enkel Guide: Conveyancing-sökningar

sidhöjdpunkter

Vad är conveyancing property sökningar?

innan du blir engagerad i att köpa en fastighet (genom att byta kontrakt) måste du veta så mycket som möjligt om det.

speciellt allt som kan påverka dess framtida värde eller din njutning av det.

ange ’sökningar’.

dessa är förfrågningar som görs för din räkning av din advokat / licensierade transportör till olika myndigheter som håller information om din egendom, marken den sitter på eller faktorer som direkt (eller indirekt) kan påverka den.

är sökningar nödvändiga när man köper ett hus?

enligt vår åsikt, ja!

men de är inte alltid obligatoriska…

köpa med en inteckning

• när en fastighet köps med en inteckning äger du som köpare den fastigheten hos långivaren.
• om något händer och långivaren behöver återta och sälja fastigheten på, kommer de vill se till att de gör det utan kvardröjande frågor kopplade till fastigheten.
• som ett resultat, din långivare kommer att berätta för din conveyancer vilka sökningar måste beställas och kontrolleras innan de kommer att släppa din inteckning medel.

köpa med 100% kontanter

• om du köper med kontanter har du inte en långivare som ringer skotten. Du är fri att beställa så många eller så få sökningar som du vill.
• som sagt, spara några hundra pund genom att inte köpa de sökningar som rekommenderas av din transportör, bara för att senare ta reda på problem som kan kosta dig tusentals – om inte tiotusentals – är bara inte värt risken.

Bottom Line

när du köper en fastighet köper du inte bara en byggnad…

du köper något, som kan ha skulder säkrade mot det, ändringar gjorda olagligt eller hög risk för potentiella problem som översvämning eller sänkning som påverkar det.

sökningar = viktig information som belyser potentiella osynliga risker kopplade till ett fastighetsköp

utan sökningar kan du sluta med en fastighet som:

• regelbundet översvämningar, vilket innebär att försäkringen är svår, om inte omöjlig, att säkra
• har en skuld kopplad till den som du kommer att ta över om du fortsätter att köpa fastigheten utan att skulden åtgärdas innan ditt köp
• slutar med ett plötsligt hål i trädgården på grund av en mineshaft kollapsar
• har en ny väg, tåg, spårvagn, bostadsområde, vindpark planerad i närheten, vilket kan negativt – eller positivt – påverka det pris du äntligen betalar för fastigheten
• sitter på mark som tidigare användes för industriella ändamål och kan vara förorenad med arsenik, asbest, lösningsmedel eller gaser som kan orsaka skada eller förorena omgivande vatten

även om du kanske har hittat dina drömmars hem, kan du inte ha rätt kontroller på fastigheten genom sökningar innebära att du hamnar med en egendom som:

• är svårt eller omöjligt att försäkra
• du betalat för mycket för
• är osäljbar om nästa köpare utför rätt due diligence

vilka sökningar behöver du?

i slutändan beror detta på platsen för fastigheten du köper.

de flesta sökningar är platsspecifika och din transportör kommer att ge råd om vilka sökningar som krävs för din fastighet på den specifika platsen.

vissa platser är välkända för att ha problem med gruvdrift, så behöver en kolsökning; andra kan ha haft problem med lokala kyrkor som måste finansieras av närliggande husägare; medan nya områden som nu utsätts för översvämningar betyder kartor ständigt förändras.

de 3 huvudsökningarna som görs när du köper ett hus

oavsett var din fastighet ligger, här är de tre huvudsökningarna du behöver som ett minimum:

1. Lokala myndighetssökningar

denna sökning belyser:

• planeringsfrågor
• byggnadskontrollfrågor
• Motorvägsfrågor
• Föroreningsfrågor

2. Miljösökningar

denna sökning belyser:

• översvämningsproblem
• Jordskredsproblem
• Sänkningsproblem
• förorenade markproblem

3. Vatten-och avloppssökningar

denna sökförfrågan görs till det lokala vattenföretaget och höjdpunkter:

• Vem äger och underhåller avlopp, avlopp & rörledningar
• om fastigheten är ansluten till en offentlig vattenförsörjning och avlopp
• om vattenförsörjningen är uppmätt eller rate
• placeringen av offentliga avlopp och dräneringsrör
• om du behöver tillstånd från vattenföretaget för att förlänga hemmet

när beställs sökningar?

de flesta sökningar beställs / begärs så snart du har fått ditt erbjudande formellt accepterat.

detta förutsätter att du redan har instruerat Conveyancing solicitors att representera dig, och du har skickat dem din sökning insättning pengar (ca. £250-£300).

vissa specifika sökningar som HS2 eller mer djupgående översvämningssökningar kan inte begäras förrän senare i rättsprocessen när det blir uppenbart att ytterligare information krävs utöver normen.

Pre-completion sökningar beställs efter utbyte av kontrakt har ägt rum.

hur mycket kostar sökningar?

Sök	kostnad	anteckningar
lokal Myndighetssökning	£60-£230	varierar beroende på Kommun
vatten-och Avloppssökning	£50-£100
Miljösökning	£25-£60	upp till 180 om massor av mark
översvämning Sök	£20-£50
Mining Sök	£25-£120	mer om massor av mark
kor Sök	£20-£90
konkurs Sök	2 (per namn)
skadeförsäkring	£30-£300
Titel register (online kopia)	£3
Titel plan (online kopia)	£2.50 + moms
indikator för översvämningsrisk (online kopia)	£9+moms
Titelregister (officiell kopia)	£7
Titel plan (officiell kopia)	£7

hur lång tid tar fastighetssökningar?

1-10 dagar	10 dagar – flera månader
vatten-och avloppssökning	preliminära förfrågningar till säljarens advokat
miljösökning	lokala myndighetssökningar
Korsreparationssökning	Commons registreringssökning
översvämning sök
förorenad marksökning
kol -, saltlake -, lera-och tenngruvsökning
Konkurssökning
skadeförsäkring
Titel sökningar
fastighetsregistret prioriterade sökningar

akta dig: lokala myndighetssökningar kan ta evigt

under de senaste åren har fastighetsregistret – den viktigaste leverantören av lokala myndighetssökningar via lokala myndigheter – hotats av privatisering.

detta har inneburit att det har varit lite fokus i vissa lokala myndigheter på det arbete som denna avdelning gör och i vissa fall har detta inneburit att värdefull, skicklig personal har lämnat och, på grund av nedskärningar, inte ersatts.

som ett resultat av dessa problem och även de olika metoderna som lokala myndigheter använder för att generera och kommunicera sökningar (vissa använder fortfarande post!), handläggningstiden för lokala Myndighetssökningar varierar nu ganska dramatiskt över hela landet.

år 2016 befanns Dorset till exempel ta 17 veckor – nästan 4 månader – för att återvända till lokala Myndighetssökningar och orsaka allvarliga förseningar.

föregående år uppskattade TM Group att de lokala myndigheternas sökningar skulle ta allt från 2 dagar till över 42 dagar.

tack och lov, fastighetsregistret börjar vidta åtgärder och förhoppningsvis kan vi se fram emot snabbare handläggningstider i en inte alltför avlägsen framtid.

lokala myndighetssökningar

detta avslöjar information om din egendom som finns i det lokala fastighetsregistret och andra rådsregister.

vanligtvis kommer denna sökning att vara i två delar:

1. LLC1 (det officiella certifikatet för sökformuläret)
2. CON29 (förfrågningar från kommunens formulär)

LLC1 höjdpunkter:

• trädbevarande order
• bevarande område eller listad byggnad status

CON29 höjdpunkter:

• Planeringsansökningar som är relevanta för fastigheten
• Byggkontrollhistorik
• eventuella verkställighetsåtgärder
• begränsningar av tillåten utveckling
• närliggande vägscheman
• förorenad mark

om din fastighet är på väg till något som HS2 eller en mindre lokal förändring, det kommer att upptäcka om det finns en obligatorisk inköpsorder eller kompensationssystem tillgängligt.

Var kan man få dem?

det finns två typer av lokala myndighetssökning, en generisk Kommunal Myndighetssökning som alla kan säkra och sedan finns det en sökning som säkras från den lokala myndigheten av ett företag som är registrerat hos Property Codes Compliance Board (PCCB).

den senare kommer med mer försäkran genom att den täcks av försäkring om viss information inte ges, även om företaget går i konkurs.

alla företag som är registrerade hos Pccb registrerar sig till Property Ombudsman (TPO) redress scheme så, om det finns ett problem när du har köpt fastigheten och företagets klagomålssystem inte är tillfredsställande, kan du säkra, gratis, en tredje part vy som också kan kompensera dig upp till 5,000 xnumx xnumx.

vanligtvis finns det tre sätt att få tag på en lokal Myndighetssökning:

1. direkt från kommunen
2. Via ett specialiserat sökföretag som är medlem i IPSA, COPSO och registrerat hos PCCB.

behöver jag verkligen det?

Ja.

en långivare kommer att insistera på det och din conveyancer kommer att rekommendera det.

vad är skillnaden mellan en officiell och en personlig lokal Myndighetssökning?

tidigare kallades sökningar antingen ’personliga ’ eller’officiella’.

nu kallas ’personliga’ sökningar ’reglerade’ medan ’officiella’ sökningar kallas ’rådets’ sökningar.

• personliga sökningar (tidigare) = > reglerade sökningar (nuvarande)
• officiella sökningar (tidigare) = > rådets sökningar (nuvarande)

rådets sökningar utförs av personal som är anställd på den lokala myndigheten och skickas på ’i befintligt skick’ till din conveyancer.

i kontrast…

reglerade sökningar utförs av experter som arbetar för sökföretag som vet vad de ska leta efter.

de kan begära ytterligare information, eller rekommendera att det söks, för att vara säker på att den egendom du vill köpa är säker.

reglerade sökningar har också försäkringar kopplade till dem. Om du inte är nöjd med företaget och ditt klagomål inte hanteras på ett tillfredsställande sätt kan du göra ett oberoende klagomål till Fastighetsombudsmannen (TPO).

professionella sökföretag ser också till att sökningar är så användbara som möjligt för både juridiska företag och köpare, genom att:

• se till att sökningar är standardiserade
• ger sammanfattningar av den mest relevanta informationen som krävs av det juridiska företaget, så det finns mindre chans att viktig information saknas.

varför varierar sökkostnaderna från råd till råd?

lokala myndigheter bestämmer kostnaden för sina egna sökningar och kan ha mycket olika system för att producera dem.

som ett resultat varierar kostnaderna från under 30 till knappt 300.

vissa juridiska företag har dock nationella avtal med sökföretag som tillåter dem att betala ett fast pris för sökningen, var det än är.

det betyder att vissa kan betala lite mer medan andra betalar lite mindre, vilket gör det rättvisare för alla.

hur länge är en lokal myndighetssökning giltig?

lokala myndighetssökningar måste ha beställts inom de senaste 6 månaderna för att vara giltiga vid slutförandet.

så om en sökning beställdes i januari skulle slutförandet krävas i slutet av juni eller en annan sökning måste beställas.

men varje dag ny planering söks och vad som händer med ett område kan förändras…

prata med din conveyancer om ditt köp drar på för att se om du ska ansöka om några mer aktuella sökningar.

titelsökningar

dessa är kontroller av Titelregistret och Titelplanen.

Var kan man få dem?

båda dokumenten köps via Land Registry webbplats (vid 3 varje) och kommer att beställas av din transportör.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

titelregistret kommer att berätta för dig:

• vem som tidigare ägde fastigheten
• vilket pris de betalade för det
• vilka avgifter eller skulder är registrerade mot fastigheten
• ge detaljer om eventuella rättigheter över fastigheten

titelplanen är en karta som visar hur mycket pengar du har:

• placeringen av fastigheten
• de allmänna gränserna för fastigheten

behöver jag det?

Ja Detta är en viktig sökning för att bevisa att säljaren är den lagliga ägaren av fastigheten och har rätt att sälja den till dig.

vatten-och avloppssökning

Lagföreningen rekommenderar att alla köpare har denna sökning och det finns två vilka juridiska företag – och du-kan välja mellan:

• reglerade dränerings – och Vattensökningar – skapade av sökföretag
• CON29DW-som sammanställs av det lokala vattenföretaget

var kan man få dem

antingen kan sökningen köpas via ditt juridiska företag eller direkt från ett sökföretag eller vattenföretaget lokalt till din fastighet.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

när du köper ett hem, det sista du sannolikt kommer att tänka på är om det är ansluten till elnätet vattenförsörjning och offentliga avlopp.

detta är dock viktig information för köpare, särskilt om du planerar en förlängning.

om avloppet löper under din planerade förlängning, kommer du sannolikt att kräva vattenleverantörens tillstånd.

om de säger nej kan detta påverka ditt beslut att köpa fastigheten eller inte.

alternativt om fastigheten inte är ansluten till elnätet och det offentliga avloppssystemet måste du vara medveten om eventuella extra kostnader för att underhålla och driva fastigheten.

behöver jag det?

absolut! Du måste veta exakt hur vatten kommer till och från din egendom.

det som är särskilt viktigt är att veta vilken längd av dränering du är ansvarig för kontra vattenföretaget så att du kan bestämma om och hur mycket försäkring du täcker du ska få.

till exempel kan kollapsade avlopp vara dyra, särskilt om de får egenskaper att avta eller trädrötter kan orsaka läckor som kan kosta en förmögenhet att rätta till.

miljösökning

miljösökningar kan variera från en sökleverantör till en annan.

en kontroll, som anses vara ett måste av Law Society, driver en rapport för att fastställa om en fastighet har byggts på förorenad mark eller ligger nära en deponi eller avfallshanteringsplats.

Var kan man få dem?

olika miljösökningspaket kan köpas online via vattenföretag eller sökföretag.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

förutom att identifiera om marken en fastighet är byggd på eller nära förorenad mark, ett avfall eller deponi, gör det också en grundläggande kontroll för eventuell översvämning och om jordskred eller sänkning kan vara ett problem.

inget av dessa saker avslöjas om du bara har den lokala myndighetens sökning.

behöver jag det?

det kan vara att du känner till fastigheten och marken väl och är relativt säker på dess historia.

det är dock osannolikt att du vet allt som hände på fastigheten över tiden, så med tanke på de små kostnaderna verkar det vara en falsk ekonomi att hoppa över miljösökningen när du spenderar 5 eller 6 siffror på ett hem.

Översvämningsriskrapport

med tanke på den högre risken för översvämning under de senaste åren kan en grundläggande översvämningsrapport inte vara tillräcklig för att avslöja sanningen om nuvarande översvämningsrisk från floden eller havet eller om risken för översvämning från regnvatten.

en översvämningsriskrapport kommer att belysa alla dessa risker.

viktigast av allt kommer en översvämningsriskrapport att varna dig för riskerna med att inte kunna säkra försäkringar från översvämningar.

det uppskattas att cirka 200 000 hushåll kan ha svårt om inte omöjligt att säkra översvämningsskydd.

om en fastighet som du kan ha satt ditt hjärta på är i riskzonen och oförsäkringsbar, detta innebär att du kan vara i fara för överbetalning för fastigheten och kan innebära att det är omöjligt att sälja på, särskilt om inteckning företag inte kommer att riskera sina pengar på köpet.

Var kan man få dem?

rapporter om översvämningsrisker kan köpas online via vattenföretag eller specialiserade sökföretag.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

fler skräddarsydda översvämningssökningar kommer att ge råd om:

floder och hav (risk för översvämning – – ibland ger kartor, även om du kan titta på detta gratis innan du gör ett erbjudande: https://www.gov.uk/check-flood-risk

yt – och grundvatten (risk för översvämning) – de flesta tror att fastigheter översvämmas från en flod eller havet, men i själva verket kan det vara så att fastigheten översvämmas på grund av stora mängder regn som inte rinner bort tillräckligt snabbt eller bara genom att rören spricker och översvämmar ett område.

ytvatten är där det inte rinner bort tillräckligt snabbt, medan grundvatten översvämning händer när’ grundvattennivån ’ stiger över marken.

Försäkringsbetyg – om området är känt för att översvämma, kommer detta att vara en användbar indikator på om försäkringen sannolikt kommer att vara mycket högre än du har budgeterat för.

det kommer också att låta dig veta om översvämningsskydd är på plats-miljoner har hällts i översvämningsskydd för att hålla ner kostnaderna för skador på fastigheter, människors försörjning och den lokala ekonomin och detta kan bidra till att minska sannolikheten för framtida översvämningar.

behöver jag det?

Detta är verkligen ner till hur väl du känner det lokala området.

om du är osäker på översvämningsrisken ta råd från din conveyancer, fastighetsmäklare och även din rics besiktningsman.

det är alltid värt att chatta med människor som redan bor på vägen eller i närheten för att fråga om de någonsin har varit i fara och i så fall hur långt översvämningen spred sig och om fastigheten du vill köpa påverkades.

Korsreparationsansvarssökning

detta är en ovanlig men nödvändig sökning efter vissa fastigheter.

den kontrollerar om en fastighet är ansvarig för reparationskostnaderna för den lokala församlingskyrkan.

du kanske tycker att detta är ett löjligt scenario i det 21: a århundradet, men många människor har fångats av denna fråga och det uppskattas att cirka en halv miljon fastigheter i England och Wales kan påverkas, även om ansvaret inte nämns i titeln.

det gäller inte bara för gamla fastigheter som det faktiskt gäller för det land det sitter på, så om en fastighet är i en stad eller nybyggd, kan du fortfarande vara ansvarig.

Var kan man få dem?

din conveyancer kommer att beställa detta för dig från en specialist sökleverantör.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

korsreparationsansvarskontrollen kommer definitivt att berätta om du kommer att behöva chip in för underhåll av församlingskyrkan.

vad som är viktigt är att förstå om kontrollen är noggrann och går tillräckligt långt geografiskt för att vara säker på att du inte är ansvarig.

vanligtvis ges ett certifikat som bekräftar att det inte finns någon risk identifierad, eller det kommer att säga att det finns en skuld.

behöver jag det?

detta beror på det lokala området du köper in och det borde vara något som din transportör kommer att ha plockat upp antingen från säljarens advokater eller genom att läsa det juridiska pappersarbetet i samband med fastigheten.

Hur kan min församling tvinga mig att betala för kyrkans reparationer?

vissa människor tror att kyrkans rätt att tillämpa denna avgift har avskaffats, men de har inte.

det som har förändrats är att kyrkan var tvungen att registrera sitt intresse för titeln på fastigheter som påverkades av oktober 2013.

det betyder inte att de inte kan införa avgiften i framtiden, men ersättningsförsäkring är tillgänglig (15-25-25), Om du behöver skydda dig mot framtida risker.

kanal & flodsökning

denna sökning (även känd som Rivers Authority search) liknar sökningen efter korreparationer.

vissa människor som äger fastigheter, som tillbaka på floder, kanaler eller vattendrag, kommer att köpa en fastighet med vissa rättigheter (t.ex. fiske eller förtöjning) – men också ekonomiskt ansvar.

Var kan man få dem?

din conveyancer kommer att beställa den från en specialist sökleverantör.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

Canal and River Trust search kommer att informera om vilka rättigheter du har som fiske eller förtöjningsrättigheter för båtar, även om du får använda vattenvägarna för dränering och för att säkra vatten för dina egna ändamål.

men i utbyte mot dessa rättigheter kan det vara så att du måste finansiera banken och vattenvägen, som passerar din egendom.

Alternativt kan denna del av floden eller strömmen inte ens vara din egendom alls och ägs av miljöbyrån.

behöver jag det?

detta kommer att vara ganska specifikt för din fastighet och om fastigheten du vill köpa ligger nära en vattenväg.

ditt juridiska företag och besiktningsman ska kunna ge råd om huruvida du ska beställa det eller inte.

Commons registreringssökning

detta är en sökning som ibland används på landsbygden för att dubbelkontrollera om mark som köps med fastigheten klassificeras som ’gemensam mark’ enligt Commons Registration Act 1965.

Var kan man få dem?

dessa kan säkras om det krävs av ditt juridiska företag eller via sökföretag.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

vad denna sökning kommer att berätta är vilka rättigheter lokalsamhället har till det land du köper.

de skulle kunna använda den för en gångstig eller faktiskt har bete eller rättigheter att köra en lokal fete!

behöver jag det?

Ja om fastigheten ligger bredvid (eller nära) en by gemensam eller by grön.

kolbrytning & saltlösningssökning

lyckligtvis är detta en relativt enkel sökning eftersom gruvor i Storbritannien är väl kartlagda!

denna sökning säljs ofta med en sänkningssökning också.

exempel på områden som vanligtvis är föremål för gruvfrågor inkluderar Cornwall och Nottingham.

Var kan man få dem?

dessa kan säkras om det krävs av ditt juridiska företag eller via sökföretag, men ditt juridiska företag vet normalt om gruvsökningar krävs.

vad kommer den här sökningen att berätta för dig?

vad sökningen letar efter är om det finns ett problem med marken fastigheten sitter på, till exempel har andra adresser i närheten gjort anspråk?

om ett specifikt problem har identifierats kan det behöva ytterligare rapporter för att identifiera det verkliga problemet och vad som behöver göras för att befria dig från risken eller försäkra dig mot den.

behöver jag det?

detta bestäms av var du köper och din transportör kommer att ge dig råd.

Land registry Pre-completion sökningar

dessa sökningar görs efter utbyte av kontrakt för att se till att ingenting har förändrats med avseende på fastigheten eller din förmåga att köpa fastigheten.

de inkluderar:

• Konkurssökning (K16)
• Landavgifter Sök (K15)
• officiell sökning av hela med prioritet (OS1)
• officiell sökning av Del med prioritet (OS2)
• officiell sökning av hela eller delar utan prioritet (OS3)

var kan man få dem?

din transportör beställer dem från HM Land Registry.

vad kommer dessa sökningar att berätta för dig?

Konkurssökningar fastställer om du är (eller håller på att bli), konkurs.

det är en specifik kontroll för att se om du är kreditvärdig, se till att din långivare lånar pengar till någon som inte har någon tidigare historia om att inte kunna återbetala lån, till exempel att vara konkurs.

sökningen går vanligtvis tillbaka fem år.

prioriterade sökningar är sista minuten-kontroller titeln på fastigheten har inte ändrats på något sätt sedan den officiella kopian av Titelregistret erhölls tidigt i överlåtelseprocessen.

regeringen rekommenderar att detta tillämpas i fem dagar innan det är klart, för att ge tid för det officiella sökcertifikatet att komma fram.

förutom att uppdatera detaljerna i fastighetens Titel, fryser denna sökning också titeln, så inga ytterligare ändringar kan göras på 30 arbetsdagar.

behöver jag dem?

• om du tar ut en inteckning då en konkurs sökning behövs (din långivare kommer att insistera på det).
• om du köper hela en registrerad Titel behövs en OS1.
• om du köper en del av en titel (till exempel en nybyggnadsplan) krävs en OS2.
• en K15 görs i stället för en OS1/OS2 vid köp av oregistrerad Mark.

hur man hanterar problem som finns i sökningarna

det är upp till sökföretaget (beroende på hur sökningen är säker) och din transportör att identifiera information i sökningen som kan påverka ditt beslut om att fortsätta köpa fastigheten eller inte.

till exempel kan en sökning rekommendera att:

• det finns en risk som du inte kunde leva med dag in och ut som översvämning eller allvarlig sänkning etc..
• Potential för en tidigare förlängning till fastigheten är olaglig och så måste dras ner
• det arbete du ville göra för att förbättra fastigheten är inte möjligt
• en granne tvist existerar, (t. ex. om en gräns eller rätt till väg), att du inte vill ärva
• det finns skuld på fastigheten som kan bli ditt problem
• ett träd du ville ta ner är skyddat
• landsbygden du köper fastigheten för är på väg att blockeras av en planerad bostadsutveckling
• japansk knotweed är utbredd
• HS2 eller annan infrastruktur kommer att gå igenom eller förbi din egendom

det här är bara några av de saker som sökningar kan avslöja och hur mycket du känner att hemmet är perfekt för dig, sökningar är viktiga att ta notera att se till att du vet så mycket om fastigheten som möjligt och de potentiella riskerna med köpet.

Vad är ansvaret för min advokat / transportör?

din transportör, tillsammans med sökföretaget, ansvarar för att ta reda på så mycket om fastigheten som de rekommenderar att du är nödvändig och du samtycker till att betala för.

fråga alltid din transportör-innan du engagerar dem-vilka sökningar de ska ansöka om.

vissa transportörer kommer att skära hörn och välja billiga sökprodukter / leverantörer som har undermåliga försäkringar eller garantier kopplade till dem om något missas.

för bästa skydd och service bör din transportör använda en sökleverantör som är medlem i Council of Property Search organizations (COPSO) eller Independent Personal Search Agents (IPSA).

detta innebär att deras arbete kommer att övervakas av Property Codes Compliance Board (PCCB) och om något går fel och du inte är nöjd med klagomålsprocessen via legal/search company, finns det en ytterligare, gratis, oberoende klagomålstjänst som kan ge ersättning på upp till 5 000 år via Property ombudsmannen (TPO).

begränsning av sökningar

• det är viktigt att vara medveten om att sökningarna kanske inte hämtar allt, särskilt om bygglov för något som påverkar egenskapen söks efter att dina sökningar har utförts (även nästa dag).
• som sådan är det fortfarande värt att fråga och göra din egen forskning (lokala papper kan vara mycket användbara) för att ta reda på vad bygglov kan sökas, men är ännu inte.
• det är också alltid värt att besöka fastigheten under rusningstid, i början och slutet av skoldagen och på puben ’sparkar ut’ gånger (så mycket som de finns idag) för att säkerställa att du vet hur fastigheten kommer att vara att leva i vid varje tid på dagen och natten.
• om ditt köp tar några månader kan det vara värt att göra om sökningen eller ansöka om en specifik sökning som en planeringssökning eller om det finns översvämningar under inköpsprocessen om detta har hänt tidigare och sannolikt kommer att hända igen.

Felsök: Problem med kommunsökningar

det största problemet med en kommunsökning är att det finns två versioner, en ’reglerad’ och en en ’personlig’ sökning som den senare har mycket lite skydd för köpare om det ändå är felaktigt.

vilka är de vanliga problemen?

de största problemen som det kan avslöja är att göra med planeringsfrågor som specifikt påverkar din egendom – inte nödvändigtvis en stor egendom som kommer att byggas i närheten som inte påverkar din gräns eller en fastighetstillägg som planeras för nästa dörr.

detta kommer att behöva en speciell ’planering’ sökning.

problemet med någon planering sökning är att om planering tillämpas för dagen efter, då det inte kommer att plockas upp, inte heller kommer det att berätta om barnen hänga på gathörn; pojke racers jaga upp och ner din väg; pub sparkar ut tiden är bullriga eller det är omöjligt att parkera någonstans nära ditt hem under skoltiden.

en annan sak som det inte kommer att hämta är om du är på en busslinje eller inte.

hur hanterar man dem?

Om problemet är en som ’kan aldrig hända’ men rädslan för att det händer är oroande du, är det troligt att du kan köpa en ’ersättning försäkring’.

som med alla försäkringar är det inte idiotsäkert men kan till exempel täcka kostnaderna eller en juridisk strid i den osannolika händelsen att en förlängning som byggdes för en tid sedan kanske inte har rätt pappersarbete eller att sortera problem med ledningsrättigheter, som hittills inte har varit ett problem.

dessutom är det viktigt att du gör så mycket av din egen forskning som möjligt, pratar med grannar och ser till att du vet om någon planering som kan påverka din fastighet. Till exempel kan gamla planer ha lämnats in tidigare, avvisats, men kan tillämpas på nytt när du flyttar in.

Felsök: problem med miljösökningar

problemet kan mycket väl handla om att upptäcka miljöproblem som förorening eller en översvämningsincident som inte hittades under sökningen.

det är möjligt att försäkra sig mot detta, men detta kan ingå i köpet av sökningen, så se till att du inte betalar två gånger i onödan.

Felsökning: Problem med Säljarförfrågningar

säljarens förfrågningar är alltid knepiga.

verkligheten är att säljaren antingen har informationen som garantier, garantier, certifikat etc. eller inte.

i vissa fall kan säljaren tyvärr inte vara ärlig om grannskapstvister, så du kanske inte får reda på dem förrän du flyttar in.

vilka är de vanliga problemen?

vanliga problem i samband med säljarens förfrågningar är att få sanningen och i vissa fall är det möjligt att säkra kopior av planering, byggkontrollcertifikat, garantier för sänkning, fuktig renovering eller faktiskt för FENSA-certifikat om du har fått nya fönster monterade.

hur hanterar man dem?

några av frågorna kan hanteras genom försäkring, men andra kan du behöva fatta ett beslut om att ta risken att certifikaten eller informationen inte kan hittas.

när det gäller grannskapsfrågor är det alltid värt att knacka på grannarnas dörrar, poppa in i den lokala butiken eller puben eller gå till en kyrkkaffemorgon för att ta reda på mer om vad som händer lokalt, särskilt om du sannolikt har anständiga eller svåra grannar.

om en säljare har ljugit för dig och detta först kommer fram efter att du köpt fastigheten, kan du mycket väl kunna väcka talan och kräva skadestånd mot säljaren.

Felsök: Problem med vatten & Dräneringssökningar

det finns många problem som denna sökning kan visa, varför det är en av de viktigaste att säkra och också en viktig för att du ska läsa och notera allt som din transportör påpekar kan vara ett problem.

vilka är de vanliga problemen?

de viktigaste problemen denna sökning kan plocka upp inkluderar:

• problem med lågt vattentryck, så om du gillar varma, kraftiga duschar, som inte kan hända
• avgifter som du kanske inte är medveten om, eller är högre än väntat
• inte är ansluten till elnätet, ådra sig högre kostnader för underhåll
• Potential för avlopp översvämningar som är särskilt obehagligt
• samtycke nekas för renovering eller förlängningsarbeten du vill bära ut

hur hanterar man dem?

i huvudsak kan de flesta vatten – och dräneringsproblem åtgärdas-en kvalificerad vattensäker rörmokare bör kunna ge råd.

men en fråga om huruvida du kan förlänga fastigheten som du vill (på grund av positionen för befintliga dräneringsrör) kommer att vara något du behöver Sortera med ditt vattenföretag, med hjälp av ditt juridiska ombud.

rollen för ersättningsförsäkringar

det är möjligt att säkra en ersättningsförsäkring för att täcka antingen en allmän eller en specifik fråga som sökningarna har upptäckt.

i många fall kan du framgångsrikt argumentera för att säljaren av fastigheten ska bära kostnaden för att köpa policyn.

många potentiella problem kan aldrig bli faktiska problem; ersättningsförsäkring kan ge dig den sinnesro som behövs för att känna dig bekväm att köpa en fastighet som det kommer med lite risk.

Vad är de?

allmänna ersättningsförsäkringar täcker en specifik risk som är förknippad med fastigheten, såsom:

• Korsreparation – om det inte är klart att du kommer att vara skyldig pengar någon gång för underhållet av den lokala kyrkan
• förorenad mark – det här kan aldrig vara ett problem, men om det blir en när du bor där kan rättsmedel bidra till eller betalas för
• Certifikatförsäkring – till exempel för förlorad byggkontroll för en ny panna, bygglov eller FENSA – data
• skuldfrågor – om en fastighet har en skuld på den och detta kallas in i ett senare skede
• leasehold-frågor-som att försöka hitta freeholder
• Partiväggfrågor-om de nuvarande ägarna arbetade på fastigheten och inte fick godkännande från grannarna, till exempel en loftförlängning som påverkar en terrasserad eller parhusfastighet
• rättighetsfrågor-ofta med en rättslig tvist som kan försäkras för att betala för
• titelhandlingar – dessa kan inte lätt spåras, så eventuella problem kan försäkras mot

hur mycket kostar de?

Särskilda försäkring kan kosta upp till £100 medan en mer allmän politik är sannolikt att vara £200-£300, beroende på värdet av fastigheten.

det är viktigt att vara medveten om hur länge försäkringen varar i – 10 år eller mer? Och om det finns några begränsningar för policyn att betala ut?

Hur vet jag när en behövs?

det är din conveyancer uppgift att ge råd om en politik är värt att ta ut.

för några hundra pund skull är den rekommenderade politiken sannolikt värd att betala för i motsats till att riskera kostnader som lätt kan gå in i tusentals, men viktigast av allt orsakar mycket stress och krångel och slutligen förstör njutningen av dig hem.

slutsatser & sammanfattning

principen om ’köparen akta’ är en hörnsten i överlåtelselagen.

som sådan spelar sökningar en viktig roll för att hjälpa dig (köparen) att förstå riskerna med den egendom du planerar att köpa.

• i vissa fall kan sökresultaten – till exempel en hög risk för översvämning eller begränsningar avseende en förlängning du hade hoppats bygga – ändra dig om köpet.
• i andra kan sökresultaten varna dig för problem som kan lösas, så du kan be säljaren att vidta nödvändiga åtgärder eller sänka priset.
• i andra fall kan ersättningsförsäkring vara vägen framåt, så du kan fortsätta med köpet utan att oroa dig för att anspråk görs mot dig i framtiden.

relaterade guider

• överlåtelse ’Snabbguide’
• överlåtelse process förklaras: för säljare
• överlåtelse process förklaras: För köpare
• hur mycket ska överlåtelseavgifter kosta
• DIY överlåtelsehandlingar
• välja överlåtelsehandlingar advokater
• överlåtelsehandlingar klagomål & problem
• utbyte och slutförande av kontrakt förklaras
• steg för steg guide för att förlänga ditt hyresavtal
• stämpelskatt landskatt (SDLT) förklarade