když jste v podnikání nákupu nemovitostí od vysoce motivovaných prodejců, nakonec se setkáte s lidmi, kteří chtějí prodat nemovitost, kterou nevlastní.
mluvil jsem s mnoha motivovaných prodejců o koupi nemovitosti, která byla ve vlastnictví jejich zesnulého člena rodiny(s) – snad rodič, prarodič, teta, nebo strýc.
ve většině případů tito jednotlivci začali platit daň z nemovitosti nebo udržovat nemovitost poté, co původní majitel zemřel, a v důsledku toho předpokládali, že jsou právoplatným vlastníkem nemovitosti jednoduše proto, že dělali veškerou práci a zacházeli s ní jako s vlastní.
nerozuměli tomu, že právně řečeno-to je k ničemu neopravňovalo.
pokud je nemovitost stále pojmenována na jméno původního vlastníka a žádné následné papírování nebylo dokončeno nebo podáno u kraje, existuje velká šance, že tento prodejce nemá právo prodat nemovitost o nic víc, než máte právo prodat Empire State Building.
jak funguje řetězec titulů
řekněme například, že s někým mluvíte (budeme mu říkat „osoba C“) a snaží se vám prodat nemovitost, která je technicky vlastněna dvěma mrtvými lidmi (např. – jejich rodiče, budeme jim říkat “ osoba A „a“ osoba B“).
pokud chápete, jak funguje řetězec titulu, nemůžete jen přijmout skutek od osoby C k sobě a nazvat to dobrým. Pokud majetek nebyl dříve deeded na osobu C, pak jakýkoli skutek, který vám napíší, nebude stát za papír, na kterém je napsán.
řetězec vlastnictví musí řádně projít od zesnulého vlastníka (v tomto příkladu osoba A a osoba B) osobě, která chce nemovitost prodat (osoba C), a poté od této osoby k sobě. Řetězec titulu nemůže jednoduše přeskočit osoby A A B bez zmínky o tom, jak osoba C skončila na sedadle řidiče.
pokud správná dokumentace nespojuje převod vlastnictví z osob a A B na osobu C, osoba C nemá žádné zákonné právo prodat nemovitost (i když platila daně z nemovitosti a starala se o nemovitost po celá léta) a bez správné dokumentace bude jakýkoli skutek, který přijmete od osoby C, bezcenný, protože nikdy nevlastnil nemovitost.
Odmítnutí odpovědnosti: Než půjdeme dál, dovolte mi objasnit, že nejsem právník a níže uvedené informace by neměly být interpretovány jako právní poradenství. Každý stát má jiné zákony a každá transakce s nemovitostmi má jedinečné proměnné, které mohou ovlivnit níže uvedené procesy a dokumentaci. I když se jedná o kroky a dokumentaci, kterou používám ve svých uzávěrech-nepředpokládejte, že tyto informace jsou plně použitelné pro vaši situaci. Předtím, než budete jednat na cokoliv popsaného níže, ujistěte se, poraďte se s právníkem nebo právníkem ve vaší oblasti potvrdit, že pracujete s správné informace, a v případě potřeby, najmout právníka nebo název společnosti k dokončení uzavření pro vás.
uzavření mezery v dokumentaci
Předpokládejme, že vás kontaktuje někdo (osoba C), která vám chce prodat nemovitost, která v současné době nemá název. Je však pojmenována ve jménu dvou zemřelých osob (osoba A a osoba B), které zamýšlely pro osobu C zdědit majetek po jejich smrti.
Chcete – li dát osobě C zákonnou pravomoc prodat tuto nemovitost a podepsat listinu na vás, budete potřebovat několik dalších dokumentů k vytvoření toho, co je známé jako „jasný řetězec titulu“.
existuje několik různých scénářů, ve kterých může tento druh situace nastat, takže zde pokryjme ty nejběžnější:
- Scénář 1: osoba a & osoba B opustila svůj majetek osobě C ve vůli
- scénář 2: osoba a & osoba B opustila svůj majetek osobě C v důvěře
- co je to důvěra?
- Co Budete Potřebovat?
- S Jakou Situací Se Potýkáte?
- scénář 3: osoba a & osoba B nedokončila vůli nebo důvěru a majetek neprošel závětí
- scénář 4: osoba a & osoba B nedokončila vůli nebo důvěru a majetek prošel závětí
Scénář 1: Osoba A a osoba B přenechala svůj majetek osobě C v závěti
pokud pracujete s prodejcem, který má vůli od osoby a A B (s vysvětlením, že zemřelí vlastníci zamýšleli, aby se osoba C stala zákonným vlastníkem po jejich absolvování), existence této vůle je dobrým prvním krokem správným směrem, ale není to úplně to, co budete potřebovat k uzavření obchodu.
s touto vůlí bude muset osoba C podat návrh u okresního dědického soudu a požádat o povolení k prodeji nemovitosti jménem majetku osoby A a osoby B.
touto akcí bude majetek otevřen a za předpokladu, že neexistují žádná omezení nebo soutěže od jiných dědiců ohledně prodeje nemovitosti (což by bylo obtížné podpořit, vzhledem k tomu, že osoba C má vůli, která jasně vysvětluje, kdo je zamýšleným příjemcem nemovitosti), soud vydá dokument nazvaný „dopisy správy“ (aka – „dopisy autority“ v některých státech), v němž uvede, že osoba C je osobním zástupcem (aka – exekutor) a má pravomoc prodat tento majetek jménem panství.
po vydání tohoto dokumentu vám prodávající bude muset poskytnout originální kopie následujících:
- úmrtní list osoby a
- úmrtní list osoby B
- dopisy správy/orgánu, pojmenování osoby C jako „osobního zástupce“ (nebo „exekutora“) pozůstalosti
- listina, podepsaná osobním zástupcem/vykonavatelem pozůstalosti
jakmile budou tyto dokumenty zaznamenány u Krajského zapisovače (aka – registr listin) a za předpokladu, že v titulní práci nebyly žádné další problémy, budete pověřeným úředníkem. nový majitel s jasným řetězcem titulu!
scénář 2: Osoba A a osoba B opustila svůj majetek osobě C v důvěře
pokud pracujete s prodejcem, který tvrdí, že je právoplatným vlastníkem nemovitosti, protože jim byla ponechána v důvěře, je to skvělý první krok, ale stále budete potřebovat pár věcí.
co je důvěra?
důvěra je právní dokument vytvořený původními vlastníky nemovitostí(v tomto případě těmi, kteří zemřeli). Svěřenský fond není právnickou osobou a není to dokument, který Kraj eviduje.
tento dokument je prostě právní dohoda, kde správce (také známý jako zřizovatel nebo poskytovatel, protože jsou původním vlastníkem nemovitosti) stanoví všechny podrobnosti o tom, co se má stát s jejich aktivy poté, co zemřou.
výhodou důvěry je, že když Správce zemře, neexistuje nejednoznačnost o tom, co by se mělo stát s jejich majetkem. V případě smrti Správce, všechny jejich majetku a automaticky přeskočí normální dědický proces (jak je popsáno ve scénáři 1) a jít přímo do důvěry.
to ve skutečnosti znamená, že aktiva jsou nyní kontrolována správcem.
správce je osoba, kterou správce (tj. Tato osoba je ze zákona povinna provést plán podle toho, co říká důvěra, ve prospěch příjemců uvedených v důvěře.
příjemcem je ten, kdo Správce určený jako osoba nebo subjekt obdrží svůj majetek po smrti Správce.
například, pokud osoba a & osoba B (Správci) chtěla, aby jejich auto bylo předáno osobě D (příjemci), a osoba C byla určena jako správce… osoba C by měla zákonnou povinnost zajistit, aby vlastnické právo k vozidlu bylo legálně převedeno na osobu D.
poznámka: v některých případech může být do svěřenského fondu zapojen i ochránce. Úkolem ochránce je dohlížet na správce a ukončit správce pro jakékoli pochybení. Je ironií, že správcům nelze vždy důvěřovat při provádění pokynů uvedených v důvěře a jmenování ochránce může pomoci zajistit, aby Trust vykonával Správce podle plánu.
dává smysl?
Co Budete Potřebovat?
pokud jednáte s majetkem, který vlastní dva mrtví lidé, a prodávající (osoba C) tvrdí, že má zákonné právo prodat nemovitost, existují tři obecné „dílčí scénáře“, ve kterých je to možné. Promluvme si o tom, co jsou a co se musí stát v každé situaci:
dílčí Scénář 1: Osoba C je uvedena jako příjemce nemovitosti a důvěra opravňuje správce k převodu majetku přímo na příjemce.
- v tomto případě by osoba C měla být již současným vlastníkem záznamu (nebo pokud správce(správci) právě zemřeli, Správce by měl být v procesu převodu vlastnictví majetku na osobu C velmi brzy). V tomto případě všechny osoby C musí udělat (poté, co jsem obdržel vlastnictví nemovitosti) je vytvoření nové listiny a převést majetek na nového kupujícího.
Dílčí Scénář 2: Osoba C je uvedena jako správce důvěry a důvěra opravňuje správce k likvidaci majetku ve prospěch příjemců.
- je-li osoba C správcem, bude mít plnou pravomoc prodat nemovitost třetí osobě, protože primárním cílem je likvidace nemovitosti za hotovost (spíše než její převod na konkrétního příjemce). V takovém případě budou muset podepsat listinu jménem důvěry, podepsat osvědčení o důvěře (které by mělo být datováno za posledních 12 měsíců, ověřit jejich roli správce) a dát kupujícímu oba tyto dokumenty spolu s původními Úmrtními listy obou správců. Jakmile má kupující tyto čtyři dokumenty zaznamenány, budou novým vlastníkem.
dílčí scénář 3: osoba C je uvedena jako příjemce nemovitosti a důvěra opravňuje správce k likvidaci majetku ve prospěch příjemců.
- pokud Trust zmocní správce třetí strany k prodeji nemovitosti a výtěžku příjemci (a za předpokladu, že se tak již nestalo), kupující bude muset shromáždit stejné čtyři dokumenty, jaké jsou uvedeny v dílčím scénáři 2 výše. Jediným rozdílem je, že tento správce třetí strany bude muset souhlasit s prodejní cenou. Pokud je Správce jednoduše nezaujatou stranou (jako právník nebo společnost spravující důvěru) a udělají cokoli, co jim osoba C (a dokument o důvěře) nařídí (tj. – prodat nemovitost a získat hotovost), pak by měl být proces relativně jednoduchý. Pokud je však Správce zaujatou stranou (jako sourozenec nebo kdokoli, kdo chce prodat více, než je kupující ochoten zaplatit), pak by tento požadavek mohl být náročnější.
Jakou Situaci Řešíte?
Chcete-li zjistit, který z těchto scénářů máte co do činění, budete chtít začít tím, že zkontrolujete, kdo je současným vlastníkem záznamu.
pokud Poslední listina uvádí, že nemovitost je v současné době ve vlastnictví trustu, nebo pokud Poslední listina záznamu je Listina Lady Bird (druh listiny, která automaticky převede majetek na trust v případě smrti vlastníka), pak můžete automaticky vyloučit dílčí Scénář 1.
jakmile ověříte, že nemovitost je v současné době ve vlastnictví trustu, dalším krokem je zjistit, kdo je správcem. Můžete to udělat získáním kopie důvěry (spolu s dalšími změnami důvěry). Ve většině případů je to něco, co by vám osoba C měla být schopna poskytnout (a pokud to nemůže poskytnout, přeskočte na scénář 3 níže).
kdokoli je uveden jako správce (ať už je to osoba C nebo nesouvisející třetí strana), budete potřebovat originální kopie následujících dokumentů k dokončení dohody:
- úmrtní list osoby a
- úmrtní list osoby B
- osvědčení o důvěře (podepsané správcem)
- listina (podepsaná správcem)
jakmile budou tyto čtyři dokumenty zaznamenány u Krajského zapisovače (aka-registr listin) a za předpokladu, že v titulní práci nebyly žádné další problémy, budete novým vlastníkem s jasným řetězcem titulu!
scénář 3: Osoby A A B nedokončily vůli nebo důvěru a majetek neprošel závětí
v tomto nešťastném scénáři neexistuje vůle, neexistuje důvěra a neexistuje žádný plán.
když vlastník nemovitosti zemře dříve, než zavedou jasný soubor pokynů, bude nemovitost uvízla v limbu (nemůže být prodána nikým), dokud majetek zesnulého majitele neprojde dědictvím.
pokud při zahájení konverzace s osobou C tento proces ještě nebyl zahájen, budou muset podat návrh u okresního dědického soudu v kraji, kde se nemovitost nachází. Prostřednictvím tohoto procesu (což může být velmi časově náročné, zejména pokud existuje více dědiců bojujících o majetek), soud nakonec určí někoho (nejlépe osobu, se kterou pracujete) jako osobního zástupce pozůstalosti.
vzhledem k tomu, že není vůle mluvit, soud nebude mít jasné pokyny, kdo by měl mít kontrolu nad jakým majetkem. Pokud je zřejmý pouze jeden dědic, proces nemusí být dlouhý nebo komplikovaný, ale pokud existuje nějaká otázka, jak by měla být aktiva rozdělena, věci mohou jít rychle z kopce.
když byl někdo konečně ustanoven jako osobní zástupce (aka – exekutor) pozůstalosti, soud vydá dokument nazvaný „dopisy správy“ (aka – „dopisy autority“). Můžete vidět několik příkladů toho, jak dokument vypadá v Michiganu, Kalifornie, a Illinois.
tento dokument dává někomu (ideálně osobě C) zákonnou pravomoc prodat majetek jménem pozůstalosti zesnulé osoby. Tento dokument překlenuje mezeru v řetězci vlastnictví, i když skutek nebyl technicky převeden z osob A A B na osobu C.
jakmile tento dokument existuje, budete muset shromáždit originální kopie následujících položek:
- úmrtní list osoby a
- úmrtní list osoby B
- dopisy správy/orgánu, pojmenování osobního zástupce (vykonavatele) pozůstalosti
- listina, podepsaná osobním zástupcem/vykonavatelem pozůstalosti
jakmile budou tyto čtyři dokumenty zaznamenány do krajského zapisovače (aka – registr listin) a za předpokladu, že v titulní práci nebyly žádné další problémy, budete novým vlastníkem s jasným řetězcem vlastnických práv!
problém s pozůstalostí je, že není vždy řezaný a suchý. Když je zahájen proces dědického řízení, musí být oznámeno všem ostatním, kteří by mohli být v souladu s rolí „osobního zástupce“. Pokud někdo z nich mluví a očekává, že bude hrát roli, pravděpodobně si dokážete představit vše, co to může způsobit, což může potenciálně trvat roky, než někdo konečně dostane zákonnou pravomoc prodat nemovitost.
když narazím na scénář 3, je to pravděpodobně nejčastější situace, kdy jednoduše řeknu „Díky, ale ne díky“ a odejdu. To neznamená, že tam nejsou některé situace, kdy to může fungovat a / nebo to stojí za to počkat, ale pokud hledáte dostat dovnitř a dostat se rychle, budete pravděpodobně zjistíte, že tyto obchody držet mnohem více bolesti hlavy ,než stojí za to (zejména pokud je to levné nemovitosti, začít s).
scénář 4: osoby A A B nedokončily vůli nebo důvěru, ale majetek prošel závětí.
pokud majetek již prošel závětí a pokud byl někdo (ideálně osoba C) ustanoven jako osobní zástupce/vykonavatel pozůstalosti, měl by mít od krajského soudu původní správní listy (aka – dopisy autority).
za předpokladu, že tento dokument existuje, budete muset shromáždit originální kopie následujících položek:
- úmrtní list osoby a
- úmrtní list osoby B
- dopisy správy/orgánu, pojmenování osobního zástupce (vykonavatele) pozůstalosti
- listina, podepsaná osobním zástupcem/vykonavatelem pozůstalosti
jakmile budou tyto čtyři dokumenty zaznamenány do krajského zapisovače (aka – registr listin), a za předpokladu, že v titulním díle nebyly žádné další problémy, budete novým vlastníkem s jasným řetězcem listin. titul!
originalita záleží
v případě, že jsem to neřekl výše, nezapomeňte, že kdykoli předkládáte dokument do krajského zapisovače / rejstříku listin, musí být dokument originál.
to platí pro úmrtní listy, správní listy, osvědčení o důvěře, listiny, čestná prohlášení, memoranda, všechno (kopie úmrtního listu nebude fungovat ,musí to být skutečný, originální dokument).
pokud pracujete s někým, kdo říká, že nemá původní kopii úmrtního listu, řekněte mu, aby požádal o novou originální kopii od kraje. Úmrtní list lze vždy reprodukovat na vyžádání(a obvykle za malý poplatek).
pokud jde o osvědčení o důvěře nebo listinu – protože tyto dokumenty jsou obvykle vytvářeny jako součást uzavření, nemělo by být obtížné získat jejich originální kopie (protože vy, vaše titulní agentura nebo váš závěrečný právník byste měli mít po dokončení uzavření originální kopie ve svém vlastnictví).
a pokud jde o dopisy správy, zjistil jsem, že tyto mohou být obtížnější reprodukovat na vyžádání (zejména v případě, že dokument byl vydán soudem před desítkami let). Pokud narazíte na prodejce, který tvrdí, že je osobním zástupcem, ale nemá dokumenty, které by to dokázaly, zkuste si to vyžádat u Krajského soudu. I když nemohou poskytnout originální kopii, mohou být schopni poskytnout kopii původního dokumentu (a v některých případech, pokud je spárován s čestným prohlášením o pravosti, může to stačit k zaškrtnutí políčka).
morálka příběhu
jako poslední, osobní poznámka, Pokud jste po přečtení tohoto všeho ještě nezachytili důležitost vůle nebo důvěry, řeknu to jasně právě teď… pokud máte nějaké osobní majetek, o kterém můžete mluvit (včetně vašich dětí, domácích mazlíčků nebo jiných fyzických předmětů, které jakýmkoli způsobem ovládáte), udělejte světu laskavost a nastavte ji.
není to těžké – a existence tohoto dokumentu by mohla potenciálně zachránit vaše blízké před nesčetnými bolestmi hlavy a zármutky, s nimiž by se neměli vypořádat poté, co jste pryč.