Jan 4, 2021 af Peter Kelly | alle, Developer Insights
spekulerer du på, hvordan man bliver Ejendomsudvikler?
i disse moderne tider søger flere og flere australiere at generere rigdom. Og hvorfor ikke?
der er ikke noget galt i at ville være i stand til at leve komfortabelt eller efterlade noget til dine børn.
mens folk plejede at se til at investere i eksisterende ejendom for rigdom generation, flere mennesker undersøger udvikle fast ejendom i stedet.
og med en god grund – du kan tjene en seriøs fortjeneste ved at opdele jord og opbygge et dobbelt belægningsprojekt.
første ting først, og der er ingen vej rundt om dette, hvis du vil lære at blive Ejendomsudvikler, så skal du have en ret alvorlig appetit til at lære.
viden er magt, og det er også penge.
der er mange bevægelige dele i dette spil, og du skal pakke dit hoved rundt om dem alle og have en god forståelse for hver enkelt af dem.
High Stakes men High belønninger
Property development er en high stakes spil med nogle alvorlige belønninger, men risikoen er betydelige også.
hvis du er seriøs om at blive en ejendomsudvikler, skal du bruge tid og kræfter på at lære så meget om ejendomsudviklingens livscyklus som muligt.
det er ikke den slags ting, du vil lære på jobbet, fordi du kan miste alvorlige penge, så hurtigt som du kan klare det.
Lav din egen forskning
du har ikke råd til at tage tredjepartsoplysninger som fakta; du skal finde troværdige ressourcer og lave din egen forskning, der er ingen genvej.
hvis du vil have en mere afslappet, blødere måde, kan du undersøge andre investeringsmuligheder. Men husk, at der ikke er noget som en investering uden risiko.
det er det værd
den gode nyhed er, hvis du kommer til at gå ned et kaninhul, jeg kan fortælle dig af erfaring, at multi-enhed boligejendomme udvikling, såsom side om side dobbelt belægning og rækkehus projekter, er en stor kanin hul til at gå ned.
belønningerne kan være alvorligt frugtbare. Vi taler om smukke store stakke af overskud.
i hvilket tilfælde du måske ønsker at lære om kapitalgevinstskat på ejendomsudvikling – noget, der ikke burde skræmme dig, snarere begejstre dig, da det betyder, at du tjener penge.
Hvad har succesfulde ejendomsudviklere til fælles?
fælles attributter for succesfulde udviklere er tålmodighed og disciplin.
du har brug for tålmodigheden til at tage dig tid til at udføre den relevante forskning, der kræves for hver bevægende del, og kontrollere at træffe beslutninger baseret på intet andet end fakta – ingen følelser.
at træffe beslutninger baseret på dine følelser i dette spil er en sikker måde at gå ned og brænde på.
der er ikke travlt. Hvis du skynder dig og snuble, vil du ødelægge det (potentielt for evigt), og muligheden for at blive Ejendomsudvikler vil passere dig forbi.
der vil altid være flere steder og muligheder, så tryk ikke på aftrækkeren, før du er sikker på, at du har viden og forståelse for udviklingsprocessen.
dine tal skal også være bundsolid. Du har ikke råd til at gætte og gætte tal her. Kend dine budgetter og dine bundlinjer og hold dig til dem.
i denne artikel vil vi skitsere de 20 vigtigste tips til at lære at blive en ejendomsudvikler.
Sådan gør du en gennemførlighed
en gennemførlighed er, når du knuser tallene på dit foreslåede projekt. Bare fordi et sted kan udvikles, betyder det ikke, at det skal.
hver enkelt udvikling omkostninger skal overvejes for din gennemførlighed til at holde og værdi.
der bør kun være to variabler i din gennemførlighed, din byggepris og din salgspris. Resten skal du have et meget stramt håndtag på.
her er en dobbelt belægning casestudie, der deler andre ting, du skal overveje.
Sådan køres Due Diligence
dette svarer til gennemførlighed; faktisk skal processen være parallel. Du kan ikke bare finde et sted på de forskellige ejendomsportaler og vide, om det er egnet til udvikling.
du skal lære, om et sted har det primære potentiale. Husk, tag følelser ud af ligningen.
vi har set folk blive knyttet til bestemte steder eller boliger og lade deres følelser overtage. Det kan ende i katastrofe.
du skal se på ting som væsentlige tjenester, behæftelser, orientering og tilbageslag bare for at nævne nogle få.
i slutningen af dagen, hvis et sted ikke markerer hvert felt, skal du gå videre og finde et, der gør det. At gøre detaljeret due diligence skal fortælle dig klart, hvad dit træk skal være.
Kend ejendomsmarkedet
du skal få en ide om markedet i dit valgte område. Ved hvad der sælger og hvad der ikke er.
på denne måde begynder du at finde ud af, hvad købere vil have, og hvad de ikke gør.
Kend Markedscyklusserne
ejendom er som ethvert marked – Det er tilbøjeligt til udsving. Du skal have en fast forståelse af disse variationer i markedet, og hvad det betyder for et projekt.
vi vil gerne sige, at en god Ejendomsudvikler kan tjene penge på ethvert marked.
det handler ikke om at vente på det rigtige tidspunkt; det handler om at arbejde med det, du har.
Lær udviklingsprocessen
der er en hel proces til udvikling, fra præplanlægning til underopdeling, dokumentation helt igennem til bygning af byhuse og eventuelt fra plansalget.
du skal kende hele denne proces inde og ude. Hvis du ikke har tid eller lyst, kan du overveje at ansætte en professionel projektleder.
husk, der er ingen genveje her.
dit Design
du bliver nødt til at engagere en professionel til at designe dine boliger med dobbelt belægning.
en god arkitekt eller tegner kommer heller ikke billigt, så du skal have budgetteret til dette.
har nogle driftskapital
det er værd at huske, at banker ikke finansierer designomkostninger eller andre planlægningsomkostninger, kun jordkøb og byggeomkostninger.
udviklingsfinansiering og finansieringsstrategier
stadig opsat på at lære at blive en ejendomsudvikler? Penge betyder noget i dette spil, skal du være i stand til at låne penge til din udvikling.
at få udviklingsfinansiering er lidt anderledes end at få et boliglån eller et investeringslån.
du ser normalt på en højere rente, og der er også et par andre ting at overveje.
Husk, at du ikke er låst i banker også her. Der er et par andre muligheder for at sikre ikke-bank ejendom udvikling lån.
site orientering
Kend til site orientering. Ingen ønsker at leve i mørke hele tiden eller i et koldt hus. Nord-eller nordøstvendte steder er primære på grund af dette.
typisk undgår vi syd-eller sydvestvendte steder, for ikke at sige, at vi aldrig ville overveje et hvert sted, og hvert projekt er anderledes.
site dimensioner
dette er super vigtigt, fordi det vil informere, hvor mange egenskaber (og underinddelinger) du kan opnå på en blok.
Over tid vil du se dimensioner og automatisk vide, hvad der kan opnås på en masse.
Byplanlægningsproces
byplanlægningsprocessen er, hvordan du får din planlægningstilladelse til at udføre projektet.
det er ikke ualmindeligt, at begynderudviklere ikke forstår forskellen mellem en planlægningstilladelse og en byggetilladelse, så jeg skrev en artikel for at fjerne den forvirring her.
hver lokal regering (Rådet) vil have sine overordnede regler og forskrifter med hensyn til dens planlægningsordning. Du har brug for nogen til at navigere dette for dig.
Rådet vil altid slå dig op for en anmodning om yderligere information samt, så du skal i stand til at reagere i overensstemmelse hermed og rettidig.
hvert område har også sine egne behandlingstider, så ved, at du altid vil vente.
Underopdelingsplan
din landmåler giver dig en stor liste over opgaver med en masse papirarbejde, som du kan udføre, så din underopdeling kan godkendes. Dette sker normalt, når din bygning begynder.
styring af denne plan er afgørende. Du kan ikke sælge separate titelpartier uden dette.
når byggeriet er i gang, er en af de vigtigste ting, du har brug for at administrere din plan for underinddelingsapplikation.
i Victoria er der en online portal kaldet landmåling og planlægning gennem elektroniske applikationer og henvisning kendt som SPEAR for korte.
det gør i det væsentlige logi og behandling af din underopdelingsplanlægningstilladelse hurtigere og lettere for dig som ansøger.
det gør det også lettere for Rådet og henvisningsmyndighederne.
kort efter byggestart modtager du en omfattende liste over opgaver fra din landmåler sammen med relevant dokumentation, der kræves for at din underafdeling kan godkendes.
alle disse opgaver skal udføres. Lang historie kort, uden dette, vil du ikke se penge til dine ejendomme, fordi du ikke vil være i stand til at afvikle dit salg.
hvis du ikke er sikker på, om du kan opdele din egen ejendom, kan du finde ud af det her.
Buildability
Buildability betyder at finde ud af en omkostningseffektiv bygning til dine boliger.
det handler om at spare penge på din build, men også få bang for buck.
tag for eksempel dine fundamenter. En betonplade kan virke enkel, men der er masser af muligheder, og en størrelse passer ikke til alle.
det afhænger af dit sted, og din ingeniør skal huske dette. De vil måske bare slå det ud og fortsætte med deres dag, men der er massive Variabler her.
byggedokumentation – og udbud
du skal bruge en omfattende liste over byggedokumentation for at en bygherre kan begynde at arbejde. Nedenfor er en nyttig liste over nogle af de dokumentation, der vil gøre op din builders bud pakke.
- civile planer sæt
- Landskabspleje plan sæt
- energi rapport
- ingeniør plan sæt
- en foreslået plan for underinddeling
- energi plan sæt
- arbejdsplan sæt
- inventar fittings og finish SPECIFIKATIONER
- beregninger
- jordtest
når du har din tykke stak papirarbejde, er det tid til at finde en passende dupleksbygger og udbyde din bygning.
byggeprocessen
du skal have en grundlæggende forståelse af, hvordan byhuse er bygget i dette spil.
du behøver ikke at være ekspert på nogen måde, men du skal kende fundamentet. Fra fundament til finish og alt derimellem.
væsentlige tjenester og forbindelser på gaden
som nævnt ovenfor i din gennemførlighed har dine Boliger brug for forbindelser til gas, vand, strøm og internettet.
uden et gadeforbindelsespunkt ser du på en dyr installation, så har alt dette regnet ud på forhånd.
Projektledelse
et boligudviklingsprojekt er netop det – et projekt. Og det er en forbandet indviklet, hvis du vil tilgive sproget.
der er så mange variabler, skjulte dele og bevægelige aspekter, at du skal være en solid projektkonsulent for at føre tilsyn med det hele.
hvis du ikke har erfaring med udviklingsledelse og ikke er villig til at lære, skal du overveje, om dette er den rigtige investering for dig.
eller engagere et firma som lille fisk til at gøre det tunge løft for dig.
forhandlingsevner
gennem et projekt har du mange forhandlinger – med din designer, med din landmåler, med din bygherre, din salgsagent og din transportør.
du ønsker at få fremragende værdi tjenester samtidig med at en fortjeneste.
accepter aldrig et første tilbud eller bud. Gå altid tilbage til forhandlingsbordet. Vær villig til at gå væk, hvis du ikke får det, du har brug for for at gøre dit projekt levedygtigt for dig.
husk, det handler om bundlinjen her. Men brænd heller ikke broer.
forstå byggekontrakter
du skal have en god forståelse af byggekontrakter. Og du skal få din valgte bygherre til at forpligte sig til at levere et projekt til tiden og til budgettet.
pas på variationer. Dette er ændringer i projektet, som det er i gang.
bygherrer elsker dem, fordi de kan fakturere for dem. En bygherre vil altid prøve det for størrelse, så har alt skriftligt og underskrevet.
sørg også for at have en likvideret erstatningsklausul i din kontrakt. Dette betyder, at hvis projektet kører overarbejde, skal bygherren godtgøre dig for dine tab på grund af dette.
hos Little Fish indgår vi ikke en kontrakt uden en likvideret erstatningsklausul. Vi foreslår, at du gør det samme.
Sådan styres udviklingsrisici
husk, som vi sagde ovenfor, Dette er et højrisiko, højt belønningsspil. Du skal være i stand til at styre og afbøde risici før og når de opstår.
der er finansielle risici som renteforhøjelser, risici med bygningen som forsinkelser (dermed den likviderede erstatningsklausul) og markedssvingninger.
en god Ejendomsudvikler ved, hvordan man håndterer udviklingsrisici og stadig får en fortjeneste, så du skal også vide dette, hvis du stadig er ivrig efter at lære at blive Ejendomsudvikler.
hvordan man opbygger relationer – dine netværk er afgørende
du har brug for et netværk i dette spil. Du skal kende designere, arkitekter, bygherrer, salgsagenter, advokater og derefter nogle.
dette er en del af positionsbeskrivelsen. Få dine netværk til at fungere for dig. Hvis du ikke er villig til at investere i disse relationer, kan du søge andre steder for at skabe rigdom.
side note: En anden artikel, der er værd at tjekke ud, er denne om, hvordan man bliver en ejendomsudvikler.
indpakning
så ovenstående enogtyve tips skal have dig godt på vej til at lære at blive en ejendomsudvikler. En dag kan du endda ende som en stor Ejendomsudvikler, du ved bare aldrig!
hvis du er alvorligt tidsfattig og ikke kan afsætte den tid og kræfter, der kræves for at lære alt dette, er du ikke blomme ud af held.
der er en anden mulighed. Du kan samarbejde med et ejendomsudviklingsfirma som Little Fish, der mindsker al risiko og gør alt det tunge løft på dine vegne.
faktisk, i de fleste, hvis ikke alle tilfælde, selvom du selv kunne gøre det ved at samarbejde med en som os, får du dit projekt afsluttet og hurtigere, end hvis du gør det selv.
dette sker ved at udnytte vores effektivitet og netværk. Med nogen som Little Fish betaler du Engros i stedet for detailhandel for alle ovennævnte udbydere og leverandører.
vi ved, hvor meget ting koster, og hvor lang tid de tager.
med vores brugerdefinerede projektportal kan du følge med så meget eller så lidt som du vil.
vi er gennemsigtige hele vejen igennem og holder intet tilbage, så du kan tjekke ind på portalen og lære om jobbet.
en del af det, vi gør, er også at uddanne, så hold dig ikke tilbage med at spørge.
ring til os på 1300 799 277 for en gratis konsultation.
fyldt under: alle Udviklerindsigter