Cuando estás en el negocio de comprar bienes raíces de vendedores altamente motivados, eventualmente te encontrarás con personas que quieren vender una propiedad que no poseen.
He hablado con MUCHOS vendedores motivados sobre comprar bienes raíces que eran propiedad de sus familiares fallecidos, tal vez un padre, abuelo, tía o tío.
En la mayoría de los casos, estas personas comenzaron a pagar la factura del impuesto a la propiedad o a mantener la propiedad después de que el propietario original falleciera y, como resultado, asumieron que eran el propietario legítimo de la propiedad simplemente porque habían estado haciendo todo el trabajo y tratándolo como propio.
Lo que no entendían era que, legalmente hablando, esto no les daba derecho a nada.
Si una propiedad todavía tiene el título a nombre del propietario original y no se ha completado o presentado ningún papeleo posterior con el condado, es muy probable que este vendedor no tenga el derecho de vender la propiedad más de lo que USTED tiene el derecho de vender el Empire State Building.
Cómo funciona la Cadena de Títulos
Por ejemplo, supongamos que está hablando con alguien (lo llamaremos «Persona C») y está tratando de venderle una propiedad que técnicamente es propiedad de dos personas muertas (por ejemplo, sus padres, los llamaremos «Persona A» y «Persona B»).
Si entiendes cómo funciona la cadena de títulos, no puedes aceptar una escritura de la Persona C para ti y llamarla buena. Si la propiedad no ha sido cedida previamente a la Persona C, entonces cualquier escritura que le escriban no valdrá el papel en el que está escrita.
La cadena de títulos debe pasar correctamente del propietario fallecido (en este ejemplo, Persona A y Persona B) a la persona que quiere vender la propiedad (Persona C), y LUEGO de esa persona a usted mismo. La cadena de títulos NO puede simplemente omitir a las Personas A y B sin mencionar cómo terminó la Persona C en el asiento del conductor.
A menos que la documentación correcta conecte la transferencia de título de las Personas A y B a la Persona C, la Persona C no tiene derecho legal a vender la propiedad (incluso si ha estado pagando los impuestos de propiedad y cuidando la propiedad durante años) y sin la documentación correcta, cualquier escritura que acepte de la Persona C no tendrá ningún valor, porque nunca fue propietaria de la propiedad en primer lugar.
Descargo de responsabilidad: Antes de continuar, déjeme aclarar que no soy un abogado y la información a continuación no debe interpretarse como asesoramiento legal. Cada estado tiene leyes diferentes y cada transacción de bienes raíces tiene variables únicas que pueden afectar los procesos y la documentación que se enumeran a continuación. A pesar de que estos son los pasos y la documentación que uso en mis cierres, no asuma que esta información es totalmente aplicable a su situación. Antes de actuar en cualquier cosa descrita a continuación, asegúrese de consultar con un abogado o profesional legal en su área para confirmar que está trabajando con la información correcta y, si es necesario, contrate a un abogado o compañía de títulos para completar el cierre por usted.
Cerrar la brecha de documentación
Supongamos que alguien (Persona C) se pone en contacto con usted para venderle una propiedad que ACTUALMENTE NO está titulada a su nombre. Sin embargo, se titula a nombre de dos personas fallecidas (Persona A y Persona B) que pretendían que la Persona C heredara la propiedad después de su fallecimiento.
Para darle a la Persona C la autoridad legal para vender esta propiedad y firmar la escritura a usted, necesitará algunos documentos adicionales para crear lo que se conoce como una «cadena de título clara».
Hay algunos escenarios diferentes en los que puede surgir este tipo de situación, así que cubramos los más comunes aquí:
- Escenario 1: Persona A & Persona B dejó su propiedad a la Persona C en un Testamento
- Escenario 2: Persona A & Persona B dejó su propiedad a la Persona C en un Fideicomiso
- ¿Qué es un Fideicomiso?
- ¿Qué Necesitas?
- ¿Con Qué Situación Está Tratando?
- Escenario 3: Persona A & Persona B no completó un Testamento o un Fideicomiso, y la propiedad NO ha pasado por la legalización
- Escenario 4: Persona A & Persona B no completó un Testamento o un Fideicomiso, y la propiedad HA pasado por la legalización
Escenario 1: La Persona A y la Persona B dejaron su propiedad a la Persona C en un Testamento
Si está trabajando con un vendedor que tiene un Testamento de la Persona A y B (explicando que los propietarios fallecidos tenían la intención de que la Persona C se convirtiera en el propietario legal después de su fallecimiento), la existencia de este testamento es un buen primer paso en la dirección correcta, pero no es del todo lo que necesitará para cerrar el trato.
Con este Testamento en la mano, la Persona C tendrá que presentar una petición ante el tribunal testamentario del condado, solicitando permiso para vender la propiedad en nombre de los bienes de la Persona A y la Persona B.
Con esta acción, se abrirá la herencia, y suponiendo que no haya restricciones o disputas de otros herederos en cuanto a la venta de la propiedad (lo cual sería difícil de sostener, dado que la Persona C tiene un Testamento que explica claramente quién es el beneficiario previsto de la propiedad), el tribunal emitirá un documento llamado «Cartas de Administración» (también conocidas como «Cartas de Autoridad» en algunos estados), que indica que la Persona C es el Representante Personal (también conocido como Ejecutor) y tiene la autoridad para vender esta propiedad en nombre de la herencia.
Una vez emitido este documento, el vendedor deberá proporcionarle copias originales de lo siguiente:
- Certificado de Defunción de la Persona A
- Certificado de Defunción de la Persona B
- Cartas de Administración/Autoridad, nombrando a la Persona C como el «Representante Personal» (o el «Ejecutor») de la herencia
- Escritura, firmada por el Representante Personal/Ejecutor de la herencia
Una vez que estos documentos se hayan registrado con el Registrador del Condado (aka – Registro de Escrituras) y suponiendo que no haya otros problemas en el trabajo de título, ¡usted será el nuevo propietario con una cadena de título clara!
Escenario 2: La Persona A y la Persona B dejaron su propiedad a la Persona C en un Fideicomiso
Si está trabajando con un vendedor que afirma ser el propietario legítimo de una propiedad porque se la dejó a ellos en un Fideicomiso, este es un gran primer paso, pero aún necesitará algunas cosas.
¿Qué es un Fideicomiso?
Un fideicomiso es un documento legal creado por los propietarios originales (en este caso, los que han fallecido). Un fideicomiso no es una entidad legal y no es un documento registrado por el condado.
Este documento es simplemente un acuerdo legal, donde el Fideicomitente (también conocido como Fideicomitente o Otorgante, porque es el propietario original de la propiedad) establece todos los detalles sobre lo que se supone que debe suceder con sus activos después de su muerte.
El beneficio de tener un fideicomiso es que cuando el Fideicomitente muere, no hay ambigüedad sobre lo que debería suceder con sus activos. En el caso de la muerte del Fideicomitente, todos sus activos y se SALTARÁN automáticamente el proceso de sucesión normal (como se describe en el Escenario 1) e irán directamente al fideicomiso.
Lo que esto significa en realidad es que los activos ahora están controlados por el Fideicomisario.
Un Fideicomisario es una persona a la que el Fideicomisario (es decir, el propietario fallecido) designó para ejecutar el plan como se describe en el fideicomiso. Esta persona está legalmente obligada a llevar a cabo el plan de acuerdo con lo que dice el fideicomiso, en beneficio de los Beneficiarios enumerados en el fideicomiso.
El Beneficiario es quien el Fideicomitente designó como la persona o entidad para recibir sus activos después de la muerte del Fideicomitente.
Por ejemplo, si la Persona A & La Persona B (los Fideicomisarios) quería que su automóvil se entregara a la Persona D (el Beneficiario), y la Persona C fue designada como Fideicomisario, la Persona C tendría la obligación legal de garantizar que el título del automóvil se transfiera legalmente a la Persona D.
Nota: En algunos casos, también puede haber un Protector involucrado con el Fideicomiso. La función del Protector es vigilar al Fideicomisario y despedirlo por cualquier mala conducta. Irónicamente, no siempre se puede confiar en los Fideicomisarios para llevar a cabo las instrucciones establecidas en el Fideicomiso, y el nombramiento de un Protector puede ayudar a garantizar que el Fideicomiso sea llevado a cabo por el Fideicomisario de acuerdo con el plan.
¿Tiene sentido?
¿Qué Necesitas?
Si está tratando con una propiedad que es propiedad de dos personas muertas, y el vendedor (Persona C) afirma que tiene el derecho legal de vender la propiedad, hay tres «sub-escenarios» generales en los que esto es posible. Hablemos de lo que son y de lo que debe suceder en cada situación:
Sub-Escenario 1: La Persona C aparece como el Beneficiario de la propiedad, y el fideicomiso autoriza al Fideicomisario a transferir la propiedad directamente al Beneficiario.
- En este caso, la Persona C ya debería ser el propietario actual del registro (o si el Fideicomisario o Fideicomisarios acaban de morir, el Fideicomisario debería estar en el proceso de transferir la propiedad a la Persona C muy pronto). En este caso, todo lo que la Persona C tiene que hacer (una vez que haya recibido la propiedad de la propiedad) es crear una nueva escritura y transferir la propiedad al nuevo comprador.
Sub escenario 2: La persona C aparece como Fideicomisario del Fideicomiso, y el fideicomiso autoriza al Fideicomisario a liquidar la propiedad en beneficio de los Beneficiarios.
- Si la Persona C es el Fideicomisario, tendrá plena autoridad para vender la propiedad a un tercero, porque el objetivo principal es liquidar la propiedad por dinero en efectivo (en lugar de transferirla a un beneficiario específico). En este caso, deberán firmar la escritura en nombre del fideicomiso, firmar un Certificado de Fideicomiso (que debe estar fechado dentro de los últimos 12 meses, verificando su papel como Fideicomisario) y entregar al comprador ambos documentos junto con los Certificados de Defunción originales de ambos Fideicomitentes. Una vez que el comprador tenga estos cuatro documentos registrados, será el nuevo propietario.
Sub-Escenario 3: La Persona C aparece como el Beneficiario de la propiedad, y el fideicomiso autoriza al Fideicomisario a liquidar la propiedad en beneficio de los Beneficiarios.
- Si el Fideicomiso autoriza a un Fideicomisario externo a vender la propiedad y entregar el producto al Beneficiario (y suponiendo que esto no haya sucedido ya), el comprador tendrá que recoger los mismos cuatro documentos que se enumeran en el Sub-Escenario 2 anterior. La única diferencia es que este tercero fiduciario tendrá que estar de acuerdo con el precio de venta. Si el Fideicomisario es simplemente una parte imparcial (como un abogado o una compañía de administración de fideicomisos) y hará lo que la Persona C (y el documento de fideicomiso) le indique que haga (p. ej. – vender la propiedad y obtener el dinero en efectivo), entonces el proceso debe ser relativamente simple. Sin embargo, si el Fideicomisario es una parte parcial (como un hermano o cualquier persona que quiera vender por más de lo que el comprador está dispuesto a pagar), entonces esta solicitud podría ser más desafiante.
¿Con Qué Situación Está Tratando?
Para determinar con cuál de estos escenarios está tratando, querrá comenzar verificando para ver quién es el propietario actual del registro.
Si la última escritura de registro indica que la propiedad es actualmente propiedad de un fideicomiso O si la última escritura de registro es una Escritura de Lady Bird (un tipo de escritura que transfiere automáticamente la propiedad a un fideicomiso en caso de muerte del propietario), entonces puede eliminar automáticamente el Sub-Escenario 1.
Una vez que haya verificado que la propiedad es propiedad de un fideicomiso, su siguiente paso es averiguar quién es el fideicomisario. Puede hacerlo obteniendo una copia del fideicomiso (junto con cualquier otra enmienda al fideicomiso). En la mayoría de los casos, esto es algo que la Persona C debería poder proporcionarle (y si no puede proporcionarlo, vaya al escenario 3 a continuación).
Quienquiera que figure como Fideicomisario (ya sea Persona C o un tercero no relacionado), necesitará copias originales de los siguientes documentos para completar el acuerdo:
- Certificado de Defunción de la Persona A
- Certificado de Defunción de la Persona B
- Certificado de Fideicomiso (firmado por el Fideicomisario)
- Escritura (firmada por el Fideicomisario)
Una vez que estos cuatro documentos se hayan registrado con el Registrador del Condado (también conocido como Registro de Escrituras) y suponiendo que no haya otros problemas en el trabajo de título, usted será el nuevo propietario con una cadena de títulos clara.
Escenario 3: Las personas A y B no completaron un testamento o un fideicomiso, y la propiedad no ha pasado por un testamento
En este escenario desafortunado, no hay Testamento, no hay Fideicomiso y no hay plan.
Cuando el dueño de una propiedad fallece antes de que haya establecido un conjunto claro de instrucciones, la propiedad quedará atrapada en el limbo (no puede ser vendida por nadie) HASTA que el patrimonio del propietario fallecido pase por un proceso de sucesión.
Si, al iniciar su conversación con la Persona C, este proceso aún no se ha iniciado, tendrán que presentar una petición ante la corte testamentaria del condado en el condado donde se encuentra la propiedad. A través de este proceso (que puede llevar mucho tiempo, especialmente si hay varios herederos que se pelean por el patrimonio), el tribunal finalmente establecerá a alguien (preferiblemente, la persona con la que está trabajando) como Representante Personal del patrimonio.
Dado que no hay voluntad de hablar, la corte no tendrá una orientación clara sobre quién debe tener el control de qué bienes. Si solo hay un heredero aparente, entonces el proceso no necesita ser largo o complicado, pero si hay alguna pregunta sobre cómo se deben dividir los activos, las cosas pueden ir cuesta abajo rápidamente.
Cuando alguien se ha establecido finalmente como Representante Personal (también conocido como Albacea) de la herencia, el tribunal emitirá un documento llamado «Cartas de Administración» (también conocido como «Cartas de Autoridad»). Puede ver algunos ejemplos de cómo se ve el documento en Michigan, California e Illinois.
Este documento le da a alguien (idealmente, Persona C) la autoridad legal para vender la propiedad en nombre del patrimonio de la persona fallecida. Este documento cierra la brecha en la cadena de títulos, a pesar de que la escritura no se ha transferido técnicamente de las Personas A y B a la Persona C todavía.
Una vez que este documento exista, deberá recopilar copias originales de los siguientes elementos:
- Certificado de Defunción de la Persona A
- Certificado de Defunción de la Persona B
- Cartas de Administración/Autoridad, nombrando al Representante Personal (Albacea) de la herencia
- Escritura, firmada por el Representante Personal/Albacea de la herencia
Una vez que estos cuatro documentos se hayan registrado en el Registrador del Condado (también conocido como Registro de Escrituras) y suponiendo que no haya otros problemas en el trabajo de título, usted será el nuevo propietario con una cadena de título clara.
El problema con la legalización de un testamento es que no siempre se corta y seca. Cuando se inicia el proceso de sucesión, se debe dar aviso a todos los demás que potencialmente podrían estar en línea para el papel de «Representante Personal». Si alguno de ellos habla y espera desempeñar un papel, probablemente pueda imaginar todo el intercambio que esto puede causar, que potencialmente puede durar años antes de que finalmente se le dé a alguien la autoridad legal para vender la propiedad.
Cuando me encuentro con el escenario 3, es probablemente la situación más común en la que simplemente diré, «Gracias, pero no, gracias» y me iré. Eso no quiere decir que no haya algunas situaciones en las que pueda funcionar y/o valga la pena esperar, pero si está buscando entrar y salir rápidamente, probablemente encontrará que estas ofertas tienen muchos más dolores de cabeza de los que valen (especialmente si se trata de una propiedad barata, para empezar).
Escenario 4: Las personas A y B no completaron un Testamento o un Fideicomiso, pero la propiedad HA pasado por la legalización de un testamento.
Si una propiedad ya ha pasado por la legalización de un testamento, y si alguien (idealmente, la Persona C) se ha establecido como Representante Personal/Ejecutor del patrimonio, debe tener las Cartas de Administración originales (también conocidas como Cartas de Autoridad) del tribunal del condado.
Suponiendo que este documento exista, deberá recopilar copias originales de los siguientes elementos:
- Certificado de Defunción de la Persona A
- Certificado de Defunción de la Persona B
- Cartas de Administración/Autoridad, nombrando al Representante Personal (Albacea) de la herencia
- Escritura, firmada por el Representante Personal/Albacea de la herencia
Una vez que estos cuatro documentos se hayan registrado en el Registrador del Condado (también conocido como Registro de Escrituras), y suponiendo que no haya otros problemas en el trabajo de título, ¡usted será el nuevo propietario con una cadena de título clara!
La originalidad importa
En caso de que no lo haya aclarado anteriormente, recuerde que siempre que envíe un documento al Registrador/Registro de Escrituras del Condado, el documento debe ser original.
Esto se aplica a Certificados de Defunción, Cartas Administrativas, Certificados de Fideicomiso, Escrituras, Declaraciones juradas, Memorandos, todo (una copia de un certificado de defunción no va a funcionar, debe ser el documento original real).
Si está trabajando con alguien que dice que no tiene la copia original de un certificado de defunción, dígales que soliciten una NUEVA copia original del condado. Un certificado de defunción siempre se puede reproducir previa solicitud (y generalmente por una pequeña tarifa).
En cuanto a un Certificado de Fideicomiso o una Escritura, ya que estos documentos generalmente se crean como parte del cierre, no debería ser difícil obtener copias originales de estos (porque usted, su agencia de títulos o su abogado de cierre deben tener las copias originales en su posesión una vez que se complete el cierre).
Y en cuanto a las Cartas Administrativas, he encontrado que pueden ser más difíciles de reproducir a petición (especialmente si el documento fue emitido por el tribunal hace décadas). Si se encuentra con un vendedor que afirma que es el Representante Personal, pero no tiene los documentos para probarlo, intente solicitarlo a la corte del condado. Incluso si no pueden proporcionar una copia original, es posible que puedan proporcionar una copia del documento original (y en algunos casos, si está emparejado con una declaración jurada de autenticidad, puede ser suficiente para marcar la casilla).
La Moraleja de la Historia
Como nota personal final, si después de leer todo esto, aún no ha comprendido la importancia de un Testamento o un Fideicomiso, lo diré claramente ahora mismo: si tiene algún activo personal de que hablar (incluidos sus hijos, mascotas o cualquier otro elemento físico que controle de alguna manera), haga un favor al mundo y configure uno.
No es difícil – y la existencia de este documento podría salvar a sus seres queridos de innumerables dolores de cabeza y dolores de corazón que no deberían tener que lidiar después de que se haya ido.