jos on aina yksi kiinteä sijoitus, se on kiinteistö. Omaisuus on hyvä sijoitus, koska jokainen tarvitsee sitä aina ja sillä on taipumus arvostaa arvoa talouden tilasta riippumatta. Saatat yllättyä tietää, että omistaa tallennusyksiköt voi olla tuottoisaa liiketoimintaa. Mutta yksi suuri kysymys useimmilla ihmisillä on: kuinka paljon varastoliiketoiminnan rakentaminen maksaa?
lyhyesti sanottuna varaston rakentaminen maasta ylöspäin maksaa keskimäärin noin 3 dollaria.5 miljoonaa olettaen, että keskimääräinen hinta on noin 25 dollaria neliöltä. Näihin kustannuksiin sisältyy suurin osa varastoyksikön rahoituksesta, mukaan lukien maa-alueet, rakentaminen, vakuutukset, luvat ja muut liiketoimintakulut. Jotkut monikerroksiset rakennukset tai rakennukset, joissa on monimutkainen ilmastointi, voivat maksaa jopa 70 dollaria neliöltä.
nämä luvut ovat tietenkin vain keskitasoa. Todelliset kustannukset voivat vaihdella suuresti riippuen sijainnista, käytetyistä materiaaleista, rakennuksen monimutkaisuudesta ja muista merkityksellisistä rakennustekijöistä. Tarkat yksityiskohdat ovat aika monimutkaisia. Kokosimme kattavan oppaan varastojen rakennuskustannuksista.
varastojen rakennuskustannukset
varastojen kustannukset eivät ole yhtä suuret kuin joidenkin muiden rakennusten, koska niissä ei yleensä tarvita ilmastovalvottuja sisätiloja. Kehittyneemmät yksiköt täydellä ilmastoinnilla voivat kuitenkin olla kalliimpia.
kun on kyse varastosta, on tarkasteltava pääasiallisia menoluokkia:
-
- Land – $353,925
- Construction – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- luvat/maksut – $32,000
- Insurance – $10,000 (per year)
- Equipment – $22,000
- markkinointi – 75 000 $
- asianajokulut – 22 000 $
- rahoituskulut– $100,000
yhteensä – $3,500,000
tarkastelemme kutakin näistä menoluokista ja annamme joitakin arvioita kustannuksista sekä tekijöistä, jotka voivat vaikuttaa näihin kustannuksiin.
Land
ensin on katsottava saareen. Maa maksaa palkkion, koska toisin kuin muunlaiset luonnonvarat, maata ei oikein voi tehdä lisää. Niin, olet menossa halua huolehtia saada joitakin maa ensin ennen kuin voit aloittaa rakentaa varastoyksikön.
Tonttikustannukset voivat olla hyvin nirsoja ostopaikasta riippuen. On selvää, että maa tulee maksamaan enemmän Kalifornian tai Massachusettsin kaltaisella alueella kuin Pohjois-Dakotassa. Yleisesti hyvä arvio on, että maa maksaa noin 20-30 prosenttia kehittämiskustannuksista.
Mako Steelin mukaan kaupalliseen käyttöön tarkoitetun maan keskihinta on noin 1,25 dollaria neliöltä. Muista kuitenkin, että käytät vain noin 40% maasta, jonka ostat varastoyksikköön. Jaa siis maan hinta 0,40: llä ja saat efektiivisen hinnan neliötä kohti noin 3,13 dollaria.
tämä on alempi arvio. Toisen arvion mukaan maan hinta on noin 3,25 dollaria neliöltä. Olettaen 40% kattavuus, joka tulee ulos noin $7 per neliö jalka. Yleisesti ottaen keskimääräinen varastorakennus sijaitsee noin 108 900 neliömetrin kokoisella tontilla. Se maksaa keskimäärin noin 353925 dollaria tonttikustannuksista.
yksi suurimmista asioista, jotka vaikuttavat siihen, kuinka paljon maa maksaa, on sijaintisi. Suurin osa (52%) varastorakennuksista sijaitsee esikaupunkialueilla, kun taas vain noin kolmannes sijaitsee kaupunkialueilla. Vain kymmenesosa varastoista löytyy maaseudulta. Paras paikka varastoalueelle on sellainen, joka on lähellä kauppakeskusta, joka on myös lähellä jonkinlaista suurta risteystä, jonne on helppo matkustaa kuorma-autolla.
näistä kustannuksista ei kuitenkaan kannata huolehtia liikaa. Useiden asiantuntijaresurssien mukaan varaston vuokrauskustannukset pysyvät yleensä pienen asunnon vuokrauskustannusten tasalla. Voit myös olla tehokkaampi maan kanssa, jos rakennat monivaraston, vaikka se aiheuttaisi enemmän rakennuskustannuksia.
rakennuskustannukset
kun on varmistanut jonkin maa-alueen, seuraavaksi kannattaa harkita rakennuskustannuksia. Rakennuskustannukset voidaan jakaa kahteen pääkustannukseen; maan kehittämiseen ja varsinaiseen rakentamiseen. Maan kehittämiseen kuuluu valmistelu maa rakentamiseen kaivamalla, raivaus, ja tasoitus KAIKKI maa tarvitaan rakentaa.
kehityksestä voi odottaa maksavan 5-8 dollaria neliöltä. Joten 2,5 eekkerin varastorakennuksesta se maksaisi noin 544 500 dollaria olettaen, että kehitysasteet ovat alhaiset.
kun maata on kehitetty, voi päättää rakentaa joko yksikerroksisen tai monikerroksisen rakennuksen. Yleensä rakentaminen yksikerroksinen rakennus maksaa välillä $25 – $40 per neliöjalka, kun taas rakentaminen monikerroksinen rakennus (3-4 kerrosta) maksaa noin $45-$70 per neliöjalka. Laskelmia varten oletetaan yksikerroksinen rakennus. Se tekee noin 2 700 000 dollaria pelkästään rakennuskustannuksiin.
toisin sanoen keskivertovaraston pinta-ala on 60 000-80 000 vuokrattavaa neliöjalkaa ja se maksaa noin 45-65 dollaria neliöjalalta. Muista, että rakennuskustannukset ja maan kehittämisen kustannukset ovat erilliset, sinun täytyy budjetoida molemmat.
myös rakennuskustannukset riippuvat siitä, millaisia mukavuuksia sinne tulee. Jos on esimerkiksi suhteellisen barebones-rakenne, ei välttämättä tarvitse maksaa paljoa mukavuuksista. Toisaalta ilmastokontrolloidut yksiköt tulevat maksamaan paljon enemmän.
ilmastoinnilla voidaan pitää yllä 55-80 asteen lämpötiloja, mutta ne ovat lisänneet asennuskustannuksia. Monet asiakkaat käyttäisivät mieluummin ilmastoituja laitteita, koska ne ovat homeenkestäviä ja suojaavat tavaroita kosteudelta ja muulta korroosiolta.
Metalli vs. tiili – / Tuhkauurnarakennukset
nykyään suurin osa varastoyksiköistä käyttää standardoituja metallirunkoja, jotka voi pystyttää melko yksinkertaisesti. Usein tällaiset kehykset voivat toimia vaihtoehtona perinteiselle rakentamiselle. Tällaiset metallirakennukset maksavat keskimäärin noin 80 000 dollaria 10×20 yksikön pituisesta osasta.
kun otetaan huomioon, että keskimääräisessä varastotilassa on 526 yksikköä, metallirunkoisten rakennusten kustannukset nousevat noin 250 000 dollariin. Tällaiset metalli varastointi yksikön kehyksiä voi olla paljon halvempaa, mutta ne eivät tule mitään erityistä ilmastoinnin. Ilmastoinnin saamiseksi sinun on todennäköisesti rakennettava erillinen rakennus.
yleisesti ottaen useimmat varastoyksiköt eivät nykyään ole enää tiilestä tai karresta tehtyjä. Tällaiset materiaalit eivät vain ole enää kovin kustannustehokkaita varastointiin. Joten jos olet menossa reitti rakentaa uuden yksikön, suosittelemme kiinni metallirakentaminen.
suunnittelukustannukset
raakojen rakennuskustannusten lisäksi suunnittelukustannukset liittyvät rakennuksen fyysiseen järjestelyyn liittyviin muihin näkökohtiin. Asiat, kuten puhdistus, kaivaminen, sadevesiviemäri, apuohjelmia asennus, ja enemmän kaikki vaativat tietyn asennuksen ja riippuvat sivuston. Yleensä kiinteistökehittäjät palkkaavat ammattimaisen rakennusinsinöörin palvelut hoitamaan näitä kehityskulkuja.
suunnittelukustannukset voivat vaihdella suuresti riippuen siitä, millaisia palveluja tarvitaan. Jos tarvitaan raskaita suunnittelupalveluja, voi olla tarpeen palkata useita insinöörejä. Parham Groupin mukaan keskimääräiset insinöörikustannukset neliöjalkaa kohti ovat alle dollarin 0,72 dollarissa.
jos otamme 2,5 eekkerin oletuksen pois, siitä tulee noin 79 000 dollaria. Muista, että thos engineering kustannukset voivat vaihdella sijainnin mukaan. Rakennussuunnittelukustannukset saattavat kaupungissa maksaa enemmän kuin maaseudulla, koska rakennukset ovat keskittyneet enemmän ja paikallismääräykset ovat tiukentuneet. Arviomme on alapäässä, sillä useimmat varastoyksiköt sijaitsevat esikaupunkialueilla, joilla suunnittelukustannukset eivät välttämättä ole yhtä korkeat.
luvat / maksut
kuten minkä tahansa rakennuksen rakentamisessa, uudisrakennuksen luvat ja muut rakennuslupiin liittyvät hallinnolliset maksut on maksettava. Koska kaikki muut asiat ovat samanarvoisia, varastoyksiköt eivät vaadi yhtä paljon kaavoituslupia kuin muunlaiset yritykset, mutta niiden on silti noudatettava yleisiä paikallisia kaavoitusrajoituksia tämän kokoisille rakennuksille. Paikalliset koodisi eroavat todennäköisesti sen mukaan, missä olet ja kuinka suuri sijaintisi on.
esimerkkejä tarvittavista luvista ovat:
- Asumisluvat – näitä tarvitaan liiketoiminnan harjoittamiseen tietystä fyysisestä paikasta.
- työnantajamaksujen rekisteröinti – kaikkien yritysten ja työntekijöiden on rekisteröitävä yrityksensä verotusta varten.
- Kaavoitusmaksut – riippuen siitä, missä olet, saatat joutua maksamaan tiettyjä kaavoitusmaksuja.
yksi varastorakennuksen hankalimmista osista on saada lupa asemakaavalautakunnalta. Monet pitävät varastoja ja rakennuksia silmätikkuina, joten lupaa sellaisen rakentamiseen tiettyyn paikkaan voi olla vaikea saada.
prnham Groupin ennustamien kustannusten mukaan luvat ja maksut maksavat noin 0,29 dollaria neliöltä. Olettaen, että 2,5 varastoyksikön koko on noin 32 000 dollaria lupakuluihin.
taaskaan varastorakennuksen salliminen ei ole kovin kallista, koska se ei vaadi monia. Vaikein lupa varastorakennukselle on todennäköisesti asukaslupa.
vakuutukset
kaikki yritykset tarvitsevat vakuutuksen, eikä varastorakennus ole erilainen. Kuten muunlaiset kulut, varastointi, yksikkörakennukset eivät vaadi niin paljon vakuutusta, koska sellaista liiketoimintaa, että ne ovat.
varastorakennuksen tärkeimmät vakuutukset ovat kiinteistövakuutus ja yleinen vastuuvakuutus. Kiinteistövakuutus suojaa rakennuksen ja muut fyysisen rakenteen osat, kun taas vastuuvakuutus kattaa oikeudenkäyntikulut ja vahingot, jos joku loukkaantuu ollessaan tiloissasi. Jos esimerkiksi joku liukastuu rakennuksessasi olevaan vesilätäkköön, kaatuu ja loukkaa itsensä, vastuuvakuutuksesi korvaa sen.
sinun on myös harkittava laitteiden ja muun vahingoittamiskelpoisen omaisuuden vakuutusta. Monet vakuutusyhtiöt tarjoavat sateenvarjo vakuutus, joka kattaa asioita alle monenlaisia tapauksia.
jälleen kerran kaupallisten varastoyksiköiden vakuutuskustannukset eivät ole kovin korkeat, koska laki ei vaadi niistä paljoa. Sellainen vakuutus tarvitset todennäköisesti vaihtelee valtion niin varmista, että ymmärrät vakuutus lakeja omassa valtiossa.
vakuutuksen kokonaiskustannukset laskevat todennäköisesti 5 000-15 000 dollarin välille vuodessa riippuen operaatiosi koosta. Pienet yritykset voivat usein saada erittäin hyviä vakuutuksia ja maksaa vain muutamia tuhansia vuodessa. Mutta jos omistat hyvin suuren varastoyksikön, joudut maksamaan enemmän vakuutuskuluja.
laitteet
yleisesti ottaen useimmat itsesäilytysyksiköt eivät vaadi niin paljon laitteita. Useimmiten asiakkaat tuovat omat työkalunsa tavaroidensa kantamiseen. Saatat joutua ostamaan muutaman dollarin yhteiskäyttöön, mutta sinun ei pitäisi tarvita raskaita koneita, kuten trukkeja tai kuorma-autoja. Osa varastotiloista vuokraa myös kuorma-autoja, mutta nämä ovat vähemmistö.
tarvitset vain perustoimistolaitteita, kuten tietokoneita, puhelimia, pulpetteja, pöytiä, tuoleja ja muita sekalaisia toimistotarvikkeita. Toimistolaitteet ja kalusteet eivät ole niin kalliita kaikki asiat huomioon, ja pitäisi ajaa sinut jonnekin noin $0.20 per neliö jalka.
meidän tarkoituksiimme se tekee noin 22 000 dollaria kalusteista. Näitä kustannuksia voidaan vähentää huomattavasti riippuen siitä, millaisia laitteita sinulla on varastossa.
markkinointimaksut
kuten mikä tahansa yritys, varastoon tarvitaan markkinointimateriaalia ja mainosmateriaalia. Sinun täytyy houkutella asiakkaita ja on olemassa paljon tapoja, joilla voit tehdä sen. Joitakin yleisimpiä markkinointimenetelmiä tallennusyksikön sisältävät Mainostaulut, postittajat, internet-mainokset ja sähköpostimarkkinointi. Riippumatta siitä, minkälaisen liiketoimintajärjestelyn valitset, sinun pitäisi odottaa käyttävän 6-8 prosenttia bruttotuloistasi mainoskuluihin.
itsesäilytysyhdistyksen mukaan varastoyksiköiden keskimääräinen bruttotulo riippuu siitä, millaisen yksikön se on
- keskimääräiset nettotulot ei-ilmastovalvotulle yksikölle-1,25 dollaria neliöjalalta
- keskimääräiset kuukausittaiset nettotulot ilmastovalvotulle yksikölle – 1,60 dollaria neliöjalalta
ei-ilmastovalvotulle yksikölle yksikkö, jonka kokonaisneliömäärä on 60 000, josta tulee noin 75 000 dollaria. Markkinointimaksut voivat olla melko kalliita riippuen sijainnista ja siitä, millainen kilpailu on noin.
oikeudenkäyntikulut
kaikilla yrityksillä on oikeudenkäyntikuluja, eikä varasto ole erilainen. Tärkeimmät oikeudenkäyntikulut avaamisesta varaston sisältää kustannukset saada liiketoiminnan lisenssin ja saada paperityötä yhdessä omaisuuden rekisteröintiä.
oikeuskulujen arvioiminen on hieman vaikeaa, sillä ne voivat vaihdella riippuen valtiosta ja siitä, millaisia oikeudenkäyntiasiakirjoja tarvitset. Parham Groupin mukaan se maksaa noin 0,20 dollaria neliöltä. Meille se maksaa noin 22 000 dollaria.
rahoituskulut
rahoituskulut sisältävät kaikki kulut, joita sinulle aiheutuu esimerkiksi lainasta tai mistä tahansa rahoituksesta tai korkomaksuista. Rahoituskustannukset riippuvat paljon siitä, millaista lainaa saat rahoittaa omaisuutta.
yleisesti ottaen kannattaa hankkia liikekiinteistölaina, jolla rahoitetaan maanhankintaa ja yksiköiden rakentamista. Liikekiinteistöjen keskikorko on Yhdysvalloissa 2,15 – 13,15 prosenttia.
korot voivat muuttua ajan myötä, joten tarkkaa lukua on vaikea antaa. Jos oletetaan alhainen korko 2,5% kaupallisen lainan noin $4 miljoonaa, että tulisi ulos noin $100,000 vuotuiset korkokulut.
muista, että luku voi vaihdella suuresti riippuen nykyisistä koroista.
Varastointilaitoksen rahoittaminen
varastoyksiköiden ennakkokustannukset ovat korkeat verrattuna moniin muihin liiketoimintoihin, koska niiden rakentaminen edellyttää suurta rakennelmaa. Joten, ellei sinulla on paljon pääomaa säästetään, niin olet menossa on luotettava liikekiinteistölainan.
yleisesti ottaen paras liikekiinteistölaina varastoyksikköön on Small Business Administrationin(SBA) myöntämä SBA 7 (a) – laina. SBA 76(a) lainat tarjoavat jopa 5 miljoonaa dollaria ja jopa 75% tästä rahasta on taattu. Tämä tarkoittaa sitä, että jos olet laiminlyönyt lainan, liittovaltion hallitus kattaa jopa 75% lainasta. Pienentynyt riski tarkoittaa sitä, että pankit ovat halukkaampia lainaamaan rahaa kiinteistöihin pienille yrityksille.
uuden varastoyksikön rakentamiseen ei tarvita pelkästään SBA 7(a) – lainaa. Voit myös saada yksi jälleenrahoittaa olemassa olevan lainan tai sitä voidaan käyttää ostaa olemassa olevan varastoyksikön.
ostaa olemassa oleva yksikkö
yksi vaihtoehto käynnistää varasto on ostaa täysin rakennettu ja kalustettu. Joillekin tämä voi olla ihanteellinen vaihtoehto, jos on vaikea löytää kiinteistö, jonka voit ostaa rakentaa rakenne.
olemassa olevan varaston ostokustannukset vaihtelevat suuresti sen sijainnin ja tyypin mukaan. Ne riippuvat myös laitteen suorituskyvystä. Jos yksikkö ei voi niin hyvin sinä. Muita Varastotilan arvoon vaikuttavia tekijöitä ovat nettotulot ja käyttökulut.
mukaan InsiderSelfStorage.com, keskimääräinen varastointi yksikkö laitos myy noin $40 – $50 per neliö jalka. Jos sen arvo on pieni, se on hieman yli 5,5 miljoonaa dollaria. Se on noin $1.5 miljoonaa enemmän kuin arvioidut kustannukset rakentaa yksi itse, mutta se on helpompaa ostaa olemassa olevan yksikön sijaan rakentaa uusi alusta asti.
Franchise-varasto
toinen vaihtoehto varaston avaamiseksi on ostaa franchising. Franchising on hyvä vaihtoehto, sillä suurempi liiketoiminta kattaa yleensä rakennuskustannukset ja muut tärkeät liiketoimintamateriaalit. Kuitenkin, sinun täytyy maksaa alkuperäisen franchising maksu ja maksaa osa brutto kuukausittain tuloja.
Franchising-palkkiot riippuvat kyseisestä franchising-ohjelmasta. Esimerkiksi Go Mini veloittaa base franchising maksu $45,000 ja yhteensä alkuinvestointi noin $500,000. Useimmilla yrityksillä on myös melko tiukat vaatimukset siitä, kenelle ne sallivat franchising-mahdollisuuksia. Esimerkiksi sinulla on yleensä oltava tietty määrä nestemäistä pääomaa ja jonkin verran kokemusta liiketoiminnan pyörittämisestä etukäteen.
Franchising on yleensä paljon halvempi vaihtoehto kuin varaston rakentaminen tyhjästä. Haittapuolena franchising on, että olet rajoitettu tietyn tuotemerkin ja sinun täytyy myös maksaa rojalteja ja mainonta maksuja. Saatat myös joutua allekirjoittamaan franchise sopimuksen maksu tietyn ajan.
kuinka paljon varastotilalla voi tienata?
muistiyksiköt ovat yksi turvallisimmista sijoituskohteista. Useimmat muut kiinteistösijoitukset epäonnistuvat, mutta itsevarastointilaitteilla on uskomaton onnistumisprosentti 92%. Useimmissa yrityksissä käyttöaste on vähintään 70 prosenttia, mutta menestyneimmissä varastoissa käyttöaste on jopa 90 prosenttia.
keskivertovarasto vuokraa 60-180 dollaria kuukaudessa, mahdollisesti enemmän sijainnista riippuen. Keskimääräinen ilmastokontrolloitu vuokra voi mennä välillä $75 – $220 kuukaudessa.
muista, että yleensä kestää noin 12-24 kuukautta ennen kuin varasto saavuttaa suurimman tuottopotentiaalinsa, joten älä ihmettele, jos käytät tuota ensimmäistä vuotta marginaaleissa.
johtopäätökset
muistiyksiköt ovat suuri investointi, jolla voi mahdollisesti tienata paljon rahaa. Heillä on suhteellisen korkea etukäteen kustannukset, mutta varastointi yksikkö laitos voi alkaa tehdä sinulle rahaa niin vähän kuin 2 vuotta. Jos siis olet kiinnostunut erittäin tuottoisasta kiinteistösijoituksesta, kannattaa harkita varastoyksiköiden rakentamista.