Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothekeneinlage und einer Wechseleinlage?

Aktualisiert 13 Dezember 2021

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Wenn Sie sich auf den Kauf Ihres ersten Eigenheims vorbereiten, sparen Sie normalerweise eine Geldsumme, die Sie neben Ihrer Hypothek verwenden können. Die Leute nennen diesen Prozess ‚Speichern Sie Ihre Anzahlung‘, und die Summe, die Sie sparen wird in der Regel als Ihre Hypothek Anzahlung bezeichnet.

Aber an dem Tag, an dem Sie Verträge austauschen, um Ihr Haus zu kaufen, übergeben Sie 10% des Immobilienwerts in bar an den Anwalt Ihres Verkäufers. Diese Summe wird als Umtauscheinzahlung bezeichnet.

Diese beiden Geldsummen sind nicht (ganz) gleich! Diese peinliche Unterscheidung ist die Quelle für viel Verwirrung unter den Erstkäufern vor allem. Hier erklären wir den Unterschied – und warum es darauf ankommt.

Hypothekeneinlage gegen Wechseleinlage

Ihre Hypothekeneinlage ist wahrscheinlich das, was Sie als Ihre Einlage betrachten. Es ist der Betrag, den Sie neben Ihrer Hypothek setzen, um die Gesamtkosten Ihres neuen Hauses zu bilden. Je größer Ihre Einzahlung im Verhältnis zu Ihrer Hypothek ist, desto niedriger ist das Verhältnis von Kredit zu Wert, das Sie haben, und desto besser ist das Hypothekengeschäft, das Sie wahrscheinlich erhalten.

Allerdings – Ihre Hypothekeneinlage ist nicht wirklich eine ‚Einlage‘ im wahrsten Sinne des Wortes! Es ist einfach das Geld, das in Eigenkapital umgewandelt wird, d.h. der Teil Ihres Hauses, den Sie direkt und hypothekenfrei besitzen.

Ihre Wechselkaution hingegen ist wirklich eine Kaution. Ihr Anwalt überträgt es an den Anwalt Ihres Verkäufers, wenn Sie Verträge über den Verkauf austauschen. Dies wird als ‚Point of no Return‘ bezeichnet, da Sie dieses Geld verlieren, wenn Sie jetzt aus dem Kauf aussteigen.

Ihre Kaution beträgt in der Regel 10% des Immobilienpreises. Gelegentlich können Sie eine niedrigere Summe mit Ihrem Verkäufer vereinbaren, und manchmal können sie auf mehr bestehen.

Muss ich also zwei Einzahlungen sparen?

Die gute Nachricht ist, dass Ihre Wechseleinlage normalerweise Teil Ihrer Hypothekeneinlage ist (und oft alles). Also nein, Sie brauchen nicht zwei Einzahlungen. Der Hauptgrund, warum sie separat bezeichnet werden, ist, dass sie unterschiedliche Funktionen haben: Eine Hypothekeneinlage wirkt sich auf Ihre Hypothek aus, während eine Austauscheinlage verwendet wird, wenn Sie Verträge austauschen. Außerdem kann eine Hypothekeneinlage viel größer sein als eine Wechseleinlage, sodass Sie beim Umtausch nur einen Teil davon verwenden.

Es gibt auch einige andere Gründe, z. B. die Regeln für die Hilfe beim Kauf von ISAs, die wir im Folgenden behandeln werden.

Hypothekeneinlage und Wechseleinlage – Beispiel

Max kauft ein Haus für £ 200.000 mit 20% in bar (£ 40.000) und einer 80% Hypothek von £ 160.000. Seine Hypothek Kaution beträgt £ 40.000, aber er braucht nur eine 10% Austausch Kaution. Also übergibt er die Hälfte seiner Hypothekeneinlage (£ 20,000), wenn Verträge ausgetauscht werden. Ein paar Wochen später, am Fertigstellungstag, zahlt er die restlichen £ 20.000, während sein Hypothekengeber das £ 160.000 Darlehen seiner Hypothek freigibt.

Was ist, wenn ich kein Erstkäufer bin? Habe ich noch eine Wechselkaution?

Wenn Sie ein Haus verkaufen, um Ihr nächstes Haus zu kaufen, haben Sie möglicherweise nicht das Geld, um eine Kaution zu hinterlegen. In den meisten Fällen wird dieses Geld im Eigenkapital Ihres derzeitigen Hauses gebunden. Wo dies der Fall ist, beinhaltet der Prozess ein bisschen mehr Zauberei. Hier ist, wie es funktioniert.

Wie sich eine Exchange-Einzahlung in der Kette nach oben bewegt

Hier ist ein Beispiel dafür, wie der Exchange-Einzahlungsprozess funktioniert, wenn Sie sowohl verkaufen als auch kaufen.

Max, der Erstkäufer, kauft Helens £ 200.000 Haus. Helen kauft ein Haus von Rajesh für £ 250.000. Rajesh wird noch keine weitere Immobilie kaufen – er wird in eine Mietwohnung ziehen – also hört die Kette dort auf.

Am Wechseltag überweist Max ‚Anwalt seine £ 20.000 Wechselkaution an Helens Anwalt. Woher kommt Helens Wechselgeld? Das ist der clevere Teil. Ihr Anwalt kann das gleiche Geld wie ihre Kaution verwenden. Obwohl das Geld selbst bei Helens Anwalt bleibt, reicht dies aus, um die Sicherheit zu bieten, damit ihr Kauf fortgesetzt werden kann.

Es gibt jedoch einen kleinen Haken. Die Wechseleinzahlung von Max beträgt nur £ 20.000 (dh 10% von £ 200.000). Aber Helen kauft ein £ 250.000 Haus, also braucht sie keine £ 25.000 Kaution? Die Antwort ist, sie könnte. Sie (oder ihr Anwalt) könnte mit Rajesh sprechen und versuchen, eine niedrigere Anzahlung zu vereinbaren, aber Rajesh hat das Recht, auf den vollen 10% zu bestehen. Wenn er es tut, muss Helen zusätzliche £ 5.000 in bar finden, um ihre volle Wechseleinzahlung auszugleichen. Rajesh könnte es jedoch vorziehen, einer niedrigeren Einzahlung zuzustimmen, anstatt zu sehen, dass die Kette möglicherweise zusammenbricht.

Am Tag der Fertigstellung überweist Max ‚Anwalt die restlichen Gelder für seinen Kauf an Helens Anwalt: die Hypothek Geld von £ 160.000 und der Rest der Hypothek Kaution (£ 20.000). Dies macht eine Gesamtsumme von £ 200,000 und vervollständigt so Max ‚Kauf.

Endlich kann Helens Anwalt die £ 20.000 Wechselkaution an Rajeshs Anwalt überweisen (zusammen mit Helens Eigenkapital und neuer Hypothek). Dies ist die Einzahlung, die sich in der Kette nach oben bewegt. Wenn es noch mehr Käufer in der Kette gäbe, würde sich die Wechseleinlage auf diese Weise weiter nach oben bewegen, bis der letzte Immobilienkauf abgeschlossen ist.

Was passiert, wenn die Kaution nicht ausreicht?

Wie am Beispiel von Max, Helen und Rajesh gezeigt, reicht die Umtauscheinzahlung des Erstkäufers möglicherweise nicht aus, um die Einkäufe weiter oben in der Kette abzudecken. Dies lässt diesen Käufern zwei Möglichkeiten:

• Finden Sie etwas zusätzliches Geld von irgendwo (z. B. Ersparnisse oder ein Darlehen)
• Verhandeln Sie eine niedrigere Wechseleinlage

Wenn der Unterschied nur gering ist, ist es oft möglich, eine niedrigere Einlage auszuhandeln. Je niedriger jedoch die Kaution ist, desto höher ist das Risiko für den Verkäufer – denken Sie also daran, wenn Ihr Käufer Sie auffordert, eine niedrigere Anzahlung zu akzeptieren. Eine Anzahlung von 10% ist ein guter Schutz für Sie (als Verkäufer) vor dem Rückzug Ihres Käufers.

Kann meine Hilfe beim Kauf von ISA meine Umtauschkaution decken?

Wenn Sie gespart haben, um Ihr erstes Haus mit einem Help to Buy ISA zu kaufen, dann ist es wichtig, den Unterschied zwischen einer Hypothekeneinlage und der Wechseleinlage zu verstehen. Eine Help to Buy-Option fügt einen 25% Bonus zu Ihren Ersparnissen hinzu, wenn Sie den Kauf Ihres ersten Eigenheims abschließen – aber dieses Detail hat viele Erstkäufer erwischt. Der 25% -Bonus wird erst nach Abschluss ausgezahlt, was bedeutet, dass er nicht für Ihre Umtauscheinzahlung verwendet werden kann (obwohl der Rest Ihrer Hilfe zum Kauf von ISA-Ersparnissen sein kann). Hier ein Beispiel.

Janes erstes Zuhause kostet £ 150.000, also braucht sie eine 10% ige Kaution von £ 15.000. Sie hat die maximalen £ 12.000 in ihrer Hilfe gespart, um ISA zu kaufen, die der 25% Bonus auf £ 15.000 erhöhen wird – aber nur, wenn ihr Kauf abgeschlossen ist. Dies bedeutet, dass sie die £ 12.000 für ihre Wechselkaution verwenden kann, aber in der Zwischenzeit die zusätzlichen £ 3.000 von woanders finden muss (oder ihren Käufer überreden muss, eine niedrigere Kaution zu akzeptieren). Sie sollte in der Lage sein, ein kurzfristiges Darlehen (vielleicht sogar von der Familie) zu erhalten, da sie es zurückzahlen kann, sobald der Kauf abgeschlossen ist.

Was ist, wenn ich eine lebenslange ISA verwende?

Die Hilfe zum Kauf von ISA ist jetzt für neue Antragsteller geschlossen (obwohl bestehende Sparer sie bis zum 1. Dezember 2030 weiterhin nutzen können). Es gibt jedoch ein Ersatzprodukt, das eine noch effektivere Möglichkeit darstellt, für eine Einzahlung zu sparen. Mit einer lebenslangen ISA (LISA) sparen Sie bis zu £ 4.000 pro Jahr mit einem 25% igen Bonus, der am Ende jedes Jahres ausgezahlt wird (dh maximal £ 1.000). Dies bedeutet, dass Sie diesen Bonus als Teil Ihrer Exchange-Einzahlung verwenden können, da Sie ihn bereits haben werden.

Der Nachteil ist, dass Sie, wenn Sie vor dem 60. Lebensjahr aus einem anderen Grund als dem Kauf eines ersten Eigenheims Geld von einer Bank abheben, eine Strafe von 25 Prozent auf das Geld zahlen.

Kann ich meine Kaution verlieren?

Sobald Sie Ihre Kaution bezahlt haben, sind Sie gesetzlich verpflichtet, mit dem Immobilienkauf fortzufahren. Das bedeutet, dass Sie Ihre Einzahlung verlieren, wenn Sie sich entscheiden, sich zurückzuziehen. Umgekehrt, wenn Ihr Verkäufer sich zurückzieht, erhalten Sie die Kaution zurück (und sollten in der Lage sein, sie für alle Kosten oder Unannehmlichkeiten zu verklagen, die dabei entstehen).

In ähnlicher Weise, wenn Ihr Käufer zieht, erhalten Sie ihre Austausch Kaution zu halten. Möglicherweise müssen Sie es jedoch direkt an Ihren Verkäufer weitergeben, da es unwahrscheinlich ist, dass Sie Ihren eigenen Kauf tätigen können.

Was sind die Alternativen zur Verwendung einer Wechselkaution?

Unter bestimmten Umständen können Sie Schwierigkeiten haben, eine Wechselkaution zu finden.

Wenn Sie beispielsweise eine 100% ige Hypothek verwenden, für die keine Hypothekeneinlage erforderlich ist (z. B. eine Garantiehypothek), haben Sie vermutlich keine Ersparnisse, die Sie für eine Wechseleinlage verwenden können. Ebenso haben Sie möglicherweise eine 95% ige Hypothek mit einer 5% igen Hypothekeneinlage, die nicht ausreicht, um die Wechseleinlage zu decken.

Auch (wie oben erwähnt) können Sie ein Verkäufer und ein Käufer sein, und Ihre eigene Käufer-Austausch-Kaution ist nicht genug, um 10% der Immobilie, die Sie kaufen, zu decken.

Unter diesen Umständen sind Ihre Alternativen:

• Bitten Sie Ihren Bürgen (falls zutreffend), die Wechselkaution zu decken
• Leihen Sie das Geld von einem anderen Familienmitglied aus
• Nehmen Sie ein Überbrückungsdarlehen für das zusätzliche Geld auf (aber achten Sie auf hohe Zinssätze)
• Verhandeln Sie eine niedrigere Wechselkaution

Wie viele Aspekte des Hauskaufprozesses, die beiden arten von Ablagerungen können zunächst zu Verwirrung führen. Ihr Hypothekenmakler kann Ihre Fragen jederzeit beantworten und Ihnen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.