Quando você está no negócio de compra de imóveis a partir altamente vendedores motivados, você eventualmente vai encontrar pessoas que querem vender uma propriedade que não possuem.Falei com muitos vendedores motivados sobre a compra de imóveis que pertenciam a seus familiares falecidos – talvez um pai, avô, tia ou tio.
na maioria dos casos, esses indivíduos começaram a pagar a conta do imposto sobre a propriedade ou a manter a propriedade após o falecimento do proprietário original e, como resultado, presumiram que eram o legítimo proprietário da propriedade simplesmente porque estavam fazendo todo o trabalho e tratando-o como se fosse seu.
o que eles não entendiam era que legalmente falando – isso não lhes dava direito a nada.
Se uma propriedade ainda é intitulado em nome do proprietário original e não posterior a burocracia tem sido concluído ou arquivado com o município, há uma boa chance de que esse vendedor não tem o direito de vender a propriedade mais do que VOCÊ tem o direito de vender o Empire State Building.
Como a Cadeia de Título Funciona
Por exemplo, digamos que você está falando com alguém (vamos chamá-los, “Pessoa C”) e eles estão tentando vender uma propriedade que é tecnicamente detida por duas pessoas mortas (e.g. – seus pais, nós vamos chamá-los de “Pessoa” e “Pessoa B”).
se você entende como funciona a cadeia de títulos, não pode simplesmente aceitar uma ação da pessoa C para si mesmo e chamá-la de boa. Se a propriedade não tiver sido cedida anteriormente à Pessoa C, qualquer ação que eles escreverem para você não valerá o papel em que está escrito.
a cadeia de Título precisa passar adequadamente do proprietário falecido (neste exemplo, pessoa a e Pessoa B) para a pessoa que deseja vender a propriedade (pessoa C) e, em seguida, desse indivíduo para si mesmo. A cadeia de título não pode simplesmente pular as pessoas a e B sem mencionar como a Pessoa C acabou no Banco do motorista.
a Menos que a documentação correta se conecta a transferência de titularidade de Pessoas A e B para que a Pessoa C, Pessoa C tem o direito legal de vender a propriedade (mesmo se eles foram pagar os impostos sobre a propriedade e cuidar da propriedade para os anos no final), e sem direito a documentação, de qualquer contrato, aceitar que a Pessoa C será inútil, porque eles nunca possuiu a propriedade em primeiro lugar.
Aviso Legal: Antes de ir mais longe, deixe-me esclarecer que não sou advogado e as informações abaixo não devem ser interpretadas como aconselhamento jurídico. Cada Estado tem leis diferentes e cada transação imobiliária tem variáveis únicas que podem afetar os processos e documentação listados abaixo. Mesmo que essas sejam as etapas e a documentação que uso em meus fechamentos – não presuma que essas informações sejam totalmente aplicáveis à sua situação. Antes de agir em qualquer coisa descrito abaixo, certifique-se de consultar um advogado ou jurídica profissional em sua área para confirmar que você está trabalhando com a informação certa, e, se necessário, contrate um advogado ou empresa de título para concluir o fechamento para você.
fechando a lacuna de documentação
suponha que você seja contatado por alguém (pessoa C) que deseja vender uma propriedade que não está atualmente intitulada em seu nome. No entanto, é intitulado em nome de duas pessoas falecidas (pessoa a e Pessoa B) que pretendiam que a Pessoa C herdasse a propriedade após sua morte.
para dar à pessoa C a autoridade legal para vender essa propriedade e assinar a escritura, você precisará de alguns documentos adicionais para criar o que é conhecido como uma “cadeia clara de títulos”.
Existem alguns cenários em que este tipo de situação pode surgir, então, vamos cobrir os mais comuns aqui:
- Cenário 1: Uma Pessoa & Pessoa B deixou seus bens para a Pessoa C num Vai
- Cenário 2: Uma Pessoa & Pessoa B deixou os seus bens para a Pessoa C em uma relação de Confiança
- o Que é uma relação de Confiança?
- O Que Você Vai Precisar?
- Com Qual Situação Você Está Lidando?
- Cenário 3: Pessoa Um & Pessoa B não foi concluída uma Vontade ou de uma relação de Confiança, e a propriedade passou NÃO através de sucessões
- Cenário 4: Pessoa Um & Pessoa B não foi concluída uma Vontade ou de uma relação de Confiança, e a propriedade passou por uma vara de família
Cenário 1: A pessoa e a Pessoa B deixou seus bens para a Pessoa C num Vai
Se você estiver trabalhando com um vendedor que tem Vontade de Pessoa A e B (explicando que o falecido proprietários destinados a Pessoa C para se tornar o proprietário legal após seu falecimento), a existência deste é um bom primeiro passo na direção certa, mas não é inteiramente o que você vai precisar para fechar o negócio.
Com essa Vontade em mão, a Pessoa C vai precisar de uma petição com o condado vara de família e sucessões, solicitando permissão para vender a propriedade em nome da Pessoa e a Pessoa B imobiliário.
Com esta ação, o imóvel poderá ser aberto, e assumindo que não existem restrições ou concursos de outros herdeiros, como para a venda do imóvel (o que seria difícil de suportar, dado que a Pessoa C tem uma Vontade que explica claramente que o suposto beneficiário da propriedade), o tribunal emitirá um documento chamado “Cartas de Administração” (aka – “Cartas de Autoridade” em alguns estados), afirmando que a Pessoa C é o Representante Pessoal (aka – Executor) e tem autoridade para vender essa propriedade em nome do espólio.
uma vez que este documento é emitido, o vendedor terá de lhe fornecer cópias originais do seguinte:
- Certidão de Óbito de Pessoa A
- Certidão de Óbito da Pessoa B
- Letras de Administração/Autoridade de nomeação de Pessoa C como a “Representante Pessoal” (ou “Executor”) do património
- Ato, assinado pelo Representante Pessoal/Inventariante do espólio
uma Vez que esses documentos tenham sido gravados com o Condado de Gravador (aka – registro das Obras) e supondo que não há outros problemas no título do trabalho, você vai ser o novo proprietário com uma clara cadeia de título!
Cenário 2: A pessoa a e a pessoa B deixaram sua propriedade para a pessoa C em um Trust
se você estiver trabalhando com um vendedor que afirma ser o legítimo proprietário de uma propriedade porque foi deixada para eles em um Trust, este é um ótimo primeiro passo, mas você ainda precisará de algumas coisas.
o que é uma confiança?
um trust é um documento legal criado pelos proprietários originais (neste caso, os que faleceram). Um trust não é uma entidade legal e não é um documento que é registrado pelo condado.
Este documento é simplesmente um acordo legal, onde o Outorgante (também conhecido como Instituidor ou entidade Concedente, porque eles são a propriedade do proprietário) estabelece todos os detalhes sobre o que é suposto acontecer com seus bens depois que eles morrem.
o benefício de ter um trust é que quando o Trustor morre, não há ambiguidade sobre o que deve acontecer com seus ativos. No caso da morte do Trustor, todos os seus ativos e pularão automaticamente o processo normal de inventário (conforme descrito no Cenário 1) e entrarão diretamente no trust.
o que isso realmente significa é que os ativos agora são controlados pelo administrador.
um administrador é uma pessoa a quem o administrador (ou seja, o proprietário do imóvel falecido) designou para executar o plano conforme descrito no trust. Essa pessoa é legalmente obrigada a realizar o plano de acordo com o que o trust diz, para o benefício dos beneficiários listados no trust.
o beneficiário é quem o Trustor designou como pessoa ou entidade para receber seus ativos após a morte do Trustor.
Por exemplo, se Uma Pessoa & Pessoa B (a Trustors) queria que seu carro para ser dado a Pessoa D (o Beneficiário), e a Pessoa C foi designada como o Depositário de… Pessoa C seria a obrigação legal de garantir o título para o carro é legalmente transferido à Pessoa de D.
Observação: Em alguns casos, também pode ser um Protetor envolvidos com a Confiança. O papel do protetor é vigiar o administrador e rescindir o Administrador por qualquer má conduta. Ironicamente, os curadores nem sempre podem ser confiáveis para executar as instruções declaradas no Trust, e a nomeação de um protetor pode ajudar a garantir que o Trust seja realizado pelo curador de acordo com o plano.
faz sentido?
O Que Você Vai Precisar?
Se você está lidando com uma propriedade que pertence a duas pessoas mortas, e o vendedor (Pessoa C) afirma que eles têm o direito legal de vender a propriedade, existem três “sub-cenários”, em que isso é possível. Vamos falar sobre o que são e o que precisa acontecer em cada situação:
Sub-Cenário 1: A pessoa C é listada como beneficiária da propriedade e o trust autoriza o administrador a transferir a propriedade diretamente para o beneficiário.
- neste caso, a pessoa C já deve ser o atual proprietário do registro(ou se o (S) administrador (es) acabou de morrer, o Administrador deve estar no processo de transferência de propriedade propriedade para a pessoa C muito em breve). Nesse caso, tudo o que a Pessoa C precisa fazer (depois de receber a propriedade da propriedade) é criar uma nova escritura e transferir a propriedade para o novo comprador.
Sub-Cenário 2: A pessoa C é listada como o administrador do Trust, e o trust autoriza o administrador a liquidar a propriedade em benefício dos beneficiários.
- se a pessoa C for o administrador, ela terá plena autoridade para vender a propriedade a terceiros, porque o objetivo principal é liquidar a propriedade por dinheiro (em vez de transferi-la para um beneficiário específico). Nesse caso, eles precisarão assinar a Escritura em nome do trust, assinar um certificado de confiança (que deve ser datado nos últimos 12 meses, verificando seu papel como Administrador) e dar ao comprador ambos os documentos, juntamente com as certidões de óbito originais de ambos os curadores. Uma vez que o comprador tenha esses quatro documentos registrados, eles serão o novo proprietário.
Sub-Cenário 3: a pessoa C é listada como beneficiária do imóvel, e o trust autoriza o administrador a liquidar o imóvel em benefício dos beneficiários.
- se o Trust autorizar um administrador terceirizado a vender a propriedade e dar o produto ao beneficiário (e supondo que isso ainda não tenha acontecido), o comprador terá que coletar os mesmos quatro documentos listados no sub-Cenário 2 acima. A única diferença é que este administrador de terceiros terá que estar de acordo com o preço de venda. Se o administrador é simplesmente uma parte imparcial (como um advogado ou uma empresa de gestão de confiança) e eles vão fazer o que a pessoa C (e o documento de confiança) instrui-los a fazer (ou seja , – vender a propriedade e obter o dinheiro), então o processo deve ser relativamente simples. Se, no entanto, o administrador é uma parte tendenciosa (como um irmão ou qualquer pessoa que queira vender por mais do que o comprador está disposto a pagar), esse pedido pode ser mais desafiador.
Com Qual Situação Você Está Lidando?
para determinar com qual desses cenários você está lidando, você deve começar verificando quem é o proprietário atual do registro.
se a última escritura de registro afirma que a propriedade é atualmente propriedade de um trust ou se a última escritura de registro é uma escritura Lady Bird (um tipo de escritura que transfere automaticamente a propriedade para um trust em caso de morte do proprietário), você pode eliminar automaticamente o sub-Cenário 1.
depois de verificar que a propriedade é atualmente propriedade de um trust, seu próximo passo é descobrir quem é o administrador. Você pode fazer isso obtendo uma cópia do trust (junto com quaisquer outras alterações ao trust). Na maioria dos casos, isso é algo que a pessoa C deve ser capaz de fornecer a você (e se ela não puder fornecer, pule para o cenário 3 abaixo).
quem estiver listado como administrador (seja a pessoa C ou um terceiro não relacionado), você precisará de cópias originais dos seguintes documentos para concluir o negócio:
- Certidão de Óbito de Pessoa A
- Certidão de Óbito da Pessoa B
- Certificado de Confiança, assinado pelo Administrador)
- Ato, assinado pelo Administrador.)
uma Vez que estes quatro documentos que foram registrados com o município Gravador (aka – registro das Obras) e assumindo que não há outros problemas no título do trabalho, você vai ser o novo proprietário com uma clara cadeia de título!
Cenário 3: As pessoas a e B não completaram um testamento ou um trust, e a propriedade não passou por inventário
neste cenário infeliz, não há vontade, não há confiança e não há plano.
quando um proprietário morre antes de colocar um conjunto claro de instruções no lugar, a propriedade ficará presa no limbo (incapaz de ser vendida por qualquer pessoa) até que a propriedade do proprietário falecido passe por inventário.
se, quando você iniciar sua conversa com a pessoa C, esse processo ainda não foi iniciado, eles terão que apresentar uma petição ao Tribunal de sucessões do condado no condado onde a propriedade está localizada. Através deste processo (que pode ser muito demorado, especialmente se houver vários herdeiros lutando pela propriedade), o tribunal acabará por estabelecer alguém (de preferência, a pessoa com quem você está trabalhando) como Representante Pessoal da propriedade.
como não há vontade de falar, o tribunal não terá orientações claras sobre quem deve receber o controle sobre quais ativos. Se houver apenas um herdeiro aparente, o processo não precisa ser longo ou complicado, mas se houver alguma dúvida sobre como os ativos devem ser divididos, as coisas podem descer rapidamente.
Quando alguém finalmente foi estabelecido como o Representante Pessoal (aka – Executor) do imóvel, o tribunal emitirá um documento chamado “Cartas de Administração” (aka – “Cartas de Autoridade”). Você pode ver alguns exemplos de como é o documento em Michigan, Califórnia e Illinois.
este documento dá a alguém (idealmente, a pessoa C) a autoridade legal para vender a propriedade em nome da propriedade da pessoa falecida. Este documento preenche a lacuna na cadeia de títulos, embora a escritura ainda não tenha sido tecnicamente transferida das pessoas a e B para a pessoa C.
uma vez que este documento existe, você precisará coletar cópias originais dos seguintes itens:
- Certidão de Óbito de Pessoa A
- Certidão de Óbito da Pessoa B
- Letras de Administração/Entidade, nomeando o seu Representante Pessoal (Executor) da propriedade
- Ato, assinado pelo Representante Pessoal/Inventariante do espólio
uma Vez que estes quatro documentos que foram registrados com o município Gravador (aka – registro das Obras) e supondo que não há outros problemas no título do trabalho, você vai ser o novo proprietário com uma clara cadeia de título!
o problema com o inventário é que nem sempre é cortado e seco. Quando o processo de inventário é iniciado, o aviso deve ser dado a todos os outros que poderiam estar na linha para o papel de “Representante Pessoal”. Se algum deles falar e esperar desempenhar um papel, você provavelmente pode imaginar todo o vaivém que isso pode causar, o que pode durar anos antes que alguém finalmente tenha autoridade legal para vender a propriedade.
quando encontro o cenário 3, é provavelmente a situação mais comum em que simplesmente direi: “Obrigado, mas não obrigado” e vou embora. Isso não quer dizer que não haja algumas situações em que possa funcionar e/ou vale a pena esperar, mas se você estiver procurando entrar e sair rapidamente, provavelmente descobrirá que esses negócios têm muito mais dores de cabeça do que valem (especialmente se for uma propriedade barata, para começar).
cenário 4: as pessoas a e B não completaram um testamento ou um Trust, mas a propriedade passou por inventário.
se uma propriedade já passou por inventário, e se alguém (idealmente, pessoa C) Foi estabelecido como o Representante Pessoal/Executor da propriedade, eles devem ter as cartas originais de Administração (aka – cartas de autoridade) do Tribunal do Condado.
supondo que este documento exista, você precisará coletar cópias originais dos seguintes itens:
- Certidão de Óbito de Pessoa A
- Certidão de Óbito da Pessoa B
- Letras de Administração/Entidade, nomeando o seu Representante Pessoal (Executor) da propriedade
- Ato, assinado pelo Representante Pessoal/Inventariante do espólio
uma Vez que estes quatro documentos que foram registrados com o município Gravador (aka – registro das Obras), e supondo que não há outros problemas no título do trabalho, você vai ser o novo proprietário com uma clara cadeia de título!
questões de originalidade
caso eu não tenha deixado claro acima, lembre-se de que sempre que você enviar um documento para o registrador/registro de ações do condado, o documento deve ser original.
Isso vale para os Certificados de Óbito, Letras de Administração, Certificados de Confiança, Atos, Declarações, Memorandos, tudo (uma cópia da certidão de óbito não vai funcionar, ele precisa ser real, documento original).Se você estiver trabalhando com alguém que diz que não tem a cópia original de uma certidão de óbito, diga-lhes para solicitar uma nova cópia original do Condado. Uma certidão de óbito sempre pode ser reproduzida mediante solicitação (e geralmente por uma pequena taxa).
quanto a um certificado de confiança ou escritura-como esses documentos são normalmente criados como parte do fechamento, não deve ser difícil obter cópias originais deles (porque você, sua agência de títulos ou seu advogado de fechamento devem ter as cópias originais em sua posse assim que o fechamento for concluído).
e quanto às cartas de Administração, descobri que estas podem ser mais difíceis de reproduzir a pedido (especialmente se o documento foi emitido pelo Tribunal décadas atrás). Se você encontrar um vendedor que afirma que eles são o representante pessoal, mas eles não têm os documentos para provar isso, tente solicitá-lo no tribunal do Condado. Mesmo se eles não podem fornecer uma cópia do original, eles podem ser capazes de fornecer uma cópia do documento original (e, em alguns casos, se ele está emparelhado com um atestado de autenticidade, pode ser apenas o suficiente para marcar a caixa).
Moral da História
Como uma final, nota pessoal, se depois de ler tudo isso, você ainda não pegou a importância de uma Vontade ou uma Confiança ainda, eu só vou dizer isso claramente agora… se você tiver QUAISQUER bens pessoais para falar de (incluindo os seus filhos, animais de estimação, ou quaisquer outros itens físicos que você controla de forma alguma, fazer um favor ao mundo e criar uma.
não é difícil – e a existência deste documento poderia potencialmente salvar seus entes queridos de inúmeras dores de cabeça e dores de cabeça que eles não deveriam ter que lidar depois que você se foi.