când vă aflați în afacerea de a cumpăra proprietăți imobiliare de la vânzători foarte motivați, în cele din urmă veți întâlni oameni care doresc să vândă o proprietate pe care nu o dețin.
am vorbit cu o mulțime de vânzători motivați despre cumpărarea de bunuri imobiliare deținute de membrii familiei lor decedați – poate un părinte, bunic, mătușă sau unchi.
în majoritatea cazurilor, aceste persoane au început să plătească factura impozitului pe proprietate sau să mențină proprietatea după ce proprietarul inițial a murit și, ca urmare, au presupus că sunt proprietarul de drept al proprietății pur și simplu pentru că au făcut toată munca și au tratat-o ca pe a lor.
ceea ce nu au înțeles a fost că din punct de vedere legal – acest lucru nu le-a dat dreptul la nimic.
dacă o proprietate este încă intitulată În numele proprietarului inițial și nu au fost completate sau depuse documente ulterioare la județ, există șanse mari ca acest vânzător să nu aibă dreptul de a vinde proprietatea mai mult decât aveți dreptul de a vinde Empire State Building.
cum funcționează lanțul de titluri
de exemplu, să presupunem că vorbiți cu cineva (îi vom numi „persoana C”) și încearcă să vă vândă o proprietate care este deținută tehnic de doi morți (de exemplu – părinții lor, îi vom numi „persoana a” și „Persoana B”).
dacă înțelegi cum funcționează lanțul de titluri, nu poți accepta doar o faptă de la persoana C pentru tine și să o numești bună. În cazul în care proprietatea nu a fost anterior deeded la persoana C, apoi orice fapta ei scrie la tine nu va fi în valoare de hârtie este scris pe.
lanțul de titlu trebuie să treacă în mod corespunzător de la proprietarul decedat (în acest exemplu, persoana a și Persoana B) la persoana care dorește să vândă proprietatea (persoana C) și apoi de la acea persoană la tine. Lanțul de titlu nu poate sări pur și simplu peste persoanele a și B, fără a menționa modul în care persoana C a ajuns pe scaunul șoferului.
cu excepția cazului în care documentația corectă leagă transferul titlului de la persoanele a și B La Persoana C, persoana C nu are dreptul legal de a vinde proprietatea (chiar dacă au plătit impozitele pe proprietate și au avut grijă de proprietate de ani de zile) și fără documentația corectă, orice faptă pe care o acceptați de la persoana C va fi lipsită de valoare, deoarece nu au deținut niciodată proprietatea în primul rând.
Disclaimer: Înainte de a merge mai departe, permiteți-mi să clarific faptul că nu sunt avocat și informațiile de mai jos nu ar trebui interpretate ca consultanță juridică. Fiecare stat are legi diferite și fiecare tranzacție imobiliară are variabile unice care pot afecta procesele și documentația enumerate mai jos. Chiar dacă acestea sunt pașii și documentația pe care o folosesc în închiderile mele – nu presupuneți că aceste informații sunt pe deplin aplicabile situației dvs. Înainte de a acționa pe nimic descris mai jos, asigurați-vă că să se consulte cu un avocat sau profesionale juridice în zona dumneavoastră pentru a confirma că sunteți de lucru cu dreptul de informații, și, dacă este necesar, angaja un avocat sau titlu de companie pentru a finaliza închiderea pentru tine.
închiderea decalajului de documentare
să presupunem că sunteți contactat de cineva (persoana C) care dorește să vă vândă o proprietate care nu este în prezent intitulată În numele lor. Cu toate acestea, este intitulat în numele a două persoane decedate (persoana a și Persoana B) care intenționau ca persoana C să moștenească proprietatea după trecerea lor.
pentru a oferi persoanei C autoritatea legală de a vinde această proprietate și de a semna actul către dvs., veți avea nevoie de câteva documente suplimentare pentru a crea ceea ce este cunoscut sub numele de „lanț clar de titlu”.
există câteva scenarii diferite în care acest tip de situație poate apărea, așa că haideți să acopere cele mai comune chiar aici:
- Scenariul 1: persoana a & Persoana B și-a lăsat proprietatea persoanei C în testamentul a
- scenariul 2: persoana a & Persoana B și-a lăsat proprietatea persoanei C într-un Trust
- ce este un Trust?
- De Ce Ai Nevoie?
- Cu Ce Situație Te Confrunți?
- scenariul 3: persoana a & Persoana B nu a completat un testament sau un Trust, iar proprietatea nu a trecut prin succesiune
- scenariul 4: persoana a & Persoana B nu a completat un testament sau un Trust, iar proprietatea a trecut prin succesiune
Scenariul 1: Persoana a și Persoana B și-au lăsat proprietatea persoanei C într-un testament
dacă lucrați cu un vânzător care are un testament de la persoana a și B (explicând că proprietarii decedați intenționau ca persoana C să devină proprietarul legal după trecerea lor), existența acestui Testament este un prim pas bun în direcția corectă, dar nu este în întregime ceea ce veți avea nevoie pentru a încheia afacerea.
cu această voință în mână, persoana C va trebui să depună o petiție la Curtea de succesiune Județeană, solicitând permisiunea de a vinde proprietatea în numele proprietății persoanei a și a persoanei B.
prin această acțiune, patrimoniul succesoral va fi deschis și, presupunând că nu există restricții sau concursuri din partea altor moștenitori cu privire la vânzarea bunului (ceea ce ar fi dificil de susținut, având în vedere că persoana C are un testament care explică clar cine este beneficiarul intenționat al bunului), instanța va emite un document numit „scrisori de administrare” (aka – „scrisori de autoritate” în unele state), care să ateste că persoana C este reprezentantul Personal (aka – Executor) și are Autoritatea de a vinde această proprietate în numele bunului.
odată ce acest document este emis, vânzătorul va trebui să vă furnizeze copii originale ale următoarelor:
- certificat de deces al persoanei a
- certificat de deces al persoanei B
- scrisori de administrare/autoritate, numind persoana C ca „reprezentant Personal” (sau „Executor”) al patrimoniului
- act semnat de reprezentantul Personal/executorul patrimoniului
odată ce aceste documente au fost înregistrate la registratorul Județean (aka – registrul de fapte) și presupunând că nu au existat alte probleme în lucrarea de titlu, veți fi noul proprietar cu un lanț clar de titlu!
scenariul 2: Persoana A și Persoana B și-au lăsat proprietatea persoanei C într-un Trust
dacă lucrați cu un vânzător care pretinde că este proprietarul de drept al unei proprietăți pentru că le-a fost lăsată într-un Trust, acesta este un prim pas excelent, dar veți avea nevoie de câteva lucruri.
ce este o încredere?
un trust este un document legal creat de proprietarii originali (în acest caz, cei care au decedat). Un trust nu este o persoană juridică și nu este un document care este înregistrat de județ.
acest document este pur și simplu un acord legal, în cazul în care Trustor (de asemenea, cunoscut sub numele de un Settlor sau concedent, deoarece acestea sunt proprietarul inițial de proprietate) stabilește toate detaliile despre ceea ce ar trebui să se întâmple cu activele lor după ce mor.
beneficiul de a avea un trust este că, atunci când Trustorul moare, nu există nici o ambiguitate cu privire la ceea ce ar trebui să se întâmple cu activele lor. În cazul decesului Trustorului, toate activele lor și vor sări automat procesul normal de succesiune (așa cum este descris în scenariul 1) și vor intra direct în trust.
ceea ce înseamnă de fapt este că activele sunt acum controlate de mandatar.
un mandatar este o persoană pe care mandatarul (adică proprietarul imobilului decedat) a desemnat – o să execute planul așa cum este descris în trust. Această persoană este obligată legal să realizeze planul în conformitate cu ceea ce spune trustul, în beneficiul beneficiarilor enumerați în trust.
beneficiarul este persoana desemnată de administrator ca persoană sau entitate pentru a-și primi activele după decesul administratorului.
de exemplu, dacă persoana a & Persoana B (Trustorii) dorește ca mașina sa să fie dată persoanei D (beneficiarul), iar persoana C a fost desemnată ca Trustee… persoana C ar avea obligația legală de a se asigura că titlul de proprietate asupra mașinii este transferat în mod legal persoanei D.
Notă: În unele cazuri, poate exista și un Protector implicat în Trust. Rolul protectorului este de a veghea asupra mandatarului și de a rezilia mandatarul pentru orice abatere. În mod ironic, administratorii nu pot fi întotdeauna de încredere pentru a îndeplini instrucțiunile menționate în Trust, iar numirea unui Protector poate ajuta la asigurarea încrederii este efectuată de către mandatar conform planului.
are sens?
De Ce Ai Nevoie?
dacă aveți de-a face cu o proprietate care este deținută de doi morți, iar vânzătorul (persoana C) susține că are dreptul legal de a vinde proprietatea, există trei „sub-scenarii” generale în care acest lucru este posibil. Să vorbim despre ceea ce sunt și ce trebuie să se întâmple în fiecare situație:
sub-scenariul 1: Persoana C este listată ca beneficiar al proprietății, iar trustul autorizează mandatarul să transfere proprietatea direct beneficiarului.
- în acest caz, persoana C ar trebui să fie deja proprietarul actual al înregistrării (sau dacă Trustorul(administratorii) tocmai a murit, mandatarul ar trebui să fie în proces de transferare a proprietății către persoana C foarte curând). În acest caz, tot ce trebuie să facă persoana C (odată ce a primit dreptul de proprietate asupra proprietății) creează o nouă faptă și transferă proprietatea către noul cumpărător.
Sub-Scenariul 2: Persoana C este listată ca mandatar al trustului, iar trustul autorizează mandatarul să lichideze proprietatea în beneficiul beneficiarilor.
- dacă persoana C este mandatarul, acesta va avea autoritatea deplină de a vinde proprietatea unei terțe părți, deoarece obiectivul principal este lichidarea proprietății în numerar (mai degrabă decât transferul acesteia către un anumit beneficiar). În acest caz, vor trebui să semneze fapta în numele trustului, să semneze un certificat de încredere (care ar trebui să fie datat în ultimele 12 luni, verificându-și rolul de mandatar) și să ofere cumpărătorului ambele documente împreună cu certificatele de deces originale ale ambilor mandatari. Odată ce cumpărătorul are aceste patru documente înregistrate, acestea vor fi noul proprietar.
sub-scenariul 3: persoana C este listată ca beneficiar al proprietății, iar trustul autorizează mandatarul să lichideze proprietatea în beneficiul beneficiarilor.
- dacă Trustul autorizează un mandatar terț să vândă proprietatea și să dea încasările beneficiarului (și presupunând că acest lucru nu s-a întâmplat deja), cumpărătorul va trebui să colecteze aceleași patru documente enumerate în Sub-scenariul 2 de mai sus. Singura diferență este că acest mandatar terț va trebui să fie de acord cu prețul de vânzare. Dacă mandatarul este pur și simplu o parte imparțială (cum ar fi un avocat sau o societate de administrare a încrederii) și vor face orice persoană C (și documentul de încredere) îi instruiește să facă (adică. – vindeți proprietatea și obțineți banii), atunci procesul ar trebui să fie relativ simplu. Dacă totuși, mandatarul este o parte părtinitoare (cum ar fi un frate sau oricine dorește să vândă mai mult decât cumpărătorul este dispus să plătească), atunci această solicitare ar putea fi mai dificilă.
Cu Ce Situație Te Confrunți?
pentru a determina cu care dintre aceste scenarii aveți de-a face, veți dori să începeți prin a verifica cine este proprietarul actual al înregistrării.
dacă ultima faptă de înregistrare afirmă că proprietatea este deținută în prezent de un trust sau dacă ultima faptă de înregistrare este o faptă Lady Bird (un tip de faptă care transferă automat proprietatea către un trust în cazul decesului proprietarului), atunci puteți elimina automat sub-scenariul 1.
după ce ați verificat că proprietatea este deținută în prezent de un trust, următorul pas este să aflați cine este mandatarul. Puteți face acest lucru obținând o copie a trustului (împreună cu orice alte modificări ale trustului). În cele mai multe cazuri, acesta este ceva ce persoana C ar trebui să vă poată oferi (și dacă nu o poate oferi, treceți mai departe la scenariul 3 de mai jos).
oricine este listat ca mandatar (indiferent dacă este persoana C sau o terță parte fără legătură), veți avea nevoie de copii originale ale următoarelor documente pentru a finaliza tranzacția:
- certificat de deces al persoanei a
- certificat de deces al persoanei B
- certificat de încredere (semnat de mandatar)
- act (semnat de mandatar)
odată ce aceste patru documente au fost înregistrate cu recorderul Județean (aka – Registrul faptelor) și presupunând că nu au existat alte probleme în lucrarea de titlu, veți fi noul proprietar cu un lanț clar de titlu!
scenariul 3: Persoanele A și B nu au completat un testament sau un trust, iar proprietatea nu a trecut prin succesiune
în acest scenariu nefericit, nu există voință, nu există încredere și nu există niciun plan.
atunci când un proprietar de proprietate moare înainte de a le-am pus un set clar de instrucțiuni în loc, proprietatea va fi blocat în uitare (imposibil de a fi vândute de către oricine) până la estate a proprietarului decedat trece prin succesiune.
dacă, atunci când începeți conversația cu persoana C, acest proces nu a fost încă început, va trebui să depună o petiție la instanța de succesiune județeană din județul în care se află proprietatea. Prin acest proces (care poate fi foarte consumator de timp, mai ales dacă există mai mulți moștenitori care se luptă pentru moșie), instanța va stabili în cele din urmă pe cineva (de preferință, persoana cu care lucrați) ca reprezentant Personal al moșiei.
întrucât nu există voință de a vorbi, Curtea nu va avea orientări clare cu privire la cine ar trebui să aibă control asupra activelor. Dacă există un singur moștenitor aparent, atunci procesul nu trebuie să fie lung sau complicat, dar dacă există vreo întrebare cu privire la modul în care ar trebui împărțite activele, lucrurile pot coborî rapid.
când cineva a fost în cele din urmă stabilit ca reprezentant Personal (aka – Executor) al patrimoniului, instanța va emite un document numit „scrisori de administrare” (aka – „scrisori de autoritate”). Puteți vedea câteva exemple despre cum arată documentul în Michigan, California și Illinois.
acest document oferă cuiva (în mod ideal, persoanei C) autoritatea legală de a vinde proprietatea în numele averii persoanei decedate. Acest document acoperă decalajul din lanțul titlului, chiar dacă fapta nu a fost încă transferată din punct de vedere tehnic de la persoanele a și B La Persoana C.
odată ce acest document există, va trebui să colectați copii originale ale următoarelor elemente:
- certificat de deces al persoanei A
- certificat de deces al persoanei B
- scrisori de administrare/autoritate, cu denumirea reprezentantului Personal (Executor) al patrimoniului
- act semnat de reprezentantul Personal/executorul patrimoniului
odată ce aceste patru documente au fost înregistrate la registratorul Județean (aka – Registrul de acte) și presupunând că nu au existat alte probleme în lucrarea de titlu, veți fi noul proprietar cu un lanț clar de titlu!
problema cu probate este, nu este întotdeauna tăiat și uscat. Atunci când procesul de succesiune este început, trebuie să se acorde o notificare tuturor celorlalți care ar putea fi în linie pentru rolul de „reprezentant Personal”. Dacă oricare dintre ei vorbesc și se așteaptă să joace un rol, vă puteți imagina, probabil, toate înainte și înapoi acest lucru poate provoca, care potențial poate dura ani de zile înainte de oricine este dat în cele din urmă autoritatea legală de a vinde proprietatea.
când întâlnesc scenariul 3, este probabil cea mai obișnuită situație în care voi spune pur și simplu „Mulțumesc, dar nu mulțumesc” și voi pleca. Asta nu înseamnă că nu există unele situații în care se poate rezolva și/sau merită așteptarea, dar dacă doriți să intrați și să ieșiți repede, probabil că veți găsi că aceste oferte dețin mult mai multe dureri de cap decât merită (mai ales dacă este o proprietate ieftină, pentru început).
scenariul 4: persoanele a și B nu au completat un testament sau un Trust, dar proprietatea a trecut prin succesiune.
dacă o proprietate a trecut deja prin succesiune și dacă cineva (în mod ideal, Persoana C) a fost stabilit ca reprezentant Personal/Executor al patrimoniului, acesta ar trebui să aibă scrisorile de administrare originale (aka – scrisori de autoritate) de la instanța Județeană.
presupunând că acest document există, va trebui să colectați copii originale ale următoarelor elemente:
- certificat de deces al persoanei A
- certificat de deces al persoanei B
- scrisori de administrare/autoritate, cu denumirea reprezentantului Personal (Executor) al patrimoniului
- act semnat de reprezentantul Personal/executorul patrimoniului
odată ce aceste patru documente au fost înregistrate la registratorul Județean (aka – Registrul de acte), și presupunând că nu au existat alte probleme în lucrarea de titlu, veți fi noul proprietar cu un lanț clar de titlu!
originalitatea contează
în cazul în care nu am făcut clar mai sus, amintiți-vă că ori de câte ori trimiteți un document la Registrul Județean/Registrul de acte, documentul trebuie să fie original.
acest lucru este valabil pentru certificatele de deces, scrisori de administrare, certificate de încredere, fapte, declarații, memorandumuri, totul (o copie a unui certificat de deces nu va funcționa, trebuie să fie documentul original, original).
dacă lucrați cu cineva care spune că nu are copia originală a unui certificat de deces, spuneți-i să solicite o nouă copie originală din județ. Un certificat de deces poate fi reprodus întotdeauna la cerere (și, de obicei, pentru o mică taxă).
în ceea ce privește un certificat de încredere sau un act – deoarece aceste documente sunt de obicei create ca parte a închiderii, nu ar trebui să fie dificil să obțineți copii originale ale acestora (deoarece fie dvs., agenția dvs. de titlu, fie avocatul dvs. de închidere ar trebui să aveți copiile originale în posesia dvs. odată ce închiderea este completă).
și în ceea ce privește scrisorile de administrare, am constatat că acestea pot fi mai dificil de reprodus la cerere (mai ales dacă documentul a fost emis de curte cu zeci de ani în urmă). Dacă întâlniți un vânzător care susține că sunt reprezentantul Personal, dar nu au documentele care să o dovedească, încercați să o solicitați de la Tribunalul Județean. Chiar dacă nu pot furniza o copie originală, este posibil să poată furniza o copie a documentului original (și, în unele cazuri, dacă este asociat cu o declarație de autenticitate, ar putea fi suficient să bifați caseta).
Morala poveștii
ca notă finală, personală, dacă după ce ați citit toate acestea, nu ați înțeles încă importanța unui testament sau a unui Trust, o voi spune clar chiar acum… dacă aveți bunuri personale despre care să vorbiți (inclusiv copiii, animalele de companie sau orice alte obiecte fizice pe care le controlați în vreun fel), faceți lumii o favoare și înființați unul.
nu este greu – și existența acestui document ar putea salva pe cei dragi de nenumărate dureri de cap și dureri de inimă pe care nu ar trebui să le facă față după ce ați plecat.