pokud existuje vždy jedna solidní investice, je to majetek. Nemovitost je dobrá investice, protože ji vždy potřebuje každý a má tendenci oceňovat hodnotu bez ohledu na stav ekonomiky. Možná vás překvapí, že vlastnictví úložných jednotek může být lukrativním obchodem. Ale jedna velká otázka, kterou většina lidí má, je: kolik stojí vybudování úložiště?
Stručně řečeno, průměrné náklady na vybudování skladovací jednotky od základů jsou přibližně 3$.5 milionů za předpokladu, že průměrné náklady přibližně 25 dolarů za čtvereční stopu. Tyto náklady zahrnují většinu hlavních aspektů financování skladovací jednotky, včetně pozemků, stavebnictví, pojištění, povolení a dalších obchodních nákladů. Některé vícepodlažní budovy nebo budovy s komplexní klimatizací mohou stát až 70 dolarů za čtvereční stopu.
tyto údaje jsou samozřejmě jen průměrné. Skutečné náklady se mohou značně lišit v závislosti na umístění, použitých materiálech, složitosti budovy a dalších relevantních stavebních faktorech. Přesné detaily jsou docela složité. Sestavili jsme tedy tuto komplexní příručku o nákladech na výstavbu skladovacích jednotek.
náklady na budování skladovacích jednotek
skladovací jednotky nevznikají tak velké náklady jako některé jiné druhy budov, protože obvykle nevyžadují klimatizované interiéry. Pokročilejší jednotky s plnou klimatizací však mohou být dražší.
pokud jde o skladovací jednotku, existují hlavní kategorie výdajů, na které je třeba se podívat:
-
- pozemek – $ 353,925
- stavba – $ 3,244,500
- inženýrství- $ 79,000
- povolení / poplatky- $ 32,000
- pojištění – $ 10,000 (za rok)
- vybavení – $ 22,000
- Marketing – $ 75,000
- právní poplatky- $ 22,000
- finanční náklady– $100,000
celkem – $ 3,500,000
podíváme se na každou z těchto kategorií výdajů a poskytneme některé odhady nákladů a faktorů, které mohou tyto náklady ovlivnit.
pozemek
první věc, kterou je třeba se podívat do ostrova. Půda stojí prémii, protože na rozdíl od jiných druhů zdrojů nemůžete opravdu vydělat více půdy. Takže se budete chtít postarat o získání nějaké půdy nejprve, než začnete stavět skladovací jednotku.
náklady na pozemky mohou být velmi vybíravé, v závislosti na tom, kde si koupíte. Je zřejmé, že země bude stát více v oblasti, jako je Kalifornie nebo Massachusetts, než v Severní Dakotě. Obecně platí, že dobrý odhad je, že půda bude stát přibližně 20% -30% vašich nákladů na vývoj.
podle Mako Steel jsou průměrné náklady na pozemky pro komerční využití asi 1,25 USD za čtvereční stopu. Mějte však na paměti, že pro skladovací jednotku používáte pouze asi 40% půdy, kterou zakoupíte. Takže vydělte náklady na půdu 0,40 a získáte efektivní sazbu za čtvereční stopu asi 3,13$.
Toto je dolní mezní odhad. Podle jiného odhadu jsou náklady na pozemky přibližně 3,25 USD za čtvereční stopu. Za předpokladu, že 40% pokrytí, to vyjde na přibližně $ 7 za čtvereční stopu. Obecně řečeno, průměrná skladovací jednotka budova sedí na pozemku asi 2.5 akrů (108,900 čtverečních stop) velký. To vyjde na průměrné náklady asi 353 925 dolarů za náklady na půdu.
jedna z největších věcí, která ovlivní, kolik pozemků stojí vaše poloha. Většina (52%) budov skladovacích jednotek se nachází v příměstském prostředí, zatímco pouze asi třetina se nachází v městských oblastech. Pouze jedna desetina skladovacích jednotek se nachází ve venkovských oblastech. Nejlepší místo pro úložný prostor je ten, který se nachází v blízkosti obchodního centra, které je také v blízkosti nějaké hlavní křižovatce je snadné cestovat kamionem.
neměli byste se příliš starat o tyto náklady. Podle několika odborných zdrojů náklady na pronájem skladovací jednotky obvykle drží krok s náklady na pronájem malého bytu. Můžete být také efektivnější s půdou, pokud stavíte jednotku s více úložišti, i když by to způsobilo vyšší stavební náklady.
stavební náklady
jakmile zajistíte nějakou půdu, další věc, kterou byste měli zvážit, jsou stavební náklady. Stavební náklady lze rozdělit do dvou hlavních nákladů; územní rozvoj a skutečná budova. Rozvoj půdy zahrnuje přípravu půdy pro výstavbu vykopáním, zúčtování, a vyrovnání jakékoli půdy potřebné k výstavbě.
můžete očekávat, že zaplatí mezi $ 5 na $ 8 za čtvereční stopu pro rozvoj. Takže pro budovu skladovací jednotky 2.5-akr by to vyšlo asi na $ 544,500 za předpokladu nízkého odhadu míry vývoje.
jakmile je půda vyvinuta, můžete se rozhodnout postavit buď jeden příběh, nebo vícepodlažní budovu. Obecně platí, že stavba pro jednopatrovou budovu stojí mezi 25-40 USD za čtvereční stopu, zatímco stavba pro vícepodlažní budovu (3-4 příběhy) bude stát asi 45-70 USD za čtvereční stopu. Pro naše výpočty předpokládáme jednopatrovou budovu. To vyjde přibližně na 2 700 000 dolarů jen na stavební náklady.
jinak řečeno, průměrná vnitřní skladovací jednotka zařízení má 60.000-80.000 pronajímatelné čtverečních stop a náklady asi 45-65 dolarů za čtvereční stopu . Mějte na paměti, že náklady na výstavbu a náklady na rozvoj půdy jsou oddělené, je třeba rozpočet pro oba.
také náklady na výstavbu budou záviset na tom, jaké vybavení budete mít. Například, pokud máte relativně Barebone strukturu, pak možná nebudete muset platit hodně za vybavení. Na druhou stranu klimaticky řízené jednotky budou stát mnohem víc.
klimaticky řízené jednotky mohou udržovat teploty mezi 55-80 stupni, ale mají zvýšené náklady na instalaci. Mnoho zákazníků by raději používalo klimatizované jednotky, protože jsou odolné vůči plísním a chrání věci před vlhkostí a jinou korozí.
Metal vs Brick / Cinderblock budovy
v dnešní době používá drtivá většina skladovacích jednotek standardizované kovové rámy, které můžete postavit poměrně jednoduše. Často tyto druhy rámů mohou sloužit jako alternativa k tradiční konstrukci. Průměrné náklady na kovové budovy, jako jsou tyto, jsou přibližně 80 000 USD za jednotku dlouhou 10×20.
vzhledem k tomu, že průměrná skladovací jednotka zařízení má 526 jednotek, to vyjde na zhruba 250.000 dolarů v nákladech na kovových rámových budov. Tyto druhy rámů kovových úložných jednotek mohou být mnohem levnější, ale nepřicházejí s žádným zvláštním druhem klimatizace. Chcete-li získat klimatizaci, budete pravděpodobně muset postavit samostatnou budovu.
obecně lze říci, že většina úložných jednotek dnes již není vyrobena z cihel nebo tvárnic. Tyto druhy materiálů jsou prostě není příliš nákladově efektivní pro skladování už. Takže pokud se chystáte cestou budování nové jednotky, důrazně doporučujeme držet se kovové konstrukce.
technické náklady
kromě surových stavebních nákladů se inženýrské náklady vztahují k dalším různým aspektům fyzického uspořádání budovy. Věci jako čištění, výkop, odvodnění bouře, instalace nástrojů a další vyžadují konkrétní instalaci a závisí na místě. Obecně platí, že vývojáři nemovitostí najmout služby profesionální stavební inženýr zvládnout tento vývoj.
technické náklady se mohou značně lišit v závislosti na druhu potřebných služeb. Pokud jsou potřebné služby těžkého inženýrství, možná budete muset najmout více inženýrů. Podle skupiny Parham jsou průměrné inženýrské náklady na čtvereční stopu nižší než dolar na 0,72 USD.
pokud vezmeme předpoklad 2,5 akru, vyjde to na přibližně 79 000 dolarů. Mějte na paměti, že náklady na inženýrství se mohou lišit v závislosti na vaší poloze. Inženýrské náklady ve městě mohou stát více než ve venkovské oblasti kvůli větší koncentraci budov a přísnějším místním předpisům. Náš odhad je na spodním konci, protože většina skladovacích jednotek existuje v příměstských oblastech, kde inženýrské náklady nemusí být tak vysoké.
povolení / poplatky
stejně jako u stavby jakékoli budovy budete muset zaplatit za povolení k nové budově a další správní poplatky související se stavebním povolením. Všechny ostatní věci jsou stejné, skladovací jednotky nevyžadují tolik územních povolení jako jiné druhy podniků, ale stále musí dodržovat obecná místní územní omezení pro budovy této velikosti. Vaše místní kódy se budou pravděpodobně lišit v závislosti na tom, kde se nacházíte a jak velká je vaše poloha.
příklady některých druhů povolení, které byste mohli potřebovat, zahrnují:
- povolení k obsazení – ty jsou nutné k provozování podniku mimo konkrétní fyzické umístění.
- registrace daně ze mzdy-všechny podniky a zaměstnanci musí zaregistrovat své podnikání pro daňové účely.
- poplatky za územní plánování-v závislosti na tom, kde se nacházíte, možná budete muset zaplatit určité poplatky za územní plánování.
jednou z nejsložitějších částí výstavby skladovací jednotky je získání povolení k místní územní Radě. Mnoho lidí považuje skladovací jednotky a budovy za oko, takže může být těžké získat povolení k výstavbě na konkrétním místě.
podle nákladů předpokládaných skupinou Prnham, povolení a poplatky vás budou stát přibližně $ 0.29 za čtvereční stopu. Za předpokladu, že velikost paměťové jednotky 2.5, to vyjde na přibližně $ 32,000 za náklady na povolení.
Opět platí, že náklady na povolení budovy skladovací jednotky nejsou tak drahé, protože nevyžadují mnoho. Nejtěžší povolení k získání skladovací budovy bude pravděpodobně povolení k obsazení.
pojištění
všechny podniky vyžadují pojištění a budova skladovací jednotky se neliší. Stejně jako jiné druhy výdajů, skladování, jednotky budovy nevyžadují tolik pojištění vzhledem k druhu podnikání, které jsou.
hlavním druhem pojištění, které budova skladovací jednotky potřebuje, je pojištění majetku a pojištění obecné odpovědnosti. Pojištění majetku bude chránit budovu a další části fyzické struktury, zatímco pojištění odpovědnosti pokryje právní poplatky a škody v případě, že se někdo zraní ve vašich prostorách. Pokud například někdo sklouzne na louži vody ve vaší budově, spadne a zraní se, pokryje to vaše pojištění odpovědnosti.
musíte také zvážit pojištění vašeho zařízení a dalších poškozených aktiv. Mnoho pojišťoven nabízí zastřešující pojištění, které pokryje věci v rámci široké škály incidentů.
Opět platí, že náklady na pojištění komerčních skladovacích jednotek nejsou tak vysoké, protože ze zákona nevyžadují mnoho. Druh pojištění, které budete potřebovat, se pravděpodobně liší podle státu, takže se ujistěte, že rozumíte zákonům o pojištění ve vašem státě.
celkové náklady na pojištění bude pravděpodobně klesat kdekoli mezi $ 5,000 – $ 15,000 za rok, v závislosti na velikosti vaší operace. Malé podniky mohou často získat velmi dobré pojištění a platit jen několik tisíc ročně. Pokud však vlastníte velmi velkou úložnou jednotku, budete muset zaplatit více nákladů na pojištění.
zařízení
obecně lze říci, že většina samoobslužných jednotek nevyžaduje tolik vybavení. Většinu času si zákazníci přinášejí vlastní nástroje k přepravě svých věcí. Možná budete muset koupit pár dolarů pro komunitní použití, ale neměli byste potřebovat žádné těžké stroje, jako jsou vysokozdvižné vozíky nebo nákladní automobily. Některá skladovací zařízení také pronajímají nákladní automobily, ale to je menšina.
jediný druh skutečného vybavení, které budete potřebovat, je základní kancelářské vybavení, jako jsou počítače, telefony, stoly, stoly, židle a další různé kancelářské vybavení. Kancelářské vybavení a vybavení nejsou tak drahé všechny věci považovány, a měl by vás spustit někde kolem $ 0.20 za čtvereční stopu.
pro naše účely to vyjde na asi 22 000 dolarů za vybavení. Tyto náklady lze výrazně snížit v závislosti na tom, jaké zařízení máte ve své úložné jednotce.
marketingové poplatky
jako každá firma bude skladovací jednotka potřebovat marketingové materiály a reklamní materiály. Budete muset přilákat zákazníky a existuje mnoho způsobů, jak to udělat. Některé z nejběžnějších metod marketingu úložné jednotky zahrnují billboardy, poštovní zásilky, internetové reklamy a e-mailový marketing. Bez ohledu na to, jaký druh obchodního uspořádání si vyberete, měli byste očekávat, že utratíte kdekoli mezi 6% až 8% hrubého příjmu za reklamní náklady.
podle Asociace self-storage, průměrný hrubý příjem pro skladovací jednotky závisí na druhu jednotky, která je
- průměrný čistý příjem pro non-klimatizované jednotky – $ 1.25 za čtvereční stopu
- čistý průměrný měsíční příjem pro klimatizované jednotky – $ 1.60 za čtvereční stopu
pro non-klimatizované jednotky, s celkovou pronajímatelnou čtverečních stop 60,000, která vyjde na přibližně $75,000. Marketingové poplatky mohou být poměrně drahé v závislosti na vaší lokalitě a jaký druh konkurence je kolem.
právní poplatky
všechny podniky budou mít právní náklady a skladovací jednotka se neliší. Mezi hlavní právní náklady na otevření skladovací jednotky patří náklady na získání živnostenského oprávnění a získání papírování pro registraci nemovitosti.
je to trochu těžké odhadnout právní poplatky, protože se mohou lišit v závislosti na stavu a jaký druh právních dokumentů, které potřebujete. Podle skupiny Parham to stojí přibližně 0,20 $za čtvereční stopu. Pro naše účely, to vyjde na celkové náklady asi $ 22,000.
finanční náklady
finanční náklady zahrnují veškeré náklady, které vám vzniknou z věcí, jako je půjčka nebo jakýkoli druh financování nebo platby úroků. Finanční náklady budou do značné míry záviset na druhu půjčky, kterou dostanete k financování nemovitosti.
obecně řečeno, budete chtít získat úvěr na komerční nemovitosti na financování nákupu pozemků a výstavby jednotek. Průměrná úroková sazba pro komerční nemovitosti v USA je mezi 2,15% a 13,15%.
úrokové sazby se mohou v průběhu času měnit, takže je těžké dát přesné číslo. Za předpokladu nízké úrokové sazby 2.5% na komerční půjčku přibližně $ 4 milionů, to by vyšlo na asi $ 100,000 v ročních úrokových nákladech.
mějte na paměti, že toto číslo se může značně lišit v závislosti na aktuálních úrokových sazbách.
financování zařízení skladovací jednotky
skladovací jednotky mají vysoké počáteční náklady ve srovnání s mnoha jinými podniky, protože vyžadují velkou strukturu, která má být postavena. Takže pokud máte hodně kapitálu našetřeno, pak budete muset spoléhat na komerční nemovitosti úvěr.
obecně lze říci, že nejlepším druhem úvěru na komerční nemovitosti, který lze získat pro skladovací jednotku, je půjčka SBA 7(a) od Small Business Administration (SBA). Půjčky SBA 76(a) nabízejí až 5 milionů dolarů a až 75% těchto peněz je zaručeno. To znamená, že pokud nesplácíte půjčku, federální vláda pokryje až 75% půjčky. Snížené riziko znamená, že banky jsou ochotnější půjčovat peníze na majetek malým podnikům.
nemusíte pouze získat půjčku SBA 7(a) na vybudování nové úložné jednotky. Můžete také získat jeden refinancovat stávající úvěr nebo jej lze použít k nákupu stávající skladovací jednotky.
koupit existující jednotku
jednou z možností pro spuštění skladovací jednotky je koupit plně postavenou a zařízenou jednotku. Pro některé to může být ideální volba, pokud je těžké najít nemovitost, kterou si můžete koupit pro stavbu struktury.
přesné náklady na nákup stávajícího skladovacího zařízení se značně liší v závislosti na umístění a typu zařízení. Závisí také na výkonu jednotky. V případě, že jednotka není na tom tak dobře vás. Mezi další faktory, které ovlivňují hodnotu zařízení skladovací jednotky, patří čistý příjem a provozní náklady.
podle InsiderSelfStorage.com, průměrná skladovací jednotka zařízení prodává za přibližně $ 40- $ 50 za čtvereční stopu. Za předpokladu nízké hodnoty to vyjde na něco přes 5,5 milionu dolarů. To je asi o 1,5 milionu dolarů více, než odhadované náklady na stavbu jednoho na vlastní pěst, ale je výhodnější koupit stávající jednotku, spíše než postavit novou od základů.
franšízová úložná jednotka
další možností pro otevření úložné jednotky je nákup franšízy. Franchising je dobrou volbou, protože větší podnik obvykle pokryje náklady na budovu a další důležité obchodní materiály. Budete však muset zaplatit počáteční franšízový poplatek a zaplatit část hrubého měsíčního příjmu.
franchisingové poplatky závisí na konkrétní franšíze. Například Go Mini účtuje základní franšízový poplatek $ 45,000 a celkovou počáteční investici kolem $ 500,000. Většina společností má také poměrně přísné požadavky na to, komu umožňují franchisingové příležitosti. Například obvykle musíte mít předem určité množství likvidního kapitálu a nějaké zkušenosti s podnikáním.
Franchising je obvykle mnohem levnější možností než budování skladovací jednotky od nuly. Nevýhodou franchisingu je, že jste omezeni na konkrétní značku a musíte také platit licenční poplatky a reklamní poplatky. Možná budete muset podepsat poplatek za franšízovou smlouvu na určité časové období.
kolik můžete udělat s úložnou jednotkou zařízení?
paměťové jednotky jsou jednou z nejbezpečnějších investic, které můžete provést. Většina ostatních investic do nemovitostí selhat, ale self-storage jednotka zařízení mají neuvěřitelnou úspěšnost 92%. Většina společností udržuje alespoň 70% obsazenost, ale nejúspěšnější skladovací jednotky mají obsazenost až 90%.
průměrná skladovací jednotka pronajímá kdekoli mezi $ 60 až $ 180 za měsíc, potenciálně více v závislosti na místě. Průměrné klimaticky řízené nájemné může jít za 75 až 220 dolarů měsíčně.
mějte na paměti, že obvykle trvá asi 12 až 24 měsíců, než skladovací jednotka dosáhne svého maximálního příjmového potenciálu, takže nebuďte překvapeni, pokud provozujete první rok v maržích.
závěry
paměťové jednotky jsou skvělou investicí, která vám může potenciálně vydělat spoustu peněz. Mají relativně vysoké počáteční náklady, ale skladovací jednotka zařízení může začít vydělávat peníze za pouhých 2 let. Takže pokud máte zájem o velmi lukrativní investice do nemovitostí, pak byste měli zvážit při pohledu do budovy skladovacích jednotek.