Desde el momento en que se interesa en una propiedad hasta el momento en que firma el contrato para su nueva casa, se enfrentará a una multitud de preguntas. No es de extrañar, ya que comprar una casa no es algo que se hace todos los días. Sin embargo, los corredores de bienes raíces afiliados a la NVM (Asociación Holandesa de Corredores de Bienes Raíces y expertos en bienes raíces) hacen esto todos los días, lo que nos da la experiencia para darle rápidamente la respuesta correcta a la mayoría de estas preguntas. Las diez preguntas más frecuentes se responden a continuación, para darle una idea de dónde se encuentra cuando busca la casa de sus sueños.
1. ¿Cuándo estoy negociando?
Solo está en negociación una vez que el proveedor haya respondido a su oferta haciendo una contraoferta. Aún no está en negociación cuando el corredor del proveedor le dice que discutirá su oferta con el proveedor.
2. ¿Puede un corredor continuar con las visitas mientras se negocia una oferta?
Sí, está permitido. La negociación no conducirá necesariamente a una venta. Además, puede ser que el proveedor quiera saber cuánto más interés hay. Además, es posible que
estén en curso negociaciones con más de un posible comprador a la vez. Un corredor de NVM está obligado a dejar esto claro para usted. El corredor de NVM del proveedor a menudo le dirá a las partes interesadas que una propiedad está «en oferta», como decimos. Como parte interesada, también tiene derecho a hacer una oferta, pero el corredor solo puede entrar en negociación con usted una vez que las negociaciones con la primera parte interesada hayan concluido. El corredor de NVM no hará ninguna declaración sobre las cantidades de ofertas. Esto podría llevar a una puja superior.
3. Si ofrezco el precio de venta, ¿el vendedor está obligado a venderme la casa?
No. El Tribunal Supremo de los Países Bajos ha dictaminado que el precio de venta debe considerarse una invitación a hacer una oferta. Incluso si ofrece el precio de venta, el proveedor puede, por lo tanto,
decidir si acepta su oferta o no, o hacer que su corredor haga una contraoferta.
4. ¿Puede el vendedor aumentar el precio de venta de una propiedad durante las negociaciones?
Sí, el proveedor puede decidir aumentar o disminuir el precio de venta. Además, como posible comprador, también puede decidir durante las negociaciones disminuir su oferta. Tan pronto como el proveedor hace una contraoferta, su oferta anterior decae.
5. ¿Cómo se realiza realmente la compra?
Una vez que el vendedor y el comprador hayan llegado a un acuerdo sobre los puntos más importantes (como el precio, la fecha de transferencia y la condición resolutiva), el corredor del vendedor establecerá los acuerdos realizados en un contrato de venta. Las condiciones resolutivas son un aspecto importante de esto. Como comprador, no obtendrá automáticamente una condición resolutiva. Si necesita una condición resolutiva para la financiación, por ejemplo, debe indicarlo al hacer su oferta. Por lo tanto, es importante que las partes acuerden acuerdos adicionales y condiciones resolutivas antes de que se elabore el contrato de compraventa. Tan pronto como ambas partes hayan firmado el contrato de venta y el comprador haya recibido una copia de este contrato, tendrá lugar su período de reflexión legal de tres días como comprador privado. Dentro de este período, usted como comprador tiene derecho a cancelar la compra. Si decide no hacerlo, recibir la financiación y ninguna otra condición resolutiva se interpone en el camino, la transferencia se llevará a cabo con el notario de derecho civil en la fecha acordada de transferencia.
6. ¿Se permite a un corredor de NVM cambiar el método de venta durante las negociaciones?
Sí, está permitido. A veces, hay tantas partes interesadas que ofrecen el precio de venta o más o menos, que es difícil determinar quién es el mejor comprador. En tales casos, el intermediario del proveedor, en consulta con el proveedor, puede decidir interrumpir las negociaciones actuales y cambiar el procedimiento de ofertas, por ejemplo, a un procedimiento de registro. Esto da a todos los postores la misma oportunidad de hacer la oferta más alta. Antes de cambiar el sistema, el corredor debe, por supuesto, cumplir con cualquier acuerdo ya celebrado.
7. ¿Un corredor de NVM tiene derecho a pedir un precio ridículamente alto por una propiedad?
El vendedor determina, en consulta con su corredor de NVM, el precio al que desea vender su casa. El comprador tiene derecho a negociar el precio, pero el vendedor siempre decide.
8. ¿Qué es una opción?
En un sentido jurídico, una opción da a una parte la opción de celebrar un contrato de compraventa con la otra parte a través de una declaración unilateral. Las partes han acordado las condiciones de la venta, pero el comprador, por ejemplo, tiene una semana adicional para considerar. Esta opción es común al comprar propiedades de nueva construcción. Sin embargo, este no es el caso de las propiedades existentes. El término ‘opción’ a menudo se usa incorrectamente. En este caso, se refiere a ciertas concesiones que el corredor de NVM de un proveedor puede estar dispuesto a hacer a un posible comprador interesado durante el proceso de negociación. Tales concesiones pueden incluir, por ejemplo, que se dé a un comprador interesado unos días para pensar en una oferta. Mientras tanto, el corredor de NVM intentará no entrar en negociaciones con otra parte. El comprador interesado puede aprovechar este tiempo para obtener una mejor visión de su financiación o de los usos potenciales de la propiedad. No puede exigir una opción; el proveedor y el corredor de NVM del proveedor decidirán por sí mismos si se hacen concesiones particulares como parte del proceso de negociación.
9. ¿Un corredor tiene que negociar conmigo primero si fui el primero en llamar para una visita o si soy el primero en hacer una oferta?
No. El corredor del vendedor determinará el procedimiento de venta junto con el vendedor. Sin embargo, está obligado a informarle de esto. Si está seriamente interesado, pregunte al corredor cuál es su posición. Esto puede evitar decepciones.
10. ¿La comisión del corredor de bienes raíces está incluida en los «costos de compra a pagar por el comprador»?
No. Los «gastos de compra a pagar por el comprador» incluyen los gastos que el gobierno asocia con la transferencia de una propiedad. Se trata del impuesto de transmisiones patrimoniales (6%), los gastos notariales por la redacción de la escritura de transmisión de título y el coste de la inclusión de la misma en los registros. Además, el comprador debe tener en cuenta los costos (notariales) para la redacción y el registro de la escritura de hipoteca. Si el vendedor ha llamado a un corredor de bienes raíces para vender la casa, estos costos corren a su cargo. Después de todo, el corredor del vendedor representa los intereses del vendedor y no los suyos como comprador. Por esta razón, generalmente es una buena idea contratar a un corredor de bienes raíces NVM usted mismo. La comisión del corredor de bienes raíces para el corredor del comprador es a expensas del comprador.
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