Si siempre hay una inversión sólida, es propiedad. La propiedad es una buena inversión porque todo el mundo siempre la necesita y tiende a apreciarse en valor independientemente del estado de la economía. Es posible que se sorprenda al saber que poseer unidades de almacenamiento puede ser un negocio lucrativo. Pero una gran pregunta que la mayoría de la gente tiene es: ¿cuánto cuesta construir un negocio de unidades de almacenamiento?
En resumen, el costo promedio de construir una unidad de almacenamiento desde cero es de aproximadamente 3 3.5 millones, suponiendo un costo medio de aproximadamente 25 dólares por pie cuadrado. Este costo incluye la mayoría de los aspectos principales de la financiación de una unidad de almacenamiento, incluidos terrenos, construcción, seguros, permisos y otros gastos comerciales. Algunos edificios de varios pisos o edificios con control climático complejo pueden costar hasta 7 70 por pie cuadrado.
Por supuesto, estas cifras son solo medias. El costo real puede variar en gran medida dependiendo de la ubicación, los materiales utilizados, la complejidad del edificio y otros factores de construcción relevantes. Los detalles exactos son bastante complejos. Así que elaboramos esta guía completa sobre los costos de construcción de unidades de almacenamiento.
Costo de las unidades de almacenamiento de edificios
Las unidades de almacenamiento no incurren en un costo tan grande como otros tipos de edificios porque normalmente no requieren interiores climatizados. Sin embargo, las unidades más avanzadas con control de clima completo pueden ser más caras.
Cuando se trata de una unidad de almacenamiento, hay categorías principales de gastos para mirar:
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- Tierra – $353,925
- Construcción – $3,244,500
- Ingeniería – $79,000
- Permisos/tarifas – $32,000
- Seguro – $10,000 (por año)
- Equipos – $22,000
- Marketing – $75,000
- Honorarios Legales – $22,000
- Finanzas Costos– $100,000
Total – $3,500,000
vamos a echar un vistazo a cada una de estas categorías de gastos y dar algunas estimaciones de costos así como los factores que pueden influir en los costos.
Tierra
Lo primero que debe buscar en la isla. La tierra cuesta una prima porque, a diferencia de otros tipos de recursos, en realidad no se puede hacer más tierra. Por lo tanto, va a querer hacerse cargo de obtener algo de tierra primero antes de comenzar a construir una unidad de almacenamiento.
Los costos de la tierra pueden ser muy meticulosos, dependiendo de dónde compre. Obviamente, la tierra costará más en un área como California o Massachusetts que en Dakota del Norte. En general, una buena estimación es que la tierra costará aproximadamente el 20% -30% de sus costos de desarrollo.
De acuerdo con Mako Steel, el costo promedio de la tierra para uso comercial es de aproximadamente 1 1.25 por pie cuadrado. Sin embargo, tenga en cuenta que solo utiliza alrededor del 40% de la tierra que compra para su unidad de almacenamiento. Por lo tanto, divida el costo de la tierra por 0.40 y obtendrá una tasa efectiva por pie cuadrado de aproximadamente 3 3.13.
Esta es una estimación de límite inferior. Según otra estimación, el costo del terreno es de aproximadamente 3,25 dólares por pie cuadrado. Suponiendo una cobertura del 40%, eso equivale a aproximadamente 7 7 por pie cuadrado. En términos generales, el edificio de la unidad de almacenamiento promedio se encuentra en una parcela de tierra de aproximadamente 2.5 acres (108,900 pies cuadrados) de tamaño. Eso se traduce en un costo promedio de alrededor de 3 353,925 por costos de tierra.
Una de las cosas más importantes que afectarán el costo de la tierra es su ubicación. La mayoría (52%) de los edificios de unidades de almacenamiento están ubicados en entornos suburbanos, mientras que solo alrededor de un tercio se encuentran en áreas urbanas. Sólo una décima parte de las unidades de almacenamiento se encuentran en las zonas rurales. El mejor lugar para un área de almacenamiento es uno que esté cerca de un centro comercial que también esté cerca de algún tipo de intersección importante a la que sea fácil viajar en camión.
Sin embargo, no debe preocuparse demasiado por estos costos. De acuerdo con varios recursos de expertos, el costo de alquilar una unidad de almacenamiento generalmente sigue el ritmo del costo de alquilar un apartamento pequeño. También puede ser más eficiente con el terreno si construye una unidad de almacenamiento múltiple, aunque eso supondría más costos de construcción.
Costos de construcción
Una vez que haya asegurado un terreno, lo siguiente que debe considerar son los costos de construcción. Los costos de construcción se pueden dividir en dos costos principales: desarrollo de terrenos y construcción real. El desarrollo de la tierra implica preparar la tierra para la construcción excavando, despejando y nivelando cualquier terreno requerido para construir.
Puede esperar pagar entre 5 5 y 8 8 por pie cuadrado para el desarrollo. Por lo tanto, para un edificio de unidades de almacenamiento de 2,5 acres, eso ascendería a unos 5 544,500 suponiendo una estimación baja de las tasas de desarrollo.
Una vez que se haya desarrollado el terreno, puede decidir construir un edificio de un solo piso o uno de varios pisos. En general, la construcción de un edificio de un solo piso cuesta entre $25 y 4 40 por pie cuadrado, mientras que la construcción de un edificio de varios pisos (de 3 a 4 pisos) costará entre about 45 y 7 70 por pie cuadrado. Asumiremos un edificio de un solo piso para nuestros cálculos. Eso equivale a aproximadamente 2 2,700,000 solo para costos de construcción.
Para decirlo de otra manera, la instalación de unidad de almacenamiento interior promedio tiene un área de 60,000 a 80,000 pies cuadrados alquilables y cuesta alrededor de 4 45 a 6 65 por pie cuadrado. Tenga en cuenta que los costos de construcción y los costos de desarrollo de la tierra son independientes, debe presupuestar ambos.
Además, los costos de construcción dependerán del tipo de servicios que tenga. Por ejemplo, si tiene una estructura de huesos relativamente desnudos, es posible que no tenga que pagar mucho por las comodidades. Por otro lado, las unidades climatizadas costarán mucho más.
unidades con control de Clima pueden mantener temperaturas entre 55-80 grados, pero han aumentado los costos de instalación. Muchos clientes preferirían usar unidades climatizadas porque son resistentes al moho y protegerán las cosas de la humedad y otras formas de corrosión.
Edificios de metal vs Ladrillo/bloque de cemento
Hoy en día, la gran mayoría de las unidades de almacenamiento utilizan marcos de metal estandarizados que puede erigir de manera bastante simple. A menudo, este tipo de marcos pueden servir como una alternativa a la construcción tradicional. El costo promedio de edificios metálicos como estos es de aproximadamente 8 80,000 por una sección de 10×20 unidades de largo.
Dado que la instalación de unidades de almacenamiento promedio tiene 526 unidades, eso cuesta alrededor de $250,000 en costos para edificios con estructura metálica. Estos tipos de marcos de unidades de almacenamiento de metal pueden ser mucho más baratos, pero no vienen con ningún tipo especial de control de clima. Para obtener control de clima, es probable que tenga que construir un edificio separado.
En términos generales, la mayoría de las unidades de almacenamiento hoy en día ya no están hechas de ladrillos o bloques de cemento. Este tipo de materiales ya no son muy rentables para el almacenamiento. Por lo tanto, si va por el camino de construir una nueva unidad, le recomendamos encarecidamente que se adhiera a la construcción de metal.
Costes de ingeniería
Aparte de los costes brutos de construcción, los costes de ingeniería se refieren a otros aspectos diversos de la disposición física del edificio. Cosas como limpieza, excavación, drenaje pluvial, instalación de servicios públicos y más, requieren una instalación específica y dependen del sitio. En general, los promotores inmobiliarios contratan los servicios de un ingeniero civil profesional para manejar estos desarrollos.
Los costos de ingeniería pueden variar mucho dependiendo del tipo de servicios necesarios. Si se necesitan servicios de ingeniería pesada, es posible que deba contratar a varios ingenieros. Según el grupo Parham, el costo promedio de ingeniería por pie cuadrado es de menos de un dólar a 0 0.72.
Si eliminamos la suposición de 2,5 acres, eso equivale a aproximadamente 7 79,000. Tenga en cuenta que los costos de ingeniería pueden variar en función de su ubicación. Los costos de ingeniería en una ciudad pueden costar más que en un área rural debido a la mayor concentración de edificios y códigos locales más estrictos. Nuestra estimación está en el extremo inferior, ya que la mayoría de las unidades de almacenamiento existen en áreas suburbanas donde los costos de ingeniería podrían no ser tan altos.
Permisos / cargos
Al igual que con la construcción de cualquier edificio, deberá pagar los permisos para el nuevo edificio y otros cargos administrativos relacionados con la licencia de construcción. En igualdad de condiciones, las unidades de almacenamiento no requieren tantos permisos de zonificación como otros tipos de negocios, pero aún deben cumplir con las restricciones generales de zonificación local para edificios de ese tamaño. Sus códigos locales probablemente diferirán dependiendo de dónde se encuentre y cuán grande sea su ubicación.
Ejemplos de algunos tipos de permisos que puede necesitar incluyen:
- Permisos de ocupación: se requieren para operar un negocio desde una ubicación física específica.
- Registro de impuestos de nómina: Todas las empresas y empleados deben registrar su negocio a efectos fiscales. Tarifas de zonificación :dependiendo de dónde se encuentre, es posible que deba pagar ciertas tarifas de zonificación.
Una de las partes más complicadas de construir una unidad de almacenamiento es obtener el visto bueno de la junta de zonificación local. Muchas personas consideran que las unidades de almacenamiento y los edificios son una monstruosidad, por lo que puede ser difícil obtener permiso para construir uno en un lugar en particular.
De acuerdo con los costos proyectados por el Grupo Prnham, los permisos y las tarifas le costarán aproximadamente 0 0.29 por pie cuadrado. Suponiendo un tamaño de unidad de almacenamiento de 2.5, eso equivale a aproximadamente 3 32,000 por costos de permisos.
De nuevo, los costos de permisos para un edificio de unidades de almacenamiento no son tan caros, ya que no requieren muchos. El permiso más difícil de obtener para un edificio de almacenamiento probablemente será el permiso de ocupación.
Seguros
Todas las empresas requieren un seguro y un edificio de almacenamiento no es diferente. Al igual que otros tipos de gastos, los edificios de almacenamiento y unidades no requieren mucho seguro debido al tipo de negocio que son.
El principal tipo de seguro que necesita un edificio de almacenamiento es el seguro de propiedad y el seguro de responsabilidad civil general. El seguro de propiedad protegerá el edificio y otras partes de la estructura física, mientras que el seguro de responsabilidad civil cubrirá los honorarios legales y los daños en caso de que alguien resulte herido mientras se encuentra en sus instalaciones. Por ejemplo, si alguien se resbala en un charco de agua en su edificio, se cae y se lastima, su seguro de responsabilidad civil lo cubrirá.
También debe considerar un seguro para su equipo y otros activos dañables. Muchas compañías de seguros ofrecen un seguro general que cubrirá las cosas bajo una amplia gama de incidentes.
Una vez más, los costos de seguro para las unidades de almacenamiento comerciales no son tan altos porque no requieren mucho por ley. El tipo de seguro que necesitará probablemente varía según el estado, así que asegúrese de comprender las leyes de seguros de su estado.
El costo total del seguro probablemente caerá entre 5 5,000 y 1 15,000 por año, dependiendo del tamaño de su operación. Las pequeñas empresas a menudo pueden obtener muy buenas ofertas de seguros y solo pagan unos pocos miles al año. Pero si posee una unidad de almacenamiento muy grande, tendrá que pagar más en costos de seguro.
Equipo
En términos generales, la mayoría de las unidades de almacenamiento automático no requieren tanto equipo. La mayoría de las veces, los clientes traen sus propias herramientas para llevar sus cosas. Es posible que tenga que comprar unos pocos dólares para uso comunitario, pero no debería necesitar maquinaria pesada, como carretillas elevadoras o camiones. Algunas instalaciones de almacenamiento también alquilan camiones, pero son la minoría.
El único tipo de equipo real que necesitará es equipo de oficina básico, como computadoras, teléfonos, escritorios, mesas, sillas y otros equipos de oficina diversos. El equipo y los muebles de oficina no son tan caros, considerándolo todo, y deberían costarle alrededor de 0 0.20 por pie cuadrado.
Para nuestros propósitos, eso cuesta alrededor de 2 22,000 para muebles. Estos costos se pueden reducir en gran medida dependiendo del tipo de equipo que tenga en su unidad de almacenamiento.
Tarifas de marketing
Al igual que cualquier negocio, una unidad de almacenamiento necesitará materiales de marketing y materiales publicitarios. Necesitarás atraer clientes y hay muchas maneras de hacerlo. Algunos de los métodos más comunes de marketing de una unidad de almacenamiento incluyen vallas publicitarias, anuncios publicitarios, anuncios en Internet y marketing por correo electrónico. No importa qué tipo de acuerdo comercial elija, debe esperar gastar entre el 6% y el 8% de sus ingresos brutos en costos de publicidad.
De acuerdo con la asociación de almacenamiento automático, el ingreso bruto promedio de las unidades de almacenamiento depende del tipo de unidad que sea
- Ingreso neto promedio para una unidad no controlada por clima-$1.25 por pie cuadrado
- Ingreso mensual promedio neto para una unidad controlada por clima-$1.60 por pie cuadrado
Para una unidad no controlada por clima unidad, con un total de pies cuadrados alquilables de 60,000 que sale a aproximadamente 7 75,000. Las tarifas de marketing pueden ser bastante caras dependiendo de su ubicación y del tipo de competencia que haya.
Honorarios legales
Todas las empresas tendrán costos legales y una unidad de almacenamiento no es diferente. Los principales costos legales de abrir una unidad de almacenamiento incluyen los costos de obtener una licencia comercial y reunir los documentos para el registro de la propiedad.
Es un poco difícil estimar los honorarios legales, ya que pueden variar según el estado y el tipo de documentos legales que necesite. Según el Grupo Parham, cuesta aproximadamente 0 0.20 por pie cuadrado. Para nuestros propósitos, eso resulta en un costo total de alrededor de 2 22,000.
Costos financieros
Los costos financieros incluyen cualquier costo en el que incurra por cosas como un préstamo o cualquier tipo de financiamiento o pago de intereses. Los costos financieros dependerán en gran medida del tipo de préstamo que obtenga para financiar la propiedad.
En términos generales, usted va a querer obtener un préstamo de propiedad comercial para financiar la compra de terrenos y la construcción de las unidades. La tasa de interés promedio para la propiedad comercial en los Estados Unidos está entre el 2,15% y el 13,15%.
Las tasas de interés pueden cambiar con el tiempo, por lo que es difícil dar una cifra exacta. Suponiendo una tasa de interés baja del 2,5% en un préstamo comercial de aproximadamente 4 4 millones, eso resultaría en unos costs 100.000 en costos de interés anuales.
Tenga en cuenta que esta cifra puede variar mucho dependiendo de las tasas de interés actuales.
Financiar una Instalación de Unidad de almacenamiento
Las unidades de almacenamiento tienen un alto costo inicial en comparación con muchas otras empresas porque requieren una estructura grande para construirse. Por lo tanto, a menos que tenga una gran cantidad de capital ahorrado, entonces tendrá que confiar en un préstamo de propiedad comercial.
En términos generales, el mejor tipo de préstamo de propiedad comercial para una unidad de almacenamiento es un préstamo SBA 7(a) de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA). Los préstamos SBA 76(a) ofrecen hasta 5 5 millones y hasta el 75% de ese dinero está garantizado. Esto significa que si usted no paga el préstamo, el gobierno federal cubrirá hasta el 75% del préstamo. El riesgo reducido significa que los bancos están más dispuestos a prestar dinero para propiedades a pequeñas empresas.
No solo tiene que obtener un préstamo SBA 7 (a) para construir una nueva unidad de almacenamiento. También puede obtener uno para refinanciar un préstamo existente o puede usarse para comprar una unidad de almacenamiento existente.
Comprar una Unidad existente
Una opción para iniciar una unidad de almacenamiento es comprar una completamente construida y amueblada. Para algunos, esta puede ser la opción ideal si es difícil encontrar una propiedad que pueda comprar para construir una estructura.
Los costos exactos para comprar una instalación de almacenamiento existente varían mucho dependiendo de la ubicación y el tipo de la instalación. También dependen del rendimiento de la unidad. Si la unidad no le está yendo tan bien. Otros factores que afectan el valor de una instalación de unidad de almacenamiento incluyen los ingresos netos y los gastos de funcionamiento.
Según InsiderSelfStorage.com, la instalación de unidades de almacenamiento promedio se vende por aproximadamente 4 40-5 50 por pie cuadrado. Suponiendo un valor bajo, eso sale a poco más de 5 5.5 millones. Eso es aproximadamente 1 1.5 millones más que los costos estimados de construir uno por su cuenta, pero es más conveniente comprar una unidad existente en lugar de construir una nueva desde cero.
Unidad de almacenamiento de franquicia
Otra opción para abrir una unidad de almacenamiento es comprar una franquicia. La franquicia es una buena opción, ya que el negocio más grande generalmente cubrirá los costos del edificio y otros materiales comerciales importantes. Sin embargo, tendrá que pagar una cuota inicial de franquicia y pagar una parte de sus ingresos mensuales brutos.
Las tarifas de franquicia dependen de la franquicia en particular. Por ejemplo, Go Mini cobra una tarifa de franquicia básica de 4 45,000 y una inversión inicial total de alrededor de 5 500,000. La mayoría de las empresas también tienen requisitos bastante estrictos sobre a quién permiten oportunidades de franquicia. Por ejemplo, por lo general, debe tener una cierta cantidad de capital líquido y algo de experiencia en el manejo de un negocio de antemano.
La franquicia suele ser una opción mucho más barata que construir una unidad de almacenamiento desde cero. La desventaja de la franquicia es que está restringido a una marca específica y también tiene que pagar regalías y tarifas de publicidad. También es posible que tenga que firmar una tarifa de contrato de franquicia por un período de tiempo específico.
¿Cuánto Puede Ganar Con una Unidad de Almacenamiento?
Las unidades de almacenamiento son una de las inversiones más seguras que puede hacer. La mayoría de las otras inversiones en bienes raíces fallan, pero las instalaciones de unidades de almacenamiento automático tienen una increíble tasa de éxito del 92%. La mayoría de las empresas mantienen al menos una tasa de ocupación del 70%, pero las unidades de almacenamiento más exitosas tienen tasas de ocupación de hasta el 90%.
La unidad de almacenamiento promedio se alquila por entre 6 60 y 1 180 al mes, potencialmente más dependiendo de la ubicación. El alquiler promedio con clima controlado puede oscilar entre 7 75 y 2 220 por mes.
Tenga en cuenta que normalmente una unidad de almacenamiento tarda de 12 a 24 meses en alcanzar su máximo potencial de ingresos, así que no se sorprenda si opera ese primer año en los márgenes.
Conclusiones
Las unidades de almacenamiento son una gran inversión que potencialmente puede hacerte ganar mucho dinero. Tienen un costo inicial relativamente alto, pero una instalación de unidad de almacenamiento puede comenzar a ganar dinero en tan solo 2 años. Por lo tanto, si está interesado en una inversión inmobiliaria muy lucrativa, debe considerar la posibilidad de construir unidades de almacenamiento.