från det ögonblick du blir intresserad av en fastighet till det ögonblick du skriver kontraktet för ditt nya hem, kommer du att konfronteras med en mängd frågor. Inte överraskande, eftersom att köpa ett hus inte är något du gör varje dag. Fastighetsmäklare anslutna till NVM (Dutch Association of Real estate brokers and real estate experts) gör det varje dag, vilket ger oss erfarenheten att snabbt ge dig rätt svar på de flesta av dessa frågor. De tio vanligaste frågorna besvaras nedan för att ge dig en uppfattning om var du står när du letar efter det drömhuset.
1. När är jag i förhandling?
du är bara i förhandling när säljaren har svarat på ditt erbjudande genom att göra ett motbjudande. Du är ännu inte i förhandling när säljarens mäklare säger att han/hon kommer att diskutera ditt erbjudande med säljaren.
2. Kan en mäklare fortsätta med visningar medan ett erbjudande förhandlas fram?
Ja, det är tillåtet. Förhandlingar leder inte nödvändigtvis till en försäljning. Dessutom kan det vara så att säljaren vill veta hur mycket mer intresse det finns. Dessutom är det möjligt att
förhandlingar kan vara igång med mer än en potentiell köpare samtidigt. En NVM-mäklare är skyldig att göra detta klart för dig. Säljarens NVM-mäklare kommer ofta att berätta för berörda parter att en fastighet är ’under erbjudande’, som vi säger. Som berörd part har du då också rätt att göra ett erbjudande, men mäklaren kan då bara inleda förhandlingar med dig när förhandlingarna med den första berörda parten har avslutats. NVM-mäklaren kommer inte att göra något uttalande om mängden erbjudanden. Detta kan leda till överbud.
3. Om jag erbjuder det begärda priset, är säljaren då skyldig att sälja huset till mig?
Nej. Nederländernas högsta domstol har beslutat att det begärda priset ska ses som en inbjudan att lämna ett erbjudande. Även om du erbjuder det begärda priset kan säljaren därför fortfarande
besluta om att acceptera ditt erbjudande eller inte, eller få sin mäklare att göra ett motbjudande.
4. Kan säljaren höja det begärda priset för en fastighet under förhandlingar?
ja, säljaren kan besluta att öka eller minska det begärda priset. Dessutom kan du som potentiell köpare också besluta under förhandlingarna att minska ditt erbjudande. Så snart säljaren gör ett motbjudande upphör ditt tidigare erbjudande.
5. Hur görs köpet faktiskt?
när säljaren och köparen har kommit överens om de viktigaste punkterna (t.ex. pris, överlåtelsedatum och resolutionsvillkor) kommer säljarens mäklare att ange de avtal som ingåtts i ett försäljningskontrakt. Resolutiva förhållanden är en viktig aspekt av detta. Som köpare får du inte automatiskt ett resolutivt villkor. Om du till exempel behöver ett resolutivt villkor för finansieringen måste du ange detta när du gör ditt erbjudande. Det är då viktigt att parterna kommer överens om eventuella ytterligare avtal och resolutionsvillkor innan försäljningsavtalet upprättas. Så snart båda parter har undertecknat försäljningskontraktet och köparen har fått en kopia av detta kontrakt, sker din lagstadgade tre dagars reflektionsperiod som privat köpare. Inom denna period har du som köpare rätt att häva köpet. Om du väljer att inte göra det, ta emot finansieringen och inga andra resolutiva villkor står i vägen, kommer överföringen att ske med civilrättslig notarie på det överenskomna datumet för överföringen.
6. Är en NVM-mäklare tillåten att ändra försäljningsmetoden under förhandlingar?
Ja, det är tillåtet. Ibland finns det så många intresserade som erbjuder det begärda priset eller däromkring, att det är svårt att avgöra vem den bästa köparen är. I sådana fall kan säljarens mäklare – i samråd med säljaren – besluta att avbryta de nuvarande förhandlingarna och ändra erbjudandeförfarandet, till exempel till ett registreringsförfarande. Detta ger alla anbudsgivare lika möjligheter att göra det högsta erbjudandet. Innan systemet ändras måste mäklaren naturligtvis uppfylla alla avtal som redan ingåtts.
7. Har en NVM-mäklare rätt att fråga ett löjligt högt pris för en fastighet?
säljaren bestämmer i samråd med sin NVM-mäklare det pris till vilket han eller hon vill sälja sitt hem. Köparen har rätt att förhandla om priset, men säljaren bestämmer alltid.
8. Vad är ett alternativ?
i juridisk mening ger en option en part valet att ingå ett försäljningsavtal med den andra parten genom en ensidig förklaring. Parterna har kommit överens om villkoren för försäljningen, men köparen får till exempel en extra vecka att överväga. Ett sådant alternativ är vanligt vid köp av nybyggda fastigheter. Detta är dock inte fallet med befintliga fastigheter. Termen ’alternativ’ används ofta felaktigt. I det här fallet hänvisar det till vissa koncessioner som en leverantörs NVM-mäklare kan vara beredd att göra till en intresserad potentiell köpare under förhandlingsprocessen. Sådana medgivanden kan till exempel innefatta att en intresserad köpare får några dagar att tänka på ett erbjudande. Under tiden kommer NVM-mäklaren att försöka att inte inleda förhandlingar med en annan part. Den intresserade köparen kan använda denna tid för att få bättre inblick i hans/hennes ekonomi eller den potentiella användningen av fastigheten. Du kan inte kräva ett alternativ; säljaren och leverantörens NVM-mäklare bestämmer sig själva om särskilda koncessioner görs som en del av förhandlingsprocessen.
9. Måste en mäklare förhandla med mig först om jag var den första som ringde för en visning eller om jag är den första som gör ett erbjudande?
Nej. Säljarens mäklare bestämmer försäljningsförfarandet tillsammans med säljaren. Han / hon är dock skyldig att informera dig om detta. Om du är allvarligt intresserad, fråga mäklaren vad din position är. Detta kan förhindra besvikelse.
10. Ingår fastighetsmäklarprovisionen i inköpskostnaderna som köparen ska betala?
Nej. De inköpskostnader som köparen ska betala inkluderar de kostnader som regeringen associerar med överlåtelsen av en fastighet. Detta är överföringsskatten (6%), de notariella avgifterna för att upprätta överlåtelsen av äganderätten och kostnaden för att inkludera den i registren. Dessutom bör köparen ta hänsyn till (notariella) kostnader för upprättande och registrering av hypotekslånet. Om säljaren har ringt in en fastighetsmäklare för att sälja huset, är dessa kostnader på hans/hennes bekostnad. När allt kommer omkring representerar säljarens mäklare säljarens intressen och inte din som köpare. Av denna anledning är det i allmänhet en bra ide att hyra en NVM Fastighetsmäklare själv. Fastighetsmäklare provision för köparens mäklare är på köparens expend.
ytterligare information?
Se även vår webbplats på www.nvm.nl eller besök en NVM fastighetsmäklare i ditt område. Han eller hon hjälper dig gärna.