jaka jest różnica między lokatą hipoteczną a lokatą giełdową?

Zaktualizowano 13 grudnia 2021

6min Czytaj

przygotowując się do zakupu pierwszego domu, zwykle oszczędzasz sumę pieniędzy do wykorzystania razem z hipoteką. Ludzie nazywają ten proces „oszczędzając swój depozyt”, a suma, którą oszczędzasz, jest ogólnie określana jako depozyt Hipoteczny.

ale w dniu wymiany umów na zakup domu, przekażesz 10% wartości nieruchomości w gotówce adwokatowi sprzedającego. Ta suma nazywa się depozyt wymiany.

te dwie sumy pieniędzy nie są (całkiem) takie same! To niezręczne rozróżnienie jest źródłem wielu nieporozumień zwłaszcza wśród kupujących po raz pierwszy. Tutaj wyjaśniamy różnicę-i dlaczego ma znaczenie.

lokata hipoteczna vs lokata giełdowa

lokata hipoteczna to prawdopodobnie to, o czym myślisz jako o lokacie. Jest to kwota, którą wkładasz wraz z hipoteką, aby uzupełnić całkowity koszt nowego domu. Im większy depozyt w stosunku do kredytu hipotecznego, tym niższy stosunek kredytu do wartości, a więc lepsza oferta kredytu hipotecznego, którą prawdopodobnie otrzymasz.

jednak-Twój depozyt Hipoteczny nie jest tak naprawdę „depozytem” w prawdziwym tego słowa znaczeniu! To po prostu pieniądze zamienią się w kapitał własny, czyli część domu, że będziesz właścicielem bezwarunkowo i bez hipoteki.

Twój depozyt wymiany, z drugiej strony, naprawdę jest depozytem. Twój radca prawny przekazuje go prawnikowi sprzedawcy, gdy wymieniasz umowy sprzedaży. Jest to znane jako „punkt bez zwrotu”, ponieważ jeśli wycofasz się z zakupu teraz, stracisz te pieniądze.

Twój depozyt giełdowy wynosi zazwyczaj 10% ceny nieruchomości. Czasami możesz uzgodnić niższą sumę ze sprzedawcą, a czasami mogą nalegać na więcej.

Czy muszę oszczędzać dwie wpłaty?

dobrą wiadomością jest to, że depozyt giełdowy jest zwykle częścią depozytu hipotecznego (i często wszystko). Więc nie, nie potrzebujesz dwóch depozytów. Głównym powodem, dla którego są one określane oddzielnie, jest to, że mają różne funkcje: depozyt Hipoteczny wpływa na umowę kredytu hipotecznego, podczas gdy depozyt wymiany jest używany podczas wymiany umów. Ponadto depozyt hipoteczny może być znacznie większy niż depozyt giełdowy, więc podczas wymiany używasz tylko jego części.

istnieje również kilka innych powodów, takich jak zasady dotyczące pomocy przy zakupie ISAs, które omówimy poniżej.

depozyt Hipoteczny i depozyt Walutowy-przykład

Max kupuje dom za 200 000 zł z 20% gotówką (40 000 zł) i 80% hipoteką w wysokości 160 000 zł. Jego depozyt Hipoteczny wynosi 40 000 funtów, ale potrzebuje tylko 10% depozytu giełdowego. Więc oddaje ponad połowę swojego depozytu hipotecznego (£20,000), gdy kontrakty są wymieniane. Kilka tygodni później, w dniu zakończenia, płaci Pozostałe £20,000, podczas gdy jego kredytodawca Hipoteczny uwalnia £160,000 pożyczki jego hipoteki.

co jeśli nie jestem kupującym po raz pierwszy? Czy nadal mam depozyt giełdowy?

jeśli sprzedajesz jeden dom, aby kupić następny dom, możesz nie mieć wolnej gotówki, aby zapłacić depozyt wymiany. W większości przypadków pieniądze te będą związane z kapitałem własnym obecnego domu. Tam, gdzie jest to przypadek, proces wymaga nieco więcej magii conveyancing. Oto jak to działa.

jak depozytu wymiany przesuwa się w górę łańcucha

oto przykład, jak działa proces depozytu wymiany, jeśli zarówno sprzedajesz, jak i kupujesz.

Max, pierwszy kupujący, kupuje dom Helen za 200 tys. zł. Helen kupuje dom od Rajesha za 250 tysięcy funtów. Rajesh nie zamierza jeszcze kupić innej nieruchomości-wprowadzi się do wynajętego mieszkania – więc sieć się tam zatrzymuje.

w dniu wymiany adwokat Maxa przekazuje swoją kaucję w wysokości 20 000 funtów prawnikowi Helen. Skąd pochodzi depozyt Helen? To jest mądra część. Jej adwokat może użyć tych samych pieniędzy, co jej depozyt. Chociaż same pieniądze pozostaną u prawnika Helen, to wystarczy, aby zapewnić bezpieczeństwo, aby umożliwić jej zakup.

jednak jest mały problem. Depozyt wymiany Maxa wynosi tylko £20,000 (tj. 10% z £200,000). Ale Helen kupuje dom za 250 000 funtów, więc nie potrzebuje 25 000 funtów depozytu? Odpowiedź jest taka, że może. Ona (lub jej adwokat)może porozmawiać z Rajeshem i spróbować zgodzić się na niższą kaucję, ale Rajesh ma prawo nalegać na pełne 10%. Jeśli to zrobi, Helen będzie musiała znaleźć dodatkowe 5000 funtów w gotówce, aby uzupełnić swój pełny depozyt. Jednak Rajesh może woleć zgodzić się na niższy depozyt, niż zobaczyć, że łańcuch może się zawalić.

w dniu zakończenia prac adwokat Maxa przekazuje pozostałe pieniądze na zakup adwokatowi Helen: pieniądze hipoteczne w wysokości 160 000 funtów i reszta depozytu hipotecznego (20 000 funtów). To daje całkowitą sumę £200,000 i tak kończy zakup Maxa.

teraz, w końcu, adwokat Helen może przekazać 20 000 funtów depozytu na rzecz Radcy Prawnego Rajesha (wraz z kapitałem Helen i nową hipoteką). Jest to depozyt „przesuwający się w górę łańcucha”. Gdyby w łańcuchu było jeszcze więcej nabywców, depozyt giełdowy będzie nadal wzrastał w ten sposób, aż do zakończenia ostatniego zakupu nieruchomości.

co się stanie, jeśli depozyt wymiany nie wystarczy?

jak pokazano na przykładzie Maxa, Helen i Rajesha, depozyt wymiany kupującego po raz pierwszy może nie wystarczyć, aby pokryć zakupy wyżej w łańcuchu. To pozostawia tym kupującym dwie opcje:

• Znajdź gdzieś dodatkową gotówkę (np. oszczędności lub kredyt)
• Negocjuj niższą lokatę wymiany

jeśli różnica jest niewielka, negocjowanie niższej lokaty jest często możliwe. Jednak im niższy depozyt wymiany, tym większe ryzyko dla sprzedającego – pamiętaj o tym, jeśli kupujący prosi Cię o przyjęcie niższej depozytu. 10% depozytu jest dobrą ochroną dla Ciebie (jako sprzedawcy) przed wycofaniem się kupującego.

czy moja pomoc w zakupie ISA może pokryć mój depozyt giełdowy?

jeśli zaoszczędziłeś, aby kupić swój pierwszy dom korzystając z pomocy w zakupie ISA, to ważne jest, aby zrozumieć różnicę między lokatą hipoteczną a lokatą giełdową. Pomoc w zakupie ISA dodaje 25% premii do oszczędności po zakończeniu zakupu pierwszego domu – ale ten szczegół złapał wielu nabywców po raz pierwszy. 25% bonus jest wypłacany tylko po zakończeniu, co oznacza, że nie można go wykorzystać do depozytu wymiany (choć reszta Twojej pomocy w zakupie Isa oszczędności może być). Oto przykład.

pierwszy dom Jane będzie kosztował £150,000, więc potrzebuje 10% depozytu w wysokości £15,000. Zaoszczędziła maksymalnie £12,000 w jej pomocy, aby kupić ISA, które 25% bonus wzrośnie do £15,000-ale tylko wtedy, gdy jej zakup zakończy. Oznacza to, że może użyć £12,000 do jej depozytu wymiany, ale musi znaleźć dodatkowe £3,000 z innego miejsca w międzyczasie (lub przekonać kupującego do przyjęcia niższej depozytu). Powinna być w stanie uzyskać pożyczkę krótkoterminową (być może nawet od rodziny), biorąc pod uwagę, że będzie w stanie ją spłacić, gdy tylko zakup się zakończy.

co jeśli użyję dożywotniego ISA?

pomoc w zakupie ISA jest teraz zamknięta dla nowych wnioskodawców (choć dotychczasowi oszczędzający mogą nadal z nich korzystać do 1 grudnia 2030). Istnieje jednak produkt zastępczy, który jest jeszcze skuteczniejszym sposobem na zaoszczędzenie depozytu. Lifetime ISA (LISA) pozwala zaoszczędzić do £4,000 rocznie z 25% premii wypłacanej na koniec każdego roku (czyli maksymalnie £1,000). Oznacza to, że możesz użyć tego bonusu jako części depozytu wymiany, ponieważ już go masz.

minusem jest to, że jeśli wypłacisz pieniądze z lisy przed 60 rokiem życia z jakiegokolwiek innego powodu niż zakup pierwszego domu, zapłacisz 25% kary za pieniądze.

czy mogę stracić swój depozyt giełdowy?

po wpłaceniu depozytu giełdowego jesteś prawnie zobowiązany do zakupu nieruchomości. Oznacza to, że stracisz swój depozyt, jeśli zdecydujesz się wycofać. I odwrotnie, jeśli sprzedawca wycofa się, otrzymasz depozyt wymiany z powrotem (i powinieneś być w stanie pozwać ich za wszelkie koszty lub niedogodności poniesione w procesie).

Podobnie, jeśli kupujący wycofa się, zachowasz depozyt wymiany. Jednak może być konieczne przekazanie go bezpośrednio do sprzedawcy, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby być w stanie iść do przodu z własnym zakupem.

jakie są alternatywy dla korzystania z depozytu giełdowego?

w pewnych okolicznościach możesz napotkać trudności w znalezieniu depozytu giełdowego.

na przykład, jeśli korzystasz z 100% kredytu hipotecznego, który nie wymaga depozytu hipotecznego (np. kredytu gwarancyjnego), prawdopodobnie nie masz żadnych oszczędności, które możesz wykorzystać na depozyt giełdowy. Podobnie, możesz mieć 95% hipoteki z 5% depozytu hipotecznego, co nie wystarczy na pokrycie depozytu giełdowego.

również (jak wspomniano powyżej) możesz być sprzedawcą i kupującym, a depozyt własny kupującego nie wystarczy, aby pokryć 10% nieruchomości, którą kupujesz.

w tych okolicznościach alternatywą są:

• poproś swojego gwaranta (jeśli dotyczy) o pokrycie depozytu wymiany
• Pożycz pieniądze od innego członka rodziny
• weź pożyczkę pomostową za dodatkowe pieniądze (ale uważaj na wysokie stopy procentowe)
• Negocjuj niższą depozyt wymiany

podobnie jak wiele aspektów procesu zakupu domu, dwa rodzaje depozytu może spowodować pewne zamieszanie na początku. Twój broker hipoteczny może odpowiedzieć na twoje pytania na każdym etapie, a także znaleźć najlepszą ofertę wartości.