amikor az üzleti vásárol ingatlant erősen motivált eladók, akkor végül fog találkozni az emberek, akik szeretnék eladni egy ingatlan nem a saját.
sok motivált eladóval beszéltem az elhunyt családtag(ok) tulajdonában lévő ingatlan vásárlásáról – talán egy szülő, nagyszülő, nagynéni vagy nagybácsi.
a legtöbb esetben ezek az egyének elkezdték fizetni az ingatlanadó-számlát vagy fenntartani az ingatlant, miután az eredeti tulajdonos elhunyt, és ennek eredményeként azt feltételezték, hogy ők az ingatlan jogos tulajdonosai, egyszerűen azért, mert minden munkát elvégeztek, és úgy kezelték, mint a sajátjukat.
amit nem értettek, az az volt, hogy jogilag – ez nem jogosítja fel őket semmire.
ha egy ingatlan továbbra is az eredeti tulajdonos nevében szerepel, és a későbbi papírokat nem fejezték be vagy nyújtották be a megyéhez, akkor jó esély van arra, hogy ennek az eladónak nincs joga eladni az ingatlant, mint Önnek az Empire State Building eladására.
hogyan működik a Címlánc
tegyük fel például, hogy valakivel beszélget (hívjuk “C személynek”), és megpróbál eladni neked egy olyan ingatlant, amely technikailag két halott ember tulajdonában van (pl. a szüleik, “a személynek” és “B személynek”hívjuk őket).
ha megérted, hogyan működik a címlánc, akkor nem fogadhatsz el egy tettet C személytől magadnak, és nevezheted jónak. Ha az ingatlant korábban nem adták át a C személynek, akkor minden olyan okirat, amelyet neked írnak, nem éri meg azt a papírt, amelyre írták.
a tulajdoni Láncnak megfelelően át kell mennie az elhunyt tulajdonostól (ebben a példában az A és B személy) ahhoz a személyhez, aki el akarja adni az ingatlant (C személy), majd az egyéntől magának. A címlánc nem ugorhatja át egyszerűen az A és B személyeket anélkül, hogy megemlítené, hogy a C személy hogyan került a vezetőülésbe.
hacsak a megfelelő dokumentáció nem köti össze a tulajdonjog átruházását az A és B személyről a C személyre, a C személynek nincs törvényes joga az ingatlan eladására (még akkor is, ha évek óta fizetik az ingatlanadót és gondoskodnak az ingatlanról), és a megfelelő dokumentáció nélkül a C személy által elfogadott minden okirat értéktelen lesz, mert soha nem volt az ingatlan tulajdonosa.
jogi nyilatkozat: Mielőtt továbbmennénk, hadd tisztázzam, hogy nem vagyok ügyvéd, és az alábbi információkat nem szabad jogi tanácsadásként értelmezni. Minden államnak különböző törvényei vannak, és minden ingatlanügylet egyedi változókkal rendelkezik, amelyek befolyásolhatják az alább felsorolt folyamatokat és dokumentációt. Annak ellenére, hogy ezeket a lépéseket és dokumentációt használom a bezárásaim során – ne feltételezzük, hogy ez az információ teljes mértékben alkalmazható az Ön helyzetére. Mielőtt az alábbiakban leírtak szerint cselekedne, győződjön meg róla, hogy konzultál egy ügyvéddel vagy jogi szakemberrel az Ön területén, hogy megerősítse, hogy a megfelelő információkkal dolgozik, és ha szükséges, béreljen fel egy ügyvédet vagy címet, hogy befejezze a zárást az Ön számára.
a Dokumentációs rés megszüntetése
tegyük fel, hogy valaki (C személy) felveszi Önnel a kapcsolatot, aki el akar adni Önnek egy olyan ingatlant, amely jelenleg nem szerepel a nevében. Azonban két elhunyt személy (A és B személy) nevében van elnevezve, akik a C személynek szánták az örökséget az elhalálozás után.
annak érdekében, hogy a C személynek jogi felhatalmazása legyen az ingatlan eladására és az okirat aláírására, szüksége lesz néhány további dokumentumra az úgynevezett “tiszta címlánc”létrehozásához.
van néhány különböző forgatókönyv, amelyben ez a fajta helyzet felmerülhet, ezért fedjük le a leggyakoribbakat itt:
- 1. forgatókönyv: a személy & B személy vagyonát C személyre hagyta a végrendeletben
- 2. forgatókönyv: a személy & B személy vagyonkezelésben hagyta vagyonát C személyre
- mi az a bizalom?
- Mire Lesz Szüksége?
- Melyik Helyzettel Foglalkozik?
- 3. forgatókönyv: a személy & B személy nem fejezte be a végrendeletet vagy a bizalmi vagyonkezelést, és az ingatlan nem ment keresztül hagyatéki eljáráson
- 4. forgatókönyv: a személy & B személy nem fejezte be a végrendeletet vagy a bizalmi vagyonkezelést, és az ingatlan hagyatéki eljáráson ment keresztül
1. forgatókönyv: Az a személy és a B személy a vagyonát a C személyre hagyta a végrendeletben
ha olyan eladóval dolgozik, akinek az A és B személy végrendelete van (elmagyarázva, hogy az elhunyt tulajdonosok a C személynek szánták, hogy a törvényes tulajdonos legyen a halála után), ennek az akaratnak a létezése jó első lépés a helyes irányba, de nem teljesen az, amire szüksége lesz az üzlet lezárásához.
ezzel a végrendelettel a C személynek petíciót kell benyújtania a megyei hagyatéki bírósághoz, engedélyt kérve az ingatlan eladására az a személy és a B személy hagyatéka nevében.
ezzel a keresettel a hagyatékot megnyitják, és feltételezve, hogy más örökösök nem korlátozzák vagy vitatják az ingatlan eladását (ami nehéz lenne támogatni, mivel a C személynek van egy akarata, amely egyértelműen megmagyarázza, hogy ki az ingatlan tervezett kedvezményezettje), a bíróság kiad egy dokumentumot, amelyet “adminisztrációs levelek” (más néven “hatósági levelek” egyes államokban), kijelentve, hogy C személy a személyes képviselő (aka – végrehajtó), és jogosult eladni ezt az ingatlant a hagyaték nevében.
miután ezt a dokumentumot kiállították, az eladónak meg kell adnia az alábbi eredeti példányokat:
- az a személy halotti anyakönyvi kivonata
- A B személy halotti anyakönyvi kivonata
- közigazgatási/hatósági levelek, amelyek a C személyt a hagyaték “személyes képviselőjének” (vagy “végrehajtójának”) nevezik
- okirat, amelyet a hagyaték személyes képviselője/végrehajtója írt alá
miután ezeket a dokumentumokat a megyei felvevővel rögzítették (aka – okiratok nyilvántartása) és feltételezve, hogy a Címmunkában nem volt más kérdés, Ön lesz az új tulajdonos, egyértelmű Címlánccal!
2. forgatókönyv: Az A és a B személy vagyonát a C személyre bízta
ha olyan eladóval dolgozik, aki azt állítja, hogy egy ingatlan jogos tulajdonosa, mert azt egy bizalomban hagyták nekik, ez egy nagyszerű első lépés, de még mindig szüksége lesz néhány dologra.
mi a bizalom?
a bizalom az eredeti ingatlantulajdonosok (ebben az esetben az elhunytak) által létrehozott jogi dokumentum. A bizalom nem jogi személy, és nem olyan dokumentum, amelyet a megye rögzít.
ez a dokumentum egyszerűen jogi megállapodás, ahol a vagyonkezelő (más néven Settlor vagy adományozó, mert ők az eredeti ingatlantulajdonos) meghatározza az összes részletet arról, hogy mi történik a vagyonukkal haláluk után.
a bizalom előnye, hogy amikor a megbízó meghal, nincs kétértelműség arról, hogy mi történjen az eszközeikkel. Abban az esetben, a vagyonkezelő halála, az összes vagyona, és automatikusan kihagyja a szokásos hagyatéki eljárás (leírt forgatókönyv 1), és közvetlenül a trust.
ez valójában azt jelenti, hogy az eszközöket most a vagyonkezelő ellenőrzi.
a vagyonkezelő olyan személy, akit a vagyonkezelő (azaz – az elhunyt ingatlantulajdonos) kijelölt a terv végrehajtására a vagyonkezelésben leírtak szerint. Ez a személy jogilag köteles a tervet a bizalom szerint végrehajtani, a bizalomban felsorolt kedvezményezettek javára.
a Kedvezményezett az a személy, akit a vagyonkezelő személyként vagy szervezetként jelöl ki, hogy vagyonát a vagyonkezelő halála után megkapja.
például, ha az a & B személy (a vagyonkezelők) azt akarta, hogy autóját a D személynek (a kedvezményezettnek) adják át, és a C személyt jelölték ki Vagyonkezelőnek… a C személy jogi kötelezettség alá tartozna annak biztosítása érdekében, hogy az autó tulajdonjogát jogszerűen átruházzák a D személyre.
megjegyzés: bizonyos esetekben a vagyonkezelőben részt vevő védő is lehet. A védő feladata, hogy vigyázzon a Vagyonkezelőre, és megszüntesse a vagyonkezelőt bármilyen kötelességszegés miatt. Ironikus módon a Vagyonkezelőkben nem mindig lehet megbízni a bizalomban szereplő utasítások végrehajtásában, és a védő kinevezése segíthet abban, hogy a bizalmat a vagyonkezelő a terv szerint hajtsa végre.
van értelme?
Mire Lesz Szüksége?
ha olyan ingatlanról van szó, amely két halott ember tulajdonában van, és az eladó (C személy) azt állítja, hogy törvényes joga van az ingatlan eladására, három általános “al-forgatókönyv” létezik, amelyekben ez lehetséges. Beszéljünk arról, hogy mik azok, és mi kell történnie minden helyzetben:
1. Részforgatókönyv: A C személy szerepel az ingatlan kedvezményezettjeként, és a vagyonkezelő felhatalmazza a vagyonkezelőt, hogy az ingatlant közvetlenül a kedvezményezettnek adja át.
- ebben az esetben a C személynek már a nyilvántartás jelenlegi tulajdonosának kell lennie (vagy ha a vagyonkezelő(k) éppen meghalt, a Vagyonkezelőnek hamarosan át kell adnia az ingatlan tulajdonjogát a C személynek). Ebben az esetben minden C személynek meg kell tennie (miután megkapta az ingatlan tulajdonjogát) új okiratot hoz létre, és átadja az ingatlant az új vevőnek.
2. Alforgatókönyv: A C személy a vagyonkezelő vagyonkezelőjeként szerepel, és a vagyonkezelő felhatalmazza a vagyonkezelőt az ingatlan felszámolására a kedvezményezettek javára.
- ha a C személy a vagyonkezelő, akkor teljes jogkörrel rendelkeznek az ingatlan harmadik félnek történő eladására, mivel az elsődleges cél az ingatlan készpénzért történő felszámolása (nem pedig egy adott kedvezményezettnek történő átruházása). Ebben az esetben alá kell írniuk az okiratot a bizalom nevében, alá kell írniuk a bizalmi igazolást (amelyet az elmúlt 12 hónapban kell keltezni, ellenőrizve vagyonkezelői szerepüket), és meg kell adniuk a Vevőnek mindkét dokumentumot, mindkét Vagyonkezelő eredeti halotti bizonyítványával együtt. Miután a vevő rögzítette ezt a négy dokumentumot, ők lesznek az új tulajdonos.
3.Alforgatókönyv: a C személy szerepel az ingatlan kedvezményezettjeként, és a vagyonkezelő felhatalmazza a vagyonkezelőt az ingatlan felszámolására a kedvezményezettek javára.
- ha a vagyonkezelő felhatalmaz egy harmadik fél Vagyonkezelőt az ingatlan eladására és a bevétel átadására a kedvezményezettnek (és feltételezve, hogy ez még nem történt meg), a Vevőnek ugyanazt a négy dokumentumot kell összegyűjtenie, mint a fenti 2.Alforgatókönyvben. Az egyetlen különbség az, hogy ennek a harmadik fél megbízottjának meg kell egyeznie az eladási árban. Ha a vagyonkezelő egyszerűen elfogulatlan fél (például ügyvéd vagy vagyonkezelő társaság), és megteszik azt, amit a C személy (és a bizalmi dokumentum) utasít (pl. – eladni az ingatlant, és kap a készpénz), akkor a folyamat legyen viszonylag egyszerű. Ha azonban a vagyonkezelő elfogult fél (például testvér, vagy bárki, aki többet akar eladni, mint amennyit a vevő hajlandó fizetni), akkor ez a kérés nagyobb kihívást jelenthet.
Melyik Helyzettel Foglalkozik?
annak meghatározásához, hogy ezek közül mely forgatókönyvekkel foglalkozik, először ellenőrizze, hogy ki a rekord jelenlegi tulajdonosa.
ha az utolsó okirat kimondja, hogy az ingatlan jelenleg egy Vagyonkezelő tulajdonában van, vagy ha az utolsó okirat egy Lady Bird okirat (olyan okirat, amely a tulajdonos halála esetén automatikusan átruházza az ingatlant egy vagyonkezelőre), akkor automatikusan megszüntetheti az 1.Alforgatókönyvet.
miután ellenőrizte, hogy az ingatlan jelenleg egy Vagyonkezelő tulajdonában van, a következő lépés az, hogy megtudja, ki a vagyonkezelő. Ezt úgy teheti meg, hogy megszerzi a bizalom másolatát (a bizalom bármely más módosításával együtt). A legtöbb esetben ez az, amit a C személynek képesnek kell lennie az Ön számára (és ha nem tudja biztosítani, ugorjon az alábbi 3.forgatókönyvre).
bárki, aki vagyonkezelőként szerepel (függetlenül attól, hogy C személy vagy független harmadik fél), a következő dokumentumok eredeti példányaira lesz szüksége az ügylet teljesítéséhez:
- a személy halotti bizonyítványa
- B személy halotti bizonyítványa
- bizalmi bizonyítvány (a megbízott által aláírt)
- okirat (a megbízott által aláírt)
miután ezt a négy dokumentumot rögzítették a megyei felvevővel (aka – okiratok nyilvántartása), és feltételezve, hogy a címmunkában nincs más kérdés, Ön lesz az új tulajdonos, egyértelmű címlánccal!
3. forgatókönyv: Az A és B személyek nem teljesítettek végrendeletet vagy bizalmat, és az ingatlan nem ment keresztül hagyatéki
ebben a szerencsétlen forgatókönyvben nincs akarat, nincs bizalom és nincs terv.
amikor egy ingatlantulajdonos meghal, mielőtt egyértelmű utasításokat helyezne el, az ingatlan elakad (senki sem tudja eladni), amíg az elhunyt tulajdonos hagyatéka hagyaték alá nem kerül.
ha a C személlyel folytatott beszélgetés megkezdésekor ez a folyamat még nem kezdődött el, akkor petíciót kell benyújtaniuk annak a megyének a megyei hagyatéki Bíróságához, ahol az ingatlan található. Ezzel a folyamattal (ami nagyon időigényes lehet, különösen, ha több örökös harcol a hagyaték felett) a bíróság végül valakit (lehetőleg azt a személyt, akivel együtt dolgozik) hoz létre a hagyaték személyes képviselőjeként.
mivel nincs szándék beszélni, a Számvevőszék nem lesz egyértelmű iránymutatást, hogy ki kell adni felett ellenőrzést, amely eszközök. Ha csak egy örökös van, akkor a folyamatnak nem kell hosszúnak vagy bonyolultnak lennie, de ha kérdés merül fel az eszközök felosztásával kapcsolatban, a dolgok gyorsan lefelé haladhatnak.
amikor valakit végül a hagyaték személyes képviselőjeként (aka – végrehajtó) hoztak létre, a Bíróság “Közigazgatási levelek” (más néven “hatósági levelek”) nevű dokumentumot bocsát ki. Láthat néhány példát arra, hogy a dokumentum hogyan néz ki Michiganben, Kaliforniában és Illinoisban.
ez a dokumentum valakinek (ideális esetben C személynek) jogi felhatalmazást ad arra, hogy eladja az ingatlant az elhunyt személy hagyatéka nevében. Ez a dokumentum áthidalja a szakadékot a címláncban, annak ellenére, hogy az okiratot technikailag még nem ruházták át az A és B személyekről a C személyre.
amint ez a dokumentum létezik, a következő elemek eredeti példányait kell összegyűjtenie:
- a személy halotti anyakönyvi kivonata
- B személy halotti anyakönyvi kivonata
- közigazgatási/hatósági levelek, amelyek megnevezik a hagyaték személyes képviselőjét (végrehajtóját)
- okirat, amelyet a hagyaték személyes képviselője/végrehajtója írt alá
miután ezt a négy dokumentumot rögzítették a megyei felvevővel (aka – okiratok nyilvántartása) és feltételezve, hogy a címmunkában nem volt más kérdés, Ön lesz az új tulajdonos, egyértelmű Címlánccal!
a probléma a hagyatéki, ez nem mindig vágott és száraz. A hagyatéki eljárás megkezdésekor értesíteni kell mindazokat, akik potenciálisan összhangban lehetnek a “személyes képviselő”szerepével. Ha bármelyikük beszél, és elvárja, hogy szerepet játsszon, akkor valószínűleg el tudja képzelni az összes oda-vissza, amit ez okozhat, ami évekig tarthat, mielőtt bárki végül megkapja a jogi felhatalmazást az ingatlan eladására.
amikor találkozom a 3.forgatókönyvvel, valószínűleg ez a leggyakoribb helyzet, amikor egyszerűen azt mondom: “köszönöm, de nem köszönöm”, és elsétálok. Ez nem azt jelenti, hogy nincsenek olyan helyzetek, ahol ki lehet dolgozni, és/vagy érdemes várni, de ha gyorsan be akarsz jutni és kijutni, akkor valószínűleg azt találod, hogy ezek az ajánlatok sokkal több fejfájást okoznak, mint amennyit érnek (különösen, ha ez egy olcsó ingatlan, kezdetben).
4.forgatókönyv: az A és B személyek nem teljesítettek végrendeletet vagy letétet, de az ingatlan hagyatéki eljáráson ment keresztül.
ha egy ingatlan már ment keresztül hagyatéki, és ha valaki (ideális esetben a C személy) hoztak létre, mint a személyes képviselője/végrehajtója a hagyaték, akkor kell az eredeti levelek adminisztráció (aka – levelek hatóság) a megyei bíróság.
feltételezve, hogy ez a dokumentum létezik, a következő elemek eredeti példányait kell összegyűjtenie:
- a személy halotti anyakönyvi kivonata
- B személy halotti anyakönyvi kivonata
- közigazgatási/hatósági levelek, amelyek megnevezik a hagyaték személyes képviselőjét (végrehajtóját)
- okirat, amelyet a hagyaték személyes képviselője/végrehajtója írt alá
miután ezt a négy dokumentumot rögzítették a megyei felvevővel (aka – okiratok nyilvántartása), feltételezve, hogy a címmunkában nem volt más kérdés, Ön lesz az új tulajdonos, egyértelmű Címlánccal!
az eredetiség számít
abban az esetben, ha nem tettem egyértelművé a fentiekben, ne feledje, hogy amikor dokumentumot nyújt be a megyei felvevőhöz/Okiratnyilvántartáshoz, a dokumentumnak eredetinek kell lennie.
ez vonatkozik a halotti bizonyítványokra, az adminisztrációs levelekre, a bizalmi igazolásokra, a tettekre, a nyilatkozatokra, a Memorandumokra, mindenre (a halotti bizonyítvány másolata nem fog működni, a tényleges, eredeti dokumentumnak kell lennie).
ha valakivel dolgozik, aki azt mondja, hogy nincs meg a halotti bizonyítvány eredeti példánya, mondja meg nekik, hogy kérjenek új eredeti példányt a megyéből. A halotti bizonyítvány kérésre (általában kis díj ellenében) mindig reprodukálható.
ami a bizalmi igazolást vagy a tettet illeti – mivel ezeket a dokumentumokat általában a zárás részeként hozzák létre, nem lehet nehéz ezeknek az eredeti példányainak beszerzése (mert Önnek, a címügynökségnek vagy a záró ügyvédnek az eredeti példányokat a birtokában kell lennie, miután a zárás befejeződött).
és ami az adminisztrációs leveleket illeti, azt tapasztaltam, hogy ezeket kérésre nehezebb reprodukálni (különösen, ha a dokumentumot a bíróság évtizedekkel ezelőtt adta ki). Ha olyan eladóval találkozik, aki azt állítja, hogy ő a személyes képviselő, de nem rendelkezik a bizonyításhoz szükséges dokumentumokkal, próbálja meg kérni a megyei bíróságtól. Még akkor is, ha nem tudják megadni az eredeti példányt, képesek lehetnek az eredeti dokumentum másolatát biztosítani (és bizonyos esetekben, ha hitelességi nyilatkozattal párosul, elegendő lehet A négyzet bejelölése).
a történet tanulsága
végső, személyes megjegyzésként, ha mindezek elolvasása után még nem vette fel a végrendelet vagy a bizalom fontosságát, akkor most világosan kimondom… ha bármilyen személyes vagyona van, amelyről beszélhet (beleértve a gyermekeit, háziállatait vagy bármilyen más fizikai tárgyat, amelyet bármilyen módon irányít), tegyen egy szívességet a világnak, és állítson fel egyet.
ez nem nehéz – és ennek a dokumentumnak a létezése potenciálisan megmentheti szeretteit számtalan fejfájástól és szívfájdalomtól, amelyekkel nem kellene foglalkozniuk, miután elmentél.