hvad er realkreditlån ændring, og er det en god ide?

problemer med at betale dit pant? Du har muligheder

du undrer dig måske over ændring af realkreditlån, hvis du er:

• oplever økonomiske vanskeligheder på grund af coronavirus
• har problemer med at foretage dine månedlige pantebetalinger
• i øjeblikket i pant overbærenhed, men bekymret for, hvad der vil ske, når overbærenhed slutter

den gode nyhed er, hjælp er tilgængelig. Men pant relief muligheder er ikke en–størrelse–passer-alle.

afhængigt af dine omstændigheder kan du være berettiget til en låneændring. Eller du kan muligvis forfølge en anden vej som en refinansiering. Her er hvad du bør vide om dine muligheder.

Tjek din refinansieringsberettigelse. Start her (30. December 2021)

i denne artikel (Spring til…)

• Hvad er lån modifikation?
• hvordan pant modifikation værker
• lån modifikation vs. refinansiere
• lån modifikation vs. overbærenhed
• Hvem er berettiget til en ændring?
• Sådan anmoder du om en lånemodifikation
• Pantmodifikationsprogrammer
• er ændring en god ide?
• alternativer
• Ofte stillede spørgsmål om lånemodifikation

>relateret: den bedste måde at refinansiere dit realkreditlån

Hvad er lån modifikation?

lånemodifikation er, når en långiver accepterer at ændre vilkårene for en boligejers pant for at hjælpe dem med at undgå misligholdelse og holde deres hus i tider med økonomiske vanskeligheder.

målet med en ændring af realkreditlån er at reducere låntagerens betalinger, så de har råd til deres lån måned til måned. Dette gøres typisk ved at sænke realkreditrenten eller forlænge lånets tilbagebetalingsperiode.

“en ændring af realkreditlån erstatter ikke dit eksisterende boliglån eller din långiver,” forklarer Karen Condor, en finans – og forsikringsekspert med Loans.org.

” det omstrukturerer dog dit lån for at gøre det mere håndterbart, når du oplever vanskeligheder med at foretage dine realkreditbetalinger.”

Sådan fungerer ændring af realkreditlån

med en ændring af lånet ændres det samlede hovedstol, du skylder, ikke.

“men långiveren kan acceptere en lavere rente, reduceret lånelængde eller en længere udbetalingsperiode,” siger Elisabeth Hvidman, advokat og administrerende medlem af Hvidmand Legal Solutions, LLC.

enhver af disse strategier kan hjælpe med at reducere dine månedlige realkreditbetalinger og/eller det samlede rentebeløb, du betaler i det lange løb.

ændring kan også omfatte skift fra et justerbart realkreditlån til et fastforrentet realkreditlån og rullende sene gebyrer til din hovedstol, tilføjer Condor.

Bemærk, lån modifikation er beregnet til at gøre et realkreditlån mere overkommelig måned til måned. Men det indebærer ofte at forlænge låneperioden eller tilføje ubesvarede betalinger tilbage til lånet – hvilket kan øge det samlede betalte rentebeløb.

refinansiering til et nyt lån reducerer på den anden side ofte den månedlige betaling og de samlede renteomkostninger.

lån modifikation vs. refinansiere

en refinansiere er typisk den første handlingsplan for husejere, der har brug for en lavere pant betaling.

refinansiering kan erstatte dit oprindelige lån med et nyt, der har en lavere rente og/eller en længere periode. Dette kan tilbyde en permanent reduktion i realkreditlån betalinger uden at påvirke din kredit negativt.

dog kan låntagere, der gennemgår økonomiske vanskeligheder, muligvis ikke refinansiere.

de kan have problemer med at kvalificere sig til det nye lån på grund af en reduceret indkomst, lavere kredit score eller uventet gæld (såsom lægeudgifter).

i disse tilfælde kan husejeren være berettiget til en ændring af realkreditlån.

lånemodifikation er normalt forbeholdt husejere, der ikke er berettigede til at refinansiere på grund af økonomiske vanskeligheder.

Mortgage modifikation er normalt forbeholdt låntagere, der ikke er berettiget til en refinansiering og har udtømt andre mulige pant relief muligheder.

“med en lånemodifikation arbejder du med din eksisterende bank eller långiver om at ændre vilkårene for dit eksisterende pant,” forklarer David Merritt, en advokat for forbrugerfinansiering med Bernkopf Goodman, LLP.

” hvis du har misligholdt dit eksisterende pant, er chancerne for, at din kredit er blevet negativt påvirket til det punkt, hvor en ny långiver ville være forsigtig med at give dig et nyt lån.”

“typisk er en refinansiering ikke mulig i denne situation,” siger Merritt.

det betyder, at der ikke er nogen reel konkurrence mellem lånemodifikation vs. refinansiering. Den rigtige mulighed for dig afhænger af status for dit nuværende lån, Din personlige økonomi, og hvad din pantelångiver accepterer.

kontroller din refinansieringsberettigelse (30.December 2021)

lånemodifikation vs. overbærenhed

overbærenhed er en anden måde, hvorpå servicers kan hjælpe låntagere i tider med økonomisk stress.

lån overbærenhed er en midlertidig plan, der pauser afdrag på realkreditlån, mens en boligejer får tilbage på deres fødder.

for eksempel var mange husejere, der mistede deres job eller havde reduceret indkomst, i stand til at anmode om overbærenhed i op til et år eller mere under COVID-pandemien.

i modsætning til overbærenhed er ændring af realkreditlån en permanent plan, der ændrer renten eller vilkårene for et boliglån.

overbærenhed og lån modifikation kan undertiden kombineres for at gøre en mere effektiv pant relief plan.

for eksempel kan en boligejer, hvis indkomst stadig reduceres ved udgangen af deres overbærenhedsperiode, godkendes til en permanent låneændring.

eller en boligejer, der er godkendt til ændring af pant, kan også have en del af deres ubetalte hovedstol forborne (afskrækket) indtil udløbet af tilbagebetalingsperioden.

Hvem er berettiget til en låneændring?

for at kvalificere sig til en lånemodifikation skal en låntager normalt have savnet mindst 3 realkreditbetalinger og være i standard.

“nogle gange kan en låntager, der har oplevet økonomiske tilbageslag, hvilket gør en standard overhængende, kvalificere sig til en låneændring. Men ikke alle i misligholdelse under deres pant er berettiget til en låneændring,” forklarer han.

” låntagere, hvis økonomiske tilbageslag er så alvorlig, at de aldrig vil være i stand til at tilbagebetale deres pant, vil ikke modtage en ændring, og heller ikke låntagere, der har evnen til at foretage pantebetalinger enten fra deres indkomst eller opsparing.”

“låntagere, hvis økonomiske tilbageslag er så alvorlige, at de aldrig vil være i stand til at tilbagebetale deres pant, vil ikke modtage en ændring” –advokat & managing member, Hvidmand Legal Solutions, LLC

ud over at give et trængselsbrev eller erklæring, forberede sig på at fremlægge bevis for indkomst, to års værdi af selvangivelser og bank/årsregnskaber, siger Condor.

Vær dog opmærksom på, at din långiver ikke er forpligtet til at yde en låneændring.

” når en långiver har en udført kontrakt – hvilket betyder lånet – behøver de ikke ændre det. Mange nægtes en ændring af realkreditlån, ” forklarer Gallagher.

“hvis långiveren ønsker at ændre vilkårene, pr.”

Sådan anmoder du om en lånemodifikation

processen til anmodning om en lånemodifikation varierer afhængigt af, hvem der administrerer dit lån.

det første du skal gøre er at kontakte din låneservicer. Dette er det firma, som du sender betalinger til, og det, du skal arbejde med for at bestemme dine muligheder for lånemodifikation.

nogle realkreditlån administreres eller “serviceres” af den oprindelige långiver. Men de fleste boliglån serviceres af et separat selskab.

for eksempel kan du have modtaget lånet fra brønde Fargo, men nu foretage betalinger til US Bank.

låneservicevirksomheden er det firma, der tager dine månedlige realkreditbetalinger; du kan finde din ved at kontrollere navn og kontaktoplysninger på din seneste realkreditopgørelse.

mange låntagere begynde processen ved at sende en ‘trængsler brev’ til deres servicer eller långiver. Et trængselsbrev er simpelthen en note, der beskriver låntagerens økonomiske vanskeligheder og forklarer, hvorfor de ikke kan foretage betalinger.

långiveren vil sandsynligvis anmode om økonomiske oplysninger og dokumentation, herunder kontoudtog, betalingsstubber og bevis for dine aktiver.

disse dokumenter hjælper din långiver med at forstå det fulde omfang af din personlige økonomi og bestemme den rigtige vej til pantelån.

programmer til ændring af realkreditlån

dine muligheder for ændring af lån afhænger af den type lån, du har, og hvad din långiver eller låneservicer accepterer.

konventionel lånemodifikation

“Fannie Mae, Freddie Mac og private långivere af konventionelle lån har deres egne modifikationsprogrammer og retningslinjer,” siger Charles Gallagher, en ejendomsadvokat.

især tilbyder Freddie Mac og Fannie Mae Fleksmodifikationsprogrammer designet til at reducere en kvalificeret låntagers pantebetaling med omkring 20%.

Fleksmodifikation involverer typisk justering af renten, forbud mod en del af hovedbalancen eller forlængelse af lånets løbetid for at gøre månedlige betalinger mere overkommelige for husejeren.

for at være berettiget til et Fleksmodifikationsprogram skal husejeren have:

• mindst 3 månedlige forfaldne betalinger på en primær bopæl, andet hjem eller investeringsejendom
• eller; mindre end 3 månedlige forfaldne betalinger, men lånet er i “overhængende misligholdelse”, hvilket betyder, at långiveren har bestemt, at lånet helt sikkert vil være standard uden ændring. Dette er kun en mulighed for primære boliger

visse vanskeligheder kan udløse “overhængende standard” – status; for eksempel død af en primær lønmodtager i husstanden eller alvorlig sygdom eller handicap hos låntageren.

arbejdsløshed er typisk ikke en berettiget grund til Fleksmodifikation.

låntagere, der er arbejdsløse, er mere tilbøjelige til at blive placeret i en midlertidig overbærenhedsplan – som sætter betalingerne på pause i en bestemt periode, men ændrer ikke permanent lånets løbetid eller rente.

derudover er statsstøttede FHA–, VA-og USDA-lån ikke berettigede til Fleksmodifikationsprogrammer.

FHA-lånemodifikation

Federal Housing Administration tilbyder sine egne lånemodifikationsmuligheder for at gøre betalinger mere håndterbare for kriminelle låntagere.

afhængigt af din situation kan FHA-lånemodifikationsmuligheder omfatte:

• sænkning af renten
• forlængelse af låneperioden
• rullende ubetalte hovedstol–, rente–eller låneomkostninger tilbage i lånets saldo
• re–amortisering af realkreditlånet for at hjælpe låntageren med at kompensere for mistede betalinger

i nogle tilfælde, hvor der er behov for ekstra assistance, kan FHA-låntagere være berettiget til FHA-låntagere, der ikke kan betale renter og afdrag på lån, der ikke er betalt hjem overkommelig modifikation program (FHA-hamp).

FHA–HAMP giver långiveren mulighed for at udskyde ubesvarede realkreditbetalinger for at bringe boligejerens lånestrøm. Det kan derefter anmode om, at HUD (FHA ‘ s Tilsynsmand) yderligere reducerer den månedlige betaling ved at åbne et rentefrit underordnet lån på op til 30% af den resterende lånesaldo. Låntager betaler kun hovedstol og renter baseret på 70% af saldoen og kan betale resten tilbage ved salg eller refinansiering af hjemmet.

udsættelse af dette ekstra hovedstol kan hjælpe med at gøre det lettere for FHA-låntagere at komme tilbage på sporet med deres lån.

FHA–HAMP kombineres typisk med en af lånemodifikationsmetoderne ovenfor for at sænke låntagerens månedlige betaling.

kvalificerede FHA–låntagere skal gennemføre en tilbagebetalingsplan for at kvalificere sig til enten lånemodifikation eller FHA-HAMP-programmet. Dette indebærer at foretage betalinger til tiden i det ændrede beløb i 3 måneder i træk.

VA lån modifikation

veteraner og servicemedlemmer med lån støttet af Department of Veterans Affairs kan spørge deres servicer om VA lån modifikation.

va-lånemodifikation kan rulle ubesvarede betalinger tilbage i lånebalancen samt andre kriminelle boligejerskabsomkostninger som ubetalte ejendomsskatter og husejerforsikring.

når disse omkostninger er føjet til lånet, arbejder låntager og servicerer sammen om at etablere en ny tilbagebetalingsplan, der kan håndteres for veteranen.

Bemærk, va-ændring er unik, fordi renten faktisk kan stige. Så mens denne plan kan hjælpe veteraner med at bringe deres lån nuværende, vil det ikke altid reducere boligejerens månedlige betalinger.

“for VA-lånemodifikation gælder flere krav,” bemærker Condor. Hun forklarer:

• “dit VA-lån skal i standard
• du skal siden være kommet dig efter den midlertidige modgang, der forårsagede standard
• du skal være i stand til at understøtte de økonomiske forpligtelser for det ændrede VA-lån
• og du må ikke have ændret dit VA-lån i de sidste tre år”

nogle husejere med VA lån kan kvalificere sig til en ‘strømline ændring.’

Streamline-ændring kræver ikke så meget dokumentation som den traditionelle va-ændringsplan, men inkluderer to ekstra krav:

• den kombinerede hovedstol og rentebetaling skal falde med mindst 10%
• låntageren skal gennemføre en 3–måneders tilbagebetalingsplan for at bevise, at de kan foretage de ændrede betalinger

Tal med din låneservicer om muligheder for dit VA-lån.

USDA lån modifikation

USDA lån modifikation er for husejere, hvis nuværende lån er bakket op af US Department of Agriculture.

en ændring af USDA-lån gør det muligt at rulle manglende pantebetalinger (inklusive hovedstol, renter, skatter og forsikring) tilbage i lånesaldoen.

USDA-modifikationsplaner tillader også en forlængelse på op til 480 måneder eller 40 år i alt for at reducere låntagerens betalinger. Og serviceren kan sænke låntagerens rente, “selv under markedsrenten, hvis det er nødvendigt”, ifølge USDA.

Servicers kan dække op til 30 procent af boligejerens ubetalte hovedstol balance ved hjælp af et pant opsving forskud.

kontakt din låneservicevirksomhed for at finde ud af, om du er berettiget til en ændring af USDA-lån.

er ændring af realkreditlån en god ide?

en ændring af realkreditlån er værd at forfølge for de rigtige kandidater.

“en ændring kan give dig en anden bid på æblet og få dig ud af standard-eller afskærmningsprocessen, så du får en chance for at forblive i dit hjem,” siger Merritt.

men forbehold gælder.

” typisk vil en ændring tage alle dine ubesvarede betalinger og tilføje dem til den udestående hovedstol,” siger Merritt.

sig, at dit nuværende pant har en udestående saldo på $300.000. Antag, at du gik glip af $50.000 i betalinger. I dette eksempel vil din ændrede saldo være $350.000, som kaldes ‘kapitalisering.’

“men forestil dig, at dit hjems værdi kun er $310.000,” tilføjer Merritt. “Her vil en ændring give dig mulighed for at blive i dit hjem og undgå afskærmning, men du skylder mere, end dit hus er værd. Det ville være et problem, hvis du for eksempel to år efter ændring ønskede at sælge dit hjem.”

refinansiering og andre alternativer til ændring

lån modifikation er ikke din eneste mulighed, heldigvis.

mulige alternativer inkluderer refinansiering, overbærenhed, en gerning i stedet for afskærmning eller kapitel 13 konkurs.

refinansiering

som nævnt ovenfor skal du først kontrollere, om du er berettiget til at sænke din rente og betaling med en pant refinansiering.

du skal kvalificere dig til det nye pant baseret på din:

• kredit score og kredit rapport
• gæld–til–indkomst ratio
• lån–til–værdi ratio (din lånesaldo versus hjemmets værdi)
• indkomst og beskæftigelse

det kan være vanskeligt at kvalificere sig til en refinansiering i tider med økonomiske vanskeligheder. Men inden du afskriver denne strategi, skal du kontrollere alle tilgængelige lånemuligheder.

FHA–lån har for eksempel lavere krav til kredit score og tillader højere gæld–til-indkomst (DTI) – forhold end konventionelle lån. Så det kan være lettere at refinansiere til et FHA-lån end et konventionelt.

Streamline refinansiering

husejere med FHA -, VA-og USDA-lån har en ekstra mulighed i form af Streamline refinansiering.

en Streamline refinansiere kræver typisk ikke indkomst eller Beskæftigelse Verifikation, eller en ny hjem vurdering. Selv kreditcheck kan frafaldes (selvom långiveren altid vil kontrollere, at du har foretaget pantebetalinger til tiden).

disse lån er meget mere tilgivende for husejere, hvis økonomi har taget en afmatning.

Bemærk, Streamline refinansiering er kun tilladt inden for det samme låneprogram: FHA–til–FHA, VA–til–VA eller USDA–til–USDA.

kontroller din Streamline Refi–berettigelse (30.December 2021)

andre pantelånsoptioner

refinansiering kræver typisk et lån–til-værdi-forhold på 97% eller derunder, hvilket betyder, at husejeren har mindst 3% egenkapital.

men “låntagere, der har mindre end 3 procent egenkapital i deres hjem, kan kvalificere sig til Fannie Mae ‘s HIRO-program”, foreslår han.

denne ‘high–LTV refinansiere Option’ er beregnet til husejere med Fannie Mae–backed lån, der skylder mere på deres pant end ejendommen er værd.

” andre valg for låntagere med ringe eller ingen egenkapital i deres hjem inkluderer en samstemmende afskærmning eller et kort salg, hvilket indebærer at sælge ejendommen for mindre end det udestående realkreditbeløb.”

Hvad skal du gøre?

Hvidmand fortsætter, “enhver låntager, der vil kæmpe for at tilbagebetale deres pant og anden gæld efter en låneændring, bør overveje, om det er bedre at bortskaffe deres hjem og finde en mere overkommelig boligmulighed.”

for bedre at afgøre, om en refinansiere eller realkreditlånsmodifikation er den rigtige strategi for dig, skal du kontakte din låneservicer, en advokat eller en boligrådgiver.

ændring af realkreditlån ofte stillede spørgsmål

forstå dine muligheder

ændring af realkreditlån er typisk forbeholdt husejere, der allerede er kriminelle på deres lån.

hvis du er bekymret for afdrag på realkreditlån, komme foran problemet ved at kontrollere din berettigelse til en refinansiere eller kontakte din lån servicer om muligheder, før dit lån bliver kriminel.

mange husejere står over for økonomiske vanskeligheder lige nu, og mange långivere og låneservicevirksomheder er villige til at hjælpe. Men hjælp er kun tilgængelig for dem, der beder om det.

Vis mig dagens priser (30. December, 2021)