Guide simple: Recherches de transfert

Faits saillants de la page

Que sont les recherches de biens par transfert?

Avant de vous engager à acheter un bien (en échangeant des contrats), vous devez en savoir le plus possible.

En particulier tout ce qui peut affecter sa valeur future ou votre jouissance de celle-ci.

Entrez ‘recherches’.

Il s’agit de demandes de renseignements faites en votre nom par votre avocat/transporteur autorisé auprès de diverses autorités qui détiennent des renseignements sur votre propriété, le terrain sur lequel elle se trouve ou des facteurs qui peuvent l’affecter directement (ou indirectement).

Des recherches sont-elles nécessaires lors de l’achat d’une maison?

À notre avis, oui!

Mais ils ne sont pas toujours obligatoires

Acheter avec une hypothèque

• Lorsqu’une propriété est achetée avec une hypothèque, vous en tant qu’acheteur possédez cette propriété avec le prêteur.
• Si quelque chose se produit et que le prêteur doit reprendre possession et vendre la propriété, il voudra s’assurer de le faire sans aucun problème persistant lié à la propriété.
• Par conséquent, votre prêteur indiquera à votre transporteur quelles recherches doivent être commandées et vérifiées avant de libérer vos fonds hypothécaires.

Acheter avec 100% d’argent

• Si vous achetez avec de l’argent, vous n’avez pas de prêteur qui appelle les coups de feu. Vous êtes libre de commander autant ou aussi peu de recherches que vous le souhaitez.
• Cela dit, économiser quelques centaines de livres en n’achetant pas les recherches recommandées par votre conveyancer, seulement pour découvrir plus tard des problèmes qui pourraient vous coûter des milliers, voire des dizaines de milliers, ne vaut tout simplement pas le risque.

Résultat

Lorsque vous achetez une propriété, vous n’achetez pas seulement un immeuble

Vous achetez quelque chose, qui peut avoir une dette garantie contre elle, des modifications apportées illégalement ou un risque élevé de problèmes potentiels tels que des inondations ou des affaissements qui l’affectent.

Recherches = Informations vitales mettant en évidence les risques potentiels invisibles liés à l’achat d’une propriété

Sans recherches, vous pourriez vous retrouver avec une propriété qui:

• Inondations régulières, ce qui signifie que l’assurance est difficile, voire impossible, à sécuriser
• A une dette qui lui est attachée que vous prendrez en charge si vous continuez à acheter la propriété sans que la dette ne soit rectifiée avant votre achat
• Se retrouve avec un trou soudain dans le jardin arrière en raison de l’effondrement d’un puits de mine
• A une nouvelle route, train, ligne de tramway, lotissement, parc éolien prévu à proximité , ce qui pourrait affecter négativement – ou positivement – le prix que vous payez finalement pour la propriété
• Se trouve sur un terrain qui était auparavant utilisé à des fins industrielles et peut être contaminé par de l’arsenic, de l’amiante, des solvants ou des gaz qui pourraient causer des dommages ou polluer l’eau environnante

Bien que vous ayez peut-être trouvé la maison de vos rêves, ne pas avoir les bonnes vérifications sur la propriété par des recherches pourrait signifier que vous vous retrouvez avec une propriété qui:

• Est difficile ou impossible à assurer
• Vous avez payé trop cher pour
• Est invendable si le prochain acheteur effectue la diligence raisonnable correcte

De quelles recherches avez-vous besoin?

En fin de compte, cela dépend de l’emplacement de la propriété que vous achetez.

La plupart des recherches sont spécifiques à l’emplacement et votre conveyancer vous indiquera quelles recherches sont nécessaires pour votre propriété dans son emplacement spécifique.

Certains endroits sont bien connus pour avoir des problèmes avec l’exploitation minière, ils ont donc besoin d’une recherche de charbon; d’autres ont peut-être eu des problèmes avec les églises locales devant être financées par les propriétaires voisins; tandis que de nouvelles zones maintenant sujettes à des inondations signifient que les cartes changent constamment.

Les 3 recherches principales effectuées lors de l’achat d’une maison

Peu importe où se trouve votre propriété, voici les trois recherches principales dont vous aurez besoin au minimum :

1. Recherches auprès des autorités locales

Cette recherche met en évidence:

• Problèmes de planification
• Problèmes de contrôle des bâtiments
• Problèmes de voirie
• Problèmes de pollution

2. Recherches environnementales

Cette recherche met en évidence:

• Problèmes d’inondation
• Problèmes de glissement de terrain
• Problèmes d’affaissement
• Problèmes de terres contaminées

3. Recherches sur l’eau et le drainage

Cette demande de recherche est adressée à la compagnie des eaux locale et met en évidence:

• Qui est propriétaire et entretient les égouts, les drains & tuyauterie
• Si la propriété est raccordée à un réseau public d’aqueduc et d’égout
• Si l’approvisionnement en eau est mesuré ou évaluable
• L’emplacement des tuyaux d’égout et de drainage publics
• Si vous aurez besoin de la permission de la compagnie des eaux pour agrandir la maison

Quand les recherches sont-elles ordonnées ?

La plupart des recherches sont commandées/demandées dès que votre offre a été officiellement acceptée.

Cela suppose que vous avez déjà demandé aux avocats mandataires de vous représenter et que vous leur avez envoyé vos fonds de dépôt de recherche (env. £250-£300).

Certaines recherches spécifiques telles que HS2 ou des recherches plus approfondies sur les inondations peuvent ne pas être demandées avant plus tard dans le processus juridique lorsqu’il devient évident que des informations supplémentaires sont nécessaires au-delà de la norme.

Les recherches préalables sont ordonnées après l’échange des contrats.

Combien coûtent les recherches ?

Recherche	COÛT	Notes
Recherche d’Autorité Locale	£60-£230	Varie selon le conseil
Recherche d’Eau et de Drainage	£50-£100
Recherche Environnementale	£25-£60	Jusqu’à £ 180 si beaucoup de terrain
Recherche d’Inondation	£20-£50
Recherche Minière	£25-£120	Plus si beaucoup de terrain
Chancel Recherche	£20-£90
Recherche de faillite	£2 (par nom)
Assurance Indemnisation	£30-£300
Registre des titres (copie en ligne)	£3
Plan de titre (copie en ligne)	£2.50+ TVA
Indicateur de risque d’inondation (copie en ligne)	£9+ TVA
Registre des titres (copie officielle)	£7
Plan de titre (copie officielle)	£7

Combien de temps les recherches immobilières prennent-elles?

1-10 jours	10 jours – plusieurs mois
Recherche d’eau et de drainage	Demandes préliminaires à l’avocat du vendeur
Recherche environnementale	Recherches auprès des autorités locales
Recherche de réparation de Chancel	Recherche d’enregistrement Commons
Recherche d’inondation
Recherche de terres contaminées
Recherche de mines de charbon, de saumure, d’argile et d’étain
Recherche de faillite
Assurance Indemnisation
Recherches de titres
Recherches prioritaires du cadastre

Attention : Les recherches des autorités locales peuvent prendre une éternité

Au cours des dernières années, le Cadastre – principal fournisseur de recherches des autorités locales, via les autorités locales – a été menacé de privatisation.

Cela signifie que certaines autorités locales se sont peu concentrées sur le travail de ce département et, dans certains cas, cela a entraîné le départ de personnel précieux et qualifié et, en raison des compressions, n’a pas été remplacé.

En raison de ces problèmes et aussi des différentes méthodes utilisées par les autorités locales pour générer et communiquer les recherches (certaines utilisent encore post!), le délai d’exécution des recherches des autorités locales varie maintenant de manière assez spectaculaire à travers le pays.

En 2016, par exemple, il a été constaté que Dorset prenait 17 semaines – près de 4 mois – pour retourner les recherches des autorités locales, ce qui a entraîné de graves retards.

Au cours de l’année précédente, TM Group a estimé que les recherches des autorités locales dureraient entre 2 jours et plus de 42 jours.

Heureusement, le cadastre commence à agir et nous espérons pouvoir nous attendre à des délais d’exécution plus rapides dans un avenir pas trop lointain.

Recherches auprès des autorités locales

Cela permet de découvrir des informations sur votre propriété détenues dans le Registre des redevances foncières locales et d’autres registres du conseil.

Typiquement, cette recherche sera en deux parties:

1. LLC1 (le Formulaire de Certificat Officiel de Recherche)
2. CON29 (Formulaire de Demande de renseignements de l’Autorité Locale)

Les faits saillants du LLC1:

• Arrêtés de préservation des arbres
• Statut d’aire de conservation ou de bâtiment classé

Les faits saillants du CON29:

• Demandes de planification relatives à la propriété
• Historique du contrôle du bâtiment
• Toute mesure d’exécution
• Restrictions à l’aménagement autorisé
• Schémas routiers à proximité
• Terrains contaminés

Si votre propriété se trouve sur le chemin de quelque chose comme HS2 ou un terrain plus petit changement local, il découvrira s’il existe un bon de commande obligatoire ou un régime d’indemnisation disponible.

Où les trouver ?

Il existe deux types de recherche d’Autorité locale, une recherche d’Autorité locale générique que tout le monde peut sécuriser, puis il y a une recherche sécurisée auprès de l’Autorité locale par une entreprise enregistrée auprès du Conseil de conformité des Codes de propriété (PCCB).

Ce dernier est plus rassurant en ce qu’il est couvert par une assurance si certaines informations ne sont pas données, même en cas de faillite de l’entreprise.

Toutes les entreprises enregistrées auprès du PCCB s’inscrivent au système de recours du Médiateur de la propriété (TPO). ainsi, s’il y a un problème une fois que vous avez acheté la propriété et que le système de plaintes des entreprises n’est pas satisfaisant, vous pouvez obtenir, gratuitement, une vue tierce qui peut également vous indemniser jusqu’à 5 000 £.

Il existe généralement trois façons de mettre la main sur une recherche d’autorité locale:

1. Directement auprès de l’Autorité locale
2. Via une société de recherche spécialisée membre de l’IPSA, du COPSO et enregistrée auprès du PCCB.

En ai-je vraiment besoin?

Oui.

Un prêteur insistera et votre transporteur le recommandera.

Quelle est la différence entre une recherche officielle et une Recherche d’autorité locale personnelle?

Dans le passé, les recherches étaient dites  » personnelles  » ou  » officielles « .

Maintenant, les recherches « personnelles » sont appelées « réglementées » tandis que les recherches « officielles » sont appelées recherches « du conseil ».

• Recherches personnelles (passées) = > Recherches réglementées (présentes)
• Recherches officielles (passées) = > Recherches du Conseil (présentes)

Les recherches du Conseil sont effectuées par le personnel de l’autorité locale et envoyées « en l’état » à votre transporteur.

En revanche

Les recherches réglementées sont effectuées par des experts qui travaillent pour des sociétés de recherche qui savent quoi rechercher.

Ils peuvent demander des informations supplémentaires, ou recommander qu’elles soient recherchées, pour être sûrs que la propriété que vous souhaitez acheter est en sécurité.

Les recherches réglementées sont également assorties de polices d’assurance. Si vous n’êtes pas satisfait de l’entreprise et que votre plainte n’est pas traitée de manière satisfaisante, vous pouvez déposer une plainte indépendante auprès du Médiateur de la propriété (TPO).

Les sociétés de recherche professionnelles veillent également à ce que les recherches soient aussi utiles que possible aux sociétés juridiques et aux acheteurs, en:

• S’assurer que les recherches sont standardisées
• En donnant des résumés des informations les plus pertinentes requises par la société juridique, de sorte qu’il y a moins de chances que des informations importantes soient manquées.

Pourquoi les coûts de recherche varient-ils d’un conseil à l’autre?

Les autorités locales déterminent le coût de leurs propres recherches et peuvent disposer de systèmes très différents pour les produire.

En conséquence, les coûts varient de moins de 30 £ à un peu moins de 300 £.

Cependant, certaines sociétés légales ont des accords nationaux avec des sociétés de recherche qui leur permettent de payer un prix fixe pour la recherche, où qu’elle se trouve.

Cela signifie que certains peuvent payer un peu plus tandis que d’autres paient un peu moins, ce qui le rend plus juste pour tout le monde.

Combien de temps une recherche d’autorité locale est-elle valable?

Les recherches des autorités locales doivent avoir été ordonnées au cours des 6 derniers mois pour être valides au moment de leur achèvement.

Donc, si une recherche était ordonnée en janvier, l’achèvement serait nécessaire d’ici la fin du mois de juin ou une autre recherche devrait être ordonnée.

Cependant, chaque jour, une nouvelle planification est demandée et ce qui arrive à une zone peut changer

Parlez à votre transporteur si votre achat traîne pour voir si vous devriez demander des recherches plus à jour.

Recherches de titres

Il s’agit de vérifications faites du registre de titres et du plan de titres.

Où les trouver ?

Les deux documents sont achetés sur le site Web du registre foncier (à £ 3 chacun) et seront commandés par votre transporteur.

Que vous dira cette recherche ?

Le registre des titres vous indiquera:

• Qui était auparavant propriétaire de la propriété
• Quel prix ils ont payé pour cela
• Quels frais ou dettes sont enregistrés contre la propriété
• Donnez des détails sur les droits de passage sur la propriété

Le plan du titre est une carte qui montre:

• L’emplacement de la propriété
• Les limites générales de la propriété

En ai-je besoin?

Oui c’est une recherche essentielle pour prouver que le vendeur est le propriétaire légal du bien et a le droit de vous le vendre.

Recherche d’eau et de drainage

Le Barreau recommande à tous les acheteurs d’avoir cette recherche et il y en a deux parmi lesquelles les sociétés juridiques – et vous – pouvez choisir:

• Recherches de drainage et d’eau réglementées – créées par des sociétés de recherche
• CON29DW – qui est compilé par la société des eaux locale

Où les obtenir

Les recherches peuvent être achetées via votre société légale ou directement auprès d’une société de recherche ou de la société des eaux locale de votre propriété.

Que vous dira cette recherche ?

Lorsque vous achetez une maison, la dernière chose à laquelle vous pensez probablement est de savoir si elle est raccordée à l’alimentation en eau courante et aux drains publics.

Cependant, c’est une information essentielle pour les acheteurs, surtout si vous prévoyez une extension.

Si les drains passent sous votre extension prévue, vous aurez probablement besoin de l’autorisation du fournisseur d’eau.

S’ils disent non, cela peut affecter votre décision d’acheter la propriété ou non.

Alternativement, si la propriété n’est pas connectée au réseau principal et au système de drainage public, vous devez être conscient des coûts supplémentaires liés à l’entretien et à l’exploitation de la propriété.

En ai-je besoin?

Absolument! Vous devez savoir exactement comment l’eau arrive à votre propriété et en sort.

Ce qui est particulièrement important, c’est de savoir de quelle longueur de drainage vous êtes responsable par rapport à la compagnie d’eau afin que vous puissiez décider si et combien d’assurance vous couvrez vous devriez obtenir.

Par exemple, les drains effondrés peuvent coûter cher, surtout s’ils provoquent la disparition des propriétés ou si les racines des arbres peuvent provoquer des fuites qui peuvent coûter une fortune à réparer.

Recherche environnementale

Les recherches environnementales peuvent varier d’un fournisseur de recherche à l’autre.

Une vérification, qui est considérée comme un must par le Barreau, consiste à produire un rapport pour établir si une propriété a été construite sur un terrain contaminé ou se trouve à proximité d’un site d’enfouissement ou de gestion des déchets.

Où les trouver ?

Différents forfaits de recherche environnementale peuvent être achetés en ligne via des sociétés d’eau ou des sociétés de recherche.

Que vous dira cette recherche ?

En plus de déterminer si le terrain qu’une propriété est construite sur ou à proximité d’un terrain contaminé, d’un déchet ou d’un site d’enfouissement, elle effectue également une vérification de base pour détecter d’éventuelles inondations et si un glissement de terrain ou un affaissement pourrait être un problème.

Aucune de ces choses n’est révélée si vous avez juste la recherche de l’autorité locale.

En ai-je besoin?

Il se peut que vous connaissiez bien la propriété et le terrain et que vous soyez relativement sûr de son histoire.

Cependant, il est peu probable que vous sachiez tout ce qui s’est passé sur la propriété au fil du temps, donc, compte tenu des faibles coûts impliqués, il semblerait que ce soit une fausse économie de sauter la recherche environnementale lorsque vous dépensez 5 ou 6 chiffres sur une maison.

Rapport sur le risque d’inondation

Compte tenu du risque d’inondation plus élevé au cours des dernières années, un rapport d’inondation de base peut ne pas être suffisant pour découvrir la vérité sur le risque d’inondation actuel de la rivière ou de la mer, ou sur le risque d’inondation de l’eau de pluie.

Un rapport sur les risques d’inondation mettra en évidence l’ensemble de ces risques.

Plus important encore, un rapport de risque d’inondation vous alertera sur les risques de ne pas être en mesure de souscrire une assurance contre les inondations.

On estime qu’environ 200 000 ménages pourraient trouver difficile, voire impossible, d’obtenir une protection contre les inondations.

Si une propriété sur laquelle vous avez mis votre cœur est à risque et non assurable, cela signifie que vous risquez de payer trop cher la propriété et pourrait signifier qu’il est impossible de la vendre, surtout si les sociétés de prêts hypothécaires ne risquent pas leur argent sur l’achat.

Où les trouver ?

Les rapports sur les risques d’inondation peuvent être achetés en ligne via des sociétés d’eau ou des sociétés de recherche spécialisées.

Que vous dira cette recherche ?

Des recherches plus personnalisées sur les inondations vous conseilleront sur:

Rivières et mer (risque d’inondation) – parfois en fournissant des cartes, bien que vous puissiez les consulter gratuitement avant de faire une offre: https://www.gov.uk/check-flood-risk

Eaux de surface et souterraines (risque d’inondation) – la plupart des gens pensent que les propriétés sont inondées par une rivière ou la mer, mais en réalité, il se peut bien que la propriété soit inondée en raison d’énormes quantités de pluie qui ne s’évacuent pas assez rapidement ou simplement par des tuyaux qui se fissurent et « inondent » une zone.

L’eau de surface est là où elle ne s’écoule pas assez rapidement, tandis que l’inondation des eaux souterraines se produit lorsque la « nappe phréatique » s’élève au-dessus du sol.

Cote d’assurance – si la zone est connue pour être inondée, ce sera un indicateur utile pour savoir si l’assurance est susceptible d’être beaucoup plus élevée que ce que vous avez prévu dans le budget.

Il vous permettra également de savoir si des défenses contre les inondations sont en place – des millions ont été déversés dans des défenses contre les inondations pour réduire le coût des dommages causés aux propriétés, aux moyens de subsistance des personnes et à l’économie locale, ce qui peut aider à réduire la probabilité d’inondations futures.

En ai-je besoin?

Cela dépend vraiment de votre connaissance de la région.

Si vous n’êtes pas sûr du risque d’inondation, prenez conseil auprès de votre transporteur, des agents immobiliers et également de votre arpenteur RICS.

Il vaut toujours la peine de discuter avec des personnes qui vivent déjà sur la route ou à proximité pour leur demander si elles ont déjà été à risque et si oui, dans quelle mesure les inondations se sont propagées et si la propriété que vous cherchez à acheter a été affectée.

Recherche de responsabilité pour la réparation de Chancel

Il s’agit d’une recherche inhabituelle mais nécessaire pour certaines propriétés.

Il vérifie si une propriété est responsable du coût des réparations pour l’église paroissiale locale.

Vous pensez peut-être que c’est un scénario ridicule au 21e siècle, mais beaucoup de gens ont été pris par ce problème et on estime qu’environ un demi-million de propriétés en Angleterre et au Pays de Galles pourraient être touchées, même si la responsabilité n’est pas mentionnée dans le titre.

Cela ne s’applique pas seulement aux propriétés anciennes, car cela s’applique réellement au terrain sur lequel il se trouve, donc, qu’une propriété soit située dans une ville ou nouvellement construite, vous pouvez toujours être responsable.

Où les trouver ?

Votre conveyancer vous le commandera auprès d’un fournisseur de recherche spécialisé.

Que vous dira cette recherche ?

Le contrôle de responsabilité pour la réparation du chœur vous indiquera définitivement si vous serez tenu de participer à l’entretien de l’église paroissiale.

Ce qui est important, c’est de comprendre si le contrôle est suffisamment approfondi et va assez loin géographiquement pour être sûr que vous n’êtes pas responsable.

Généralement, un certificat confirme qu’il n’y a pas de risque identifié, ou il indiquera qu’il y a une responsabilité.

En ai-je besoin?

Cela dépend de la région dans laquelle vous achetez et cela devrait être quelque chose que votre transporteur aura récupéré auprès des avocats du vendeur ou en lisant les documents juridiques associés à la propriété.

Comment ma paroisse peut-elle me forcer à payer les réparations de l’église?

Certaines personnes pensent que les droits de l’Église à appliquer cette charge ont été abolis, mais ce n’est pas le cas.

Ce qui a changé, c’est que l’Église a dû enregistrer son intérêt sur le titre des biens concernés avant octobre 2013.

Cela ne signifie pas qu’ils ne pourront pas imposer la charge à l’avenir, mais une couverture d’assurance indemnisation est disponible (£ 15 – £ 25), si vous devez vous protéger contre les risques futurs.

Canal & recherche sur la rivière

Cette recherche (également connue sous le nom de recherche de l’autorité des rivières) est très similaire à la recherche de réparations de chancel.

Certaines personnes qui possèdent des propriétés, qui reviennent sur des rivières, des canaux ou des ruisseaux, achèteront une propriété avec certains droits (par exemple, pêche ou amarrage) – mais aussi des responsabilités financières.

Où les trouver ?

Votre conveyancer le commandera auprès d’un fournisseur de recherche spécialisé.

Que vous dira cette recherche ?

La recherche de la fiducie de Canal et de rivière vous indiquera quels droits vous avez, tels que les droits de pêche ou d’amarrage pour les bateaux, même en étant autorisé à utiliser les voies navigables pour le drainage et pour sécuriser l’eau à vos propres fins.

Cependant, en échange de ces droits, il se pourrait bien que vous deviez financer la banque et la voie navigable, qui passe devant votre propriété.

Alternativement, cette partie de la rivière ou du ruisseau peut même ne pas être votre propriété du tout et appartenir à l’Agence de l’environnement.

En ai-je besoin?

Ce sera assez spécifique à votre propriété et si la propriété que vous souhaitez acheter est proche d’une voie navigable.

Votre société juridique et votre géomètre devraient être en mesure de vous conseiller sur la nécessité de la commander ou non.

Recherche d’enregistrement des biens communs

Il s’agit d’une recherche parfois utilisée dans les zones rurales pour vérifier si les terres achetées avec la propriété sont classées comme « terres communes » conformément à la Loi sur l’enregistrement des biens communs de 1965.

Où les trouver ?

Ceux-ci peuvent être sécurisés si requis par votre société juridique ou via des sociétés de recherche.

Que vous dira cette recherche ?

Ce que cette recherche vous dira, c’est quels droits la communauté locale a sur la terre que vous achetez.

Ils pourraient être en mesure de l’utiliser pour un sentier pédestre ou bien avoir des droits de pâturage ou d’organiser une fête locale!

En ai-je besoin?

Oui si la propriété est située à côté (ou à proximité) d’un village commun ou d’un village vert.

Extraction de charbon & recherche de saumure

Heureusement, il s’agit d’une recherche relativement facile car les mines au Royaume-Uni sont bien cartographiées!

Cette recherche est souvent vendue avec une recherche d’affaissement aussi.

Cornwall et Nottingham sont des exemples de zones qui sont généralement sujettes à des problèmes miniers.

Où les trouver ?

Ceux-ci peuvent être sécurisés si requis par votre société juridique ou via des sociétés de recherche, mais votre société juridique saura normalement si des recherches minières sont nécessaires.

Que vous dira cette recherche ?

Ce que la recherche cherche, c’est s’il y a un problème avec le terrain sur lequel se trouve la propriété, par exemple si d’autres adresses à proximité ont fait des réclamations?

Si un problème spécifique a été identifié, il peut avoir besoin de rapports supplémentaires pour identifier le problème réel et ce qui doit être fait pour vous libérer du risque ou vous en assurer.

En ai-je besoin?

Ceci est déterminé par l’endroit où vous achetez et votre transporteur vous en informera.

Recherches préalables au cadastre

Ces recherches sont effectuées après échange de contrats pour s’assurer que rien n’a changé en ce qui concerne le bien ou votre capacité d’achat du bien.

Ils comprennent:

• Recherche de Faillite (K16)
• Recherche de Charges foncières (K15)
• Recherche Officielle de Tout avec Priorité (OS1)
• Recherche Officielle de Partie avec Priorité (OS2)
• Recherche Officielle de Tout ou Partie sans Priorité (OS3)

Où les trouver ?

Votre transporteur les commandera auprès du cadastre HM.

Que vous diront ces recherches ?

Les recherches de faillite établissent si vous êtes (ou êtes sur le point de le devenir), en faillite.

Il s’agit d’une vérification spécifique pour vérifier si vous êtes solvable, en vous assurant que votre prêteur prête de l’argent à une personne qui n’a aucun antécédent de ne pas être en mesure de rembourser des prêts, par exemple en faillite.

La recherche remonte généralement à cinq ans.

Les recherches prioritaires sont des vérifications de dernière minute le titre de propriété n’a en aucun cas changé depuis que la copie officielle du Registre des titres a été obtenue au début du processus de cession.

Le gouvernement conseille que cela soit appliqué pendant cinq jours avant la fin, afin de laisser le temps au certificat de recherche officiel d’arriver.

En plus de mettre à jour les détails du titre de la propriété, cette recherche « fige » également le titre, de sorte qu’aucune autre modification ne peut y être apportée pendant 30 jours ouvrables.

En ai-je besoin ?

• Si vous contractez une hypothèque, une recherche de faillite est nécessaire (votre prêteur insistera).
• Si vous achetez la totalité d’un titre enregistré, un OS1 est nécessaire.
• Si vous achetez une partie d’un titre (comme une nouvelle parcelle de construction), un OS2 est requis.
• Un K15 est effectué à la place d’un OS1 / OS2 lors de l’achat de terrains non enregistrés.

Comment faire face aux problèmes trouvés dans les recherches

Il appartient à la société de recherche (selon la façon dont la recherche est sécurisée) et à votre transporteur d’identifier les informations dans la recherche qui peuvent affecter votre décision de continuer à acheter la propriété ou non.

Par exemple, une recherche peut indiquer que:

• Il y a un risque que vous ne pouviez pas vivre jour après jour, tel qu’une inondation ou un affaissement grave, etc..
• Possibilité qu’une extension antérieure de la propriété soit illégale et qu’elle doive donc être retirée
• Les travaux que vous vouliez effectuer pour améliorer la propriété ne sont pas possibles
• Un différend de voisinage existe (p. ex. d’une frontière ou d’un droit de passage), que vous ne voulez pas hériter
• Il y a une dette sur la propriété qui pourrait devenir votre problème
• Un arbre que vous vouliez abattre est protégé
• La vue rurale pour laquelle vous achetez la propriété est sur le point d’être bloquée par un développement immobilier prévu
• La renouée japonaise est répandue
• HS2 ou une autre infrastructure va disparaître à travers ou au-delà de votre propriété

Ce ne sont que quelques-unes des choses que les recherches peuvent découvrir et, même si vous pensez que la maison est parfaite pour vous, les recherches sont essentielles à prendre remarque pour vous assurer d’en savoir le plus possible sur la propriété et les risques potentiels liés à l’achat.

Quelles sont les responsabilités de mon avocat/transporteur?

Votre conveyeur, en collaboration avec la société de recherche, est responsable d’en savoir autant sur la propriété qu’il vous le conseille et que vous acceptez de payer.

Demandez toujours à votre transporteur – avant de l’engager – quelles recherches il demandera.

Certains transporteurs couperont les coins ronds et opteront pour des produits / fournisseurs de recherche bon marché qui ont des polices d’assurance ou des garanties inférieures aux normes en cas de manque de quelque chose.

Pour une protection et un service optimaux, votre transporteur doit faire appel à un prestataire de recherche membre du Conseil des Organismes de Recherche de Biens (COPSO) ou des Agents de Recherche Personnels Indépendants (IPSA).

Cela signifie que leur travail sera surveillé par le Conseil de conformité des codes de propriété (PCCB) et si quelque chose ne va pas et que vous n’êtes pas satisfait du processus de plainte via la société juridique / de recherche, il existe un autre service de plaintes gratuit et indépendant qui peut accorder une indemnisation allant jusqu’à 5 000 £ via le Médiateur de la propriété (TPO).

Limitation des recherches

• Il est important de savoir que les recherches peuvent ne pas tout ramasser, surtout si un permis de construire pour quelque chose qui affecte la propriété est demandé après que vos recherches ont été effectuées (même le lendemain).
• En tant que tel, il vaut toujours la peine de demander et de faire vos propres recherches (les journaux locaux peuvent être extrêmement utiles) pour savoir quel permis de construire pourrait être demandé, mais ce n’est pas encore le cas.
• Il vaut également la peine de visiter la propriété aux heures de pointe, au début et à la fin de la journée scolaire et aux heures de sortie des pubs (autant qu’elles existent aujourd’hui) pour vous assurer de savoir à quoi ressemblera la propriété à chaque heure du jour et de la nuit.
• Si votre achat prend quelques mois, il peut être utile de refaire la recherche ou de demander une recherche spécifique telle qu’une recherche de planification ou même s’il y a des inondations pendant le processus d’achat, que cela se soit déjà produit auparavant et risque de se reproduire.

Dépanner: Problèmes avec les recherches d’autorités locales

Le principal problème avec une recherche d’autorités locales est qu’il existe deux versions, l’une « réglementée » et l’autre une recherche « personnelle » dont cette dernière ne couvre que très peu les acheteurs si elle est de toute façon inexacte.

Quels sont les problèmes courants?

Les principaux problèmes qu’il peut révéler sont liés à des problèmes de planification qui affectent spécifiquement votre propriété – pas nécessairement un grand domaine qui va être construit à proximité et qui n’affecte pas votre limite ou même une extension de propriété prévue pour à côté.

Cela nécessitera une recherche spéciale de « planification ».

Le problème avec toute recherche de planification est que si la planification est appliquée pour le lendemain, elle ne sera pas ramassée et ne vous dira pas non plus si les enfants traînent au coin des rues; les coureurs de garçons courent sur votre route; le temps de sortie des pubs est bruyant ou il est impossible de se garer près de chez vous pendant le temps scolaire.

Une autre chose qu’il ne ramassera pas est de savoir si vous êtes sur une ligne de bus ou non.

Comment les gérer ?

Si le problème est un problème qui « pourrait ne jamais se produire » mais que la peur qu’il se produise vous inquiète, il est probable que vous puissiez souscrire une « assurance indemnisation ».

Comme pour toutes les assurances, ce n’est pas infaillible mais, par exemple, peut couvrir les coûts ou une bataille juridique dans le « cas peu probable » où une extension construite il y a quelque temps pourrait ne pas avoir les bons documents ou régler les problèmes avec les droits de passage, qui jusqu’à présent n’ont pas été un problème.

De plus, il est essentiel que vous fassiez autant de vos propres recherches que possible, en parlant aux voisins et en vous assurant de connaître toute planification qui pourrait affecter votre propriété. Par exemple, les anciens plans peuvent avoir été soumis dans le passé, rejetés, mais peuvent être réappliqués lorsque vous emménagez.

Dépannage: Problèmes liés aux recherches environnementales

Le problème pourrait bien concerner la découverte de problèmes environnementaux tels que la contamination ou un incident d’inondation qui n’a pas été trouvé lors de la recherche.

Il est possible de s’assurer contre cela, mais cela peut être inclus dans l’achat de la recherche, alors assurez-vous de ne pas payer deux fois inutilement.

Dépannage: Problèmes avec les demandes du vendeur

Les demandes du vendeur sont toujours délicates.

La réalité est que le vendeur dispose soit des informations telles que garanties, garanties, certificats, etc. ou pas.

Dans certains cas, malheureusement, le vendeur peut ne pas être honnête au sujet des conflits de voisinage, de sorte que vous risquez de ne pas les découvrir avant d’emménager.

Quels sont les problèmes courants?

Les problèmes courants liés aux demandes du vendeur sont d’obtenir la vérité et, dans certains cas, il est possible d’obtenir des copies des certificats de planification, de contrôle des bâtiments, des garanties pour affaissement, rénovations humides ou même pour les certificats FENSA si vous avez fait installer de nouvelles fenêtres.

Comment les gérer ?

Certaines questions peuvent être traitées par l’assurance, mais d’autres vous devrez peut-être décider de prendre le risque que les certificats ou les informations ne soient pas trouvés.

En ce qui concerne les problèmes de voisinage, il vaut toujours la peine de frapper aux portes des voisins, de se rendre au magasin ou au pub du coin, ou d’aller prendre un café à l’église le matin pour en savoir plus sur ce qui se passe localement, surtout si vous avez probablement des voisins décents ou difficiles.

Si un vendeur vous a menti et que cela ne se révèle qu’après l’achat de la propriété, vous pourrez peut-être intenter une action en justice et réclamer des dommages et intérêts contre le vendeur.

Dépanner: Problèmes d’eau & Recherches de drainage

Cette recherche peut montrer de nombreux problèmes, c’est pourquoi c’est l’un des plus importants à sécuriser et également un problème essentiel pour que vous puissiez lire et prendre note de tout ce que votre conveyancer souligne pourrait être un problème.

Quels sont les problèmes courants?

Les problèmes clés que cette recherche peut résoudre incluent:

• Problèmes liés à une faible pression d’eau, donc si vous aimez les douches chaudes et puissantes, cela pourrait ne pas se produire
• Charges dont vous n’êtes peut-être pas au courant ou qui sont plus élevées que prévu
• Ne pas être connecté au réseau, entraînant des coûts d’entretien plus élevés
• Risque d’inondation des égouts particulièrement désagréable
• Refus du consentement pour des travaux de rénovation ou d’extension que vous souhaitez effectuer out

Comment les traiter?

Dans l’ensemble, la plupart des problèmes d’eau et de drainage peuvent être résolus – un plombier qualifié Watersafe devrait être en mesure de vous conseiller.

Cependant, la question de savoir si vous pouvez agrandir la propriété comme vous le souhaitez (en raison de la position des tuyaux de drainage existants) sera quelque chose que vous devrez régler avec votre compagnie d’eau, avec l’aide de votre représentant légal.

Le rôle des polices d’assurance indemnisation

Il est possible de souscrire une assurance indemnisation pour couvrir un problème général ou spécifique que les recherches ont mis au jour.

Dans de nombreux cas, vous pouvez plaider avec succès pour que le vendeur de la propriété supporte le coût d’achat de la police.

De nombreux problèmes potentiels peuvent ne jamais devenir des problèmes réels; l’assurance indemnisation peut vous donner la tranquillité d’esprit nécessaire pour vous sentir à l’aise d’acheter une propriété qui comporte un peu de risque.

Que sont-ils ?

Les polices d’assurance indemnisation générale couvrent un risque spécifique associé au bien, tel que:

• Réparation du chœur – s’il n’est pas clair que vous devrez de l’argent à un moment donné pour l’entretien de l’église locale
• Terrain contaminé – cela pourrait ne jamais être un problème, mais, si cela devient un problème lorsque vous y habitez, des remèdes peuvent être apportés ou payés pour
• Assurance de certificat – par exemple, pour la perte de contrôle d’un bâtiment pour une nouvelle chaudière, un permis de construire ou des données FENSA
• Problèmes de dette – si une propriété a une dette sur elle et que celle–ci est appelée à un stade ultérieur
• Problèmes de tenure à bail – comme essayer de trouver le propriétaire libre
• Problèmes de murs de fête – si les propriétaires actuels ont travaillé sur la propriété et n’ont pas obtenu l’approbation des voisins, par exemple une extension de loft qui affecte une propriété mitoyenne ou jumelée
• Problèmes d’emprises – impliquant souvent un litige juridique qui peut être assuré pour payer des titres de propriété
• – ceux–ci peuvent ne pas être facilement tracés, de sorte que tous les problèmes peuvent être assurés contre

Combien coûtent-ils?

Une assurance spécifique peut coûter jusqu’à 100 £ tandis qu’une police plus générique est susceptible d’être de 200 à 300 £, selon la valeur de la propriété.

Il est important de savoir combien de temps dure l’assurance – 10 ans ou plus? Et s’il y a des restrictions sur le paiement de la police?

Comment savoir quand on en a besoin ?

C’est le travail de votre conveyancer de vous conseiller si une police vaut la peine d’être souscrite.

Pour quelques centaines de livres, la politique recommandée vaut probablement la peine d’être payée plutôt que de risquer des coûts qui peuvent facilement atteindre des milliers, mais surtout causer beaucoup de stress et de tracas et finalement ruiner le plaisir de votre maison.

Conclusions & résumé

Le principe de la  » prudence de l’acheteur  » est une pierre angulaire du droit des cessions.

À ce titre, les recherches jouent un rôle essentiel pour vous aider (l’acheteur) à comprendre les risques liés au bien que vous envisagez d’acheter.

• Dans certains cas, les résultats de la recherche – tels qu’un risque élevé d’inondation ou des limitations concernant une extension que vous espériez construire – peuvent vous faire changer d’avis sur l’achat.
• Dans d’autres, les résultats de recherche peuvent vous avertir des problèmes qui peuvent être résolus, vous pouvez donc demander au vendeur de prendre les mesures nécessaires ou de baisser le prix.
• Dans d’autres cas, l’assurance indemnisation peut être la voie à suivre, de sorte que vous pouvez procéder à l’achat sans craindre que des réclamations soient faites contre vous à l’avenir.

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