ha mindig van egy szilárd befektetés, akkor az ingatlan. Az ingatlan jó befektetés, mert mindenkinek mindig szüksége van rá, és a gazdaság állapotától függetlenül értékeli az értéket. Meglepődhet, ha tudja, hogy a tárolóegységek birtoklása jövedelmező vállalkozás lehet. De egy nagy kérdés a legtöbb ember van: mennyibe kerül, hogy létrejöjjön egy tároló egység üzleti?
röviden: a tárolóegység alapoktól kezdve történő építésének átlagos költsége körülbelül 3 dollár.5 millió feltételezve, hogy az átlagos költség körülbelül 25 dollár négyzetméterenként. Ez a költség magában foglalja a tárolóegység finanszírozásának legfontosabb szempontjait, beleértve a földet, az építést, a biztosítást, az engedélyeket és az egyéb üzleti költségeket. Néhány többszintes épület vagy komplex klímaberendezéssel rendelkező épület négyzetméterenként akár 70 dollárba is kerülhet.
természetesen ezek a számok csak átlagosak. A tényleges költség nagymértékben változhat a helyszíntől, a felhasznált anyagoktól, az épület összetettségétől és más releváns építési tényezőktől függően. A pontos részletek meglehetősen összetettek. Ezért összeállítottuk ezt az átfogó útmutatót a tárolóegységek építési költségeiről.
a tárolóegységek építési költsége
a tárolóegységek nem járnak olyan nagy költséggel, mint néhány más típusú épület, mert általában nem igényelnek klimatizált belső tereket. A fejlettebb, teljes klímaberendezéssel rendelkező egységek azonban drágábbak lehetnek.
amikor egy tároló egységről van szó, a költségek fő kategóriáit kell megvizsgálni:
-
- Land – $353,925
- építőipar – $3,244,500
- mérnöki – $79,000
- engedélyek/díjak – $32,000
- biztosítás – $10,000 (évente)
- berendezések – $22,000
- Marketing – $75,000
- jogi díjak – $22,000
- pénzügyi költségek– $100,000
összesen – $3,500,000
megnézzük ezeket a költségkategóriákat, és néhány becslést adunk a költségekre, valamint olyan tényezőkre, amelyek befolyásolhatják ezeket a költségeket.
Land
az első dolog, amit meg kell nézni a szigeten. A föld prémiumba kerül, mert más típusú erőforrásokkal ellentétben nem igazán lehet több földet termelni. Szóval, lesz akar-hoz vigyáz-ból szerzés néhány földet, mielőtt elkezdhet egy tároló egység építése.
a Földköltségek nagyon válogatósak lehetnek, attól függően, hogy hol vásárol. Nyilvánvaló, hogy a föld többe kerül egy olyan területen, mint Kalifornia vagy Massachusetts, mint Észak-Dakotában. Általában jó becslés, hogy a földterület a fejlesztési költségek körülbelül 20-30% – át fogja fizetni.
a Mako Steel szerint a kereskedelmi célú földterület átlagos költsége körülbelül 1,25 dollár négyzetméterenként. Ne feledje azonban, hogy a megvásárolt földterületnek csak körülbelül 40% – át használja a tárolóegységéhez. Tehát osszuk el a földköltséget 0,40-rel, és a négyzetméterenkénti effektív árfolyam körülbelül 3,13 dollár.
ez egy alsó határ becslés. Egy másik becslés szerint a föld ára körülbelül 3,25 dollár négyzetméterenként. Feltételezve, hogy a 40% – os lefedettség, hogy jön ki, hogy körülbelül $7 négyzetméterenként. Általánosságban elmondható, hogy az átlagos tárolóegység-épület körülbelül 2,5 hektár (108 900 négyzetláb) nagy földterületen helyezkedik el. Ez a földköltségek átlagos költsége körülbelül 353 925 dollár.
az egyik legnagyobb dolog, ami befolyásolja, hogy mennyi földet költségek a helyét. A raktárépületek többsége (52%) külvárosi környezetben található, míg csak körülbelül egyharmada található városi területeken. A tárolóegységeknek csak egytizede található vidéki területeken. A legjobb hely egy tároló terület az egyik, hogy közel van a kiskereskedelmi központ, amely szintén közel valamilyen nagy kereszteződés könnyű utazni teherautóval.
ne aggódj túl sokat ezek a költségek, bár. Számos szakértői forrás szerint a tárolóegység bérleti költsége általában lépést tart egy kis lakás bérleti költségével. A földdel is hatékonyabb lehet, ha több tárolóegységet épít, bár ez több építési költséget jelentene.
építési költségek
miután biztosította néhány földet, a következő dolog, amit figyelembe kell vennie az építési költségek. Az építési költségek két fő költségre oszthatók: a területfejlesztésre és a tényleges építésre. A területfejlesztés magában foglalja a föld előkészítését az építkezéshez az építkezéshez szükséges földterületek feltárásával, tisztításával és kiegyenlítésével.
akkor számíthat arra, hogy fizetni között $5 $ 8 négyzetméterenként fejlesztés. Tehát egy 2,5 hektáros tárolóegység-épület esetében ez körülbelül 544 500 dollárba kerülne, feltételezve a fejlesztési arány alacsony becslését.
miután a földterületet kifejlesztették, eldöntheti, hogy egy emeletes vagy többszintes épületet épít. Általában az egyemeletes épület építése négyzetméterenként 25-40 dollárba kerül, míg a többemeletes épület (3-4 emelet) építése négyzetméterenként körülbelül 45-70 dollárba kerül. A számításokhoz egy emeletes épületet fogunk feltételezni. Ez körülbelül 2 700 000 dollárt jelent csak az építési költségekre.
másképp fogalmazva, az átlagos beltéri tárolóegység 60 000-80 000 bérelhető négyzetméteres területtel rendelkezik, és körülbelül 45-65 dollárba kerül négyzetméterenként. Ne feledje, hogy az építési költségek és a területfejlesztési költségek külön vannak, mindkettőre költségvetést kell készíteni.
az építési költségek attól is függenek, hogy milyen kényelmi szolgáltatásokkal rendelkezik. Például, ha viszonylag csupasz csontszerkezete van, akkor lehet, hogy nem kell sokat fizetnie a kényelemért. Másrészt a klimatizált egységek sokkal többet fognak fizetni.
a klimatizált egységek képesek fenntartani a hőmérsékletet 55-80 fok között, de megnövelik a telepítési költségeket. Sok ügyfél szívesebben használna klímaszabályozott egységeket, mert penészállóak és megvédik a dolgokat a nedvességtől és más korróziótól.
fém vs tégla / Cinderblock épületek
manapság a tárolóegységek túlnyomó többsége szabványosított fémkereteket használ, amelyeket meglehetősen egyszerűen fel lehet állítani. Gyakran az ilyen típusú keretek a hagyományos konstrukció alternatívájaként szolgálhatnak. Az ilyen fémépületek átlagos költsége körülbelül 80 000 dollár egy 10 db 20 egység hosszú szakaszra.
tekintettel arra, hogy az átlagos tárolóegység 526 egységgel rendelkezik, ez körülbelül 250 000 dollár költséget jelent a fémvázas épületek számára. Az ilyen típusú fém tároló egység keretek lehet sokkal olcsóbb, de nem jön-val akármi különleges fajta klímaberendezés. A klímaberendezés megszerzéséhez valószínűleg külön épületet kell építenie.
Általánosságban elmondható, hogy manapság a legtöbb tárolóegység már nem téglából vagy salakblokkból készül. Az ilyen típusú anyagok már nem nagyon költséghatékonyak a tároláshoz. Tehát, ha egy új egység építésének útját járja, nagyon javasoljuk, hogy ragaszkodjon a fémszerkezethez.
mérnöki költségek
a nyers építési költségeken kívül a mérnöki költségek az épület fizikai elrendezésének egyéb szempontjaihoz kapcsolódnak. Az olyan dolgok, mint a tisztítás, az ásatás, a viharelvezetés, a közművek telepítése és még sok más, egy adott telepítést igényelnek, és a helyszíntől függenek. Általában az ingatlanfejlesztők professzionális építőmérnök szolgáltatásait veszik fel ezeknek a fejlesztéseknek a kezelésére.
a mérnöki költségek nagymértékben változhatnak a szükséges szolgáltatások típusától függően. Ha nehéz mérnöki szolgáltatásokra van szükség, akkor lehet, hogy több mérnököt kell felvennie. A Parham group szerint az átlagos négyzetméterenkénti mérnöki költségek kevesebb, mint egy dollár, 0,72 dollár.
ha kivesszük a 2,5 hektáros feltételezést, akkor ez körülbelül 79 000 dollár lesz. Ne feledje, hogy ezek a mérnöki költségek az Ön tartózkodási helyétől függően változhatnak. A mérnöki költségek egy városban többe kerülhetnek, mint egy vidéki térségben az épületek nagyobb koncentrációja és a szigorúbb helyi előírások miatt. Becslésünk az alsó végén van, mivel a legtöbb tárolóegység külvárosi területeken létezik, ahol a mérnöki költségek nem lehetnek olyan magasak.
engedélyek/díjak
mint minden épület építésénél, meg kell fizetnie az új épület engedélyeit és az építési engedélyekkel kapcsolatos egyéb adminisztrációs díjakat. Minden más dolog egyenlő, a tárolóegységek nem igényelnek annyi övezeti engedélyt, mint más típusú vállalkozások, de továbbra is be kell tartaniuk az ilyen méretű épületek általános helyi övezeti korlátozásait. A helyi kódok valószínűleg különböznek attól függően, hogy hol tartózkodik, és milyen nagy a tartózkodási helye.
példák néhány szükséges engedélyre:
- kihasználtsági engedélyek-ezek szükségesek ahhoz, hogy egy vállalkozást egy adott fizikai helyen működtessenek.
- bérszámfejtés – minden vállalkozásnak és alkalmazottnak regisztrálnia kell üzleti tevékenységét adózási célokra.
- zónázási díjak – attól függően, hogy hol tartózkodik, előfordulhat, hogy bizonyos zónázási díjakat kell fizetnie.
a tárolóegység építésének egyik trükkösebb része a helyi zónabizottság elé kerül. Sokan szemfülesnek tartják a tárolóegységeket és az épületeket, ezért nehéz lehet engedélyt szerezni egy adott helyen történő építésre.
a Prnham Group által tervezett költségek szerint az engedélyek és díjak körülbelül 0,29 dollárba kerülnek négyzetméterenként. Feltételezve, hogy 2,5 tárolóegység mérete, hogy jön ki, hogy körülbelül $32,000 engedélyezési költségek.
ismét a tárolóegység épületének engedélyezési költségei nem olyan drágák, mivel nem igényelnek sokat. A legnehezebb engedélyt, hogy egy tároló épület valószínűleg a kihasználtsági engedély.
biztosítás
minden vállalkozás biztosítást igényel, és a raktárépület nem különbözik egymástól. Mint más típusú költségek, Tárolás, egység épületek nem igényelnek, hogy sok biztosítás miatt a fajta üzleti, hogy azok.
a fő fajta biztosítás, hogy a tároló egység épület igények vagyonbiztosítás és az általános felelősségbiztosítás. A vagyonbiztosítás megvédi az épületet és a fizikai szerkezet egyéb részeit, míg a felelősségbiztosítás fedezi a jogi díjakat és a károkat abban az esetben, ha valaki megsérül a helyszínen. Például, ha valaki megcsúszik egy pocsolya víz az épületben, esik, és fáj magukat, akkor a felelősségbiztosítás fedezi azt.
Önnek is meg kell fontolnia a felszerelésére és más kárt okozó eszközökre vonatkozó biztosítást. Sok biztosítótársaság esernyőbiztosítást kínál, amely az események széles körében fedezi a dolgokat.
a kereskedelmi tárolóegységek biztosítási költségei ismét nem olyan magasak, mert a törvény nem igényel sokat. Az a fajta biztosítás, amelyre szüksége lesz, valószínűleg államonként változik, ezért győződjön meg róla, hogy megérti az állam biztosítási törvényeit.
a biztosítás teljes költsége valószínűleg évente 5000-15 000 dollár között esik, a művelet méretétől függően. A kisvállalkozások gyakran nagyon jó biztosítási ajánlatokat kapnak, és évente csak néhány ezret fizetnek. De ha nagyon nagy tárolóegységgel rendelkezik, akkor többet kell fizetnie a biztosítási költségekben.
felszerelés
Általánosságban elmondható, hogy a legtöbb öntároló egység nem igényel ennyi felszerelést. Az ügyfelek legtöbbször saját eszközöket hoznak a dolgaik szállítására. Lehet, hogy vesz egy pár dollárt a közösségi használatra, de nem kell semmilyen nehéz gépek, mint a targonca vagy teherautók. Néhány raktárhelyiség teherautókat is bérel, de ezek a kisebbségek.
az egyetlen valódi felszerelés, amire szüksége lesz, az alapvető irodai berendezések, például számítógépek, telefonok, íróasztalok, asztalok, székek és egyéb egyéb irodai berendezések. Az irodai berendezések és bútorok nem olyan drágák, mint mindent figyelembe véve, és valahol 0,20 dollár / négyzetméter körül kell futniuk.
céljainkra ez körülbelül 22 000 dollárt jelent a bútorokért. Ezek a költségek jelentősen csökkenthetők attól függően, hogy milyen felszerelés van a tárolóegységben.
Marketing díjak
mint minden vállalkozásnak, a tárolóegységnek marketing anyagokra és reklámanyagokra is szüksége lesz. Meg kell vonzania az ügyfeleket, és sok módja van ennek. A tárolóegység marketingjének leggyakoribb módszerei közé tartoznak a hirdetőtáblák, a levelezők, az internetes hirdetések és az e-mail marketing. Nem számít, milyen üzleti megállapodást választ, számíthat arra, hogy bruttó jövedelmének 6-8% – át költi hirdetési költségekre.
szerint a self-storage association, Az átlagos bruttó jövedelem tároló egységek függ a fajta egység, hogy ez
- átlagos nettó bevétel nem klimatizált egység-$1.25 négyzetméterenként
- nettó átlagos havi bevétel egy klimatizált egység – $1.60 négyzetméterenként
egy nem klimatizált egység egység, a teljes bérelhető alapterülete 60.000, hogy jön ki, hogy körülbelül $75.000. A Marketing díjak meglehetősen drágák lehetnek, attól függően, hogy hol tartózkodik, és milyen verseny van.
jogi díjak
minden vállalkozásnak jogi költségei lesznek, és a tároló egység sem különbözik egymástól. A tárolóegység megnyitásának fő jogi költségei magukban foglalják az üzleti engedély megszerzésének költségeit és az ingatlan-nyilvántartásba vételhez szükséges papírmunkát.
egy kicsit nehéz megbecsülni a jogi díjakat, mivel az államtól és a szükséges jogi dokumentumoktól függően eltérőek lehetnek. A Parham Group szerint négyzetméterenként körülbelül 0,20 dollárba kerül. A mi céljainkra, hogy jön ki, hogy a teljes költség körülbelül $22,000.
pénzügyi költségek
a pénzügyi költségek magukban foglalják azokat a költségeket, amelyek a kölcsönből vagy bármilyen finanszírozásból vagy kamatfizetésből származnak. A pénzügyi költségek nagymértékben függenek attól, hogy milyen típusú kölcsönt kap az ingatlan finanszírozásához.
Általánosságban elmondható, hogy kereskedelmi ingatlanhitelt szeretne kapni a földvásárlás és az egységek építésének finanszírozására. A kereskedelmi ingatlanok átlagos kamatlába az Egyesült Államokban 2,15% és 13,15% között van.
a kamatlábak idővel változhatnak, így nehéz pontos számot adni. Feltételezve, hogy az alacsony kamatláb 2,5% a kereskedelmi hitel körülbelül $4 millió, hogy jön ki, hogy körülbelül $100,000 éves kamatköltségek.
ne feledje, hogy ez a szám nagymértékben változhat az aktuális kamatlábaktól függően.
tárolóegység-létesítmény finanszírozása
a tárolóegységek sok más vállalkozáshoz képest magas előzetes költségekkel járnak, mivel nagy szerkezetet igényelnek. Tehát, ha van egy csomó tőke mentett fel, akkor megy, hogy támaszkodni a kereskedelmi ingatlan kölcsön.
Általánosságban elmondható, hogy a legjobb fajta kereskedelmi ingatlan kölcsön kap egy tároló egység egy SBA 7 (a) hitel A Small Business Administration (SBA). Az SBA 76 (a) hitelek legfeljebb 5 millió dollárt kínálnak, és ennek a pénznek a 75% – a garantált. Ez azt jelenti, hogy ha nem teljesíti a kölcsönt, a szövetségi kormány a hitel 75% – át fedezi. A csökkentett kockázat azt jelenti, hogy a bankok hajlandóbbak pénzt kölcsönözni a kisvállalkozásoknak.
nem csak SBA 7(a) kölcsönt kell kapnia egy új tárolóegység építéséhez. Ön is kap egy refinanszírozni egy meglévő hitel, vagy lehet használni, hogy vesz egy meglévő tároló egység.
vásároljon egy meglévő egységet
a tárolóegység indításának egyik lehetősége egy teljesen épített és berendezett egység megvásárlása. Egyesek számára ez lehet az ideális megoldás, ha nehéz olyan ingatlant találni, amelyet meg lehet vásárolni egy szerkezet felépítéséhez.
a meglévő Tárolólétesítmény megvásárlásának pontos költségei nagymértékben változnak a létesítmény helyétől és típusától függően. Ezek az egység teljesítményétől is függenek. Ha az egység nem megy olyan jól. A tárolóegység értékét befolyásoló egyéb tényezők közé tartozik a nettó jövedelem és a működési költségek.
szerint InsiderSelfStorage.com, az átlagos tároló egység létesítmény eladja körülbelül $40 – $50 négyzetméterenként. Alacsony értéket feltételezve, ez alig több mint 5,5 millió dollár. Ez körülbelül 1,5 millió dollárral több, mint a saját építésének becsült költsége, de kényelmesebb egy meglévő egység megvásárlása, mint egy új építése az alapoktól.
Franchise tároló egység
a tárolóegység megnyitásának másik lehetősége a franchise megvásárlása. A franchise jó lehetőség, mivel a nagyobb üzlet általában fedezi az épület és más fontos üzleti anyagok költségeit. Azonban meg kell fizetnie a kezdeti franchise díjat, és fizetnie kell a bruttó havi bevétel egy részét.
a franchise-díjak az adott franchise-tól függenek. Például a Go Mini 45 000 dolláros alap franchise-díjat számít fel, a teljes kezdeti befektetés pedig körülbelül 500 000 dollár. A legtöbb vállalatnak meglehetősen szigorú követelményei vannak arról is, hogy kit engednek meg a franchise-lehetőségekben. Például általában bizonyos mennyiségű likvid tőkével és némi tapasztalattal kell rendelkeznie egy vállalkozás vezetésében.
a franchise általában sokkal olcsóbb megoldás, mint egy tárolóegység építése a semmiből. A franchise hátránya, hogy egy adott márkára korlátozódik, és jogdíjat és hirdetési díjat kell fizetnie. Előfordulhat, hogy egy adott időtartamra alá kell írnia a franchise-szerződés díját is.
mennyit lehet keresni egy tárolóegységgel?
a tárolóegységek az egyik legbiztonságosabb befektetés. A legtöbb egyéb ingatlanbefektetés kudarcot vall, de az önálló tároló egységek hihetetlen sikerességi aránya 92%. A legtöbb vállalat legalább 70% – os kihasználtságot tart fenn, de a legsikeresebb tárolóegységek kihasználtsága akár 90% is lehet.
az átlagos tárolóegység havonta 60 és 180 dollár között bérel, potenciálisan többet a helytől függően. Az átlagos klimatizált bérleti díj havonta 75-220 dollár között mozoghat.
ne feledje, hogy általában körülbelül 12-24 hónapig tart, amíg egy tárolóegység eléri a maximális bevételi potenciálját, ezért ne lepődj meg, ha az első évet a margókban működteti.
következtetések
a tárolóegységek nagyszerű befektetés, amely potenciálisan sok pénzt kereshet. Van egy viszonylag magas előzetes költség, de egy tároló egység létesítmény lehet kezdeni, hogy pénzt a mindössze 2 Évek. Tehát, ha érdekel egy nagyon jövedelmező ingatlanbefektetés, akkor fontolja meg az épület tárolóegységeinek vizsgálatát.