om det alltid finns en solid investering är det egendom. Fastigheter är en bra investering eftersom alla alltid behöver det och det tenderar att uppskatta i värde oavsett ekonomins tillstånd. Du kan bli förvånad över att veta att äga lagringsenheter kan vara en lukrativ verksamhet. Men en stor fråga som de flesta har är: hur mycket kostar det att bygga en lagringsenhetsverksamhet?
kort sagt, Den genomsnittliga kostnaden för att bygga en lagringsenhet från grunden är ungefär $3.5 miljoner antar en genomsnittlig kostnad på cirka $25 per kvadratmeter. Denna kostnad inkluderar de flesta viktiga aspekter av finansiering av en lagringsenhet, inklusive mark, konstruktion, försäkring, tillstånd och andra företagskostnader. Vissa byggnader med flera våningar eller byggnader med komplex klimatkontroll kan kosta upp till $70 per kvadratmeter.
naturligtvis är dessa siffror bara genomsnittliga. Den faktiska kostnaden kan variera kraftigt beroende på plats, material som används, byggnadens komplexitet och andra relevanta byggfaktorer. De exakta detaljerna är ganska komplexa. Så vi sätter ihop den här omfattande guiden om byggkostnader för lagringsenheter.
kostnad för att bygga lagringsenheter
lagringsenheter drabbas inte lika mycket av en kostnad som vissa andra typer av byggnader eftersom de normalt inte kräver klimatkontrollerade interiörer. Men mer avancerade enheter med full klimatkontroll kan vara dyrare.
när det gäller en lagringsenhet finns det huvudkategorier av utgifter att titta på:
-
- landa – $353,925
- Konstruktion – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- tillstånd/avgifter – $32,000
- försäkring – $10,000 (per år)
- utrustning – $22,000
- marknadsföring – $75,000
- juridiska avgifter – $22,000
- finansiella kostnader– $100,000
totalt – $3,500,000
vi kommer att ta en titt på var och en av dessa kategorier av utgifter och ge några uppskattningar för kostnader samt faktorer som kan påverka dessa kostnader.
landa
det första du behöver titta på ön. Mark kostar en premie eftersom till skillnad från andra typer av resurser, kan du inte riktigt göra mer mark. Så, du kommer att vilja ta hand om att få lite mark först innan du kan börja bygga en lagringsenhet.
Markkostnader kan vara mycket petiga, beroende på var du köper. Självklart kommer landet att kosta mer i ett område som Kalifornien eller Massachusetts än i North Dakota. I allmänhet är en bra uppskattning att mark kommer att kosta cirka 20% -30% av dina utvecklingskostnader.
enligt Mako Steel är den genomsnittliga kostnaden för mark för kommersiellt bruk cirka 1,25 dollar per kvadratmeter. Tänk dock på att du bara använder cirka 40% av marken som du köper för din lagringsenhet. Så dela kostnaden för mark med 0,40 och du får en effektiv hastighet per kvadratmeter på cirka $3,13.
detta är en lägre gräns uppskattning. Enligt en annan uppskattning är kostnaden för mark cirka 3,25 dollar per kvadratmeter. Förutsatt en 40% täckning, som kommer ut till ungefär $ 7 per kvadratmeter. Generellt sett ligger den genomsnittliga lagringsenheten på en tomt om 2,5 hektar (108 900 kvadratmeter) stor. Det kommer ut till en genomsnittlig kostnad på cirka $353,925 för markkostnader.
en av de största sakerna som kommer att påverka hur mycket markkostnader är din plats. Majoriteten (52%) av lagringsenhetens byggnader ligger i förortsmiljöer medan endast cirka en tredjedel finns i stadsområden. Endast en tiondel av lagringsenheterna finns på landsbygden. Det bästa stället för ett förråd är en som ligger nära ett detaljhandelscenter som också ligger nära någon form av större korsning det är lätt att resa till med lastbil.
du borde inte oroa dig för mycket om dessa kostnader. Enligt flera expertresurser håller kostnaden för att hyra en lagringsenhet vanligtvis takt med kostnaden för att hyra en liten lägenhet. Du kan också vara effektivare med mark om du bygger en flerlagringsenhet, även om det skulle medföra fler byggkostnader.
byggkostnader
när du har säkrat en del mark, nästa sak du bör tänka på är byggkostnader. Byggkostnaderna kan delas upp i två huvudkostnader; markutveckling och faktisk byggnad. Markutveckling innebär att man förbereder marken för byggande genom att gräva, rensa och jämna ut mark som krävs för att bygga vidare.
du kan förvänta dig att betala mellan $5 till $8 per kvadratmeter för utveckling. Så för en byggnad på 2,5 hektar stor lagringsenhet skulle det komma ut till cirka 544 500 dollar om man antar en låg uppskattning av utvecklingsgraden.
när mark har utvecklats kan du välja att bygga antingen en enda berättelse eller en byggnad med flera våningar. I allmänhet kostar konstruktion för envåningsbyggnad mellan $25-$40 per kvadratmeter, medan konstruktion för en byggnad med flera våningar (3-4 våningar) kostar cirka $45-$70 per kvadratmeter. Vi kommer att anta en envåningsbyggnad för våra beräkningar. Det kommer ut till ungefär $2,700,000 bara för byggkostnader.
för att uttrycka det på ett annat sätt har den genomsnittliga inomhuslagringsenheten en 60 000-80 000 uthyrningsbar kvadratmeter och kostar cirka $45-$65 per kvadratmeter. Tänk på att byggkostnader och markutvecklingskostnader är separata, du måste budgetera för dem båda.
byggkostnaderna beror också på vilken typ av bekvämligheter du kommer att ha. Till exempel, om du har en relativt barbenstruktur, kanske du inte behöver betala mycket för bekvämligheter. Å andra sidan kommer klimatstyrda enheter att kosta mycket mer.
klimatstyrda enheter kan hålla temperaturer mellan 55-80 grader, men de har ökade installationskostnader. Många kunder föredrar att använda klimatstyrda enheter eftersom de är mögelbeständiga och skyddar saker från fukt och annan korrosion.
metall vs tegel / Cinderblock byggnader
numera använder de allra flesta lagringsenheter standardiserade metallramar som du kan bygga ganska enkelt. Ofta kan dessa typer av ramar fungera som ett alternativ till traditionell konstruktion. Den genomsnittliga kostnaden för metallbyggnader som dessa är ungefär $80,000 för en 10 20-enhet lång sektion.
med tanke på att den genomsnittliga lagringsenheten har 526 enheter, kommer det ut till cirka 250 000 dollar i kostnader för metallrambyggnader. Dessa typer av metall lagringsenhet ramar kan vara mycket billigare men de kommer inte med någon speciell typ av klimatkontroll. För att få klimatkontroll måste du troligen bygga en separat byggnad.
generellt sett är de flesta lagringsenheter numera inte gjorda av tegel eller aska block längre. Dessa typer av material är bara inte särskilt kostnadseffektiva för lagring längre. Så om du går vägen för att bygga en ny enhet, rekommenderar vi starkt att du håller fast vid metallkonstruktion.
Ingenjörskostnader
förutom de råa byggkostnaderna avser ingenjörskostnaderna andra olika aspekter av byggnadens fysiska arrangemang. Saker som rengöring, utgrävning, storm dränering, verktyg installation, och mer alla kräver en specifik installation och beror på platsen. I allmänhet hyr fastighetsutvecklare tjänster av en professionell Civilingenjör för att hantera denna utveckling.
tekniska kostnader kan variera mycket beroende på vilken typ av tjänster som behövs. Om tunga ingenjörstjänster behövs kan du behöva anställa flera ingenjörer. Enligt Parham group är de genomsnittliga ingenjörskostnaderna per kvadratmeter mindre än en dollar på $0.72.
om vi tar ut 2.5-acre antagandet, kommer det ut till ungefär $79,000. Tänk på att de tekniska kostnaderna kan variera beroende på din plats. Tekniska kostnader i en stad kan kosta mer än på landsbygden på grund av den större koncentrationen av byggnader och strängare lokala koder. Vår uppskattning är i nedre änden eftersom de flesta lagringsenheter finns i förortsområden där ingenjörskostnaderna kanske inte är lika höga.
tillstånd / avgifter
som med att bygga en byggnad, du kommer att behöva betala för tillstånd för den nya byggnaden och andra administrativa avgifter i samband med bygglicenser. Allt annat lika, lagringsenheter kräver inte så många zonindelning tillstånd som andra typer av företag, men de måste fortfarande följa allmänna lokala zonindelning begränsningar för byggnader av den storleken. Dina lokala koder kommer sannolikt att variera beroende på var du är och hur stor din plats är.
exempel på vissa typer av tillstånd du kan behöva inkluderar:
- Beläggningstillstånd-dessa krävs för att driva ett företag från en viss fysisk plats.
- Löneskattregistrering – alla företag och anställda måste registrera sin verksamhet för skattemässiga ändamål.
- zonindelning avgifter – beroende på var du är, kan du behöva betala vissa zonindelning avgifter.
en av de svårare delarna av att bygga en lagringsenhet är att få klartecken för den lokala zonindelning styrelsen. Många anser att lagringsenheter och byggnader är ett ögonblick, så det kan vara svårt att få tillstånd att bygga en på en viss plats.
enligt kostnader som beräknas av Prnham Group kommer tillstånd och avgifter att kosta dig ungefär $0.29 per kvadratmeter. Förutsatt att storleken på 2,5 lagringsenheter kommer ut till cirka 32 000 dollar för tillståndskostnader.
återigen är det inte så dyrt att tillåta kostnader för en lagringsenhet eftersom de inte kräver många. Det svåraste tillståndet att få för en lagringsbyggnad kommer förmodligen att vara beläggningstillståndet.
försäkring
alla företag behöver försäkring och en lagringsenhet byggnad är inte annorlunda. Liksom andra typer av utgifter, lagring, enhet byggnader kräver inte så mycket försäkring på grund av den typ av verksamhet som de är.
den huvudsakliga typ av försäkring som en lagringsenhet byggnad behov är egendomsförsäkring och allmän ansvarsförsäkring. Fastighetsförsäkring skyddar byggnaden och andra delar av den fysiska strukturen medan ansvarsförsäkring täcker juridiska avgifter och skador om någon skadas när du är i dina lokaler. Till exempel, om någon glider på en vattenpöl i din byggnad, faller och skadar sig själv, kommer din ansvarsförsäkring att täcka den.
du måste också överväga försäkring för din utrustning och andra skadliga tillgångar. Många försäkringsbolag erbjuder paraplyförsäkring som täcker saker under ett brett spektrum av incidenter.
återigen är försäkringskostnaderna för kommersiella lagringsenheter inte så höga eftersom de inte kräver mycket enligt lag. Den typ av försäkring du kommer att kräva sannolikt varierar beroende på stat så se till att du förstår försäkringslagar i ditt tillstånd.
den totala kostnaden för försäkring kommer förmodligen att falla någonstans mellan $5,000 – $15,000 per år, beroende på storleken på din operation. Småföretag kan ofta få mycket bra försäkringsavtal och bara betala några tusen per år. Men om du äger en mycket stor lagringsenhet måste du betala mer i försäkringskostnader.
utrustning
generellt sett kräver de flesta självförvaringsenheter inte så mycket utrustning. För det mesta tar kunderna med sig egna verktyg för att bära sina saker. Du kan behöva köpa några dollar för samhällsbruk men du behöver inte några tunga maskiner som gaffeltruckar eller lastbilar. Vissa lagringsenheter hyr också lastbilar, men det är minoriteten.
den enda typen av verklig utrustning du behöver är grundläggande kontorsutrustning som datorer, telefoner, skrivbord, bord, stolar och annan diverse kontorsutrustning. Kontorsutrustning och inredning är inte så dyra allting, och borde köra dig någonstans runt $0.20 per kvadratmeter.
för våra ändamål kommer det ut till cirka 22 000 dollar för inredning. Dessa kostnader kan minskas kraftigt beroende på vilken typ av utrustning du har i din lagringsenhet.
marknadsföringsavgifter
precis som alla företag behöver en lagringsenhet marknadsföringsmaterial och reklammaterial. Du kommer att behöva locka kunder och det finns många sätt att du kan göra det. Några av de vanligaste metoderna för marknadsföring av en lagringsenhet inkluderar skyltar, mailare, internetannonser och e-postmarknadsföring. Oavsett vilken typ av affärsarrangemang du väljer, bör du förvänta dig att spendera någonstans mellan 6% till 8% av din bruttoinkomst på reklamkostnader.
enligt self-storage association beror den genomsnittliga bruttoinkomsten för lagringsenheter på vilken typ av enhet det är
- Genomsnittlig nettointäkt för icke-klimatstyrd enhet – $1.25 per kvadratfot
- netto genomsnittlig månadsinkomst för en klimatstyrd enhet-$1.60 per kvadratfot
för en icke – klimatstyrd enhet enhet, med en total uthyrningsbar kvadratmeter på 60 000 som kommer ut till cirka 75 000 dollar. Marknadsföringsavgifter kan vara ganska dyra beroende på din plats och vilken typ av konkurrens som finns.
juridiska avgifter
alla företag kommer att ha juridiska kostnader och en lagringsenhet är inte annorlunda. De viktigaste juridiska kostnaderna för att öppna en lagringsenhet inkluderar kostnaderna för att få en företagslicens och få pappersarbete tillsammans för fastighetsregistrering.
det är lite svårt att uppskatta juridiska avgifter eftersom de kan skilja sig beroende på staten och vilken typ av juridiska dokument som du behöver. Enligt Parham Group kostar det ungefär $ 0,20 per kvadratmeter. För våra ändamål kommer det till en total kostnad på cirka 22 000 dollar.
finansiella kostnader
finansiella kostnader inkluderar eventuella kostnader som du drabbas av saker som ett lån eller någon form av finansiering eller räntebetalningar. Finansiella kostnader beror starkt på vilken typ av lån som du får för att finansiera fastigheten.
generellt sett kommer du att vilja få ett kommersiellt fastighetslån för att finansiera inköp av mark och byggandet av enheterna. Den genomsnittliga räntan för kommersiella fastigheter i USA är mellan 2,15% och 13,15%.
räntorna kan förändras över tiden så det är svårt att ge en exakt siffra. Om man antar en låg ränta på 2,5% på ett kommersiellt lån på cirka 4 miljoner dollar skulle det komma ut till cirka 100 000 dollar i årliga räntekostnader.
Tänk på att denna siffra kan variera mycket beroende på nuvarande räntor.
finansiering av en lagringsenhet
lagringsenheter har en hög initial kostnad jämfört med många andra företag eftersom de kräver en stor struktur som ska byggas. Så, om du inte har en hel del kapital sparas upp, då du kommer att behöva förlita sig på en kommersiell fastighet lån.
generellt sett är den bästa typen av kommersiella fastighetslån att få för en lagringsenhet ett SBA 7(A) lån från Small Business Administration (SBA). SBA 76 (a) lån erbjuder upp till $5 miljoner och upp till 75% av pengarna garanteras. Det innebär att om du standard på lånet, den federala regeringen kommer att täcka upp till 75% av lånet. Den minskade risken innebär att bankerna är mer villiga att låna ut pengar till fastigheter till småföretag.
du behöver inte bara få ett SBA 7(A) lån för att bygga en ny lagringsenhet. Du kan också få en att refinansiera ett befintligt lån eller det kan användas för att köpa en befintlig lagringsenhet.
Köp en befintlig enhet
ett alternativ för att starta en lagringsenhet är att köpa en helt konstruerad och möblerad. För vissa kan detta vara det perfekta alternativet om det är svårt att hitta en fastighet som du kan köpa för att bygga en struktur.
exakta kostnader för att köpa en befintlig lagringsanläggning varierar kraftigt beroende på plats och typ av anläggningen. De beror också på enhetens prestanda. Om enheten inte gör så bra du. Andra faktorer som påverkar värdet på en lagringsenhet inkluderar nettoresultat och driftskostnader.
enligt InsiderSelfStorage.com, den genomsnittliga lagringsenheten anläggningen säljer för ungefär $ 40 – $50 per kvadratmeter. Om man antar ett lågt värde kommer det ut till drygt 5,5 miljoner dollar. Det är cirka 1,5 miljoner dollar mer än de beräknade kostnaderna för att du bygger en på egen hand, men det är bekvämare att köpa en befintlig enhet snarare än att bygga en ny från grunden.
Franchise Storage Unit
ett annat alternativ för att öppna en lagringsenhet är att köpa en franchise. Franchising är ett bra alternativ eftersom den större verksamheten vanligtvis täcker kostnaderna för byggnaden och andra viktiga affärsmaterial. Du måste dock betala en initial franchiseavgift och betala en del av din brutto månadsinkomst.
franchiseavgifter beror på den specifika franchisen. Till exempel tar Go Mini ut en basfranchiseavgift på 45 000 dollar och en total initial investering på cirka 500 000 dollar. De flesta företag har också ganska strikta krav på vem de tillåter i franchisingmöjligheter. Till exempel måste du vanligtvis ha en viss mängd likvida kapital och viss erfarenhet av att driva ett företag i förväg.
Franchising är vanligtvis ett mycket billigare alternativ än att bygga en lagringsenhet från grunden. Nackdelen med franchising är att du är begränsad till ett visst varumärke och du måste också betala royalty och reklamavgifter. Du kan också behöva underteckna en franchiseavtal avgift för en viss tidsperiod.
hur mycket kan du göra med en lagringsenhet anläggning?
lagringsenheter är en av de säkraste investeringarna du kan göra. De flesta andra fastighetsinvesteringar misslyckas men self-storage enhet anläggningar har en otrolig framgång på 92%. De flesta företag har minst en beläggningsgrad på 70% men de mest framgångsrika lagringsenheterna har beläggningsgraden så hög som 90%.
den genomsnittliga lagringsenheten hyr för någonstans mellan $60 till $180 per månad, potentiellt mer beroende på platsen. Den genomsnittliga klimatstyrda hyran kan gå mellan $75 – $220 per månad.
Tänk på att det normalt tar cirka 12 till 24 månader för en lagringsenhet att nå sin maximala intäktspotential, så bli inte förvånad om du använder det första året i marginalerna.
slutsatser
lagringsenheter är en bra investering som potentiellt kan göra dig mycket pengar. De har en relativt hög initial kostnad, men en lagringsenhet anläggning kan börja göra dig pengar i så lite som 2 år. Så om du är intresserad av en mycket lukrativ fastighetsinvestering, bör du överväga att titta på byggnadslagringsenheter.