ghid simplu: căutări Conveyancing

repere ale paginii

ce sunt căutările de proprietăți conveyancing?

înainte de a vă angaja să cumpărați o proprietate (prin schimbul de contracte), trebuie să știți cât mai multe despre aceasta.

mai ales orice ar putea afecta valoarea sa viitoare sau plăcerea dvs. de ea.

introduceți ‘căutări’.

acestea sunt întrebări făcute în numele dvs. de către solicitantul / transportatorul dvs. autorizat către diverse autorități care dețin informații despre proprietatea dvs., terenul pe care se află sau factorii care pot afecta direct (sau indirect).

sunt necesare căutări atunci când cumpără o casă?

în opinia noastră, Da!

dar nu sunt întotdeauna obligatorii…

cumpărarea cu o ipotecă

• când o proprietate este cumpărată cu o ipotecă, tu, ca cumpărător, dețineți acea proprietate cu creditorul.
• dacă se întâmplă ceva și creditorul trebuie să reintre în posesia și vinde proprietatea pe, ei vor dori să vă asigurați că fac acest lucru fără probleme persistente atașat la proprietate.
• ca urmare, creditor dumneavoastră va spune dumneavoastră conveyancer ce căutări trebuie să fie comandate și verificate înainte de a le va elibera fondurile ipotecare.

cumpararea cu 100% numerar

• dacă sunteți de cumpărare cu numerar, nu aveți un creditor de asteptare fotografii. Sunteți liber să comandați cât mai multe sau mai puține căutări doriți.
• acestea fiind spuse, economisind câteva sute de lire prin achiziționarea căutărilor recomandate de transportatorul dvs., doar pentru a afla mai târziu despre problemele care v – ar putea costa mii – dacă nu zeci de mii-nu merită riscul.

linia de fund

când cumpărați o proprietate, nu cumpărați doar o clădire…

cumpărați ceva, care poate avea datorii garantate împotriva ei, modificări aduse ilegal sau risc ridicat de probleme potențiale, cum ar fi inundațiile sau scăderea care o afectează.

căutări = informații vitale care evidențiază potențialele riscuri nevăzute atașate unei achiziții de proprietăți

fără căutări ați putea ajunge cu o proprietate care:

• inundații în mod regulat, ceea ce înseamnă de asigurare este dificil, dacă nu imposibil, pentru a asigura
• are o datorie atașat la acesta pe care le va prelua dacă veți continua să cumpere proprietatea fără a avea datoria rectificat înainte de cumpărare
• se termină cu o gaură bruscă în grădina din spate din cauza unui arbore Minier colaps
• are un nou drum, tren, tramvai, locuințe, parc eolian în apropiere, ceea ce ar putea afecta negativ – sau pozitiv – prețul pe care îl plătiți în cele din urmă pentru proprietatea
• se află pe un teren care a fost utilizat anterior în scopuri industriale și poate fi contaminate cu arsenic, azbest, solvenți sau gaze care ar putea provoca daune sau polua apa din jur

deși este posibil să fi găsit casa visurilor tale, care nu au dreptul de controale pe proprietate prin căutări ar putea însemna să se încheie cu o proprietate care ar putea fi:

• este dificil sau imposibil de a asigura
• ați plătit prea mult pentru
• este imposibil de vândut în cazul în care următorul cumpărător efectuează corect due diligence

ce căutări ai nevoie?

în cele din urmă, acest lucru depinde de locația proprietății pe care o cumpărați.

cele mai multe căutări sunt specifice locației și transportatorul dvs. vă va sfătui ce căutări sunt necesare pentru proprietatea dvs. în locația specifică.

se știe că unele locații au probleme cu mineritul, deci au nevoie de o căutare a cărbunelui; altele ar fi putut avea probleme cu bisericile locale care trebuie finanțate de proprietarii de case din apropiere; în timp ce noile zone supuse inundațiilor înseamnă că hărțile sunt în continuă schimbare.

cele 3 căutări principale efectuate la cumpărarea unei case

indiferent unde se află proprietatea dvs., iată cele trei căutări principale de care veți avea nevoie cel puțin:

1. Autoritatea locală caută

această căutare evidențiază:

• probleme de planificare
• probleme de control al clădirilor
• probleme de autostrăzi
• probleme de poluare

2. Căutări de mediu

această căutare evidențiază:

• probleme cu inundațiile
• probleme cu alunecările de teren
• probleme cu surparea
• probleme cu terenurile contaminate

3. Căutări de apă și drenaj

această anchetă de căutare se face la compania locală de apă și scoate în evidență:

• cine deține și întreține canalele, canalele de scurgere & conducte
• dacă proprietatea este conectată la o alimentare publică cu apă și canalizare
• dacă alimentarea cu apă este măsurată sau evaluabilă
• locația conductelor publice de canalizare și drenaj
• dacă veți avea nevoie de permisiunea companiei de apă pentru a extinde locuința

când sunt ordonate căutările?

majoritatea căutărilor sunt comandate / solicitate imediat după ce oferta dvs. a fost acceptată oficial.

aceasta presupune că ați instruit deja conveyancing solicitors să vă reprezinte și le-ați trimis banii de depozit pentru căutare (aprox. £250-£300).

unele căutări specifice, cum ar fi HS2 sau mai multe căutări în profunzime inundații nu pot fi solicitate decât mai târziu în procesul legal atunci când devine evident că informații suplimentare sunt necesare peste și peste norma.

căutările înainte de finalizare sunt ordonate după ce a avut loc schimbul de contracte.

cât costă căutările?

căutare	COST	Note
căutarea Autorităților Locale	£60-£230	variază în funcție de consiliu
căutarea apei și a drenajului	£50-£100
căutare de mediu	£25-£60	până la 180 de metri cubi dacă loturile de teren
căutare inundații	£20-£50
căutare minieră	£25-£120	mai mult dacă o mulțime de teren
Chancel Căutare	£20-£90
faliment căutare	2 (pe nume)
asigurare de răspundere civilă	£30-£300
înregistrare Titlu (copie online)	£3
planul de titlu (copie online)	£2.50 + TVA
Indicator de risc de inundații (copie online)	£9+TVA
Registrul titlului (copie oficială)	£7
planul de titlu (copie oficială)	£7

cât durează căutările de proprietăți?

1-10 zile	10 zile-câteva luni
căutare de apă și drenaj	Întrebări preliminare către avocatul vânzătorului
căutare de mediu	căutări ale autorităților locale
Chancel reparare căutare	Commons înregistrare căutare
căutare inundații
căutarea terenurilor contaminate
căutarea mineritului de cărbune, saramură, argilă și staniu
căutare faliment
asigurare de răspundere civilă
căutări de titluri
căutări prioritare de Carte Funciară

atenție: căutările autorităților locale pot dura pentru totdeauna

în ultimii ani, Cartea Funciară – principalul furnizor de căutări ale autorităților locale, prin intermediul autorităților locale – a fost amenințată de privatizare.

acest lucru a însemnat că unele autorități locale s-au concentrat puțin asupra activității pe care o desfășoară acest departament și, în unele cazuri, acest lucru a însemnat că personalul valoros și calificat a plecat și, din cauza reducerilor, nu a fost înlocuit.

ca urmare a acestor probleme și, de asemenea, diferitele metode autoritățile locale folosesc pentru a genera și de a comunica căutări (unele folosesc încă post!), timpul de răspuns al căutărilor autorităților locale variază acum destul de dramatic în întreaga țară.

în 2016, de exemplu, s – a constatat că Dorset a durat 17 săptămâni – aproape 4 luni-pentru a reveni la Căutările Autorităților Locale, provocând întârzieri severe.

în anul precedent, TM Group a estimat că căutările autorităților locale ar dura de la 2 zile la peste 42 de zile.

din fericire, Cartea Funciară începe să ia măsuri și sperăm că putem aștepta cu nerăbdare timpi de răspuns mai rapizi în viitorul nu prea îndepărtat.

autoritatea locală caută

aceasta descoperă informații despre proprietatea dvs. deținute în registrul local de taxe Funciare și alte înregistrări ale Consiliului.

de obicei, această căutare va fi în două părți:

1. LLC1(certificatul oficial al formularului de căutare)
2. CON29 (anchete ale formularului autorității locale)

LLC1 evidențiază:

• ordine de conservare copac
• zona de conservare sau statutul de clădire enumerate

con29 repere:

• aplicații de planificare relevante pentru proprietate
• Istoricul controlului clădirii
• orice acțiune de executare
• restricții privind dezvoltarea permisă
• scheme rutiere din apropiere
• teren contaminat

dacă proprietatea dvs. este pe calea a ceva de genul HS2 sau a unui schimbare locală mai mică, va descoperi dacă există o comandă de cumpărare obligatorie sau o schemă de compensare disponibilă.

de unde să le obțineți?

există două tipuri de căutare a autorității locale, o căutare generică a autorității locale a Consiliului pe care oricine o poate asigura și apoi există o căutare asigurată de autoritatea locală de către o companie care este înregistrată la Consiliul de Conformitate a codurilor de proprietate (PCCB).

acesta din urmă vine cu mai multă siguranță prin faptul că este acoperit de asigurare în cazul în care anumite informații nu sunt furnizate, chiar dacă compania intră în faliment.

toate companiile care sunt înregistrate la PCCB se înscriu la schema de despăgubire a Ombudsmanului proprietății (TPO) deci, dacă există o problemă odată ce ați achiziționat proprietatea și sistemul de reclamații al companiilor nu este satisfăcător, puteți asigura, gratuit, o vizualizare terță parte care vă poate compensa și până la 5.000 de dolari.

de obicei, există trei moduri de a face rost de o căutare autoritate locală:

1. direct de la autoritatea locală
2. printr-o companie de căutare specializată care este membră a IPSA, COPSO și înregistrată la PCCB.

chiar am nevoie de ea?

Da.

un creditor va insista pe ea și dumneavoastră conveyancer va recomanda.

care este diferența dintre o căutare oficială și o căutare personală a Autorităților Locale?

în trecut, căutările erau denumite fie ‘personale’, fie ‘oficiale’.

acum, căutările ‘personale’ se numesc ‘reglementate’, în timp ce căutările ‘oficiale’ se numesc ‘consiliu’.

• căutări personale (trecut) =>căutări reglementate (prezent)
• căutări oficiale (trecut) = > căutări ale Consiliului (prezent)

Consiliul percheziții sunt efectuate de către personalul angajat la autoritatea locală și trimis pe ‘ca este’ la dumneavoastră conveyancer.

în contrast…

căutările reglementate sunt efectuate de experți care lucrează pentru companii de căutare care știu ce să caute.

ei pot solicita informații suplimentare, sau recomanda este căutat, pentru a fi sigur că proprietatea pe care doriți să cumpere este sigur.

căutările reglementate au, de asemenea, polițe de asigurare atașate acestora. Dacă nu sunteți mulțumit de companie și plângerea dvs. nu este tratată în mod satisfăcător, puteți face o plângere independentă către Ombudsmanul proprietății (TPO).

companiile de căutare profesională se asigură, de asemenea, că căutările sunt cât mai utile atât companiilor juridice, cât și cumpărătorilor, prin:

• asigurați-vă că căutările sunt standardizate
• oferind rezumate ale celor mai pertinente informații solicitate de compania juridică, astfel încât există mai puține șanse ca informațiile importante să fie ratate.

de ce costurile de căutare variază de la Consiliu la consiliu?

autoritățile locale determină costul propriilor căutări și pot avea sisteme foarte diferite pentru a le produce.

ca urmare, costurile variază de la Sub 30 la sub 300.

cu toate acestea, unele companii juridice au acorduri naționale cu companiile de căutare care le permit să plătească un preț fix pentru căutare, oriunde ar fi.

aceasta înseamnă că unii pot plăti un pic mai mult, în timp ce alții plătesc un pic mai puțin, făcându-l mai corect pentru toată lumea.

cât timp este valabilă o căutare a autorităților locale?

căutările autorităților locale trebuie să fi fost comandate în ultimele 6 luni pentru a fi valabile la momentul finalizării.

deci, dacă o căutare a fost comandată în ianuarie, finalizarea ar fi necesară până la sfârșitul lunii iunie sau ar trebui ordonată o altă căutare.

cu toate acestea, în fiecare zi se aplică o nouă planificare și ceea ce se întâmplă cu o zonă se poate schimba…

discutați cu transportatorul dvs. dacă achiziția dvs. continuă pentru a vedea dacă ar trebui să solicitați mai multe căutări actualizate.

căutări de titluri

acestea sunt verificări ale registrului de titluri și ale planului de titluri.

de unde să le obțineți?

ambele documente se achiziționează prin intermediul site-ului cadastral (la numărul 3 fiecare) și vor fi comandate de transportatorul dumneavoastră.

ce vă va spune această căutare?

registrul de titlu vă va spune:

• cine a deținut anterior proprietatea
• ce preț au plătit pentru ea
• ce taxe sau datorii sunt înregistrate împotriva proprietății
• dați detalii despre orice drepturi de trecere asupra proprietății

planul de titlu este o hartă care arată:

• locația proprietății
• limitele generale ale proprietății

am nevoie de ea?

Da Aceasta este o căutare esențială pentru a dovedi că vânzătorul este proprietarul legal al proprietății și are dreptul să vi-l vândă.

căutare de apă și drenaj

Societatea de Drept recomandă tuturor cumpărătorilor să aibă această căutare și există două companii juridice – și dvs. – dintre care puteți alege:

• căutări reglementate de drenaj și apă-create de companiile de căutare
• CON29DW – care este compilat de compania locală de apă

unde să le obțineți

fie căutarea poate fi achiziționată prin intermediul companiei dvs. legale sau direct de la o companie de căutare sau de la compania de apă locală la proprietatea dvs.

ce vă va spune această căutare?

când cumpărați o casă, ultimul lucru la care vă puteți gândi este dacă este conectat la rețeaua de alimentare cu apă și la canalele publice de scurgere.

cu toate acestea, aceasta este o informație esențială pentru cumpărători, mai ales dacă intenționați o extensie.

dacă scurgerile rulează sub extensia planificată, este posibil să solicitați permisiunea furnizorului de apă.

dacă spun Nu, Acest lucru vă poate afecta decizia de a cumpăra proprietatea sau nu.

alternativ, dacă proprietatea nu este conectată la rețeaua de alimentare și la sistemul public de drenaj, trebuie să fiți conștienți de orice costuri suplimentare implicate în întreținerea și funcționarea proprietății.

am nevoie de ea?

absolut! Trebuie să știți exact cum ajunge apa la și de la proprietatea dvs.

ceea ce este deosebit de important este să știți pentru ce lungime de drenaj sunteți responsabil față de compania de apă, astfel încât să puteți decide dacă și câtă asigurare acoperiți ar trebui să obțineți.

de exemplu, scurgerile prăbușite pot fi costisitoare, mai ales dacă determină scăderea proprietăților sau rădăcinile copacilor pot provoca scurgeri care pot costa o avere pentru a fi corectate.

căutare de mediu

căutările de mediu pot varia de la un furnizor de căutare la altul.

o verificare, care este considerată o necesitate de către Societatea de avocatură, execută un raport pentru a stabili dacă o proprietate a fost construită pe terenuri contaminate sau se află în apropierea unui depozit de deșeuri sau a unui sit de gestionare a deșeurilor.

de unde să le obțineți?

diferite pachete de căutare de mediu pot fi cumpărate online prin intermediul companiilor de apă sau al companiilor de căutare.

ce vă va spune această căutare?

pe lângă identificarea terenului pe care o proprietate este construită pe sau în apropierea terenului contaminat, a unui depozit de deșeuri sau a unui depozit de deșeuri, face și o verificare de bază pentru posibile inundații și dacă alunecarea terenului sau surparea ar putea fi o problemă.

niciunul dintre aceste lucruri nu este dezvăluit dacă aveți doar căutarea autorității locale.

am nevoie de ea?

s-ar putea să cunoașteți bine proprietatea și terenul și să fiți relativ siguri de istoria sa.

cu toate acestea, este puțin probabil să știți tot ce s-a întâmplat pe proprietate în timp, deci, având în vedere costurile mici implicate, ar părea a fi o economie falsă să săriți căutarea de mediu atunci când cheltuiți 5 sau 6 cifre pe o casă.

raport privind riscul de inundații

având în vedere riscul mai mare de inundații din ultimii ani, un raport de inundații de bază poate să nu fie suficient pentru a descoperi adevărul despre riscul actual de inundații din râu sau mare sau despre riscul de inundații din apa de ploaie.

un raport de risc de inundații va evidenția toate aceste riscuri.

cel mai important, un raport de risc de inundații vă va avertiza asupra riscurilor de a nu putea asigura asigurarea împotriva inundațiilor.

se estimează că aproximativ 200.000 de gospodari ar putea găsi dificilă, dacă nu imposibilă, asigurarea protecției împotriva inundațiilor.

dacă o proprietate pe care v-ați pus inima este în pericol și neasigurabilă, acest lucru înseamnă că este posibil să fiți în pericol să plătiți în exces pentru proprietate și ar putea însemna că este imposibil să vindeți, mai ales dacă companiile ipotecare nu își vor risca banii la cumpărare.

de unde să le obțineți?

rapoartele de risc de inundații pot fi cumpărate online prin intermediul companiilor de apă sau al companiilor de căutare specializate.

ce vă va spune această căutare?

mai multe căutări de inundații personalizate vă vor sfătui:

râuri și mare (risc de inundații) – uneori oferind hărți, deși vă puteți uita la acest lucru gratuit înainte de a face o ofertă: https://www.gov.uk/check-flood-risk

apa de suprafață și subterană (risc de inundații) – majoritatea oamenilor cred că proprietățile sunt inundate dintr-un râu sau din mare, dar, de fapt, este posibil ca proprietatea să fie inundată din cauza cantităților uriașe de ploaie care nu se scurg suficient de repede sau doar prin crăparea țevilor și inundarea unei zone.

apa de suprafață este locul în care nu se scurge suficient de repede, în timp ce inundarea apelor subterane are loc atunci când pânza freatică se ridică deasupra solului.

rating de asigurare – în cazul în care zona este cunoscut de inundații, acest lucru va fi un indicator util dacă de asigurare este probabil să mult mai mare decât ați bugetat pentru.

de asemenea, vă va anunța dacă există sisteme de apărare împotriva inundațiilor – milioane de oameni au fost vărsați în sisteme de apărare împotriva inundațiilor pentru a reduce costurile daunelor aduse proprietăților, mijloacelor de trai ale oamenilor și economiei locale, ceea ce ar putea contribui la reducerea probabilității viitoarelor inundații.

am nevoie de ea?

acest lucru este într-adevăr în jos pentru a cât de bine știi zona locală.

dacă nu sunteți sigur cu privire la riscul de inundații, luați sfaturi de la transportatorul dvs., agenții imobiliari și, de asemenea, inspectorul RICS.

merită întotdeauna să discutați cu persoanele care locuiesc deja pe drum sau în apropiere pentru a întreba dacă au fost vreodată în pericol și, dacă da, cât de departe s-au răspândit inundațiile și dacă proprietatea pe care doriți să o cumpărați a fost afectată.

Chancel repair răspundere căutare

aceasta este o căutare neobișnuită, dar necesară pentru unele proprietăți.

verifică dacă o proprietate este răspunzătoare pentru costul reparațiilor pentru biserica parohială locală.

s-ar putea să credeți că acesta este un scenariu ridicol în secolul 21, dar o mulțime de oameni au fost prinși de această problemă și se estimează că aproximativ jumătate de milion de proprietăți din Anglia și țara Galilor ar putea fi afectate, chiar dacă răspunderea nu este menționată în titlu.

nu se aplică doar proprietăților vechi, ci se aplică de fapt terenului pe care se află, deci dacă o proprietate este într-un oraș sau nou construită, este posibil să fiți în continuare răspunzător.

de unde să le obțineți?

transportatorul dvs. vă va comanda acest lucru de la un furnizor de căutare specializat.

ce vă va spune această căutare?

verificarea răspunderii pentru repararea corului vă va spune definitiv dacă vi se va cere să faceți cip pentru întreținerea bisericii parohiale.

ceea ce este important este să înțelegeți dacă verificarea este suficient de amănunțită și merge suficient de departe din punct de vedere geografic pentru a vă asigura că nu sunteți răspunzător.

de obicei, un certificat este dat confirmând nu există nici un risc identificat, sau se va spune că există o răspundere.

am nevoie de ea?

acest lucru depinde de zona locală pe care o cumpărați și ar trebui să fie ceva pe care transportatorul dvs. l-ar fi luat fie de la avocații vânzătorului, fie citind documentele legale asociate proprietății.

cum mă poate obliga Parohia mea să plătesc reparațiile Bisericii?

unii oameni cred că drepturile bisericii de a aplica această taxă au fost abolite, dar nu au făcut-o.

ceea ce s-a schimbat este că biserica a trebuit să-și înregistreze interesul pentru titlul proprietăților afectate până în octombrie 2013.

aceasta nu înseamnă că nu pot impune taxa în viitor, cu toate acestea, acoperirea de asigurare de răspundere civilă este disponibilă (15-25), în cazul în care trebuie să vă protejați de riscul viitor.

Canal & căutare râu

această căutare (cunoscută și sub numele de căutare a Autorității râurilor) este foarte asemănătoare cu căutarea reparațiilor corului.

unele persoane care dețin proprietăți, care se întorc pe râuri, canale sau pâraie, vor cumpăra o proprietate cu anumite drepturi (de exemplu, pescuit sau acostare) – dar și responsabilități financiare.

de unde să le obțineți?

transportatorul dvs. îl va comanda de la un furnizor de căutare specializat.

ce vă va spune această căutare?

căutarea canalului și a râului vă va sfătui ce drepturi aveți, cum ar fi drepturile de pescuit sau de acostare pentru bărci, chiar dacă vi se permite să utilizați căile navigabile pentru drenaj și pentru a asigura apa în scopuri proprii.

cu toate acestea, în schimbul acestor drepturi, este posibil să trebuiască să finanțați banca și căile navigabile, care vă trec proprietatea.

alternativ, această parte a râului sau pârâului poate chiar să nu fie deloc proprietatea dvs. și deținută de Agenția de mediu.

am nevoie de ea?

acest lucru va fi destul de specific proprietății dvs. și dacă proprietatea pe care doriți să o cumpărați se află în apropierea unei căi navigabile.

compania dvs. juridică și inspectorul dvs. ar trebui să fie în măsură să vă sfătuiască dacă să o comandați sau nu.

Commons registration search

aceasta este o căutare folosită uneori în zonele rurale pentru a verifica dacă terenul cumpărat cu proprietatea este clasificat ca ‘teren comun’ în conformitate cu Commons Registration Act 1965.

de unde să le obțineți?

acestea pot fi asigurate dacă sunt solicitate de compania dvs. juridică sau prin intermediul companiilor de căutare.

ce vă va spune această căutare?

ce vă va spune această căutare este Ce drepturi au comunitatea locală asupra terenului pe care îl cumpărați.

ar putea să-l folosească pentru o potecă sau să aibă într-adevăr pășunat sau drepturi de a conduce o sărbătoare locală!

am nevoie de ea?

Da dacă proprietatea este situată lângă (sau lângă) un sat comun sau sat verde.

exploatarea cărbunelui & saramură căutare

din fericire, aceasta este o căutare relativ ușor ca mine în Marea Britanie sunt bine mapate!

această căutare este adesea vândut cu o căutare surpare prea.

Exemple de zone care sunt de obicei supuse problemelor miniere includ Cornwall și Nottingham.

de unde să le obțineți?

acestea pot fi asigurate dacă sunt solicitate de compania dvs. juridică sau prin intermediul companiilor de căutare, dar compania dvs. juridică va ști în mod normal dacă sunt necesare căutări miniere.

ce vă va spune această căutare?

ceea ce caută căutarea este dacă există o problemă cu terenul pe care se află proprietatea, de exemplu, alte adrese din apropiere au făcut reclamații?

dacă a fost identificată o problemă specifică, este posibil să fie nevoie de rapoarte suplimentare pentru a identifica problema reală și ce trebuie făcut pentru a vă elibera de risc sau pentru a vă asigura împotriva acesteia.

am nevoie de ea?

acest lucru este determinat de locul în care cumpărați și transportatorul dvs. vă va sfătui.

Cartea Funciară căutări pre-finalizare

aceste căutări sunt efectuate după schimbul de contracte pentru a vă asigura că nu s-a schimbat nimic în ceea ce privește proprietatea sau capacitatea dvs. de a achiziționa proprietatea.

acestea includ:

• căutare faliment (K16)
• căutare Taxe Funciare (K15)
• căutare oficială a întregului cu prioritate (OS1)
• căutare oficială a părții cu prioritate (OS2)
• căutare oficială a întregii sau a unei părți fără prioritate (OS3)

de unde să le obțineți?

transportatorul dvs. le va comanda din registrul funciar HM.

ce vă vor spune aceste căutări?

căutările de faliment stabilesc dacă sunteți (sau sunteți pe cale să deveniți), în stare de faliment.

este o verificare specifică pentru a vedea dacă sunteți solvabil, asigurându-vă că creditorul dvs. împrumută bani cuiva care nu are istoric anterior de a nu putea rambursa împrumuturile, cum ar fi falimentul.

căutarea se întoarce de obicei cu cinci ani în urmă.

căutările prioritare sunt verificări de ultim moment titlul proprietății nu s-a schimbat în niciun fel de când copia oficială a registrului de titluri a fost obținută la începutul procesului de transport.

guvernul recomandă acest lucru se aplică timp de cinci zile înainte de finalizare, pentru a permite timp pentru certificatul oficial de căutare pentru a ajunge.

pe lângă actualizarea detaliilor titlului proprietății, această căutare ‘îngheață’ titlul, astfel încât nu se pot face alte modificări pentru 30 de zile lucrătoare.

am nevoie de ele?

• dacă luați un credit ipotecar apoi este nevoie de o căutare de faliment (creditor dumneavoastră va insista pe ea).
• dacă cumpărați întregul titlu înregistrat, este necesar un OS1.
• dacă cumpărați o parte dintr-un titlu (cum ar fi un nou complot de construire), este necesar un OS2.
• un K15 se face în locul unui OS1/OS2 atunci când achiziționează terenuri neînregistrate.

cum să rezolvați problemele găsite în căutări

depinde de compania de căutare (în funcție de modul în care este asigurată căutarea) și de transportatorul dvs. pentru a identifica informațiile din căutare care vă pot afecta decizia de a continua să cumpărați proprietatea sau nu.

de exemplu, o căutare ar putea recomanda:

• există un risc care nu ar putea trăi cu zi și în afară, cum ar fi inundații sau surpare severă etc..
• potențialul unei extinderi anterioare a proprietății fiind ilegal și deci trebuie să fie tras în jos
• munca pe care ați vrut să o faceți pentru a îmbunătăți proprietatea nu este posibilă
• există o dispută vecină (de ex. pe care nu doriți să moștenească
• există datorii pe proprietate, care ar putea deveni problema ta
• un copac ai vrut să ia în jos este protejat
• vedere rural sunteți de cumpărare de proprietate pentru Este pe cale de a fi blocat de o dezvoltare de locuințe planificate
• Troscot japonez este predominantă
• HS2 sau alte infrastructuri este de gând să meargă prin sau trecut proprietatea dumneavoastră

acestea sunt doar câteva dintre lucrurile pe care căutări pot descoperi și, oricât de mult te simti casa este perfect pentru tine, căutări sunt esențiale pentru a lua notă de pentru a vă asigura că știți cât mai multe despre proprietate posibil și riscurile potențiale aferente achiziției.

care sunt responsabilitățile avocatului / transportatorului meu?

transportatorul dvs., împreună cu compania de căutare, este responsabil pentru a afla cât mai multe despre proprietate pe cât vă sfătuiesc că sunt necesare și sunteți de acord să plătiți.

întrebați întotdeauna transportatorul dvs. – înainte de a – i angaja-pentru ce căutări vor aplica.

unii transportatori vor tăia colțurile și vor opta pentru produse / furnizori de căutare ieftine care au polițe de asigurare sub-standard sau garanții atașate acestora, în cazul în care ceva va fi ratat.

pentru cea mai bună protecție și servicii, transportatorul dvs. ar trebui să utilizeze un furnizor de căutare care este membru al Consiliului organizațiilor de căutare a proprietății (COPSO) sau al agenților independenți de căutare personală (IPSA).

acest lucru înseamnă că munca lor va fi monitorizată de către Consiliul de Conformitate a codurilor de proprietate (PCCB) și dacă ceva nu merge bine și nu sunteți mulțumit de procesul de reclamații prin intermediul companiei legale/de căutare, există un alt serviciu gratuit, independent de reclamații, care poate acorda despăgubiri de până la 5.000 de dolari prin intermediul Ombudsmanului proprietății (TPO).

limitarea căutărilor

• este important să știți că este posibil ca Căutările să nu ridice totul, mai ales dacă se solicită permisiunea de planificare pentru ceva care afectează proprietatea după efectuarea căutărilor (chiar și a doua zi).
• ca atare, este încă în valoare de a cere și de a face propria cercetare (lucrări locale pot fi extrem de utile) pentru a afla ce permisiunea de planificare ar putea fi solicitat, dar nu este încă.
• de asemenea, merită întotdeauna să vizitați proprietatea în timpul orelor de vârf, la începutul și la sfârșitul zilei de școală și la orele de ‘kicking out’ (la fel de mult cum există astăzi) pentru a vă asigura că știți cum va fi proprietatea să trăiți în fiecare moment al zilei și al nopții.
• dacă achiziția dvs. durează câteva luni, poate merita să refaceți căutarea sau să solicitați o căutare specifică, cum ar fi o căutare de planificare sau, într-adevăr, dacă există inundații în timpul procesului de cumpărare dacă acest lucru s-a întâmplat înainte și este probabil să se întâmple din nou.

depanare: Probleme cu căutările Autorităților Locale

principala problemă cu o căutare a autorităților locale este că există două versiuni, una ‘reglementată’ și una ‘personală’, dintre care aceasta din urmă are o acoperire foarte mică pentru cumpărători, dacă ar fi inexactă în orice caz.

care sunt problemele comune?

principalele probleme pe care le poate dezvălui sunt legate de problemele de planificare care afectează în mod specific proprietatea dvs. – nu neapărat o proprietate mare care va fi construită în apropiere, care nu afectează limita dvs. sau într-adevăr o extensie de proprietate planificată pentru alături.

aceasta va necesita o căutare specială de planificare.

problema cu orice căutare de planificare este că, dacă planificarea este aplicată pentru a doua zi, atunci nu va fi ridicată și nici nu vă va spune dacă copiii stau pe colțurile străzii; alergătorii de băieți aleargă în sus și în jos pe drumul tău; timpul de lovire a pub-ului este zgomotos sau este imposibil să parchezi oriunde în apropierea casei tale în timpul școlii.

un alt lucru nu se va ridica este dacă sunteți pe un traseu de autobuz sau nu.

cum să ne ocupăm de ele?

dacă problema este una care nu s-ar putea întâmpla niciodată, dar teama de a se întâmpla este îngrijorătoare, este probabil să puteți achiziționa o asigurare de despăgubire.

ca și în cazul tuturor asigurărilor, nu este o dovadă a prostiei, dar, de exemplu, ar putea acoperi costurile sau o bătălie juridică în cazul puțin probabil ca o extensie care a fost construită cu ceva timp în urmă să nu aibă documentele potrivite sau să sorteze problemele cu drepturi de trecere, care până acum nu au fost o problemă.

în plus, este vital să faceți cât mai multe cercetări proprii, vorbind cu vecinii și asigurându-vă că știți despre orice planificare care ar putea afecta proprietatea dvs. De exemplu, este posibil ca planurile vechi să fi fost trimise în trecut, să fi fost respinse, dar pot fi reaplicate atunci când vă mutați.

depanare: probleme cu căutările de mediu

problema poate fi despre descoperirea problemelor de mediu, cum ar fi contaminarea sau un incident de inundații care nu a fost găsit în timpul căutării.

este posibil să vă asigurați împotriva acestui lucru, dar acest lucru poate fi inclus în achiziționarea căutării, deci asigurați-vă că nu plătiți de două ori inutil.

depanare: problemele cu întrebările vânzătorului

întrebările vânzătorului sunt întotdeauna dificile.

realitatea este că vânzătorul are informații precum garanții, garanții, certificate etc. sau nu.

în unele cazuri, din păcate, este posibil ca vânzătorul să nu fie sincer cu privire la disputele din vecinătate, așa că este posibil să nu aflați despre ele până nu vă mutați.

care sunt problemele comune?

problemele comune asociate cu întrebările vânzătorului sunt obținerea adevărului și, în unele cazuri, este posibil să se asigure copii ale planificării, certificatelor de control al clădirii, garanțiilor pentru surpare, renovări umede sau într-adevăr pentru certificatele FENSA dacă ați avut ferestre noi montate.

cum să ne ocupăm de ele?

unele dintre problemele pot fi tratate prin asigurare, dar altele va trebui să ia o decizie dacă să ia riscul ca certificatele sau informații nu pot fi găsite.

în ceea ce privește problemele de vecinătate, merită întotdeauna să bateți la ușile vecinilor, să intrați în magazinul sau pubul local sau să mergeți la o cafea de dimineață a Bisericii pentru a afla mai multe despre ceea ce se întâmplă la nivel local, mai ales dacă este posibil să aveți vecini decenți sau dificili.

dacă un vânzător v-a mințit și acest lucru iese la iveală numai după achiziționarea proprietății, este posibil să puteți introduce acțiuni în justiție și să solicitați daune împotriva vânzătorului.

depanare: Probleme cu apa & căutările de drenaj

există multe probleme pe care această căutare le poate arăta, motiv pentru care este una dintre cele mai importante pentru a vă asigura și, de asemenea, una esențială pentru a citi și a lua notă de orice subliniază transportatorul dvs. ar putea fi o problemă.

care sunt problemele comune?

problemele cheie pe care le poate ridica această căutare includ:

• probleme cu presiune scăzută a apei, deci dacă vă plac dușurile calde și puternice, s-ar putea să nu se întâmple
• taxe de care este posibil să nu fiți conștienți sau sunt mai mari decât se aștepta
• să nu fiți conectat la rețea, să suportați costuri mai mari de întreținere
• potențial de inundații de canalizare, care este deosebit de neplăcut
• consimțământul out

cum să se ocupe cu ei?

în principal, cele mai multe probleme de apă și de drenaj poate fi stabilită – un instalator Watersafe calificat ar trebui să fie în măsură să consilieze.

cu toate acestea, o problemă dacă puteți extinde proprietatea după cum doriți (datorită poziției conductelor de drenaj existente) va fi ceva ce va trebui să sortați cu compania dvs. de apă, cu ajutorul reprezentantului dvs. legal.

rolul polițelor de asigurare de despăgubire

este posibil să se asigure o asigurare de despăgubire pentru a acoperi fie o problemă generală, fie o problemă specifică pe care căutările au descoperit-o.

în multe cazuri, puteți argumenta cu succes pentru vânzătorul de proprietate să suporte costul de cumpărare Politica.

multe probleme potențiale nu pot deveni niciodată probleme reale; asigurarea de despăgubire vă poate oferi liniștea sufletească necesară pentru a vă simți confortabil achiziționând o proprietate care vine cu un risc mic atașat.

ce sunt acestea?

polițele de asigurare de răspundere civilă generală acoperă un risc specific asociat proprietății, cum ar fi:

• repararea Corului – dacă nu este clar că veți datora bani la un moment dat pentru întreținerea bisericii locale
• teren contaminat – aceasta ar putea să nu fie niciodată o problemă, dar, dacă devine una atunci când locuiți acolo, pot fi contribuite sau plătite remedii pentru
• asigurarea certificatului – de exemplu, pentru controlul clădirii pierdute pentru un cazan nou, permisiunea de planificare sau datele FENSA
• probleme de datorii – în cazul în care o proprietate are o datorie pe ea și acest lucru este numit într – o etapă ulterioară
• arendă probleme-cum ar fi încercarea de a găsi freeholder
• Probleme de perete de partid – în cazul în care proprietarii actuali au lucrat la proprietate și nu au primit aprobarea de la vecini, de exemplu, o extensie loft care afectează o proprietate terasată sau semi-detașată
• drepturi de trecere probleme – care implică adesea un litigiu care poate fi asigurat să plătească pentru
• titluri de proprietate – acestea nu pot fi ușor de urmărit, astfel încât orice probleme pot fi asigurate împotriva

cât costă?

asigurarea specifică poate costa până la 100 de dolari, în timp ce o poliță mai generică este probabil să fie de 200 de dolari-300 de dolari, în funcție de valoarea proprietății.

este important să știți cât durează asigurarea – 10 ani sau mai mult? Și dacă există restricții privind politica de plată?

cum știu când este nevoie de cineva?

este sarcina transportatorului dvs. să vă sfătuiască dacă merită să luați o politică.

de dragul de câteva sute de lire sterline, Politica recomandată este probabil să fie în valoare de plată pentru Spre deosebire de a risca costurile care pot rula cu ușurință în mii, dar cel mai important provoca o mulțime de stres și hassle și în cele din urmă ruina plăcerea de tine acasă.

concluzii & rezumat

principiul ‘atenție cumpărător’ este o piatră de temelie a legii conveyancing.

ca atare, căutările joacă un rol vital în a vă ajuta pe dvs. (cumpărătorul) să înțelegeți riscurile asociate proprietății pe care intenționați să o cumpărați.

• în unele cazuri, rezultatele căutării – cum ar fi un risc ridicat de inundații sau limitări privind o extensie pe care sperați să o construiți – vă pot schimba părerea cu privire la achiziție.
• în altele, rezultatele căutării vă pot avertiza cu privire la problemele care pot fi rezolvate, astfel încât să puteți solicita vânzătorului să ia măsurile necesare sau să scadă prețul.
• în alte cazuri, asigurarea de răspundere civilă poate fi calea de urmat, astfel încât să puteți continua achiziția fără să vă faceți griji cu privire la creanțele făcute împotriva dvs. în viitor.

ghiduri conexe

• Conveyancing ‘ghid rapid’
• Conveyancing proces explicat: pentru vânzători
• Conveyancing proces explicat: Pentru cumparatori
• cât de mult ar trebui să conveyancing Taxe cost
• DIY conveyancing
• alegerea conveyancing solicitors
• Conveyancing reclamații & probleme
• schimbul și finalizarea contractelor explicate
• ghid pas cu pas pentru extinderea contractului de leasing
• taxa de timbru teren (SDLT) explicat