kun olet ostamassa kiinteistöjä erittäin motivoituneilta myyjiltä, kohtaat lopulta ihmisiä, jotka haluavat myydä kiinteistön, jota he eivät omista.
olen puhunut monien motivoituneiden myyjien kanssa sellaisen kiinteistön ostamisesta, jonka omisti heidän edesmennyt perheenjäsenensä – ehkä vanhempi, isovanhempi, täti tai setä.
useimmissa tapauksissa nämä henkilöt alkoivat maksaa kiinteistöveroa tai ylläpitää kiinteistöä alkuperäisen omistajan kuoltua, minkä seurauksena he olettivat olevansa kiinteistön laillinen omistaja vain siksi, että he olivat tehneet kaiken työn ja kohdelleet sitä kuin omaansa.
he eivät ymmärtäneet, että laillisesti – tämä ei oikeuttanut heitä mihinkään.
jos kiinteistö on vielä alkuperäisen omistajan nimissä eikä sen jälkeen ole tehty tai jätetty mitään papereita piirikunnalle, on hyvin mahdollista, että tällä myyjällä ei ole oikeutta myydä kiinteistöä sen enempää kuin sinulla on oikeutta myydä Empire State Buildingia.
miten Nimiketju toimii
esimerkiksi sanotaan, että puhut jonkun kanssa (kutsumme häntä ”henkilö C: ksi”) ja he yrittävät myydä sinulle kiinteistön, joka on teknisesti kahden vainajan (esim. – heidän vanhempansa, kutsumme heitä ”henkilö A: ksi” ja ”henkilö B: ksi”) omistuksessa.
jos ymmärtää, miten nimiketju toimii, ei voi vain hyväksyä tekoa henkilö C: ltä itselleen ja kutsua sitä hyväksi. Jos omaisuutta ei ole aiemmin deeded henkilö C, niin mitään kauppakirja he kirjoittavat sinulle ei ole arvoinen paperi se on kirjoitettu.
omistusketjun on kuljettava asianmukaisesti kuolleelta omistajalta (tässä esimerkissä henkilö A ja henkilö B) henkilölle, joka haluaa myydä kiinteistön (henkilö C), ja sitten kyseiseltä henkilöltä itsellesi. Nimiketjussa ei voi yksinkertaisesti ohittaa henkilöitä A ja B ilman mainintaa siitä, miten henkilö C päätyi kuljettajan paikalle.
ellei oikeissa asiakirjoissa yhdistetä omistusoikeuden siirtoa henkilöltä A ja B henkilölle C, henkilöllä C ei ole laillista oikeutta myydä kiinteistöä (vaikka hän olisi maksanut kiinteistöverot ja huolehtinut kiinteistöstä vuosikausia) ja ilman oikeita asiakirjoja henkilö C: ltä hyväksymäsi kauppakirja on arvoton, koska hän ei ole koskaan omistanut kiinteistöä.
Vastuuvapauslauseke: Ennen kuin jatkamme, haluan selventää, että en ole asianajaja ja alla olevia tietoja ei pidä tulkita oikeudellisiksi neuvoiksi. Jokaisella osavaltiolla on erilaiset lait ja jokaisella kiinteistökaupalla on ainutlaatuiset muuttujat, jotka voivat vaikuttaa alla lueteltuihin prosesseihin ja dokumentaatioon. Vaikka nämä ovat vaiheet ja dokumentaatio käytän minun closings – älä oleta, että nämä tiedot ovat täysin sovellettavissa tilanteeseesi. Ennen kuin toimit mitään kuvattu alla, muista kuulla asianajaja tai oikeudellinen ammattilainen omalla alueella vahvistaa, että olet työskennellyt oikeat tiedot, ja tarvittaessa palkata asianajaja tai otsikko yritys loppuun sulkeminen sinulle.
Dokumentointivajeen sulkeminen
Oletetaan, että sinuun ottaa yhteyttä joku (henkilö C), joka haluaa myydä sinulle kiinteistön, jota ei ole tällä hetkellä otsikoitu hänen nimissään. Se on kuitenkin otsikoitu kahden kuolleen henkilön (henkilö A ja henkilö B) nimiin, joiden tarkoituksena oli, että henkilö C perisi omaisuuden heidän poismenonsa jälkeen.
jotta henkilö C voisi laillisesti myydä tämän kiinteistön ja luovuttaa kauppakirjan sinulle, tarvitset muutaman lisäasiakirjan luodaksesi niin sanotun”selvän omistusjärjestelyn”.
on olemassa muutamia erilaisia skenaarioita, joissa tällainen tilanne voi syntyä, joten käydään läpi yleisimpiä juuri tässä:
- Skenaario 1: henkilö a & henkilö B jätti omaisuutensa henkilölle C testamentissa
- skenaario 2: henkilö a & henkilö B jätti omaisuutensa henkilölle C rahastossa
- mikä on rahasto?
- Mitä Tarvitset?
- Mikä Tilanne On Kyseessä?
- skenaario 3: Henkilö a & henkilö B ei ole suorittanut tahtoa tai luottamusta, eikä omaisuus ole käynyt läpi testamenttia
- skenaario 4: henkilö a & henkilö B ei ole suorittanut tahtoa tai luottamusta, ja omaisuus on käynyt läpi testamentin
Skenaario 1: Henkilö A ja henkilö B jättivät omaisuutensa henkilölle C Tahdossa
jos työskentelet myyjän kanssa, jolla on tahto henkilöltä A ja B (selittämällä, että kuolleet omistajat aikoivat henkilön C tulevan lailliseksi omistajaksi heidän kuolemansa jälkeen), tämän tahdon olemassaolo on hyvä ensimmäinen askel oikeaan suuntaan, mutta se ei ole täysin se, mitä tarvitset sulkemaan kaupan.
tämä testamentti kädessä henkilön C on jätettävä anomus läänin testamenttituomioistuimeen, jossa pyydetään lupaa myydä omaisuus henkilön A ja henkilön B omaisuuden puolesta.
tällä toimella kiinteistö avataan, ja olettaen, että muilta perillisiltä ei ole rajoituksia tai kilpailuja omaisuuden myynnistä (jota olisi vaikea tukea, koska henkilöllä C on tahto, joka selittää selvästi, kuka omaisuuden aiottu edunsaaja on), tuomioistuin antaa asiakirjan nimeltä ”Hallintokirjeet” (aka – ”Viranomaiskirjeet” joissakin valtioissa), jossa todetaan, että henkilö C on henkilökohtainen edustaja (aka – toimeenpanija) ja jolla on valtuudet myydä tämä omaisuus kiinteistön puolesta.
kun tämä asiakirja on myönnetty, myyjän on toimitettava sinulle seuraavat alkuperäiset kappaleet::
- henkilön a kuolintodistus
- henkilön B kuolintodistus
- Hallintokirjeet/Viranomaiskirjeet, joissa henkilö C mainitaan kuolinpesän ”henkilökohtaisena edustajana” (tai ”pesänjakajana”)
- kauppakirja, jonka on allekirjoittanut kuolinpesän henkilökohtainen edustaja/toimeenpanija
kun nämä asiakirjat on merkitty läänin rekisteriin (aka – register of deeds) ja olettaen, että ei ollut muita kysymyksiä Otsikko työ, olet uusi omistaja selkeä ketju Otsikko!
skenaario 2: Henkilö A ja henkilö B jättivät omaisuutensa henkilölle C rahastossa
jos työskentelet myyjän kanssa, joka väittää olevansa kiinteistön laillinen omistaja, koska se jätettiin heille rahastossa, tämä on hieno ensimmäinen askel, mutta tarvitset silti muutamia asioita.
mikä on trusti?
rahasto on alkuperäisten kiinteistönomistajien (tässä tapauksessa menehtyneiden) perustama oikeudellinen asiakirja. Rahasto ei ole oikeushenkilö, eikä se ole asiakirja, jota maakunta kirjaa.
tämä asiakirja on yksinkertaisesti laillinen sopimus, jossa omaisuudenhoitaja (tunnetaan myös nimellä Settlor tai toimilupa, koska he ovat alkuperäinen kiinteistön omistaja) esittää kaikki yksityiskohdat siitä, mitä heidän omaisuudelleen on tarkoitus tapahtua heidän kuoltuaan.
luottamusmiehen etuna on se, että kun luottamusmies kuolee, ei ole epäselvyyttä siitä, mitä hänen omaisuudelleen pitäisi tapahtua. Jos luottamusmies kuolee, kaikki heidän omaisuutensa ja ohittaa automaattisesti normaalin probate-prosessin (kuten on kuvattu skenaariossa 1) ja menee suoraan Trustiin.
tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että omaisuus on nyt omaisuudenhoitajan hallinnassa.
edunvalvoja on henkilö, jonka edunvalvoja (eli-kuollut kiinteistönomistaja) on nimennyt toteuttamaan suunnitelman säätiössä kuvatulla tavalla. Tämä henkilö on lain mukaan velvollinen toteuttamaan suunnitelman sen mukaan, mitä rahasto sanoo, eduksi rahastossa luetelluille edunsaajille.
edunsaaja on se, jonka omaisuudenhoitaja on nimennyt henkilöksi tai yhteisöksi, joka saa omaisuutensa omaisuudenhoitajan kuoleman jälkeen.
esimerkiksi jos henkilö a & henkilö B (edunvalvojat) haluaisi autonsa annettavan henkilölle D (edunsaaja) ja henkilö C olisi nimetty edunvalvojaksi… henkilöllä C olisi lakisääteinen velvollisuus varmistaa, että auton omistusoikeus siirtyy laillisesti henkilölle D.
Huom: joissakin tapauksissa voi olla myös suojelija mukana Trustissa. Suojelijan tehtävä on valvoa edunvalvojaa ja irtisanoa luottamusmies mahdollisten väärinkäytösten vuoksi. Ironista kyllä, luottamushenkilöihin ei aina voi luottaa, että he toteuttavat luottamustoimessa annetut ohjeet, ja suojelijan nimittäminen voi auttaa varmistamaan, että luottamushenkilö hoitaa luottamustoimen suunnitelman mukaisesti.
onko järkeä?
Mitä Tarvitset?
jos kyseessä on kahden vainajan omistama kiinteistö, ja myyjä (henkilö C) väittää, että heillä on laillinen oikeus myydä kiinteistö, on olemassa kolme yleistä ”alaskenaariota”, joissa tämä on mahdollista. Puhutaan siitä, mitä ne ovat ja mitä kussakin tilanteessa pitää tapahtua:
Osaskenaario 1: Henkilö C on listattu kiinteistön edunsaajaksi, ja trusti valtuuttaa omaisuudenhoitajan siirtämään omaisuuden suoraan edunsaajalle.
- tässä tapauksessa henkilön C pitäisi olla jo nykyinen rekisterinpitäjä (tai jos luottamusmies(T) on juuri kuollut, luottamusmiehen pitäisi olla hyvin pian siirtämässä kiinteistön omistusta henkilölle C). Tässä tapauksessa, kaikki henkilö C tarvitsee tehdä (kun he ovat saaneet omistusoikeuden omaisuutta) on luoda uusi kauppakirja ja siirtää omaisuutta uudelle ostajalle.
Osaskenaario 2: Henkilö C on listattu Trustin edunvalvojaksi, ja trusti valtuuttaa Trustin realisoimaan kiinteistön edunsaajien hyväksi.
- jos henkilö C on omaisuudenhoitaja, hänellä on täydet valtuudet myydä omaisuus kolmannelle osapuolelle, koska ensisijaisena tavoitteena on likvidoida omaisuus käteisrahaa vastaan (sen sijaan, että se siirrettäisiin tietylle edunsaajalle). Tässä tapauksessa heidän on allekirjoitettava kauppakirja Trustin puolesta, allekirjoitettava Luottamustodistus (joka on päivättävä viimeisten 12 kuukauden aikana, todennettava heidän tehtävänsä edunvalvojana) ja annettava ostajalle molemmat nämä asiakirjat sekä molempien edunvalvojien alkuperäiset kuolintodistukset. Kun ostaja on kirjannut nämä neljä asiakirjaa, heistä tulee uusi omistaja.
Alakenaario 3: henkilö C on merkitty kiinteistön edunsaajaksi, ja rahasto valtuuttaa omaisuudenhoitajan realisoimaan kiinteistön edunsaajien hyväksi.
- jos rahasto valtuuttaa kolmannen osapuolen omaisuudenhoitajan myymään kiinteistön ja antamaan tuotot edunsaajalle (olettaen, ettei näin ole jo tapahtunut), ostajan on kerättävä samat neljä asiakirjaa kuin yllä olevassa skenaariossa 2. Ainoa ero on, että tämän kolmannen osapuolen edunvalvojan on oltava samaa mieltä kauppahinnasta. Jos luottamusmies on yksinkertaisesti puolueeton osapuoli (kuten asianajaja tai luottamusyhtiö) ja he tekevät mitä tahansa henkilö C (ja luottamusasiakirja) neuvoo heitä tekemään (ts. – myydä omaisuutta ja saada rahaa), niin prosessi olisi suhteellisen yksinkertainen. Jos edunvalvoja on kuitenkin puolueellinen osapuoli (kuten sisarus tai joku, joka haluaa myydä enemmän kuin ostaja on valmis maksamaan), tämä pyyntö voi olla haastavampi.
Mikä Tilanne On Kyseessä?
selvittääksesi, minkä skenaarion kanssa olet tekemisissä, sinun kannattaa aloittaa tarkistamalla, kuka on tietueiden nykyinen omistaja.
jos viimeisessä kirjatussa kauppakirjassa todetaan, että kiinteistö on tällä hetkellä Trustin omistuksessa, tai jos viimeinen kirjattu kauppakirja on Lady Bird-kauppakirja (kauppakirja, joka siirtää kiinteistön automaattisesti Trustille omistajan kuoltua), voidaan automaattisesti poistaa alatyyppi 1.
kun olet varmistanut, että kiinteistö on tällä hetkellä Trustin omistuksessa, seuraava askel on selvittää, kuka omaisuudenhoitaja on. Voit tehdä tämän hankkimalla kopion Trustista (yhdessä muiden Trustiin tehtyjen muutosten kanssa). Useimmissa tapauksissa, tämä on jotain henkilö C pitäisi pystyä tarjoamaan sinulle (ja jos he eivät voi tarjota sitä, hyppää eteenpäin skenaario 3 alla).
kuka tahansa on merkitty edunvalvojaksi (olipa kyseessä henkilö C tai ulkopuolinen kolmas osapuoli), tarvitset seuraavien asiakirjojen alkuperäiset kopiot saattaaksesi kaupan päätökseen:
- henkilön a kuolintodistus
- henkilön B kuolintodistus
- Luottamustodistus (edunvalvojan allekirjoittama)
- kauppakirja (edunvalvojan allekirjoittama))
kun nämä neljä asiakirjaa on tallennettu County Recorder (aka – Register of Deeds) ja olettaen, että ei ollut muita kysymyksiä otsikko työ, olet uusi omistaja selkeä ketju otsikko!
skenaario 3: Henkilöt A ja B eivät täyttäneet testamenttia tai luottamustehtävää, eikä omaisuus ole mennyt testamentin
läpi tässä valitettavassa skenaariossa, ei ole tahtoa, ei luottamusta eikä suunnitelmaa.
kun kiinteistönomistaja kuolee ennen kuin he ovat laittaneet selvät ohjeet käyttöön, kiinteistö on jumissa limbossa (kukaan ei voi myydä sitä), kunnes kuolleen omistajan jäämistö menee testamentin läpi.
jos, Kun aloitat keskustelun henkilön C kanssa, tätä prosessia ei ole vielä aloitettu, heidän on jätettävä vetoomus sen läänin probate court-tuomioistuimelle, jossa kiinteistö sijaitsee. Tämän prosessin kautta (joka voi olla hyvin aikaa vievää, varsinkin jos kiinteistöstä taistelee useita perillisiä) tuomioistuin perustaa lopulta jonkun (mieluiten henkilön, jonka kanssa työskentelet) kiinteistön henkilökohtaiseksi edustajaksi.
koska tahtoa ei ole, tuomioistuimella ei ole selkeää ohjeistusta siitä, kenelle pitäisi antaa määräysvalta missäkin omaisuudessa. Jos on vain yksi perillinen, prosessin ei tarvitse olla pitkä tai monimutkainen, mutta jos on kysymys siitä, miten varat pitäisi jakaa, asiat voivat mennä nopeasti alamäkeen.
kun joku on lopullisesti vahvistettu kuolinpesän henkilökohtaiseksi edustajaksi (aka-toimeenpanijaksi), tuomioistuin antaa asiakirjan nimeltä ”Hallintokirjeet” (aka – ”Viranomaiskirjeet”). Voit nähdä joitakin esimerkkejä siitä, miltä dokumentti näyttää Michiganissa, Kaliforniassa ja Illinoisissa.
tämä asiakirja antaa jollekulle (ihannetapauksessa henkilölle C) laillisen vallan myydä omaisuus kuolleen henkilön kuolinpesän puolesta. Tämä dokumentti kuroo umpeen aukkoa omistusoikeusketjussa, vaikka kauppakirjaa ei ole vielä teknisesti siirretty henkilöiltä A ja B henkilölle C.
kun tämä asiakirja on olemassa, sinun on kerättävä alkuperäiset kopiot seuraavista kohteista:
- henkilön a kuolintodistus
- henkilön B kuolintodistus
- Hallintokirjeet/Viranomaiskirjeet, joissa mainitaan kuolinpesän henkilökohtainen edustaja (pesänjakaja)
- kauppakirja, jonka kuolinpesän henkilökohtainen edustaja/pesänjakaja
kun nämä neljä asiakirjaa on merkitty läänin rekisteriin (alias kauppakirja) ja olettaen, ettei nimikkotyössä ollut muita ongelmia, olet uusi omistaja, jolla on selkeä Nimikkoketju!
probaten ongelma on, että se ei ole aina leikattu ja kuiva. Kun probate-prosessi aloitetaan, ilmoitus on annettava kaikille muille, jotka voisivat mahdollisesti olla jonossa ”henkilökohtaisen edustajan” rooliin. Jos joku heistä puhuu ja odottaa roolia, voit luultavasti kuvitella kaiken edestakaisin tämä voi aiheuttaa, joka voi mahdollisesti kestää vuosia ennen kuin kukaan on vihdoin antanut laillisen vallan myydä omaisuutta.
kun kohtaan skenaarion 3, se on luultavasti yleisin tilanne, jossa sanon vain ”kiitos, mutta ei kiitos” ja kävelen pois. Se ei tarkoita, että ei ole joitakin tilanteita, joissa se voi toimia ja / tai se kannattaa odottaa, mutta jos etsit päästä ja päästä ulos nopeasti, tulet luultavasti huomaamaan, että nämä tarjoukset pitää paljon enemmän päänsärkyä kuin ne kannattaa (varsinkin jos se on halpa omaisuus, aluksi).
skenaario 4: henkilöt A ja B eivät täyttäneet testamenttia tai säätiötä, mutta omaisuus on käynyt läpi testamentin.
jos kiinteistö on jo käynyt läpi testamentin, ja jos joku (ihannetapauksessa henkilö C) on perustettu kiinteistön henkilökohtaiseksi edustajaksi/toimeenpanijaksi, heillä pitäisi olla alkuperäiset Hallintokirjeet (alias – Viranomaiskirjeet) läänin tuomioistuimelta.
jos tämä asiakirja on olemassa, sinun on kerättävä alkuperäiset kopiot seuraavista kohteista:
- henkilön a kuolintodistus
- henkilön B kuolintodistus
- Hallintokirjeet/Viranomaiskirjeet, joissa mainitaan kuolinpesän henkilökohtainen edustaja (pesänjakaja)
- kauppakirja, jonka on allekirjoittanut kuolinpesän henkilökohtainen edustaja/pesänjakaja
kun nämä neljä asiakirjaa on merkitty läänin rekisteriin (alias kauppakirja), ja olettaen, ettei nimikkotyössä ollut muita ongelmia, olet uusi omistaja, jolla on selkeä Nimikkoketju!
Alkuperäisyydellä on merkitystä
jos en ole tehnyt sitä selväksi edellä, muista, että aina kun lähetät asiakirjan läänin rekisteriin/asiakirjarekisteriin, asiakirjan on oltava alkuperäinen.
tämä koskee kuolintodistuksia, Hallintokirjeitä, Luottamustodistuksia, asiakirjoja, todistuksia, muistioita, kaikkea (kuolintodistuksen kopio ei toimi, sen on oltava todellinen, alkuperäinen asiakirja).
jos työskentelet jonkun kanssa, joka sanoo, ettei hänellä ole kuolintodistuksen alkuperäistä kopiota, pyydä häntä pyytämään Uusi alkuperäiskappale piirikunnalta. Kuolintodistus voidaan aina kopioida pyynnöstä (ja yleensä pientä maksua vastaan).
Luottamustodistuksen tai kauppakirjan osalta-koska nämä asiakirjat yleensä luodaan osana sulkemista, ei pitäisi olla vaikeaa saada alkuperäisiä kopioita näistä (koska joko sinulla, nimitoimistollasi tai päättävällä asianajajallasi pitäisi olla alkuperäiset kopiot hallussasi sulkemisen jälkeen).
ja mitä tulee Hallintokirjeisiin, olen huomannut, että niitä voi olla vaikeampi kopioida pyydettäessä (varsinkin jos asiakirja on tuomioistuimen vuosikymmeniä sitten antama). Jos törmäät myyjään, joka väittää olevansa henkilökohtainen edustaja, mutta hänellä ei ole todisteita siitä, yritä pyytää sitä oikeustalolta. Vaikka he eivät pysty toimittamaan alkuperäistä kopiota, he saattavat pystyä toimittamaan kopion alkuperäisestä asiakirjasta (ja joissakin tapauksissa, jos se on yhdistetty aitouden todistukseen, se voi riittää juuri valintaruutuun).
tarinan opetus
lopullisena, henkilökohtaisena huomautuksena, jos tämän kaiken luettuasi et ole vielä tajunnut tahdon tai luottamuksen merkitystä, sanon sen nyt selvästi… jos sinulla on jotain henkilökohtaista omaisuutta josta puhua (mukaan lukien lapsesi, lemmikkisi tai muut fyysiset tavarat joita hallitset millään tavalla), tee maailmalle palvelus ja järjestä sellainen.
se ei ole vaikeaa – ja tämän dokumentin olemassaolo voisi mahdollisesti pelastaa läheisesi lukemattomilta päänsäryiltä ja sydänsuruilta, joita heidän ei pitäisi joutua kestämään sinun jälkeesi.