se houver sempre um investimento sólido, é propriedade. A propriedade é um bom investimento porque todos sempre precisam dela e tende a apreciar em valor, independentemente do estado da economia. Você pode se surpreender ao saber que possuir unidades de armazenamento pode ser um negócio lucrativo. Mas uma grande questão que a maioria das pessoas tem é: quanto custa construir um negócio de unidade de armazenamento?
em suma, o custo médio para a construção de uma unidade de armazenamento a partir do zero é de aproximadamente US $3.5 milhões assumindo um custo médio de aproximadamente US $25 por pé quadrado. Esse custo inclui a maioria dos principais aspectos do financiamento de uma unidade de armazenamento, incluindo terrenos, construção, seguros, licenças e outras despesas comerciais. Alguns edifícios de vários andares ou edifícios com controle climático complexo podem custar até US $70 por pé quadrado.
claro, esses números são apenas médios. O custo real pode variar muito dependendo da localização, dos materiais utilizados, da complexidade do edifício e de outros fatores de construção relevantes. Os detalhes exatos são bastante complexos. Então, reunimos este guia abrangente sobre custos de construção de unidades de armazenamento.
o Custo de Construção de Unidades de Armazenamento
unidades de Armazenamento não incorrer em tão grande de um custo de outros tipos de edifícios, porque eles normalmente não necessitam de clima controlado interiores. No entanto, unidades mais avançadas com controle climático total podem ser mais caras.
quando se trata de uma unidade de armazenamento, existem categorias principais de despesas a serem observadas:
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- Terra – $353,925
- Construção – $3,244,500
- Engenharia – $79,000
- Licenças/taxas – us $32.000
- Seguro – r $10.000 (por ano)
- Equipamentos – Us $22.000
- Marketing – Us $75.000
- Taxas Legais – Us $22.000
- Financeiros Custos– $100,000
Total – us $3,500,000
Vamos dar uma olhada em cada uma destas categorias de despesas e dar algumas estimativas para os custos, bem como os fatores que podem influenciar os custos.
Terra
a primeira coisa que você precisa olhar para a ilha. A terra custa um prêmio porque, ao contrário de outros tipos de recursos, você não pode realmente fazer mais terra. Então, você vai querer cuidar de conseguir um terreno antes de começar a construir uma unidade de armazenamento.
os custos da terra podem ser muito exigentes, dependendo de onde você compra. Obviamente, a terra vai custar mais em uma área como Califórnia ou Massachusetts do que em Dakota do Norte. Em geral, uma boa estimativa é que a terra custará aproximadamente 20% -30% de seus custos de desenvolvimento.
de acordo com a Mako Steel, o custo médio da terra para uso comercial é de cerca de US $1,25 por pé quadrado. No entanto, lembre-se de que você usa apenas cerca de 40% do terreno que compra para sua unidade de armazenamento. Portanto, divida o custo da terra por 0,40 e você obterá uma taxa efetiva por pé quadrado de cerca de US $3,13.
esta é uma estimativa de limite inferior. De acordo com outra estimativa, o custo da terra é de aproximadamente US $3,25 por pé quadrado. Assumindo uma cobertura de 40%, que sai para aproximadamente US $7 por pé quadrado. De um modo geral, o edifício médio da unidade de armazenamento fica em um terreno de cerca de 2,5 acres (108.900 pés quadrados) de grande porte. Isso chega a um custo médio de cerca de US $353.925 para os custos da terra.
uma das maiores coisas que afetarão quanto custa a terra é a sua localização. A maioria (52%) dos edifícios das unidades de armazenamento está localizada em ambientes suburbanos, enquanto apenas cerca de um terço é encontrado em áreas urbanas. Apenas um décimo das unidades de armazenamento são encontradas nas áreas rurais. O melhor lugar para uma área de armazenamento é aquele que está perto de um centro de varejo que também está perto de algum tipo de interseção importante, é fácil viajar de caminhão.
você não deve se preocupar muito com esses custos. De acordo com vários recursos especializados, o custo de alugar uma unidade de armazenamento geralmente acompanha o custo de alugar um pequeno apartamento. Você também pode ser mais eficiente com a terra se construir uma unidade de armazenamento múltiplo, embora isso incorra em mais custos de construção.
custos de construção
depois de garantir algum terreno, a próxima coisa que você deve considerar são os custos de construção. Os custos de construção podem ser divididos em dois custos Principais; Desenvolvimento da terra e Construção Real. O desenvolvimento da terra envolve a preparação da terra para a construção, escavando, limpando e nivelando qualquer terra necessária para construir.
você pode esperar pagar entre US $ 5 a US $ 8 por pé quadrado para o desenvolvimento. Portanto, para um prédio de unidade de armazenamento de 2,5 acres, isso chegaria a cerca de US $544.500, assumindo uma baixa estimativa das taxas de desenvolvimento.
uma vez que a terra é desenvolvida, você pode decidir construir uma única história ou um edifício de vários andares. Em geral, a construção de um prédio de um andar custa entre US $ 25 a US$40 por pé quadrado, enquanto a construção de um prédio de vários andares (3-4 andares) custará cerca de US $45 a US$70 por pé quadrado. Vamos assumir um prédio de um andar para nossos cálculos. Isso chega a aproximadamente US $2.700.000 apenas para custos de construção.
para colocá-lo de outra forma, a instalação média da unidade de armazenamento interno tem uma área de 60.000 a 80.000 pés quadrados alugáveis e custa cerca de US $45 a US$65 por pé quadrado. Tenha em mente que os custos de construção e os custos de desenvolvimento da terra são separados, você precisa orçamento para ambos.
além disso, os custos de construção dependerão do tipo de comodidades que você terá. Por exemplo, se você tem uma estrutura relativamente barebones, então você pode não ter que pagar muito por comodidades. Por outro lado, as unidades climatizadas custarão muito mais.
as unidades climatizadas podem manter temperaturas entre 55-80 graus, mas aumentaram os custos de instalação. Muitos clientes preferem usar unidades climatizadas porque são resistentes a mofo e protegerão as coisas da umidade e outras corrosão.
Metal vs Brick/Cinderblock Buildings
hoje em dia, a grande maioria das unidades de armazenamento usa armações de metal padronizadas que você pode erguer de forma bastante simples. Muitas vezes, esses tipos de quadros podem servir como uma alternativa à construção tradicional. O custo médio para edifícios metálicos como esses é de aproximadamente US $80.000 para uma seção de 10×20 unidades de comprimento.
dado que a instalação média da unidade de armazenamento tem 526 unidades, que chega a cerca de US $250.000 em custos para edifícios de estrutura metálica. Esses tipos de armações de unidades de armazenamento de metal podem ser muito mais baratos, mas não vêm com nenhum tipo especial de controle climático. Para obter controle climático, você provavelmente terá que construir um prédio separado.
de um modo geral, a maioria das unidades de armazenamento hoje em dia não são mais feitas de tijolos ou blocos de concreto. Esses tipos de materiais não são mais muito econômicos para armazenamento. Portanto, se você estiver seguindo a rota de construção de uma nova unidade, recomendamos que continue com a construção de metal.
custos de Engenharia
além dos custos brutos de construção, os custos de engenharia estão relacionados a outros vários aspectos do arranjo físico do edifício. Coisas como limpeza, escavação, drenagem pluvial, instalação de utilitários e muito mais exigem uma instalação específica e dependem do local. Geralmente, os promotores imobiliários contratam os Serviços de um Engenheiro civil Profissional para lidar com esses desenvolvimentos.
os custos de engenharia podem variar muito dependendo do tipo de serviços necessários. Se forem necessários serviços de engenharia pesada, talvez seja necessário contratar vários engenheiros. De acordo com o Grupo Parham, os custos médios de engenharia por pé quadrado são inferiores a um dólar a US $0,72.
se tirarmos a suposição de 2,5 acres, isso chega a aproximadamente US $79.000. Lembre-se de que os custos de engenharia podem variar de acordo com sua localização. Os custos de engenharia em uma cidade podem custar mais do que em uma área rural devido à maior concentração de edifícios e códigos locais mais rígidos. Nossa estimativa está na extremidade inferior, pois a maioria das unidades de armazenamento existe em áreas suburbanas onde os custos de engenharia podem não ser tão altos.
licenças / taxas
tal como acontece com a construção de qualquer edifício, você precisará pagar por licenças para o novo edifício e outras taxas administrativas relacionadas ao licenciamento de construção. Todas as outras coisas sendo iguais, as unidades de armazenamento não exigem tantas licenças de zoneamento quanto outros tipos de empresas, mas ainda precisam respeitar as restrições gerais de zoneamento local para edifícios desse tamanho. Seus códigos locais provavelmente serão diferentes dependendo de onde você está e de quão grande é sua localização.
exemplos de alguns tipos de licenças que você pode precisar incluem:
- licenças de ocupação – estas são necessárias para operar um negócio fora de um local físico específico. Registro de imposto sobre a folha de pagamento – Todas as empresas e funcionários precisam registrar seus negócios para fins fiscais.
- taxas de zoneamento-dependendo de onde você está, Pode ser necessário pagar certas taxas de zoneamento.
uma das partes mais complicadas da construção de uma unidade de armazenamento está recebendo o sinal verde da placa de zoneamento local. Muitas pessoas consideram as unidades de armazenamento e os edifícios uma monstruosidade, por isso pode ser difícil obter permissão para construir um em um determinado local.
de acordo com os custos projetados pelo Grupo Prnham, As licenças e taxas custarão aproximadamente US $0,29 Por pé quadrado. Assumindo o tamanho da unidade de armazenamento 2.5, isso chega a aproximadamente US $32.000 para custos de licença.
novamente, permitir custos para um edifício de unidade de armazenamento não é tão caro como eles não exigem muitos. A permissão mais difícil de obter para um prédio de armazenamento provavelmente será a permissão de ocupação.
seguro
todas as empresas exigem seguro e um edifício de unidade de armazenamento não é diferente. Como outros tipos de despesas, armazenamento, edifícios unitários não exigem tanto seguro devido ao tipo de negócio que são.
o principal tipo de seguro que um edifício de unidade de armazenamento precisa é de seguro de propriedade e seguro de Responsabilidade Civil Geral. O seguro de propriedade protegerá o edifício e outras partes da estrutura física, enquanto o seguro de Responsabilidade Civil cobrirá taxas legais e danos caso alguém se machuque enquanto estiver em suas instalações. Por exemplo, se alguém escorregar em uma poça de água em seu prédio, cair e se machucar, seu seguro de responsabilidade civil o cobrirá.
você também precisa considerar o seguro para o seu equipamento e outros ativos danificáveis. Muitas companhias de seguros oferecem seguro guarda-chuva que cobrirá as coisas sob uma ampla gama de incidentes.
mais uma vez, os custos de seguro para unidades de armazenamento comercial não são tão altos porque não exigem muito por lei. O tipo de seguro que você precisará provavelmente varia de acordo com o estado, portanto, certifique-se de entender as leis de seguro em seu estado.
o custo total do seguro provavelmente cairá entre US $5.000 – US $ 15.000 por ano, dependendo do tamanho da sua operação. As pequenas empresas muitas vezes podem obter ofertas de seguros muito boas e pagar apenas alguns milhares por ano. Mas se você possui uma unidade de armazenamento muito grande, terá que pagar mais em custos de seguro.
equipamentos
de um modo geral, a maioria das unidades de auto-armazenamento não requer muito equipamento. Na maioria das vezes, os clientes trazem suas próprias ferramentas para carregar suas coisas. Você pode ter que comprar alguns dólares para uso comunitário, mas você não deve precisar de qualquer maquinaria pesada, como empilhadeiras ou caminhões. Algumas unidades de armazenamento também alugam caminhões, mas essas são a minoria.
o único tipo de equipamento real que você precisará é de equipamentos básicos de escritório, como computadores, telefones, mesas, mesas, cadeiras e outros equipamentos de escritório diversos. Equipamentos de escritório e mobiliário não são tão caros todas as coisas consideradas, e deve executá-lo em algum lugar em torno de US $0,20 por pé quadrado.
para nossos propósitos, que sai para cerca de US $22.000 para móveis. Esses custos podem ser bastante reduzidos dependendo do tipo de equipamento que você possui em sua unidade de armazenamento.
taxas de Marketing
como qualquer empresa, uma unidade de armazenamento precisará de materiais de marketing e materiais de publicidade. Você precisará atrair clientes e há muitas maneiras de fazer isso. Alguns dos métodos mais comuns de marketing de uma unidade de armazenamento incluem Outdoors, mailers, anúncios na internet e E-mail marketing. Não importa o tipo de acordo de negócios que você escolher, você deve esperar gastar entre 6% a 8% de sua renda bruta em custos de publicidade.
de Acordo com o self-storage association, a média de renda bruta para unidades de armazenamento depende do tipo de unidade que é
- > Média de receita líquida para não-controlado em termos de unidade de 1,25 dólares por pé quadrado
- Líquido médio mensal de receitas para um clima controlado unidade – $1,60 por pé quadrado
Para um não-controlado em termos de unidade, com um total locável metragem quadrada de 60.000 que vem de fora para cerca de us $75.000. As taxas de Marketing podem ser bastante caras, dependendo da sua localização e do tipo de concorrência que existe.
taxas legais
todas as empresas terão custos legais e uma unidade de armazenamento não é diferente. Os principais custos legais da abertura de uma unidade de armazenamento incluem os custos de obter uma licença comercial e reunir a papelada para o registro de propriedades.
é um pouco difícil estimar as taxas legais, pois elas podem diferir dependendo do estado e de que tipo de documentos legais você precisa. De acordo com o Parham Group, custa aproximadamente US $0,20 por pé quadrado. Para nossos propósitos, isso chega a um custo total de cerca de US $22.000.
os custos financeiros
os custos financeiros incluem quaisquer custos que você incorra de coisas como um empréstimo ou qualquer tipo de financiamento ou pagamentos de juros. Os custos financeiros dependerão muito do tipo de empréstimo que você obtém para financiar a propriedade.
de um modo geral, você vai querer obter um empréstimo de propriedade comercial para financiar a compra de terras e a construção das unidades. A taxa média de juros para propriedades comerciais nos EUA está entre 2,15% e 13,15%.
as taxas de juros podem mudar com o tempo, por isso é difícil dar um valor exato. Assumindo uma taxa de juros baixa de 2,5% em um empréstimo comercial de aproximadamente US $4 milhões, isso resultaria em cerca de US $100.000 em custos anuais de juros.
tenha em mente que esse número pode variar muito dependendo das taxas de juros atuais.
financiar uma instalação de Unidade De Armazenamento
as unidades de armazenamento têm um alto custo inicial em comparação com muitas outras empresas porque exigem uma grande estrutura para ser construída. Então, a menos que você tenha muito capital economizado, então você terá que confiar em um empréstimo de propriedade comercial.
de um modo geral, o melhor tipo de empréstimo de propriedade comercial para obter uma unidade de armazenamento é um empréstimo SBA 7(a) da Small Business Administration (SBA). Os empréstimos SBA 76 (A) oferecem até US $5 milhões e até 75% desse dinheiro é garantido. Isso significa que, se você pagar o empréstimo, o governo federal cobrirá até 75% do empréstimo. O risco reduzido significa que os bancos estão mais dispostos a emprestar dinheiro para propriedades para pequenas empresas.
você não precisa apenas obter um empréstimo SBA 7 (a) para construir uma nova unidade de armazenamento. Você também pode obter um para refinanciar um empréstimo existente ou ele pode ser usado para comprar uma unidade de armazenamento existente.
Comprar uma Unidade
Uma opção para iniciar uma unidade de armazenamento é comprar um totalmente construídos e decorados um. Para alguns, esta pode ser a opção ideal se for difícil encontrar uma propriedade que você possa comprar para construir uma estrutura.
os custos exatos para comprar uma instalação de armazenamento existente variam muito dependendo da localização e do tipo da instalação. Eles também dependem do desempenho da unidade. Se a unidade não está indo tão bem você. Outros fatores que afetam o valor de uma unidade de armazenamento incluem o lucro líquido e as despesas operacionais.
de acordo com InsiderSelfStorage.com, a instalação média da unidade de armazenamento é vendida por aproximadamente US $ 40 a US$50 por pé quadrado. Assumindo um valor baixo, que sai para pouco mais de US $5,5 milhões. Isso é cerca de US $1,5 milhão a mais do que os custos estimados de você construir um por conta própria, mas é mais conveniente comprar uma unidade existente em vez de construir uma nova a partir do zero.
Unidade De Armazenamento de franquia
outra opção para abrir uma unidade de armazenamento é comprar uma franquia. O Franchising é uma boa opção, pois o negócio maior geralmente cobre os custos do edifício e outros materiais comerciais importantes. No entanto, você terá que pagar uma taxa inicial de franquia e pagar uma parte de sua receita mensal bruta.
as taxas de franquia dependem da franquia específica. Por exemplo, o Go Mini cobra uma taxa de franquia básica de US $45.000 e um investimento inicial total de cerca de US $500.000. A maioria das empresas também tem requisitos bastante rígidos sobre quem eles permitem em oportunidades de franchising. Por exemplo, você geralmente precisa ter uma certa quantidade de capital líquido e alguma experiência em administrar um negócio com antecedência. O Franchising é geralmente uma opção muito mais barata do que construir uma unidade de armazenamento do zero. A desvantagem do franchising é que você está restrito a uma marca específica e também precisa pagar royalties e taxas de publicidade. Você também pode ter que assinar uma taxa de contrato de franquia por um período específico de tempo.
quanto você pode fazer com uma instalação de unidade de armazenamento?
as unidades de armazenamento são um dos investimentos mais seguros que você pode fazer. A maioria dos outros investimentos imobiliários falham, mas as instalações de unidades de auto-armazenamento têm uma taxa de sucesso incrível de 92%. A maioria das empresas mantém pelo menos uma taxa de ocupação de 70%, mas as unidades de armazenamento de maior sucesso têm taxas de ocupação de até 90%.
a unidade de armazenamento média é alugada por qualquer lugar entre US $60 a US $180 por mês, potencialmente mais dependendo da localização. O aluguel médio controlado pelo clima pode ir entre US $ 75-US$220 por mês.
lembre-se de que normalmente leva cerca de 12 a 24 meses para que uma unidade de armazenamento atinja seu potencial máximo de receita, portanto, não se surpreenda se você operar esse primeiro ano nas margens.
Conclusões
unidades de Armazenamento são um grande investimento que pode, potencialmente, fazer um monte de dinheiro. Eles têm um custo inicial relativamente alto, mas uma unidade de armazenamento pode começar a ganhar dinheiro em apenas 2 anos. Então, se você está interessado em um investimento imobiliário muito lucrativo, então você deve considerar olhar para a construção de unidades de armazenamento.