hvad er forskellen mellem en pant depositum og en udveksling depositum?

opdateret 13. December 2021

6min læst

når du forbereder dig på at købe dit første hjem, sparer du normalt en sum penge til brug sammen med dit pant. Folk kalder denne proces ‘gemmer din indbetaling’, og det beløb, du sparer, kaldes generelt dit pantindskud.

men den dag, du bytter kontrakter for at købe dit hjem, overleverer du 10% af ejendomsværdien kontant til din sælgers advokat. Dette beløb kaldes dit valutaindskud.

disse to pengesummer er ikke (helt) de samme! Denne akavet skelnen er kilden til megen forvirring blandt første gang købere især. Her forklarer vi forskellen – og hvorfor det betyder noget.

pant depositum vs udveksling depositum

din pant depositum er nok, hvad du synes om som din indbetaling. Det er det beløb, du lægger sammen med dit pant for at udgøre de samlede omkostninger ved dit nye hjem. Jo større din indbetaling i forhold til dit pant, jo lavere lån-til-værdi-forhold har du, og jo bedre pantaftale får du sandsynligvis.

dog – dit pantindskud er ikke rigtig et ‘depositum’ i ordets sande forstand! Det er simpelthen de penge, der bliver til egenkapital, dvs. den del af dit hjem, som du vil eje direkte og pant-fri.

dit udvekslingsindskud er derimod virkelig et depositum. Din advokat overfører det til din sælgers advokat, når du udveksler kontrakter om salget. Dette er kendt som ‘point of No return’, i at hvis du tilbage ud af købet nu, vil du miste disse penge.

dit valutaindskud er typisk 10% af ejendomsprisen. Lejlighedsvis kan du aftale en lavere sum med din sælger, og nogle gange kan de insistere på mere.

så skal jeg spare op to indskud?

den gode nyhed er, at dit udvekslingsindskud normalt er en del af dit pantindskud (og ofte det hele). Så nej, du behøver ikke to indskud. Hovedårsagen til, at de henvises til separat, er, at de har forskellige funktioner: et pantindskud påvirker din pantaftale, mens et valutaindskud bruges, når du udveksler kontrakter. Et pantindskud kan også være meget større end et udvekslingsindskud, så du bruger kun en del af det, når du bytter.

der er også nogle andre grunde, såsom reglerne omkring hjælp til at købe Isa ‘ er, som vi dækker nedenfor.

Pantindskud og ombytningsindskud – eksempel

maks køber et hus til 200.000 kr.med 20% kontant (40.000 kr.) og et 80% pant på 160.000 kr. Hans pant depositum er kr. 40.000, men han har kun brug for en 10% udveksling depositum. Så han overleverer halvdelen af sit pantindskud (20.000 kr.), når kontrakter udveksles. Et par uger senere, på afslutningsdagen, betaler han de resterende 20.000 kr., mens hans realkreditudlåner frigiver 160.000 kr. af sit realkreditlån.

hvad hvis jeg ikke er en første gang køber? Har jeg stadig et depositum?

hvis du sælger et hjem for at købe dit næste hjem, har du muligvis ikke ekstra kontanter til at betale et valutaindskud. I de fleste tilfælde vil disse penge blive bundet i egenkapitalen i dit nuværende hjem. Hvor dette er tilfældet, processen involverer lidt mere formidlende magi. Sådan fungerer det.

hvordan et valutaindskud bevæger sig op i kæden

her er et eksempel på, hvordan valutaindbetalingsprocessen fungerer, hvis du både sælger og køber.

maks, første gang køber, køber Helens 200.000 hus. Helen køber et hus fra Rajesh til 250.000 kr. Rajesh vil ikke købe en anden ejendom endnu-han flytter ind i lejet bolig-så kæden stopper der.

på udvekslingsdagen overfører maks ‘ advokat sit 20.000 udvekslingsdepositum til Helens advokat. Så hvor kommer Helens udvekslingsindskud fra? Det er den kloge del. Hendes advokat kan bruge de samme penge som hendes depositum. Selvom pengene i sig selv forbliver hos Helens advokat, er dette nok til at give sikkerheden for at lade hendes køb gå videre.

der er dog en lille hage. Maks ‘ valutaindskud er kun 20.000 kr. (dvs. 10% af 200.000 kr.). Men Helen køber et hus på 250.000 kr., så har hun ikke brug for et depositum på 25.000 kr.? Svaret er, hun måske. Hun (eller hendes advokat) kunne tale med Rajesh og forsøge at blive enige om et lavere depositum, men Rajesh har ret til at insistere på den fulde 10%. Hvis han gør det, bliver Helen nødt til at finde yderligere 5.000 kr.i kontanter for at kompensere for sit fulde valutaindskud. Rajesh foretrækker dog muligvis at acceptere et lavere depositum i stedet for at se kæden potentielt kollapse.

på afslutningsdagen overfører maks advokat de resterende penge til sit køb til Helens advokat: pant penge på 160.000 kr. og resten af pant depositum (20.000 kr.). Dette udgør et samlet beløb på 200.000 kr. og afslutter således maks ‘ køb.

endelig kan Helens advokat overføre kursen på 20.000 kr.til Rajeshs advokat (sammen med Helens egenkapital og nye pant). Dette er depositum ‘bevæger sig op i kæden’. Hvis der var endnu flere købere i kæden, ville udvekslingsindskuddet fortsætte med at bevæge sig op på denne måde, indtil det sidste ejendomskøb er afsluttet.

Hvad sker der, hvis valutaindbetalingen ikke er nok?

som vist i eksemplet med maks, Helen og Rajesh, er førstegangskøberens udvekslingsindskud muligvis ikke nok til at dække købene højere oppe i kæden. Dette efterlader disse købere med to muligheder:

• opsparing eller et lån)
• forhandle et lavere valutaindskud

hvis forskellen kun er lille, er det ofte muligt at forhandle om et lavere depositum. Jo lavere valutaindbetaling, jo højere er risikoen for sælgeren – så husk dette, hvis din køber beder dig om at acceptere et lavere depositum. Et depositum på 10% er god beskyttelse for dig (som sælger) mod din køber, der bakker ud.

kan min hjælp til at købe ISA dække mit udvekslingsindskud?

hvis du har sparet op til at købe dit første hjem ved hjælp af en hjælp til at købe ISA, er det vigtigt at forstå forskellen mellem et pantindskud og valutaindskuddet. En hjælp til at købe ISA tilføjer en 25% bonus til dine besparelser, når du gennemfører købet af dit første hjem – men denne detalje har fanget mange førstegangskøbere. Bonussen på 25% udbetales først efter afslutningen, hvilket betyder, at den ikke kan bruges til dit valutaindskud (selvom resten af din hjælp til at købe ISA-besparelser kan være). Her er et eksempel.

Janes første hjem koster 150.000 kr., så hun har brug for et 10% ombytningsdepositum på 15.000 kr. Hun har sparet maksimalt 12.000 kr. op i sin hjælp til at købe ISA, som 25% bonussen vil øge til 15.000 kr. – men kun når hendes køb er fuldført. Det betyder, at hun kan bruge de 12.000 Kr. til sit udvekslingsindskud, men skal finde de ekstra kr3.000 fra et andet sted i mellemtiden (eller overtale sin køber til at acceptere et lavere depositum). Hun skal kunne få et kortfristet lån (måske endda fra familien), da hun vil kunne betale det tilbage, så snart købet er afsluttet.

hvad hvis jeg bruger en Lifetime ISA?

hjælpen til at købe ISA er nu lukket for nye ansøgere (selvom eksisterende sparere kan fortsætte med at bruge dem indtil 1.December 2030). Der er dog et erstatningsprodukt, der er en endnu mere effektiv måde at spare på et depositum. En Lifetime ISA (LISA) giver dig mulighed for at spare op til 4.000 kr.om året med en 25% bonus udbetalt ved udgangen af hvert år (dvs. maksimalt 1.000 kr.). Dette betyder, at du kan bruge denne bonus som en del af din valutaindbetaling, da du allerede har den.

ulempen er, at hvis du trækker penge fra en LISA før 60 år af anden grund end at købe et første hjem, betaler du en 25 procent straf på pengene.

kan jeg miste mit valutaindskud?

når du har betalt dit valutaindskud, er du juridisk forpligtet til at gå videre med ejendomskøbet. Det betyder, at du mister din indbetaling, hvis du beslutter at bakke ud. Omvendt, hvis din sælger bakker ud, får du udvekslingsindbetalingen tilbage (og skal kunne sagsøge dem for eventuelle omkostninger eller ulemper i processen).

tilsvarende, hvis din køber trækker ud, får du beholde deres udvekslingsindskud. Du kan dog nødt til at videregive det direkte til din sælger, da du er usandsynligt, at kunne gå videre med dit eget køb.

hvad er alternativerne til at bruge et valutaindskud?

under nogle omstændigheder kan du have problemer med at finde et udvekslingsindskud.

for eksempel, hvis du bruger et 100% pant, der ikke kræver pantindbetaling (f.eks. Tilsvarende kan du have en 95% pant med en 5% pant depositum, som ikke er nok til at dække udveksling depositum.

også (som nævnt ovenfor) kan du være sælger og køber, og din egen købers udvekslingsindskud er ikke nok til at dække 10% af den ejendom, du køber.

under disse omstændigheder er dine alternativer:

• Bed din garant (hvis relevant) om at dække valutaindskuddet
• lån pengene fra et andet familiemedlem
• Tag et brolån til de ekstra penge (men pas på høje renter)
• forhandle et lavere valutaindskud

ligesom mange aspekter af boligkøbsprocessen kan de to slags lån, der er nødvendige for at af depositum kan forårsage en vis forvirring i starten. Din pant mægler kan besvare dine spørgsmål på ethvert tidspunkt, samt at finde dig den bedste værdi deal.