när du är i branschen för att köpa fastigheter från mycket motiverade säljare, du så småningom kommer att stöta på människor som vill sälja en fastighet som de inte äger.
jag har pratat med många motiverade säljare om att köpa fastigheter som ägdes av deras avlidna familjemedlem(er) – kanske en förälder, morförälder, moster eller farbror.
i de flesta fall började dessa individer betala fastighetsskatten eller behålla fastigheten efter att den ursprungliga ägaren gick bort och som ett resultat antog de att de var den rättmätiga ägaren av fastigheten helt enkelt för att de hade gjort allt arbete och behandlat det som sitt eget.
vad de inte förstod var att juridiskt sett-detta berättigar dem inte till någonting.
om en fastighet fortfarande heter i den ursprungliga ägarens namn och inget efterföljande pappersarbete har slutförts eller arkiverats med länet, finns det en god chans att denna säljare inte har rätt att sälja fastigheten mer än du har rätt att sälja Empire State Building.
hur Titelkedjan fungerar
låt oss till exempel säga att du pratar med någon (vi kallar dem ”Person C”) och de försöker sälja dig en fastighet som tekniskt ägs av två döda personer (t.ex. – deras föräldrar, vi kallar dem ”Person A” och ”Person B”).
om du förstår hur titelkedjan fungerar kan du inte bara acceptera en handling från Person C till dig själv och kalla det bra. Om fastigheten inte tidigare har gjorts till Person C, kommer alla handlingar de skriver till dig inte att vara värda det papper det är skrivet på.
titelkedjan måste passera ordentligt från den avlidne ägaren (i det här exemplet Person A och Person B) till den person som vill sälja fastigheten (Person C) och sedan från den personen till dig själv. Titelkedjan kan inte bara hoppa över personer A och B utan att nämna hur Person C hamnade i förarsätet.
om inte rätt dokumentation kopplar överföringen av äganderätten från personer A och B till Person C, har Person C ingen laglig rätt att sälja fastigheten (även om de har betalat fastighetsskatten och tagit hand om fastigheten i flera år) och utan rätt dokumentation kommer alla handlingar du accepterar från Person C att vara värdelösa, eftersom de aldrig ägde fastigheten i första hand.
ansvarsfriskrivning: Innan vi går vidare, Låt mig klargöra att jag inte är en advokat och informationen nedan bör inte tolkas som juridisk rådgivning. Varje stat har olika lagar och varje fastighetstransaktion har unika variabler som kan påverka processerna och dokumentationen nedan. Även om det här är de steg och dokumentation som jag använder i mina avslutningar – antar inte att denna information är fullt tillämplig på din situation. Innan du agerar på något som beskrivs nedan, se till att rådgöra med en advokat eller jurist i ditt område för att bekräfta att du arbetar med rätt information, och om det behövs, anlita en advokat eller titel företag att slutföra Stängningen för dig.
stänga Dokumentationsgapet
anta att du kontaktas av någon (Person C) som vill sälja dig en fastighet som för närvarande inte har titeln i deras namn. Det heter dock i namnet på två avlidna personer (Person A och Person B) som avsåg att Person C skulle ärva fastigheten efter deras bortgång.
för att ge Person C den juridiska myndigheten att sälja den här egenskapen och underteckna gärningen till dig, behöver du några ytterligare dokument för att skapa det som kallas en ”tydlig titelkedja”.
det finns några olika scenarier där denna typ av situation kan uppstå, så låt oss täcka de vanligaste här:
- Scenario 1: Person A & Person B lämnade sin egendom till Person C i en testamente
- Scenario 2: Person A & Person B lämnade sin egendom till Person C i ett förtroende
- Vad är ett förtroende?
- Vad Behöver Du?
- Vilken Situation Har Du Att Göra Med?
- Scenario 3: Person A & Person B slutförde inte en testamente eller ett förtroende, och fastigheten har inte gått igenom probate
- Scenario 4: Person a & Person B slutförde inte en testamente eller ett förtroende, och fastigheten har gått igenom probate
Scenario 1: Person A och Person B lämnade sin egendom till Person C i en testamente
om du arbetar med en säljare som har en vilja från Person a och B (förklarar att de avlidna ägarna avsedda för Person C att bli den juridiska ägaren efter deras bortgång) är förekomsten av denna vilja ett bra första steg i rätt riktning, men det är inte helt vad du behöver för att stänga affären.
med detta testamente i handen måste Person C lämna in en ansökan till länsdomstolen och begära tillstånd att sälja fastigheten på uppdrag av Person a och Person B: s egendom.
med denna åtgärd kommer dödsboet att öppnas och förutsatt att det inte finns några begränsningar eller tävlingar från andra arvingar om försäljningen av fastigheten (vilket skulle vara svårt att stödja, med tanke på att Person C har en vilja som tydligt förklarar vem den avsedda mottagaren av fastigheten är), kommer domstolen att utfärda ett dokument som kallas ”Administrationsbrev” (aka – ”Myndighetsbrev” i vissa stater), där det anges att Person C är den personliga representanten (aka – exekutör) och har befogenhet att sälja denna egendom på uppdrag av boet.
när detta dokument har utfärdats måste säljaren förse dig med originalkopior av följande:
- dödsintyg för Person a
- dödsintyg för Person B
- Administrationsbrev/myndighet, namngivning av Person C som ”personlig representant” (eller ”exekutör”) av dödsboet
- handling, undertecknad av den personliga representanten/exekutören av dödsboet
när dessa dokument har spelats in med länsinspelaren (aka – register of deeds) och förutsatt att det inte fanns några andra problem i Titelarbetet kommer du att bli den nya ägaren med en tydlig Titelkedja!
Scenario 2: Person A och Person B lämnade sin egendom till Person C i ett förtroende
om du arbetar med en säljare som påstår sig vara den rättmätiga ägaren till en fastighet eftersom den lämnades till dem i ett förtroende är detta ett bra första steg, men du kommer fortfarande att behöva några saker.
Vad är ett förtroende?
ett förtroende är ett juridiskt dokument som skapats av de ursprungliga fastighetsägarna (i det här fallet de som har gått bort). Ett förtroende är inte en juridisk person och det är inte ett dokument som registreras av länet.
detta dokument är helt enkelt ett juridiskt avtal, där Trustor (även känd som en bosättare eller bidragsgivare, eftersom de är den ursprungliga fastighetsägaren) lägger ut alla detaljer om vad som ska hända med sina tillgångar efter att de dör.
fördelen med att ha ett förtroende är att när Trustor dör, det finns ingen tvetydighet om vad som ska hända med sina tillgångar. I händelse av Trustors död, alla sina tillgångar och kommer automatiskt att hoppa över den normala probateprocessen (som beskrivs i Scenario 1) och gå direkt in i förtroendet.
vad detta faktiskt betyder är att tillgångarna nu kontrolleras av förvaltaren.
en förvaltare är en person som Trustor (dvs. – den avlidne fastighetsägaren) utsetts att genomföra planen som beskrivs i förtroende. Denna person är juridiskt skyldig att genomföra planen enligt vad förtroendet säger, till förmån för de stödmottagare som anges i förtroendet.
mottagaren är den som Trustor utsett som den person eller enhet som ska ta emot sina tillgångar efter Trustors död.
till exempel, om Person A & Person B (Trustorerna) ville att deras bil skulle ges till Person D (mottagaren) och Person C utsågs till förvaltare… Person C skulle ha en rättslig skyldighet att se till att titeln till bilen lagligen överförs till Person D.
Obs: i vissa fall kan det också finnas ett skydd som är involverat i förtroendet. Beskyddarens roll är att vaka över förvaltaren och avsluta förvaltaren för eventuella missförhållanden. Ironiskt nog kan förvaltare inte alltid lita på att utföra de instruktioner som anges i förtroendet, och utnämningen av ett skydd kan bidra till att förtroendet utförs av förvaltaren enligt planen.
vettigt?
Vad Behöver Du?
om du har att göra med en fastighet som ägs av två döda personer, och säljaren (Person C) hävdar att de har laglig rätt att sälja fastigheten, finns det tre allmänna ”underscenarier” där detta är möjligt. Låt oss prata om vad de är och vad som behöver hända i varje situation:
Subscenario 1: Person C är listad som mottagaren av fastigheten, och förtroendet bemyndigar förvaltaren att överföra fastigheten direkt till mottagaren.
- i det här fallet bör Person C redan vara den nuvarande ägaren av posten(eller om Trustor (s) just dog, bör förvaltaren vara i färd med att överföra fastighetsägande till Person C mycket snart). I det här fallet måste All Person C göra (när de har fått ägande av fastigheten) skapa en ny handling och överföra fastigheten till den nya köparen.
Delscenario 2: Person C är listad som förvaltare av förtroendet, och förtroendet bemyndigar förvaltaren att likvida fastigheten till förmån för mottagarna.
- om Person C är förvaltaren kommer de att ha full behörighet att sälja fastigheten till en tredje part, eftersom det primära målet är att likvida fastigheten för kontanter (snarare än att överföra den till en specifik mottagare). I det här fallet måste de underteckna gärningen på uppdrag av förtroendet, underteckna ett Förtroendebevis (som ska dateras under de senaste 12 månaderna, verifiera sin roll som förvaltare) och ge köparen båda dessa dokument tillsammans med de båda Trustors ursprungliga dödsintyg. När köparen har registrerat dessa fyra dokument kommer de att vara den nya ägaren.
Delscenario 3: Person C är listad som mottagaren av fastigheten, och förtroendet bemyndigar förvaltaren att likvidera fastigheten till förmån för mottagarna.
- om förtroendet tillåter en tredje parts förvaltare att sälja fastigheten och ge intäkterna till mottagaren (och förutsatt att detta inte redan har hänt) måste köparen samla in samma fyra dokument som anges i Delscenario 2 ovan. Den enda skillnaden är att denna Tredjepartsförvaltare måste vara överens om försäljningspriset. Om förvaltaren helt enkelt är en opartisk part (som en advokat eller ett förvaltningsbolag) och de kommer att göra vad som helst Person C (och förtroendedokumentet) instruerar dem att göra (dvs. – sälja fastigheten och få kontanter), då processen bör vara relativt enkel. Om förvaltaren är en partisk part (som ett syskon eller någon som vill sälja för mer än köparen är villig att betala), kan denna begäran vara mer utmanande.
Vilken Situation Har Du Att Göra Med?
för att avgöra vilka av dessa scenarier du har att göra med, Vill du börja med att kontrollera vem den nuvarande ägaren av posten är.
om den sista handlingen anger att fastigheten för närvarande ägs av ett förtroende eller om den sista handlingen är en Lady Bird-handling (en typ av handling som automatiskt överför fastigheten till ett förtroende i händelse av ägarens död), kan du automatiskt eliminera Underscenario 1.
när du har verifierat att fastigheten för närvarande ägs av ett förtroende är ditt nästa steg att ta reda på vem förvaltaren är. Du kan göra detta genom att få en kopia av förtroendet (tillsammans med andra ändringar i förtroendet). I de flesta fall är det något som Person C borde kunna ge dig (och om de inte kan tillhandahålla det, hoppa vidare till Scenario 3 nedan).
den som är listad som förvaltare (oavsett om det är Person C eller en orelaterad tredje part) behöver du originalkopior av följande dokument för att slutföra affären:
- dödsintyg för Person a
- dödsintyg för Person B
- Förtroendebevis (undertecknat av förvaltaren)
- handling (undertecknat av förvaltaren)
när dessa fyra dokument har spelats in med länsinspelaren (aka – Register of Deeds) och förutsatt att det inte fanns några andra problem i titelarbetet kommer du att bli den nya ägaren med en tydlig titelkedja!
Scenario 3: Personer A och B slutförde inte en vilja eller ett förtroende, och fastigheten har inte gått igenom probate
i detta olyckliga scenario finns det ingen vilja, det finns inget förtroende och det finns ingen plan.
när en fastighetsägare dör innan de har lagt en tydlig uppsättning instruktioner på plats, kommer fastigheten att fastna i limbo (kan inte säljas av någon) tills den avlidne ägarens egendom går igenom probate.
om, när du startar din konversation med Person C, denna process inte har startats ännu, måste de lämna in en ansökan till länsdomstolen i det län där fastigheten är belägen. Genom denna process (som kan vara mycket tidskrävande, särskilt om det finns flera arvingar som kämpar över boet) kommer domstolen i slutändan att etablera någon (helst den person du arbetar med) som den personliga representanten för boet.
eftersom det inte finns någon vilja att tala om, har domstolen ingen tydlig vägledning om vem som ska få kontroll över vilka tillgångar. Om det bara finns en arvtagare, behöver processen inte vara lång eller komplicerad, men om det finns några frågor om hur tillgångarna ska delas kan sakerna gå neråt snabbt.
när någon äntligen har etablerats som Boets personliga representant (aka – exekutör) kommer domstolen att utfärda ett dokument som kallas ”Administrationsbrev” (aka – ”Myndighetsbrev”). Du kan se några exempel på hur dokumentet ser ut i Michigan, Kalifornien och Illinois.
detta dokument ger någon (helst Person C) den rättsliga myndigheten att sälja fastigheten på uppdrag av den avlidnes egendom. Detta dokument överbryggar klyftan i titelkedjan, även om gärningen inte tekniskt har överförts från personer a och B till Person C än.
när det här dokumentet finns måste du samla in originalkopior av följande artiklar:
- dödsintyg för Person a
- dödsintyg för Person B
- Administrationsbrev/myndighet, namngivning av dödsboets personliga representant (exekutör)
- handling, undertecknad av den personliga representanten/exekutören av dödsboet
när dessa fyra dokument har spelats in med länsinspelaren (aka – register över handlingar) och förutsatt att det inte fanns några andra problem i titelarbetet kommer du att vara den nya ägaren med en tydlig Titelkedja!
problemet med probate är att det inte alltid är klippt och torrt. När bouppteckning processen startas, meddelande måste ges till alla andra som skulle kunna vara i linje för rollen som ”personlig representant”. Om någon av dem talar upp och förväntar sig att spela en roll, kan du förmodligen föreställa dig allt fram och tillbaka detta kan orsaka, vilket potentiellt kan vara i flera år innan någon äntligen får den rättsliga myndigheten att sälja fastigheten.
när jag stöter på Scenario 3 är det förmodligen den vanligaste situationen där jag helt enkelt säger ”tack, men nej tack” och går bort. Det är inte att säga att det inte finns några situationer där det kan träna och/eller det är värt att vänta, men om du vill komma in och komma ut snabbt kommer du förmodligen att upptäcka att dessa erbjudanden har mycket mer huvudvärk än de är värda (speciellt om det är en billig fastighet, till att börja med).
Scenario 4: personer A och B slutförde inte en testamente eller ett förtroende, men fastigheten har gått igenom probate.
om en fastighet redan har gått igenom probate, och om någon (helst Person C) har upprättats som den personliga representanten/exekutören av boet, borde de ha de ursprungliga administrativa bokstäverna (aka – Myndighetsbrev) från länsrätten.
förutsatt att det här dokumentet finns måste du samla in originalkopior av följande artiklar:
- dödsintyg för Person a
- dödsintyg för Person B
- Administrationsbrev/myndighet, namngivning av dödsboets personliga representant (verkställare)
- handling, undertecknad av den personliga representanten/verkställaren av dödsboet
när dessa fyra dokument har registrerats med länsinspelaren (aka – register över handlingar), och förutsatt att det inte fanns några andra problem i titelarbetet kommer du att vara den nya ägaren med en tydlig Titelkedja!
Originality Matters
om jag inte gjorde det klart ovan, kom ihåg att när du skickar in ett dokument till länsinspelaren/registret över handlingar måste dokumentet vara ett original.
detta gäller dödsintyg, Administrationsbrev, Förtroendebevis, handlingar, intyg, Memorandum, allt (en kopia av ett dödsintyg kommer inte att fungera, det måste vara det faktiska originaldokumentet).
om du arbetar med någon som säger att de inte har originalkopian av ett dödsintyg, berätta för dem att begära en ny originalkopia från länet. Ett dödsintyg kan alltid reproduceras på begäran (och vanligtvis mot en liten avgift).
när det gäller ett Förtroendebevis eller en handling – eftersom dessa dokument vanligtvis skapas som en del av stängningen, borde det inte vara svårt att få originalkopior av dessa (eftersom antingen du, din titelbyrå eller din stängningsadvokat ska ha originalkopiorna i din besittning när Stängningen är klar).
och vad gäller Administrationsbreven har jag funnit att dessa kan vara svårare att reproducera på begäran (särskilt om dokumentet utfärdades av domstolen för årtionden sedan). Om du stöter på en säljare som hävdar att de är den personliga representanten men de inte har dokumenten för att bevisa det, försök att begära det från länsrätten. Även om de inte kan tillhandahålla en originalkopia kan de kanske tillhandahålla en kopia av originaldokumentet (och i vissa fall, om det är parat med en äkthetsförklaring, kan det vara tillräckligt för att markera rutan).
historiens Moral
som en sista personlig anteckning, om du efter att ha läst allt detta inte har tagit upp vikten av en vilja eller ett förtroende ännu, säger jag bara det tydligt just nu… om du har några personliga tillgångar att tala om (inklusive dina barn, husdjur eller andra fysiska föremål som du kontrollerar på något sätt), gör världen en tjänst och sätt upp en.
det är inte svårt – och förekomsten av detta dokument kan potentiellt rädda dina nära och kära från otaliga huvudvärk och hjärtesorg som de inte borde behöva ta itu med när du är borta.