¿Cuál es la diferencia entre un depósito hipotecario y un depósito de intercambio?

Actualizada el 13 de diciembre de 2021

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Cuando se prepara para comprar su primera casa, usted va a ahorrar una suma de dinero para su uso junto a su hipoteca. La gente llama a este proceso «Ahorrar su depósito», y la suma que ahorra generalmente se conoce como su depósito hipotecario.

Pero el día que intercambie contratos para comprar su casa, entregará más del 10% del valor de la propiedad en efectivo al abogado de su vendedor. Esta suma se llama su depósito de intercambio.

¡Estas dos sumas de dinero no son (del todo) las mismas! Esta distinción incómoda es la fuente de mucha confusión entre los compradores por primera vez, especialmente. Aquí explicamos la diferencia y por qué es importante.

Depósito hipotecario vs depósito de intercambio

Su depósito hipotecario es probablemente lo que usted piensa como su depósito. Es la cantidad que está poniendo junto con su hipoteca para compensar el costo total de su nueva casa. Cuanto mayor sea su depósito en relación con su hipoteca, menor será la relación préstamo-valor que tenga, por lo que es probable que obtenga una mejor oferta hipotecaria.

Sin embargo, ¡su depósito hipotecario no es realmente un «depósito» en el verdadero sentido de la palabra! Es simplemente el dinero que se convertirá en la equidad, es decir, la porción de su casa que usted poseerá directamente y sin hipoteca.

Su depósito de intercambio, por otro lado, realmente es un depósito. Su abogado lo transfiere al abogado de su vendedor cuando usted intercambia contratos en la venta. Esto se conoce como el «punto de no retorno», en el sentido de que si se retira de la compra ahora, perderá ese dinero.

Su depósito de intercambio suele ser del 10% del precio de la propiedad. De vez en cuando puede acordar una suma más baja con su vendedor, y a veces pueden insistir en más.

Entonces, ¿necesito ahorrar dos depósitos?

La buena noticia es que su depósito de intercambio generalmente es parte de su depósito hipotecario (y a menudo todo). Así que no, no necesitas dos depósitos. La razón principal por la que se mencionan por separado es que tienen diferentes funciones: un depósito hipotecario afecta a su acuerdo hipotecario, mientras que un depósito de intercambio se usa cuando intercambia contratos. Además, un depósito hipotecario puede ser mucho más grande que un depósito de intercambio, por lo que solo usa parte de él cuando intercambia.

También hay otras razones, como las reglas que rodean la Ayuda para comprar ISA, que cubriremos a continuación.

Depósito hipotecario y depósito de intercambio-ejemplo

Max está comprando una casa por £200,000 con 20% en efectivo (£40,000) y una hipoteca del 80% de £160,000. Su depósito hipotecario es de £40,000, pero solo necesita un depósito de intercambio del 10%. Así que entrega más de la mitad de su depósito hipotecario (£20,000) cuando se intercambian contratos. Un par de semanas más tarde, el día de finalización, paga las £20,000 restantes, mientras que su prestamista hipotecario libera el préstamo de £160,000 de su hipoteca.

¿Qué pasa si no soy un comprador por primera vez? ¿Todavía tengo un depósito de cambio?

Si está vendiendo una casa para comprar su próxima casa, es posible que no tenga el dinero de sobra para pagar un depósito de cambio. En la mayoría de los casos, este dinero estará atado a la plusvalía de su casa actual. Cuando este es el caso, el proceso implica un poco más de magia de transmisión. Así es como funciona.

Cómo se mueve un depósito de intercambio en la cadena

Este es un ejemplo de cómo funciona el proceso de depósito de intercambio si está vendiendo y comprando.

Max, el comprador por primera vez, está comprando la casa de 200.000 £de Helen. Helen le está comprando una casa a Rajesh por £250.000. Rajesh no va a comprar otra propiedad todavía, se mudará a un alojamiento alquilado, por lo que la cadena se detiene allí.

El día del intercambio, el abogado de Max transfiere su depósito de intercambio de £20,000 al abogado de Helen. ¿De dónde viene el depósito de cambio de Helen? Esa es la parte inteligente. Su abogado puede usar el mismo dinero que su depósito. Aunque el dinero en sí se quedará con el abogado de Helen, esto es suficiente para proporcionar la seguridad para permitir que su compra siga adelante.

sin Embargo, hay un pequeño problema. El depósito de intercambio de Max es de solo £20,000 (es decir, 10% de £200,000). Pero Helen está comprando una casa de £250.000, ¿así que no necesita un depósito de intercambio de £25.000? La respuesta es que podría. Ella (o su abogado) podría hablar con Rajesh y tratar de acordar un depósito más bajo, pero Rajesh tiene el derecho de insistir en el 10% completo. Si lo hace, entonces Helen tendrá que encontrar £5,000 adicionales en efectivo para completar su depósito de intercambio completo. Sin embargo, Rajesh puede preferir aceptar un depósito más bajo en lugar de ver que la cadena se colapse potencialmente.

El día de finalización, el abogado de Max transfiere el dinero restante para su compra al abogado de Helen: el dinero de la hipoteca de £160,000 y el resto del depósito hipotecario (£20,000). Esto hace un total de £200,000 y completa la compra de Max.

Ahora, por fin, el abogado de Helen puede transferir el depósito de intercambio de £20,000 al abogado de Rajesh (junto con el capital de Helen y la nueva hipoteca). Este es el depósito ‘subiendo por la cadena’. Si hubiera aún más compradores en la cadena, el depósito de intercambio continuaría subiendo de esta manera hasta que se complete la última compra de la propiedad.

¿Qué sucede si el depósito de intercambio no es suficiente?

Como se muestra en el ejemplo de Max, Helen y Rajesh, el depósito de intercambio del comprador por primera vez puede no ser suficiente para cubrir las compras en la parte superior de la cadena. Esto deja a esos compradores con dos opciones:

• Encuentre algo de dinero extra de algún lugar (por ejemplo, ahorros o un préstamo)
• Negocie un depósito de intercambio más bajo

Si la diferencia es pequeña, a menudo se puede negociar un depósito más bajo. Sin embargo, cuanto menor sea el depósito de cambio, mayor será el riesgo para el vendedor, así que tenga esto en cuenta si su comprador le pide que acepte un depósito más bajo. Un depósito del 10% es una buena protección para usted (como vendedor) contra la retirada de su comprador.

¿Puede mi Ayuda para Comprar ISA cubrir mi depósito de intercambio?

Si ha ahorrado para comprar su primera casa utilizando una Ayuda para Comprar ISA, entonces es importante entender la diferencia entre un depósito hipotecario y el depósito de intercambio. Una Ayuda para comprar ISA agrega un bono del 25% a sus ahorros cuando completa la compra de su primera casa, pero este detalle ha atrapado a muchos compradores por primera vez. El bono del 25% solo se paga después de completarlo, lo que significa que no se puede usar para su depósito de intercambio (aunque el resto de su Ayuda para comprar ahorros ISA sí lo puede ser). He aquí un ejemplo.

La primera casa de Jane costará £150,000, por lo que necesita un depósito de intercambio del 10% de £15,000. Ha ahorrado el máximo de £12,000 en su Ayuda para Comprar ISA, que el bono del 25% aumentará a £15,000, pero solo cuando finalice su compra. Esto significa que puede usar las £12,000 para su depósito de intercambio, pero debe encontrar las £3,000 adicionales de otro lugar mientras tanto (o persuadir a su comprador para que acepte un depósito más bajo). Debería poder obtener un préstamo a corto plazo (tal vez incluso de su familia), ya que podrá devolverlo tan pronto como se complete la compra.

¿Qué pasa si uso una ISA de por vida?

La Ayuda para comprar ISA está ahora cerrada a los nuevos solicitantes (aunque los ahorradores existentes pueden seguir utilizándolas hasta el 1 de diciembre de 2030). Sin embargo, hay un producto de reemplazo que es una manera aún más efectiva de ahorrar para un depósito. Un ISA de por vida (LISA) le permite ahorrar hasta £4,000 por año con un bono del 25% pagado al final de cada año (es decir, un máximo de £1,000). Esto significa que puede usar este bono como parte de su depósito de intercambio, ya que ya lo tendrá.

La desventaja es que si retira dinero de una LISA antes de los 60 años por cualquier motivo que no sea la compra de una primera casa, pagará una multa del 25 por ciento sobre el dinero.

¿Puedo perder mi depósito de intercambio?

Una vez que pague su depósito de intercambio, está legalmente obligado a seguir adelante con la compra de la propiedad. Eso significa que perderá su depósito si decide retirarse. Por el contrario, si su vendedor se retira, obtendrá el depósito de cambio de vuelta (y debería poder demandarlo por cualquier costo o inconveniente incurrido en el proceso).

Del mismo modo, si su comprador se retira, puede mantener su depósito de intercambio. Sin embargo, es posible que tenga que pasárselo directamente a su vendedor, ya que es poco probable que pueda seguir adelante con su propia compra.

¿Cuáles son las alternativas al uso de un depósito de intercambio?

En algunas circunstancias, puede tener dificultades para encontrar un depósito de intercambio.

Por ejemplo, si está utilizando una hipoteca del 100% que no requiere depósito hipotecario (por ejemplo, una hipoteca de garante), es de suponer que no tiene ahorros que pueda usar para un depósito de intercambio. Del mismo modo, es posible que tenga una hipoteca del 95% con un depósito hipotecario del 5%, que no es suficiente para cubrir el depósito de intercambio.

También (como se mencionó anteriormente) puede ser un vendedor y un comprador, y el depósito de intercambio de su propio comprador no es suficiente para cubrir el 10% de la propiedad que está comprando.

En estas circunstancias, sus alternativas son:

• Pídale a su garante (si corresponde) que cubra el depósito de cambio
• Pida prestado el dinero de otro miembro de la familia
• Tome un préstamo puente por el dinero extra (pero tenga cuidado con las altas tasas de interés)
• Negocie un depósito de cambio más bajo

Al igual que muchos aspectos del proceso de compra de el depósito puede causar cierta confusión al principio. Su agente hipotecario puede responder a sus consultas en cualquier etapa, así como encontrar el mejor acuerdo de valor.