Guía simple: Búsquedas de traspaso

¿Qué son las búsquedas de propiedades de traspaso?

Antes de comprometerse a comprar una propiedad (mediante el intercambio de contratos), debe saber todo lo posible al respecto.

Especialmente cualquier cosa que pueda afectar su valor futuro o su disfrute de él.

Ingrese ‘búsquedas’.

Estas son consultas realizadas en su nombre por su abogado / representante autorizado a varias autoridades que tienen información sobre su propiedad, la tierra en la que se asienta o factores que pueden afectarla directa (o indirectamente).

¿Son necesarias las búsquedas al comprar una casa?

En nuestra opinión, sí!

Pero no siempre son obligatorios

Comprar con una hipoteca

• Cuando una propiedad se compra con una hipoteca, usted como comprador posee esa propiedad con el prestamista.
• Si sucede algo y el prestamista necesita recuperar y vender la propiedad, querrá asegurarse de hacerlo sin ningún problema persistente asociado a la propiedad.
• Como resultado, su prestamista le dirá a su transportista qué búsquedas deben ordenarse y verificarse antes de que liberen sus fondos hipotecarios.

Comprar con 100% en efectivo

• Si compra con efectivo, no tiene un prestamista que tome las decisiones. Eres libre de pedir tantas o tan pocas búsquedas como quieras.
• Dicho esto, ahorrar unos pocos cientos de libras al no comprar las búsquedas recomendadas por su transportador, solo para descubrir más tarde problemas que podrían costarle miles, si no decenas de miles, simplemente no vale la pena el riesgo.

Línea de fondo

Al comprar una propiedad, no solo está comprando un edificio

Está comprando algo, que puede tener una deuda garantizada, cambios realizados ilegalmente o alto riesgo de problemas potenciales como inundaciones o hundimientos que lo afectan.

Búsquedas = Información vital que destaca los posibles riesgos ocultos asociados a la compra de una propiedad

Sin búsquedas, podría terminar con una propiedad que:

• Se inunda regularmente, lo que significa que es difícil, si no imposible, asegurar el seguro
• Tiene una deuda adjunta que asumirá si continúa comprando la propiedad sin que se rectifique la deuda antes de su compra
• Termina con un agujero repentino en el jardín trasero debido al colapso de un eje de mina
• Tiene una nueva carretera, tren, tranvía, urbanización, parque eólico planificado cerca, lo que podría afectar adversa o positivamente el precio que finalmente paga por la propiedad
• Se encuentra en un terreno que anteriormente se utilizaba para fines industriales y puede estar contaminado con arsénico, asbesto, solventes o gases que podrían causar daño o contaminar el agua circundante

Aunque es posible que haya encontrado la casa de sus sueños, no tener los controles correctos en la propiedad a través de búsquedas podría significar que termina con una propiedad que:

• Es difícil o imposible de asegurar
• Usted pagó demasiado por
• Es invendible si el siguiente comprador lleva a cabo la diligencia debida correcta

¿Qué búsquedas necesita?

En última instancia, esto depende de la ubicación de la propiedad que está comprando.

La mayoría de las búsquedas son específicas de la ubicación y su transportador le aconsejará qué búsquedas se requieren para su propiedad en su ubicación específica.

Algunos lugares son bien conocidos por tener problemas con la minería, por lo que necesitan una búsqueda de carbón; otros pueden haber tenido problemas con las iglesias locales que tienen que ser financiadas por propietarios de viviendas cercanos; mientras que las nuevas áreas ahora sujetas a inundaciones significan que los mapas cambian constantemente.

Las 3 búsquedas principales realizadas al comprar una casa

No importa dónde se encuentre su propiedad, aquí están las tres búsquedas principales que necesitará como mínimo:

1. Búsquedas de autoridades locales

Esta búsqueda destaca:

• Problemas de planificación
• Problemas de control de edificios
• Problemas de autopistas
• Problemas de contaminación

2. Búsquedas ambientales

Esta búsqueda destaca:

• Problemas de inundaciones
• Problemas de deslizamientos de tierra
• Problemas de hundimiento
• Problemas de tierras contaminadas

3. Búsquedas de agua y drenaje

Esta consulta de búsqueda se realiza a la compañía de agua local y destaca:

• Quién posee y mantiene las alcantarillas, drena & tuberías
• Si la propiedad está conectada a un suministro público de agua y alcantarillado
• Si el suministro de agua está medido o sujeto a tarifas
• La ubicación de las tuberías públicas de alcantarillado y drenaje
• Si necesitará permiso de la compañía de agua para extender la vivienda

¿Cuándo se ordenan las búsquedas?

La mayoría de las búsquedas se ordenan / solicitan tan pronto como su oferta ha sido aceptada formalmente.

Esto supone que ya ha dado instrucciones a abogados de traspaso para que lo representen, y que les ha enviado su dinero de depósito de búsqueda (aprox. £250-£300).

Es posible que algunas búsquedas específicas, como HS2 o más búsquedas de inundación en profundidad, no se soliciten hasta más adelante en el proceso legal, cuando se haga evidente que se requiere información adicional por encima de la norma.

Las búsquedas previas a la finalización se ordenan después de que se haya realizado el intercambio de contratos.

¿Cuánto cuestan las búsquedas?

Buscar	Notas
Búsqueda Autoridad Local	£60-£230	Varía por el consejo
de Agua y Drenaje de Búsqueda	£50-£100
Ambiental de Búsqueda	£25-£60	Hasta £180 si los lotes de tierra
las Inundaciones de Búsqueda	£20-£50
la Minería de Búsqueda	£25-£120	Más si los lotes de tierra
Coro Búsqueda	£20-£90
Búsqueda de Quiebra	£2 (por nombre)
Seguro de responsabilidad civil	£30-£300
Título de registro (copia en línea)	£3
Título plan de copia en línea)	£2.50+IVA
el riesgo de Inundación (indicador de copia en línea)	£9+IVA
Título de registro (copia oficial)	£7
Título plan (copia oficial)	£7

¿Cuánto tiempo de búsquedas de propiedades de tomar?

1-10 días	10 días – varios meses
Búsqueda de agua y drenaje	Consultas preliminares al abogado del vendedor
Búsqueda ambiental	Búsquedas de autoridades locales
Búsqueda de reparación de presbiterio	Búsqueda de registro de Commons
Búsqueda de inundaciones
Búsqueda de tierras contaminadas
Búsqueda de minería de carbón, salmuera, arcilla y estaño
Búsqueda de bancarrota
Seguro de Indemnización
Búsquedas de títulos
Búsquedas prioritarias en el Registro de la propiedad

Cuidado: las búsquedas de las autoridades locales pueden durar para siempre

En los últimos años, el Registro de la Propiedad, el principal proveedor de búsquedas de las autoridades locales, a través de las autoridades locales, ha estado bajo amenaza de privatización.

Esto ha significado que en algunas autoridades locales se ha prestado poca atención a la labor que realiza este departamento y, en algunos casos, esto ha significado que el personal valioso y calificado ha dejado de trabajar y, debido a los recortes, no ha sido reemplazado.

Como resultado de estos problemas y también de los diferentes métodos que utilizan las autoridades locales para generar y comunicar búsquedas (algunos todavía usan post!), el tiempo de respuesta de las búsquedas de las Autoridades locales ahora varía considerablemente en todo el país.

En 2016, por ejemplo, se descubrió que Dorset tardaba 17 semanas, casi 4 meses, en devolver los registros de las Autoridades Locales, lo que causó graves retrasos.

En el año anterior, TM Group estimó que las Búsquedas de Autoridades Locales tomarían desde 2 días hasta más de 42 días.

Afortunadamente, el Registro de la Propiedad está comenzando a tomar medidas y esperamos que podamos esperar tiempos de entrega más rápidos en un futuro no muy lejano.

Búsquedas de autoridades locales

Esto descubre información sobre su propiedad en el Registro Local de Cargos de Tierras y otros registros del consejo.

Normalmente, esta búsqueda se realizará en dos partes:

1. LLC1 (Formulario de Certificado Oficial de Búsqueda)
2. CON29 (Consultas del Formulario de la Autoridad Local)

Lo más destacado de LLC1:

• Órdenes de preservación de árboles
• Estado de área de conservación o edificio catalogado

Lo más destacado de CON29:

• Aplicaciones de planificación relevantes para la propiedad
• Historial de control de edificios
• Cualquier acción coercitiva
• Restricciones en el desarrollo permitido
• Esquemas de carreteras cercanas
• Terreno contaminado

Si su propiedad está en el camino de algo como HS2 o a cambio local más pequeño, descubrirá si hay una orden de compra obligatoria o un plan de compensación disponible.

¿Dónde conseguirlos?

Hay dos tipos de búsqueda de Autoridades Locales, una búsqueda genérica de Autoridades Locales del Consejo que cualquier persona puede obtener y luego hay una búsqueda asegurada de la Autoridad Local por una empresa registrada en la Junta de Cumplimiento de Códigos de Propiedad (PCCB).

Este último viene con más tranquilidad, ya que está cubierto por el seguro en caso de que no se proporcione cierta información, incluso si la compañía quiebra.

Todas las empresas registradas en el PCCB se inscriben en el sistema de reparación del Defensor de la Propiedad (TPO), por lo que, si hay un problema una vez que haya comprado la propiedad y el sistema de quejas de las empresas no sea satisfactorio, puede obtener, de forma gratuita, una vista de terceros que también puede compensarlo hasta £5,000.

Por lo general, hay tres formas de obtener una Búsqueda de Autoridad Local:

1. Directamente de la Autoridad Local
2. A través de una empresa de búsqueda especializada que es miembro de IPSA, COPSO y está registrada en el PCCB.

¿Realmente lo necesito?

Sí.

Un prestamista insistirá en ello y su agente lo recomendará.

¿Cuál es la diferencia entre una Búsqueda oficial y una Búsqueda personal de Autoridades locales?

En el pasado, las búsquedas se denominaban «personales» u «oficiales».

Ahora las búsquedas «personales» se denominan «reguladas», mientras que las búsquedas «oficiales» se denominan búsquedas «del consejo».

• Búsquedas personales (anteriores) => Búsquedas reguladas (actuales)
• Búsquedas oficiales (anteriores) = > Búsquedas del Consejo (actuales)

Los registros municipales son realizados por personal de la Autoridad Local y se envían «tal cual» a su transportista.

Por el contrario

Las búsquedas reguladas son realizadas por expertos que trabajan para empresas de búsqueda que saben qué buscar.

Pueden solicitar más información, o recomendar que se busque, para asegurarse de que la propiedad que desea comprar es segura.

Las búsquedas reguladas también tienen pólizas de seguro adjuntas. Si no está satisfecho con la compañía y su queja no se trata de manera satisfactoria, puede presentar una queja independiente al Defensor de la Propiedad (TPO).

Las empresas de búsqueda profesional también se aseguran de que las búsquedas sean lo más útiles posible tanto para las empresas legales como para los compradores, al:

• Asegurarse de que las búsquedas estén estandarizadas
• Dando resúmenes de la información más pertinente requerida por la compañía legal, para que haya menos posibilidades de que se pierda información importante.

¿Por qué los costos de búsqueda varían de un consejo a otro?

Las autoridades locales determinan el costo de sus propias búsquedas y pueden tener sistemas muy diferentes para producirlas.

Como resultado, los costos varían de menos de £30 a poco menos de £300.

Sin embargo, algunas empresas legales tienen acuerdos nacionales con empresas de búsqueda que les permiten pagar un precio fijo por la búsqueda, dondequiera que se encuentre.

Esto significa que algunos pueden pagar un poco más mientras que otros pagan un poco menos, por lo que es más justo para todos.

¿Por cuánto tiempo es válida una búsqueda de autoridad local?

Las búsquedas de autoridades locales deben haberse ordenado en los últimos 6 meses para que sean válidas en el momento de completarse.

Por lo tanto, si se ordenaba una búsqueda en enero, sería necesario completarla a finales de junio o se tendría que ordenar otra búsqueda.

Sin embargo, cada día se solicita una nueva planificación y lo que sucede con un área puede cambiar

Hable con su transportador si su compra se está demorando para ver si debe solicitar más búsquedas actualizadas.

Búsquedas de títulos

Estas son comprobaciones realizadas del registro de Títulos y del plan de títulos.

¿Dónde conseguirlos?

Ambos documentos se compran a través del sitio web del Registro de la Propiedad (a £3 cada uno) y serán pedidos por su transportista.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

El registro de títulos le dirá:

• Quién era el propietario anterior de la propiedad
• Qué precio pagaron por ella
• Qué cargos o deudas se registran contra la propiedad
• Dé detalles sobre cualquier derecho de paso sobre la propiedad

El plan de título es un mapa que muestra:

• La ubicación de la propiedad
• Los límites generales de la propiedad

¿Lo necesito?

Sí esta es una búsqueda esencial para demostrar que el vendedor es el propietario legal de la propiedad y tiene el derecho de vendérsela.

Búsqueda de agua y drenaje

La Sociedad de Abogados recomienda que todos los compradores tengan esta búsqueda y hay dos compañías legales, y usted – puede elegir:

• Búsquedas reguladas de Drenaje y Agua, creadas por empresas de búsqueda
• CON29DW, compiladas por la empresa local de agua

Dónde obtenerlas

La búsqueda se puede comprar a través de su empresa legal o directamente a una empresa de búsqueda o a la empresa de agua local de su propiedad.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

Cuando compra una casa, lo último en lo que probablemente piense es si está conectada a la red de suministro de agua y a los desagües públicos.

Sin embargo, esta información es esencial para los compradores, especialmente si está planeando una extensión.

Si los desagües corren por debajo de la extensión planificada, es probable que necesite el permiso del proveedor de agua.

Si dicen que no, esto puede afectar su decisión de comprar la propiedad o no.

Alternativamente, si la propiedad no está conectada a la red eléctrica y al sistema de drenaje público, debe tener en cuenta los costos adicionales involucrados en el mantenimiento y el funcionamiento de la propiedad.

lo necesito?

Absolutamente! Necesita saber exactamente cómo llega y sale el agua de su propiedad.

Lo que es especialmente importante es saber de qué longitud de drenaje es responsable en comparación con la compañía de agua para que pueda decidir si y cuánto seguro cubre debe obtener.

Por ejemplo, los desagües colapsados pueden ser costosos, especialmente si causan que las propiedades disminuyan o las raíces de los árboles pueden causar fugas que pueden costar una fortuna corregir.

Búsqueda ambiental

Las búsquedas ambientales pueden variar de un proveedor de búsqueda a otro.

Un cheque, que es considerado obligatorio por la Sociedad de Abogados, está ejecutando un informe para establecer si una propiedad se ha construido en tierras contaminadas o está cerca de un vertedero o sitio de gestión de desechos.

¿Dónde conseguirlos?

Se pueden comprar diferentes paquetes de búsqueda ambiental en línea a través de compañías de agua o compañías de búsqueda.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

Además de identificar si el terreno de una propiedad está construido en o cerca de un terreno contaminado, un vertedero o un vertedero, también realiza una verificación básica para detectar posibles inundaciones y si el deslizamiento o hundimiento del terreno podría ser un problema.

Ninguna de estas cosas se revela si solo tiene la búsqueda de autoridad local.

lo necesito?

Es posible que conozca bien la propiedad y la tierra y esté relativamente seguro de su historia.

Sin embargo, es poco probable que sepa todo lo que sucedió en la propiedad a lo largo del tiempo, por lo que, teniendo en cuenta los pequeños costos involucrados, parecería ser una economía falsa omitir la búsqueda ambiental al gastar 5 o 6 cifras en una casa.

Informe de riesgo de inundación

En vista del mayor riesgo de inundación en los últimos años, un informe básico de inundación puede no ser suficiente para descubrir la verdad sobre el riesgo de inundación actual del río o el mar, o sobre el riesgo de inundación del agua de lluvia.

Un informe de riesgo de inundación destacará todos estos riesgos.

Lo más importante es que un informe de riesgo de inundación le alertará sobre los riesgos de no poder obtener un seguro contra inundaciones.

Se estima que alrededor de 200.000 hogares podrían encontrar difícil, si no imposible, asegurar la protección contra inundaciones.

Si una propiedad en la que puede haber puesto su corazón está en riesgo y no es asegurable, esto significa que puede estar en peligro de pagar de más por la propiedad y podría significar que es imposible vender, especialmente si las compañías hipotecarias no arriesgan su dinero en la compra.

¿Dónde conseguirlos?

Los informes de riesgo de inundación se pueden comprar en línea a través de compañías de agua o compañías de búsqueda especializadas.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

Más búsquedas de inundación a medida aconsejarán sobre:

Ríos y mar (riesgo de inundación): a veces proporciona mapas, aunque puede consultarlos de forma gratuita antes de hacer una oferta: https://www.gov.uk/check-flood-risk

Agua superficial y subterránea (riesgo de inundación): la mayoría de la gente piensa que las propiedades se inundan de un río o del mar, pero en realidad puede ser que la propiedad se inunde debido a grandes cantidades de lluvia que no drenan lo suficientemente rápido o simplemente por el agrietamiento de las tuberías e «inundación» de un área.

El agua superficial es donde no se drena lo suficientemente rápido, mientras que las inundaciones de agua subterránea ocurren cuando la «capa freática» se eleva sobre el suelo.

Calificación de seguro: si se sabe que el área se inunda, este será un indicador útil de si es probable que el seguro sea mucho más alto de lo presupuestado.

También le permitirá saber si existen defensas contra inundaciones: se han invertido millones en defensas contra inundaciones para reducir el costo de los daños a las propiedades, los medios de vida de las personas y la economía local, lo que puede ayudar a reducir la probabilidad de futuras inundaciones.

lo necesito?

Esto se debe realmente a lo bien que conoces el área local.

Si no está seguro del riesgo de inundación, consulte a su agente de transporte, a los agentes inmobiliarios y también a su topógrafo de RICS.

Siempre vale la pena charlar con personas que ya viven en la carretera o cerca para preguntar si alguna vez han estado en riesgo y, de ser así, hasta qué punto se extendió la inundación y si la propiedad que está buscando comprar se vio afectada.

Búsqueda de responsabilidad de reparación de coro

Esta es una búsqueda inusual pero necesaria para algunas propiedades.

Comprueba si una propiedad es responsable del costo de las reparaciones de la iglesia parroquial local.

Puede pensar que este es un escenario ridículo en el siglo XXI, pero muchas personas se han visto atrapadas por este problema y se estima que alrededor de medio millón de propiedades en Inglaterra y Gales podrían verse afectadas, incluso si la responsabilidad no se menciona en el título.

No solo se aplica a propiedades antiguas, sino que en realidad se aplica al terreno en el que se asienta, por lo que, ya sea que una propiedad se encuentre en una ciudad o en una nueva construcción, es posible que aún sea responsable.

¿Dónde conseguirlos?

Su transportador le ordenará esto a un proveedor de búsqueda especializado.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

El control de responsabilidad de reparación del presbiterio le indicará definitivamente si tendrá que contribuir para el mantenimiento de la iglesia parroquial.

Lo que es importante es entender si la verificación es lo suficientemente exhaustiva y va lo suficientemente lejos geográficamente para asegurarse de que no es responsable.

Normalmente se entrega un certificado que confirma que no se ha identificado ningún riesgo,o que dirá que hay una responsabilidad.

lo necesito?

Esto depende del área local en la que está comprando y debe ser algo que su agente de transporte habrá aprendido de los abogados del vendedor o leyendo los documentos legales asociados con la propiedad.

¿Cómo puede mi parroquia obligarme a pagar las reparaciones de la iglesia?

Algunas personas piensan que los derechos de la iglesia para aplicar este cargo han sido abolidos, pero no lo han hecho.

Lo que ha cambiado es que la iglesia tuvo que registrar su interés en el título de las propiedades afectadas en octubre de 2013.

Esto no significa que no puedan imponer el cargo en el futuro, sin embargo, la cobertura de seguro de indemnización está disponible (£15-£25), en caso de que necesite protegerse de riesgos futuros.

Canal & búsqueda de ríos

Esta búsqueda (también conocida como Búsqueda de Autoridad de Ríos) es muy similar a la búsqueda de reparaciones de presbiterios.

Algunas personas que poseen propiedades, que vuelven a ríos, canales o arroyos, comprarán una propiedad con ciertos derechos (por ejemplo, pesca o amarre), pero también con responsabilidades financieras.

¿Dónde conseguirlos?

Su transportador lo ordenará a un proveedor de búsqueda especializado.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

The Canal and River Trust search le informará de los derechos que tiene, como derechos de pesca o amarre para embarcaciones, incluso si se le permite usar las vías fluviales para drenaje y asegurar el agua para sus propios fines.

Sin embargo, a cambio de estos derechos, bien puede ser que tenga que financiar el banco y el canal, que pasa por su propiedad.

Alternativamente, esta parte del río o arroyo puede incluso no ser de su propiedad y ser propiedad de la Agencia de Medio Ambiente.

lo necesito?

Esto será bastante específico para su propiedad y si la propiedad que desea comprar está cerca de una vía fluvial.

Su compañía legal y su topógrafo deben poder aconsejarle sobre si ordenarlo o no.

Búsqueda de registro de bienes comunes

Esta es una búsqueda que a veces se usa en áreas rurales para verificar si la tierra que se compra con la propiedad está clasificada como «tierra común» de acuerdo con la Ley de Registro de Bienes Comunes de 1965.

¿Dónde conseguirlos?

Estos pueden ser asegurados si así lo requiere su compañía legal o a través de compañías de búsqueda.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

Lo que esta búsqueda le dirá es qué derechos tiene la comunidad local sobre la tierra que está comprando.

¡ Podrían usarlo para un sendero o, de hecho, tener pastoreo o derechos para llevar a cabo una fiesta local!

lo necesito?

Sí si la propiedad está situada al lado (o cerca) de un pueblo común o un pueblo verde.

Minería de carbón & Búsqueda de salmuera

Afortunadamente, esta es una búsqueda relativamente fácil, ya que las minas en el Reino Unido están bien cartografiadas.

Esta búsqueda a menudo se vende con una búsqueda de hundimiento también.

Ejemplos de áreas que suelen estar sujetas a problemas mineros incluyen Cornwall y Nottingham.

¿Dónde conseguirlos?

Estos pueden ser asegurados si así lo requiere su compañía legal o a través de compañías de búsqueda, pero su compañía legal normalmente sabrá si se requieren búsquedas mineras.

¿Qué te dirá esta búsqueda?

Lo que busca la búsqueda es si hay un problema con el terreno en el que se encuentra la propiedad, por ejemplo, ¿otras direcciones cercanas han hecho reclamos?

Si se ha identificado un problema específico, es posible que necesite más informes para identificar el problema real y lo que se debe hacer para liberarlo del riesgo o asegurarlo contra él.

lo necesito?

Esto se determina por dónde está comprando y su agente de transporte lo asesorará.

Búsquedas previas a la finalización del registro de la propiedad

Estas búsquedas se realizan después del intercambio de contratos para asegurarse de que nada haya cambiado con respecto a la propiedad o su capacidad para comprarla.

Incluyen:

• Búsqueda de Bancarrota (K16)
• Búsqueda de Cargos de Tierra (K15)
• Búsqueda Oficial de Todo con Prioridad (OS1)
• Búsqueda Oficial de Parte con Prioridad (OS2)
• Búsqueda Oficial de Todo o Parte sin Prioridad (OS3)

¿Dónde conseguirlos?

Su transportista los ordenará en el Registro de la Propiedad de HM.

¿Qué te dirán estas búsquedas?

Las búsquedas de bancarrota establecen si usted está (o está a punto de llegar a estar) en bancarrota.

Es un cheque específico para ver si usted es solvente, asegurándose de que su prestamista está prestando dinero a alguien que no tiene antecedentes de no poder pagar los préstamos, como estar en bancarrota.

La búsqueda generalmente se remonta a cinco años.

Las búsquedas prioritarias son comprobaciones de última hora el título de la propiedad no ha cambiado de ninguna manera desde que se obtuvo la copia oficial del Registro de Títulos al principio del proceso de traspaso.

El gobierno informa de que esto se aplica durante cinco días antes de la finalización, para dar tiempo a que llegue el certificado de búsqueda oficial.

Además de actualizar los detalles del título de la propiedad, esta búsqueda también «congela» el título, por lo que no se pueden realizar más cambios durante 30 días hábiles.

¿Los necesito?

• Si está contratando una hipoteca, se necesita una búsqueda de bancarrota (su prestamista insistirá en ello).
• Si está comprando la totalidad de un título registrado, se necesita un OS1.
• Si se compra parte de un título (como una parcela de nueva construcción), se requiere un OS2.
• Un K15 se realiza en lugar de un OS1 / OS2 al comprar tierras no registradas.

Cómo lidiar con los problemas encontrados en las búsquedas

Depende de la empresa de búsqueda (dependiendo de cómo se asegure la búsqueda) y de su agente identificar la información en la búsqueda que pueda afectar su decisión de continuar comprando la propiedad o no.

Por ejemplo, una búsqueda podría aconsejar que:

• Existe un riesgo que no podría vivir con un día y otro, como inundaciones o hundimientos severos, etc..
• Potencial de que una extensión anterior hecha a la propiedad sea ilegal y, por lo tanto, tenga que ser derribada
• El trabajo que quería hacer para mejorar la propiedad no es posible
• Existe una disputa entre vecinos (p. sobre un límite o derecho de paso), que no desea heredar
• Hay una deuda en la propiedad que podría convertirse en su problema
• Un árbol que quería derribar está protegido
• La vista rural para la que está comprando la propiedad está a punto de ser bloqueada por un desarrollo de vivienda planificado
• pasar por su propiedad

Estas son solo algunas de las cosas que las búsquedas pueden descubrir y, por mucho que sienta que la casa es perfecta para usted, las búsquedas son esenciales nota de para asegurarse de que sabe tanto sobre la propiedad como sea posible y los riesgos potenciales asociados a la compra.

¿Cuáles son las responsabilidades de mi abogado / comunicador?

Su transportista, junto con la compañía de búsqueda, es responsable de averiguar tanto sobre la propiedad como le aconsejen que sea necesario y usted acepte pagar.

Siempre pregunte a su transportador, antes de interactuar con él, qué búsquedas solicitarán.

Algunos transportadores cortarán las esquinas y optarán por productos / proveedores de búsqueda baratos que tienen pólizas de seguro o garantías inferiores a los estándares adjuntos en caso de que se pierda algo.

Para obtener la mejor protección y servicio, su agente de transporte debe utilizar un proveedor de búsqueda que sea miembro del Consejo de Organizaciones de Búsqueda de Propiedades (COPSO) o de Agentes de Búsqueda Personales Independientes (IPSA).

Esto significa que su trabajo será supervisado por la Junta de Cumplimiento de Códigos de Propiedad (PCCB) y si algo sale mal y no está satisfecho con el proceso de quejas a través de la compañía legal/de búsqueda, hay otro servicio de quejas gratuito e independiente que puede otorgar una compensación de hasta £5,000 a través del Defensor de la Propiedad (TPO).

Limitación de búsquedas

• Es importante tener en cuenta que las búsquedas pueden no recoger todo, especialmente si se solicita un permiso de planificación para algo que afecta a la propiedad después de que se hayan realizado sus búsquedas (incluso al día siguiente).
• Como tal, todavía vale la pena preguntar y hacer su propia investigación (los documentos locales pueden ser extremadamente útiles) para averiguar qué permiso de planificación se podría solicitar, pero aún no lo está.
• También siempre vale la pena visitar la propiedad durante la hora punta, al principio y al final del día escolar y en las horas de salida de los bares (tanto como existen hoy en día) para asegurarse de que sabe cómo será vivir en la propiedad a cada hora del día y de la noche.
• Si su compra tarda algunos meses, puede valer la pena volver a realizar la búsqueda o solicitar una búsqueda específica, como una búsqueda de planificación o, de hecho, si hay inundaciones durante el proceso de compra, si esto ha ocurrido antes y es probable que vuelva a ocurrir.

Solucionar problemas: Problemas con las búsquedas de autoridades locales

El principal problema con una búsqueda de autoridades locales es que hay dos versiones, una «regulada» y otra «personal», de las cuales esta última tiene muy poca cobertura para los compradores en caso de que sea inexacta de algún modo.

¿cuáles son los problemas comunes?

Los principales problemas que puede revelar tienen que ver con problemas de planificación que afectan específicamente a su propiedad, no necesariamente una gran propiedad que se construirá cerca que no afecte a su límite o, de hecho, una extensión de propiedad planificada para al lado.

Esto necesitará una búsqueda especial de «planificación».

El problema con cualquier búsqueda de planificación es que si la planificación se aplica para el día siguiente, entonces no se recogerá, ni le dirá si los niños se quedan en las esquinas de la calle; los corredores de niños corren por su camino; la hora de patear en el pub es ruidosa o es imposible estacionarse cerca de su casa durante el tiempo de escuela.

Otra cosa que no recogerá es si está en una ruta de autobús o no.

Cómo lidiar con ellos?

Si el problema es uno que «puede que nunca suceda», pero el miedo a que suceda lo preocupa, es probable que pueda comprar un «seguro de indemnización».

Al igual que con todos los seguros, no es infalible, pero, por ejemplo, podría cubrir los costos o una batalla legal en el «improbable caso» de que una extensión que se construyó hace algún tiempo no tenga el papeleo correcto o para resolver problemas con los derechos de paso, que hasta ahora no han sido un problema.

Además, es vital que investigue lo más posible, hable con los vecinos y asegúrese de conocer cualquier planificación que pueda afectar a su propiedad. Por ejemplo, los planes antiguos pueden haberse presentado en el pasado, haber sido rechazados, pero se pueden volver a aplicar para cuando se mude.

Solución de problemas: Problemas con las búsquedas ambientales

El problema puede deberse a descubrir problemas ambientales como contaminación o un incidente de inundación que no se encontró durante la búsqueda.

Es posible asegurarse contra esto, pero esto puede estar incluido en la compra de la búsqueda, así que asegúrese de no pagar dos veces innecesariamente.

Solución de problemas: Problemas con las consultas del vendedor

Las consultas del vendedor siempre son complicadas.

La realidad es que el vendedor tiene la información como garantías, garantías, certificados, etc. o no.

En algunos casos, desafortunadamente, el vendedor puede no ser honesto sobre las disputas de vecindario, por lo que es posible que no se entere de ellas hasta que se mude.

¿cuáles son los problemas comunes?

Los problemas comunes asociados con las consultas del vendedor son obtener la verdad y, en algunos casos, es posible obtener copias de certificados de planificación, control de edificios, garantías de hundimiento, renovaciones húmedas o, de hecho, certificados FENSA si ha instalado ventanas nuevas.

Cómo lidiar con ellos?

Algunos de los problemas se pueden tratar a través del seguro, pero otros pueden tener que tomar una decisión sobre si correr el riesgo de que no se puedan encontrar los certificados o la información.

Con respecto a los problemas del vecindario, siempre vale la pena llamar a las puertas de los vecinos, entrar en la tienda o pub local, o ir a una iglesia por la mañana para obtener más información sobre lo que está sucediendo a nivel local, especialmente si es probable que tenga vecinos decentes o difíciles.

Si un vendedor le ha mentido y esto solo sale a la luz después de comprar la propiedad, es posible que pueda iniciar acciones legales y reclamar daños y perjuicios contra el vendedor.

Solucionar problemas: Problemas con el agua & Búsquedas de drenaje

Hay muchos problemas que esta búsqueda puede mostrar, por lo que es uno de los más importantes para asegurar y también esencial para leer y tomar nota de cualquier cosa que su transportador indique que podría ser un problema.

¿cuáles son los problemas comunes?

Los problemas clave que esta búsqueda puede detectar incluyen:

• Problemas con baja presión de agua, por lo que si le gustan las duchas calientes y potentes, eso podría no suceder
• Cargos que puede no conocer o que son más altos de lo esperado
• No estar conectado a la red eléctrica, incurriendo en mayores costos de mantenimiento
• Potencial de inundación de alcantarillado que es particularmente desagradable
• Se le niega el consentimiento para trabajos de renovación o extensión que desea llevar out

¿Cómo lidiar con ellos?

En general, la mayoría de los problemas de agua y drenaje se pueden solucionar; un fontanero calificado debería poder asesorarlo.

Sin embargo, un problema de si puede ampliar la propiedad como desee (debido a la posición de las tuberías de drenaje existentes) será algo que deberá resolver con su compañía de agua, con la ayuda de su representante legal.

El papel de las pólizas de seguro de indemnización

Es posible obtener un seguro de indemnización para cubrir un problema general o específico que las búsquedas hayan descubierto.

En muchos casos, puede argumentar con éxito para que el vendedor de la propiedad asuma el costo de comprar la póliza.

Es posible que muchos problemas potenciales nunca se conviertan en problemas reales; el seguro de indemnización puede brindarle la tranquilidad necesaria para sentirse cómodo comprando una propiedad que sí conlleva un pequeño riesgo.

¿Qué son?

Las pólizas de seguro de indemnización general cubren un riesgo específico asociado con la propiedad, como:

• Reparación del presbiterio – si no está claro que deberá dinero en algún momento para el mantenimiento de la iglesia local
• Tierra contaminada – esto podría nunca ser un problema, pero, si se convierte en uno cuando vive allí, se pueden contribuir o pagar remedios por
• Seguro de certificado – por ejemplo, por pérdida de control de edificio para una caldera nueva, permiso de planificación o datos FENSA
• Emisiones de deuda: si una propiedad tiene una deuda en ella y esto se llama en una etapa posterior
• Problemas de arrendamiento, como tratar de encontrar el propietario libre
• Problemas de medianeras: si los propietarios actuales trabajaron en la propiedad y no obtuvieron la aprobación de los vecinos, por ejemplo, una extensión de loft que afecta a una propiedad adosada o adosada
• Problemas de derechos de paso, que a menudo involucran una disputa legal que se puede asegurar para pagar
• Títulos de propiedad, es posible que no se rastreen fácilmente, por lo que cualquier problema se puede asegurar contra

¿Cuánto cuestan?

El seguro específico puede costar hasta £100, mientras que una póliza más genérica es probable que sea de £200 a£300, dependiendo del valor de la propiedad.

Es importante tener en cuenta cuánto dura el seguro: ¿10 años o más? ¿Y si hay alguna restricción en el pago de la póliza?

¿Cómo sé cuándo se necesita uno?

El trabajo de su transportador es asesorar si vale la pena tomar una póliza.

Por unos pocos cientos de libras, es probable que valga la pena pagar la póliza recomendada en lugar de arriesgar costos que pueden llegar fácilmente a miles, pero lo más importante es causar mucho estrés y problemas y, en última instancia, arruinar el disfrute de su hogar.

Conclusiones & resumen

El principio de «cuidado con el comprador» es una piedra angular de la ley de transmisión.

Como tal, las búsquedas juegan un papel vital para ayudarlo a usted (el comprador) a comprender los riesgos asociados a la propiedad que planea comprar.

• En algunos casos, los resultados de búsqueda, como un alto riesgo de inundación o limitaciones con respecto a una extensión que esperaba construir, pueden cambiar de opinión sobre la compra.
• En otros, los resultados de búsqueda pueden advertirle de problemas que se pueden resolver, para que pueda pedirle al vendedor que tome las medidas necesarias o baje el precio.
• En otros casos, el seguro de indemnización puede ser el camino a seguir, para que pueda continuar con la compra sin preocuparse por las reclamaciones que se realicen en su contra en el futuro.

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