産の正当な所有者であると仮定しました。
彼らが理解していなかったのは、法的に話すことでした–これは彼らに何も資格を与えませんでした。
不動産が元の所有者の名前でタイトルが付けられていて、その後の書類が郡に完了または提出されていない場合、この売り手はエンパイアステートビルを売却する権利を持っている以上に不動産を売却する権利を持っていない可能性があります。
タイトルの連鎖がどのように機能するか
例えば、誰かと話しているとしましょう（私たちはそれらを”人C”と呼びます）、彼らは技術的に二人の死んだ人が所有している財産を売却しようとしているとします（例えば、彼らの両親、私たちはそれらを”人A”と”人B”と呼びます）。
タイトルの連鎖がどのように機能するかを理解していれば、C人から自分自身への行為を受け入れてそれを良いと呼ぶことはできません。 プロパティが以前に人Cに譲渡されていない場合は、彼らがあなたに書く行為は、それが書かれている紙の価値はありません。
タイトルの連鎖は、亡くなった所有者（この例では、人Aと人B）から財産を売却したい人（人C）に、そしてその個人から自分に適切に渡す必要があります。 タイトルのチェーンは、単に人Cが運転席になった方法についての言及なしで人AとBをスキップすることはできません。
正しい文書が人物AおよびBから人物Cへのタイトルの移転を接続しない限り、人物Cは財産を売却する法的権利を持たず（たとえ彼らが固定資産税を支払って何年もの間財産を世話していたとしても）、適切な文書がなければ、人物Cから受け入れる行為は価値がない。
: 先に進む前に、私は弁護士ではなく、以下の情報は法的助言として解釈されるべきではないことを明確にしましょう。 すべての州には異なる法律があり、すべての不動産取引には、以下のプロセスとドキュメントに影響を与える可能性のある一意の変数があります。 これらは私が私の閉鎖で使用する手順とドキュメントですが、この情報があなたの状況に完全に適用されると仮定しないでください。 あなたは以下に記載されている何かに行動する前に、あなたが右の情報で作業していることを確認するために、お住まいの地域の弁護士や法律の専門家に相談し、必要に応じて、あなたのための閉鎖を完了するために弁護士やタイトル会社を雇うようにしてください。
ドキュメントギャップを閉じる
あなたが現在自分の名前でタイトルが付けられていない財産を売却したい人（人物C）から連絡を受けたとします。 ただし、C人が亡くなった後に財産を継承することを意図した二人の死亡者（A人とB人）の名前でタイトルが付けられています。
人物Cにこの財産を売却し、証書に署名する法的権限を与えるためには、”明確なタイトルの連鎖”として知られているものを作成するためにいくつかの追加の文書が必要になります。
この種の状況が発生する可能性があるいくつかの異なるシナリオがあるので、ここで最も一般的なものをカバーしましょう:
- シナリオ1:人物A&人物Bが遺言で人物Cに財産を残した
- シナリオ2:人物A&人物Bが信託で人物Cに財産を残した
- 信託とは何ですか？
- 何が必要ですか？
- あなたはどのような状況に対処していますか？
- シナリオ3：人A&人Bが遺言または信託を完了しておらず、財産が検認を通過していない
- シナリオ4：人A&人Bが遺言または信託を完了しておらず、財産が検認を通過していない
シナリオ1：人A&人Bが遺言または信託を完了しておらず、財産が検認を通過していない
シナリオ2：人Bが遺言または信託を完了しておらず、財産が検認を通過していない: A人とB人がC人に財産を遺した遺言書
A人とB人の遺言書を持っている売り手と協力している場合（死亡した所有者がC人が亡くなった後に法的所有者になることを意図していることを説明している）、この遺言の存在は正しい方向への良い第一歩ですが、それは完全に取引を閉じる必要があるものではありません。
この意志を手にして、人Cは、人aと人Bの不動産に代わって財産を売却する許可を要求し、郡検認裁判所に請願書を提出する必
この措置により、不動産が開かれ、財産の売却に関して他の相続人からの制限やコンテストがないと仮定すると（人物Cが財産の受益者が誰であるかを明確に説明する意志を持っていることを考えると、支援することは困難であろう）、裁判所は”管理の手紙”（別名–いくつかの州では”権限の手紙”）と呼ばれる文書を発行し、人物Cが個人的な代表者（別名–執行者）であり、不動産に代わってこの財産を売却する権限を持っていることを示す。
この文書が発行されたら、販売者は以下のオリジナルコピーを提供する必要があります:
- 人Aの死亡証明書
- 人Bの死亡証明書
- 管理/権限の手紙、人Cを不動産の”個人的な代表者”（または”執行者”）として命名
- 不動産の個人的な代表者/執行者が署名した証書
これらの文書が郡レコーダーに記録された後（別名–行為の登録）とタイトルの仕事に他の問題がなかったと仮定すると、あなたはタイトルの明確なチェーンを持つ新しい所有者になります！
シナリオ2: 人Aと人Bは自分の財産を人Cに信託で残しました
あなたが財産の正当な所有者であると主張する売り手と協力している場合、これは素晴らしい
信頼とは何ですか？
信託とは、元の不動産所有者（この場合は亡くなった人）によって作成された法的文書です。 信託は法人ではなく、郡によって記録される文書ではありません。
この文書は単なる法的合意であり、信託者（元の財産所有者であるため、決済者または付与者としても知られています）は、死後に資産で何が起こるかにつ
信託を持つことの利点は、信託者が死亡したときに、その資産で何が起こるべきかについてあいまいさがないことです。 受託者が死亡した場合、その資産のすべては、自動的に（シナリオ1に記載されているように）通常の検認プロセスをスキップし、信頼に直接移動します。
これが実際に意味するのは、資産は現在受託者によって管理されているということです。
受託者は、受託者（すなわち、死亡した財産所有者）が信託に記載されているように計画を実行するように指定された人です。 この人は、信託に記載されている受益者の利益のために、信託が言うことに従って計画を実行することを法的に義務づけられています。
受益者は、受託者が受託者の死亡後に資産を受け取る個人または法人として指定した者である。
例えば、人A&人B(信託者)が自分の車を人D(受益者)に与えたいと思っていて、人Cが受託者として指定された場合…人Cは、車の所有権が法的に人Dに転送されることを保証する法的義務を負うことになります。
注:場合によっては、信託に関与する保護者もいるかもしれません。 プロテクターの役割は、受託者を監視し、任意の不正行為のための受託者を終了することです。 皮肉なことに、受託者は、常に信託に記載されている指示を実行するために信頼することはできませんし、プロテクターの任命は、信頼が計画に従って受託者によって行われることを保証することができます。
意味がありますか？
何が必要ですか？
あなたが二人の死者が所有する財産を扱っていて、売り手（人物C）が財産を売却する法的権利を持っていると主張している場合、これが可能な三つの一般的な”サブシナリオ”があります。 彼らが何であるか、そしてそれぞれの状況で何が起こる必要があるかについて話しましょう：
サブシナリオ1: 人Cは、プロパティの受益者として記載されており、信託は受益者に直接プロパティを転送する受託者を許可します。
- この場合、人物Cはすでに現在の記録の所有者でなければなりません（または、信託者が死亡したばかりの場合、信託者はすぐに財産所有権を人物Cに移 この場合、すべての人Cは（彼らが財産の所有権を受け取った後）行う必要がある新しい行為を作成し、新しい買い手にプロパティを転送しています。
サブシナリオ2: 人Cは、信託の受託者として記載されており、信託は受益者の利益のために財産を清算する受託者を許可します。
- 人Cが受託者である場合、主な目的は（特定の受益者に譲渡するのではなく）現金で財産を清算することであるため、第三者に財産を売却する完全な権 この場合、彼らは（受託者としての役割を確認し、過去12ヶ月以内に日付を記入する必要があります）、信頼の証明書に署名し、両方の受託者の元の死亡証明書と一緒に、これらの文書の両方を購入者に与える、信頼に代わって証書に署名する必要があります。 買い手は、これらの四つの文書が記録されていると、彼らは新しい所有者になります。
サブシナリオ3:人物Cが財産の受益者として記載されており、信託は受益者の利益のために財産を清算することを受託者に許可します。
- 信託が第三者の受託者に財産を売却し、受益者に収益を与えることを承認した場合（これがまだ起こっていないと仮定すると）、買い手は上記のサブシナ 唯一の違いは、このサードパーティの受託者は、販売価格に合意する必要があります、です。 受託者が単純に公平な当事者（弁護士や信託管理会社のような）であり、C（および信託文書）がそれらに指示するものは何でもします（すなわち -プロパティを売却し、現金を得る）、その後、プロセスは比較的簡単でなければなりません。 しかし、受託者は（兄弟、または買い手が支払うことを喜んでいるよりも多くのために販売したい人のような）偏ったパーティーである場合は、この要求は、よ
あなたはどのような状況に対処していますか？
これらのシナリオのどれを処理しているかを判断するには、レコードの現在の所有者が誰であるかを確認することから始めたいと思うでしょう。
記録の最後の行為が財産が現在信託によって所有されていると述べている場合、または記録の最後の行為がレディバード行為（所有者の死亡時に財産を信託に自動的に移転する行為の一種）である場合、サブシナリオ1を自動的に排除することができます。
プロパティが現在信託によって所有されていることを確認したら、次のステップは、受託者が誰であるかを調べることです。 これは、信託のコピーを入手することによって行うことができます（信託の他の修正とともに）。 ほとんどの場合、これはC人があなたに提供できるはずのものです（提供できない場合は、以下のシナリオ3に進んでください）。
受託者としてリストされている人（人物Cまたは無関係の第三者であるかどうか）は、取引を完了するために次の文書の元のコピーが必要になります:
- A人の死亡証明書
- B人の死亡証明書
- 信託証明書（受託者が署名したもの）
- 証書（受託者が署名したもの）
- 証書（受託者が署名したもの）
- 証書（受託者が署名したもの）
- 証書（受託者が署名したもの）)
これらの四つの文書が郡レコーダー（別名–行為の登録）で記録され、タイトルの仕事に他の問題がなかったと仮定すると、あなたはタイトルの明確なチェーン
シナリオ3: 人AとBは意志または信託を完了しておらず、財産は検認を通過していません
この不幸なシナリオでは、意志がなく、信頼がなく、計画がありません。
不動産所有者が明確な指示を出す前に死亡した場合、死亡した所有者の不動産が検認を通過するまで、不動産はどっちつかずの状態で立ち往生します（誰にも売却することはできません）。
あなたが人Cとの会話を開始するとき、このプロセスはまだ開始されていない場合、彼らは財産が置かれている郡の郡検認裁判所に請願書を提出する必要があります。 （不動産の上に戦って複数の相続人がある場合は特に、非常に時間がかかることができます）このプロセスを通じて、裁判所は最終的に誰か（好ましくは、あ
発言する意思がないため、裁判所は誰がどの資産を管理すべきかについて明確な指針を持たないだろう。 相続人が1人しかいない場合、プロセスは長くて複雑である必要はありませんが、資産をどのように分割すべきかについて疑問がある場合、物事は
誰かが最終的に不動産の個人的な代表者（別名–執行者）として設立されたとき、裁判所は”管理の手紙”（別名–”権限の手紙”）と呼ばれる文書を発行します。 ミシガン州、カリフォルニア州、イリノイ州で文書がどのように見えるかの例をいくつか見ることができます。
この文書は、誰か（理想的には、人物C）に、故人の財産に代わって財産を売却する法的権限を与えます。 この文書は、証書が技術的に人AとBから人Cにまだ転送されていないにもかかわらず、タイトルのチェーンのギャップを埋めます。
この文書が存在したら、次の項目の元のコピーを収集する必要があります:
- 人Aの死亡証明書
- 人Bの死亡証明書
- 行政/権限の手紙、不動産の個人的な代表者（執行者）を命名
- 不動産の個人的な代表者/執行者が署名
これら四つの文書タイトル作品に他の問題がなかったと仮定すると、あなたはタイトルの明確なチェーンを持つ新しい所有者になります！
検認の問題は、それが常に切断されて乾燥しているわけではないということです。 遺言検認プロセスが開始されると、潜在的に「個人的な代表者」の役割のために並んでいる可能性のある他のすべての人に通知する必要があります。 それらのうちのどれかが話し、役割を担うと期待すればだれでも最終的に特性を販売する法的権限を与えられる前に潜在的に幾年もの間持続で
シナリオ3に遭遇したとき、おそらく私が単に”ありがとう、しかしありがとう”と言って逃げる最も一般的な状況です。 それは、それがうまくいくことができ、および/またはそれは待つ価値があるいくつかの状況がないと言うことではありませんが、あなたが取得し、すぐに外に出るために探しているなら、あなたはおそらく、これらのお得な情報は、彼らが価値があるよりもはるかに多くの頭痛を保持することがわかります（それは安いプロパティである場合は特に、で始まるために）。
シナリオ4:人物AとBは遺言または信託を完了しなかったが、財産は検認を通過した。
財産がすでに検認を経ており、誰か（理想的には、人物C）が不動産の個人的な代表者/執行者として設立されている場合、彼らは郡裁判所からの元の行政書（別名–権限書）を持っている必要があります。
この文書が存在すると仮定すると、以下の項目の元のコピーを収集する必要があります:
- 人Aの死亡証明書
- 人Bの死亡証明書
- 行政/権限の手紙、不動産の個人的な代表者（執行者）を命名
- 不動産の個人的な代表者/執行者が署名した証書
これら四つの文書が郡記録簿（別名–行為の登録簿）に記録されたら、そして、タイトルの仕事に他の問題がなかったと仮定すると、あなたはタイトルの明確なチェーンを持つ新しい所有者になります！
独創性事項
上記で明確にしなかった場合、郡記録簿/行為登録簿に文書を提出するときはいつでも、文書はオリジナルでなければならないことを覚えておいてください。
これは、死亡証明書、行政書、信頼証明書、行為、宣誓供述書、覚書、すべてのものに当てはまります（死亡証明書のコピーは機能しません。
死亡証明書の原本を持っていないと言う人と仕事をしている場合は、郡に新しい原本を要求するように伝えてください。 死亡証明書は、常に要求に応じて（そして通常は小額の手数料で）再現することができます。
信頼証明書または証書については–これらの文書は通常、決算の一部として作成されるため、これらの元のコピーを取得することは困難ではありません（決算が完了すると、あなた、あなたのタイトル代理店またはあなたの決算弁護士のいずれかが元のコピーを所有している必要があるため）。
そして、行政文書に関しては、これらは要求に応じて再現するのがより困難であることがわかりました（特に、文書が数十年前に裁判所によって発行さ あなたは彼らが個人的な代表者であると主張する売り手が発生したが、彼らはそれを証明するための文書を持っていない場合は、郡裁判所からそれ 元のコピーを提供できない場合でも、元の文書のコピーを提供できる場合があります（場合によっては、真正性の宣誓供述書とペアになっている場合は、
物語の教訓
最後の、個人的なメモとして、もしこのすべてを読んだ後、あなたが意志や信頼の重要性をまだ拾っていないなら、私は今それを明確に言うでしょう…あなたが話すべき個人的な資産（あなたの子供、ペット、またはあなたが何らかの形でコントロールする他の物理的なアイテムを含む）を持っているなら、世界に好意を持って、それを設定してください。
それは難しいことではありません–そして、この文書の存在は、あなたがいなくなった後に対処する必要がない無数の頭痛や心痛からあなたの愛する人を救うことができる可能性があります。