dacă există întotdeauna o investiție solidă, aceasta este proprietatea. Proprietatea este o investiție bună, deoarece toată lumea are întotdeauna nevoie de ea și tinde să aprecieze în valoare, indiferent de starea economiei. S-ar putea să fiți surprins să știți că deținerea unităților de stocare poate fi o afacere profitabilă. Dar o mare întrebare pe care majoritatea oamenilor o au este: cât costă construirea unei afaceri cu unități de stocare?
pe scurt, costul mediu pentru construirea unei unități de stocare de la sol este de aproximativ 3 dolari.5 milioane presupunând un cost mediu de aproximativ 25 USD pe metru pătrat. Acest cost include cele mai multe aspecte majore ale finanțării unei unități de depozitare, inclusiv terenuri, construcții, asigurări, permise și alte cheltuieli de afaceri. Unele clădiri cu mai multe etaje sau clădiri cu climatizare complexă pot costa până la 70 USD pe metru pătrat.
desigur, aceste cifre sunt doar medii. Costul real poate varia foarte mult în funcție de locație, materialele utilizate, complexitatea clădirii și alți factori de construcție relevanți. Detaliile exacte sunt destul de complexe. Așa că am pus împreună acest ghid cuprinzător privind costurile de construcție a unităților de stocare.
costul Unităților de stocare a clădirilor
unitățile de stocare nu suportă un cost la fel de mare ca alte tipuri de clădiri, deoarece în mod normal nu necesită interioare cu control climatic. Cu toate acestea, unitățile mai avansate cu control climatic complet pot fi mai scumpe.
când vine vorba de o unitate de stocare, există principalele categorii de cheltuieli să se uite la:
-
- teren – $353,925
- Constructii – $3,244,500
- Inginerie – $79,000
- permise/Taxe – $32,000
- asigurare – $10,000 (pe an)
- echipamente – $22,000
- Marketing – $75,000
- taxe legale – $22,000
- costuri financiare– $100,000
Total – $3,500,000
vom lua o privire la fiecare dintre aceste categorii de cheltuieli și să dea unele estimări pentru costurile, precum și factorii care pot influența aceste costuri.
Land
primul lucru pe care trebuie să se uite în insulă. Terenul costă o primă, deoarece, spre deosebire de alte tipuri de resurse, nu puteți face cu adevărat mai mult teren. Deci, aveți de gând să doriți să aibă grijă de a obține unele teren în primul rând înainte de a putea începe construirea unei unități de stocare.
costurile terenurilor pot fi foarte fin, în funcție de locul în care cumpărați. Evident, terenul va costa mai mult într-o zonă precum California sau Massachusetts decât în Dakota de Nord. În general, o estimare bună este că terenul va costa aproximativ 20% -30% din costurile de dezvoltare.
potrivit Mako Steel, costul mediu al terenurilor pentru uz comercial este de aproximativ 1,25 USD pe metru pătrat. Cu toate acestea, rețineți că utilizați doar aproximativ 40% din terenul pe care îl achiziționați pentru unitatea de stocare. Deci, împărțiți costul terenului cu 0,40 și obțineți o rată efectivă pe picior pătrat de aproximativ 3,13 USD.
aceasta este o estimare limită inferioară. Conform unei alte estimări, costul terenului este de aproximativ 3,25 USD pe metru pătrat. Presupunând o acoperire de 40%, care iese la aproximativ $7 pe picior pătrat. În general, clădirea medie a unității de stocare se află pe un teren de aproximativ 2,5 acri (108.900 de metri pătrați) mare. Care vine la un cost mediu de aproximativ $353,925 pentru costurile de teren.
unul dintre cele mai mari lucruri care vor afecta cât costă terenul este locația dvs. Majoritatea (52%) clădirilor unităților de depozitare sunt situate în medii suburbane, în timp ce doar aproximativ o treime se găsesc în zonele urbane. Doar o zecime din unitățile de depozitare se găsesc în zonele rurale. Cel mai bun loc pentru o zonă de depozitare este unul care este aproape de un centru de vânzare cu amănuntul, care este, de asemenea, aproape de un fel de intersecție majoră la care este ușor să călătoriți cu camionul.
nu ar trebui să vă faceți griji prea mult despre aceste costuri, deși. Potrivit mai multor resurse de experți, costul închirierii unei unități de depozitare ține de obicei pasul cu costul închirierii unui apartament mic. De asemenea, puteți fi mai eficient cu terenul dacă construiți o unitate de stocare multiplă, deși acest lucru ar suporta mai multe costuri de construcție.
costurile de construcție
odată ce ați asigurat unele terenuri, următorul lucru pe care ar trebui să ia în considerare sunt costurile de construcție. Costurile de construcție pot fi împărțite în două costuri principale; dezvoltarea terenurilor și construirea efectivă. Dezvoltarea terenurilor implică pregătirea terenului pentru construcție prin excavarea, curățarea și nivelarea oricărui teren necesar pentru a construi.
vă puteți aștepta să plătiți între 5 și 8 USD pe picior pătrat pentru dezvoltare. Deci, pentru o clădire de unități de stocare de 2,5 acri, aceasta ar ajunge la aproximativ 544.500 USD, presupunând o estimare scăzută a ratelor de dezvoltare.
odată ce terenul este dezvoltat, puteți decide să construiți fie o singură poveste, fie o clădire cu mai multe etaje. În general, construcția pentru o clădire cu un singur etaj costă între 25 și 40 USD pe metru pătrat, în timp ce construcția pentru o clădire cu mai multe etaje (3-4 etaje) va costa aproximativ 45-70 USD pe metru pătrat. Vom presupune o clădire cu o singură etapă pentru calculele noastre. Aceasta se ridică la aproximativ 2.700.000 USD doar pentru costurile de construcție.
cu alte cuvinte, unitatea medie de depozitare interioară are o suprafață de 60.000-80.000 de metri pătrați închiriabili și costă aproximativ 45-65 USD pe picior pătrat. Rețineți că costurile de construcție și costurile de dezvoltare a terenurilor sunt separate, trebuie să bugetați pentru ambele.
de asemenea, costurile de construcție vor depinde de ce fel de facilități veți avea. De exemplu, dacă aveți o structură relativ barebones, atunci este posibil să nu fiți nevoit să plătiți mult pentru facilități. Pe de altă parte, unitățile controlate de climă vor costa mult mai mult.
unitățile controlate cu climă pot menține temperaturi între 55-80 de grade, dar au crescut costurile de instalare. Mulți clienți ar prefera să utilizeze unități controlate de climă, deoarece sunt rezistente la mucegai și vor proteja lucrurile de umiditate și alte coroziuni.
metal vs Caramida/Cinderblock clădiri
în zilele noastre, marea majoritate a unităților de stocare utilizează cadre metalice standardizate pe care le puteți ridica destul de simplu. Adesea, aceste tipuri de cadre pot servi ca o alternativă la construcția tradițională. Costul mediu pentru clădirile metalice ca acestea este de aproximativ 80.000 de dolari pentru o secțiune lungă de 10 unități de 20 de unități.
având în vedere că unitatea medie de stocare are 526 de unități, aceasta se ridică la aproximativ 250.000 USD în costuri pentru clădirile cu cadru metalic. Aceste tipuri de cadre metalice unitate de stocare poate fi mult mai ieftin, dar ei nu vin cu orice tip special de control al climei. Pentru a obține controlul climatizării, va trebui probabil să construiți o clădire separată.
în general, majoritatea unităților de depozitare din zilele noastre nu mai sunt făcute din blocuri de cărămidă sau zgură. Aceste tipuri de materiale nu mai sunt foarte rentabile pentru depozitare. Deci, dacă mergeți pe calea construirii unei noi unități, vă recomandăm să vă lipiți de construcția metalică.
costurile de inginerie
în afară de costurile de construcție brute, costurile de inginerie se referă la alte aspecte diferite ale amenajării fizice a clădirii. Lucruri precum curățarea, excavarea, drenarea furtunilor, instalarea utilităților și multe altele necesită o instalare specifică și depind de site. În general, dezvoltatorii imobiliari angajează serviciile unui inginer civil profesionist pentru a gestiona aceste evoluții.
costurile de inginerie pot varia foarte mult în funcție de tipul de servicii necesare. Dacă sunt necesare servicii de inginerie grele, atunci poate fi necesar să angajați mai mulți ingineri. Potrivit Grupului Parham, costurile medii de inginerie pe picior pătrat sunt mai mici de un dolar la 0,72 USD.
dacă scoatem presupunerea de 2,5 acri, aceasta ajunge la aproximativ 79.000 de dolari. Rețineți că aceste costuri de inginerie pot varia în funcție de locația dvs. Costurile de inginerie într-un oraș ar putea costa mai mult decât într-o zonă rurală datorită concentrației mai mari de clădiri și a codurilor locale mai stricte. Estimarea noastră este la capătul inferior, deoarece majoritatea unităților de stocare există în zonele suburbane unde costurile de inginerie ar putea să nu fie la fel de mari.
permise/Taxe
ca și în cazul construirii oricărei clădiri, va trebui să plătiți autorizațiile pentru noua clădire și alte taxe administrative legate de licențierea construcțiilor. Toate celelalte lucruri fiind egale, unitățile de depozitare nu necesită la fel de multe permise de zonare ca alte tipuri de afaceri, dar trebuie să respecte restricțiile generale de zonare locală pentru clădirile de această dimensiune. Codurile dvs. locale vor diferi probabil în funcție de locul în care vă aflați și de cât de mare este locația dvs.
Exemple de unele tipuri de permise ar putea avea nevoie includ:
- permisele de ocupare – acestea sunt necesare pentru a opera o afacere dintr-o locație fizică specifică.
- înregistrarea impozitului pe salarii – toate întreprinderile și angajații trebuie să își înregistreze afacerea în scopuri fiscale.
- taxe de zonare – în funcție de locul în care vă aflați, poate fi necesar să plătiți anumite taxe de zonare.
una dintre cele mai dificile părți ale construirii unei unități de stocare este obținerea aprobării Consiliului Local de zonare. Mulți oameni consideră că unitățile de depozitare și clădirile sunt o oroare, deci poate fi greu să obțineți permisiunea de a construi una într-o anumită locație.
conform costurilor proiectate de Grupul Prnham, permisele și taxele vă vor costa aproximativ 0,29 USD pe metru pătrat. Presupunând că dimensiunea unității de stocare 2.5, care iese la aproximativ $32,000 pentru costurile de autorizare.
din nou, permiterea costurilor pentru o clădire de unități de stocare nu este atât de scumpă, deoarece nu necesită multe. Cel mai greu permis pentru a obține pentru o clădire de depozitare va fi, probabil, permisul de ocupare.
asigurare
toate întreprinderile necesită asigurare și o clădire unitate de stocare nu este diferită. Ca și alte tipuri de cheltuieli, depozitare, unitate clădiri nu necesită atât de mult de asigurare din cauza fel de afaceri care sunt.
principalul tip de asigurare de care are nevoie o clădire de unități de depozitare sunt asigurarea proprietății și asigurarea de răspundere civilă generală. Asigurarea de proprietate va proteja clădirea și alte părți ale structurii fizice, în timp ce asigurarea de răspundere civilă va acoperi taxele legale și daunele în cazul în care cineva este rănit în timp ce se află la sediul dvs. De exemplu, dacă cineva alunecă pe o baltă de apă în clădirea dvs., cade și se rănește, atunci asigurarea de răspundere civilă o va acoperi.
de asemenea, trebuie să luați în considerare asigurarea pentru echipamentul dvs. și alte active dăunătoare. Multe companii de asigurări oferă asigurare umbrelă care va acoperi lucrurile sub o gamă largă de incidente.
încă o dată, costurile de asigurare pentru unitățile de stocare comerciale nu sunt atât de mari, deoarece nu necesită mult prin lege. Tipul de asigurare va necesita probabil variază în funcție de stat deci asigurați-vă că ați înțeles legile de asigurare în statul dumneavoastră.
costul total al asigurării va scădea probabil între 5.000-15.000 USD pe an, în funcție de dimensiunea operațiunii dvs. Întreprinderile mici pot obține adesea oferte de asigurare foarte bune și plătesc doar câteva mii pe an. Dar dacă dețineți o unitate de stocare foarte mare, atunci va trebui să plătiți mai mult în costurile de asigurare.
echipamente
în general, majoritatea unităților de auto-stocare nu necesită atât de mult echipament. De cele mai multe ori, clienții își aduc propriile instrumente pentru a-și transporta lucrurile. Este posibil să trebuiască să cumpărați câțiva dolari pentru uz comunitar, dar nu ar trebui să aveți nevoie de utilaje grele, cum ar fi stivuitoare sau camioane. Unele unități de depozitare închiriază și camioane, dar acestea sunt minoritatea.
singurul tip de echipament real de care veți avea nevoie este echipamentul de birou de bază, cum ar fi computerele, telefoanele, birourile, mesele, scaunele și alte echipamente de birou diverse. Echipamente de birou și mobilier nu sunt că scumpe toate lucrurile luate în considerare, și ar trebui să executați undeva în jurul valorii de $0.20 pe picior pătrat.
pentru scopurile noastre, care vine la aproximativ 22.000 dolari pentru mobilier. Aceste costuri pot fi reduse foarte mult în funcție de tipul de echipament pe care îl aveți în unitatea de stocare.
taxe de Marketing
ca orice afacere, o unitate de stocare va avea nevoie de materiale de marketing și materiale publicitare. Va trebui să atrageți clienți și există o mulțime de modalități prin care puteți face acest lucru. Unele dintre cele mai comune metode de marketing o unitate de stocare includ panouri publicitare, mailers, internet ads, și e-mail marketing. Indiferent de tipul de aranjament de afaceri pe care îl alegeți, trebuie să vă așteptați să cheltuiți oriunde între 6% și 8% din venitul brut pe costurile de publicitate.
potrivit Asociației de auto-stocare, venitul mediu brut pentru unitățile de stocare depinde de tipul de unitate care este
- venitul mediu net pentru unitatea care nu este controlată de climă-1,25 USD pe picior pătrat
- venitul mediu net lunar pentru o unitate controlată de climă – 1,60 USD pe picior pătrat
pentru o unitate unitate, cu o suprafață totală închiriabilă de 60.000 care ajunge la aproximativ 75.000 de dolari. Taxele de Marketing pot fi destul de scumpe în funcție de locația dvs. și de ce fel de concurență este în jur.
taxe legale
toate întreprinderile vor avea costuri legale și o unitate de stocare nu este diferită. Principalele costuri legale ale deschiderii unei unități de stocare includ costurile obținerii unei licențe de afaceri și obținerea documentelor împreună pentru înregistrarea proprietății.
este un pic cam greu de estimat taxele legale, deoarece acestea pot diferi în funcție de stat și de ce fel de documente juridice de care aveți nevoie. Potrivit Grupului Parham, costă aproximativ 0,20 USD pe metru pătrat. Pentru scopurile noastre, care vine la un cost total de aproximativ $22,000.
costurile financiare
costurile financiare includ orice costuri pe care le suportați din lucruri precum un împrumut sau orice fel de finanțare sau plăți de dobânzi. Costurile financiare vor depinde în mare măsură de tipul de împrumut pe care îl obțineți pentru a finanța proprietatea.
în general vorbind, aveți de gând să doriți să obțineți un împrumut de proprietate comercială pentru a finanța achiziționarea de terenuri și construirea de unități. Rata medie a dobânzii pentru proprietățile comerciale din SUA este cuprinsă între 2,15% și 13,15%.
ratele dobânzilor se pot schimba în timp, deci este greu să dai o cifră exactă. Presupunând o rată scăzută a dobânzii de 2,5% la un împrumut comercial de aproximativ 4 milioane de dolari, aceasta ar ajunge la aproximativ 100.000 de dolari în costurile anuale ale dobânzii.
rețineți că această cifră poate varia foarte mult în funcție de ratele dobânzilor curente.
finanțarea unei unități de stocare
unitățile de stocare au un cost inițial ridicat în comparație cu multe alte întreprinderi, deoarece necesită o structură mare pentru a fi construită. Deci, dacă nu aveți o mulțime de capital salvat, atunci aveți de gând să aibă să se bazeze pe un împrumut de proprietate comercială.
în general vorbind, cel mai bun tip de împrumut de proprietate comercială pentru a obține pentru o unitate de stocare este un împrumut SBA 7(a) de la Small Business Administration (SBA). Împrumuturile SBA 76(A) oferă până la 5 milioane de dolari și până la 75% din acești bani sunt garantați. Asta înseamnă că, dacă implicit pe împrumut, guvernul federal va acoperi până la 75% din împrumut. Riscul redus înseamnă că băncile sunt mai dispuse să împrumute bani pentru proprietate întreprinderilor mici.
nu trebuie doar să obțineți un împrumut SBA 7(a) pentru a construi o nouă unitate de stocare. Puteți obține, de asemenea, unul pentru a refinanța un împrumut existent sau poate fi folosit pentru a cumpăra o unitate de stocare existentă.
cumpărați o unitate existentă
o opțiune pentru pornirea unei unități de stocare este să cumpărați una complet construită și mobilată. Pentru unii, aceasta poate fi opțiunea ideală dacă este greu să găsiți o proprietate pe care o puteți cumpăra pentru a construi o structură.
costurile exacte pentru achiziționarea unei instalații de depozitare existente variază foarte mult în funcție de locația și tipul instalației. De asemenea, depind de performanța unității. În cazul în care unitatea nu este de a face atât de bine. Alți factori care afectează valoarea unei unități de stocare includ venitul net și cheltuielile de exploatare.
potrivit InsiderSelfStorage.com, unitatea medie de stocare se vinde cu aproximativ 40-50 USD pe metru pătrat. Presupunând o valoare scăzută, aceasta se ridică la puțin peste 5,5 milioane de dolari. Aceasta este cu aproximativ 1,5 milioane de dolari mai mult decât costurile estimate ale construirii unuia pe cont propriu, dar este mai convenabil să achiziționați o unitate existentă decât să construiți una nouă de la sol.
Franchise Storage Unit
o altă opțiune pentru deschiderea unei unități de stocare este cumpărarea unei francize. Franciza este o opțiune bună, deoarece afacerea mai mare va acoperi de obicei costurile clădirii și alte materiale importante de afaceri. Cu toate acestea, va trebui să plătiți o taxă inițială de franciză și să plătiți o parte din venitul lunar brut.
taxele de franciză depind de franciza particulară. De exemplu, Go Mini percepe o taxă de franciză de bază de 45.000 USD și o investiție inițială totală de aproximativ 500.000 USD. Majoritatea companiilor au, de asemenea, cerințe destul de stricte cu privire la cine permit oportunitățile de franciză. De exemplu, de obicei, trebuie să aveți o anumită cantitate de capital lichid și o anumită experiență în conducerea unei afaceri în prealabil.
francizarea este de obicei o opțiune mult mai ieftină decât construirea unei unități de stocare de la zero. Dezavantajul francizei este că sunteți limitat la un anumit brand și, de asemenea, trebuie să plătiți redevențe și taxe de publicitate. De asemenea, poate fi necesar să semnați o taxă de contract de franciză pentru o anumită perioadă de timp.
cât de mult puteți face cu o unitate de stocare?
unitățile de stocare sunt una dintre cele mai sigure investiții pe care le puteți face. Cele mai multe alte investiții imobiliare nu reușesc, dar unitățile de stocare automată au o rată de succes incredibilă de 92%. Majoritatea companiilor mențin o rată de ocupare de cel puțin 70%, dar cele mai de succes unități de stocare au rate de ocupare de până la 90%.
unitatea medie de stocare închiriază oriunde între 60 și 180 USD pe lună, potențial mai mult în funcție de locație. Chiria medie controlată de climă poate fi cuprinsă între 75 și 220 USD pe lună.
rețineți că, în mod normal, durează aproximativ 12 până la 24 de luni pentru ca o unitate de stocare să-și atingă potențialul maxim de venituri, așa că nu vă mirați dacă operați în primul an în marje.
concluzii
unitățile de stocare sunt o investiție excelentă care vă poate face o mulțime de bani. Acestea au un cost relativ ridicat în avans, dar o unitate de stocare poate începe să vă facă bani în doar 2 ani. Deci, dacă sunteți interesat de o investiție imobiliară foarte profitabilă, atunci ar trebui să luați în considerare căutarea în construirea de unități de stocare.