Lorsque vous achetez des biens immobiliers à des vendeurs très motivés, vous finirez par rencontrer des gens qui veulent vendre une propriété qu’ils ne possèdent pas.
J’ai parlé à de NOMBREUX vendeurs motivés de l’achat d’un bien immobilier appartenant à un membre de leur famille décédé – peut-être un parent, un grand-parent, une tante ou un oncle.
Dans la plupart des cas, ces personnes ont commencé à payer la facture d’impôt foncier ou à entretenir la propriété après le décès du propriétaire initial et, par conséquent, elles ont supposé qu’elles étaient le propriétaire légitime de la propriété simplement parce qu’elles avaient fait tout le travail et l’avaient traitée comme la leur.
Ce qu’ils ne comprenaient pas, c’était que juridiquement parlant – cela ne leur donnait droit à rien.
Si une propriété est toujours titrée au nom du propriétaire initial et qu’aucun document ultérieur n’a été rempli ou déposé auprès du comté, il y a de fortes chances que ce vendeur n’ait pas le droit de vendre la propriété plus que VOUS n’avez le droit de vendre l’Empire State Building.
Comment Fonctionne la Chaîne de titres
Par exemple, disons que vous parlez avec quelqu’un (nous l’appellerons « Personne C ») et qu’il essaie de vous vendre une propriété qui appartient techniquement à deux personnes décédées (par exemple – leurs parents, nous les appellerons « Personne A » et « Personne B »).
Si vous comprenez comment fonctionne la chaîne de titres, vous ne pouvez pas simplement accepter un acte de la personne C pour vous-même et l’appeler bon. Si la propriété n’a pas déjà été cédée à la personne C, alors tout acte qu’ils vous écrivent ne vaudra pas le papier sur lequel il est écrit.
La chaîne de titres doit passer correctement du propriétaire décédé (dans cet exemple, la Personne A et la Personne B) à la personne qui veut vendre le bien (la Personne C), puis de cette personne à vous-même. La chaîne de titre NE PEUT pas simplement sauter sur les personnes A et B sans mentionner comment la Personne C s’est retrouvée dans le siège du conducteur.
À moins que la documentation correcte ne relie le transfert de titre des Personnes A et B à la Personne C, la Personne C n’a aucun droit légal de vendre la propriété (même si elle paie les taxes foncières et prend soin de la propriété depuis des années) et sans la bonne documentation, tout acte que vous acceptez de la Personne C sera sans valeur, car elle n’a jamais possédé la propriété en premier lieu.
Avertissement: Avant d’aller plus loin, permettez-moi de préciser que je ne suis pas un avocat et que les informations ci-dessous ne doivent pas être interprétées comme des conseils juridiques. Chaque État a des lois différentes et chaque transaction immobilière a des variables uniques qui peuvent affecter les processus et la documentation énumérés ci-dessous. Même si ce sont les étapes et la documentation que j’utilise dans mes fermetures, ne présumez pas que ces informations sont entièrement applicables à votre situation. Avant d’agir sur quoi que ce soit décrit ci-dessous, assurez-vous de consulter un avocat ou un professionnel du droit de votre région pour confirmer que vous travaillez avec les bonnes informations et, si nécessaire, embauchez un avocat ou une société de titres pour terminer la clôture pour vous.
Combler l’écart de documentation
Supposons que vous soyez contacté par une personne (personne C) qui souhaite vous vendre une propriété qui n’est PAS actuellement intitulée à son nom. Cependant, il est intitulé au nom de deux personnes décédées (Personne A et Personne B) qui avaient l’intention que la Personne C hérite des biens après leur décès.
Afin de donner à la personne C l’autorité légale de vendre cette propriété et de vous signer l’acte, vous aurez besoin de quelques documents supplémentaires pour créer ce qu’on appelle une « chaîne de titres claire ».
Il y a quelques scénarios différents dans lesquels ce genre de situation peut survenir, alors couvrons les plus courants ici:
- Scénario 1 : Personne A & La Personne B a laissé ses biens à la Personne C dans un testament
- Scénario 2 : Personne A & La Personne B a laissé ses biens à la Personne C dans une Fiducie
- Qu’est-ce qu’une Fiducie?
- De quoi Aurez-Vous besoin?
- À Quelle Situation Faites-Vous Face ?
- Scénario 3 : Personne A & La personne B n’a pas rempli de Testament ou de Fiducie, et la propriété n’a PAS fait l’objet d’une homologation
- Scénario 4: Personne A & La Personne B n’a pas rempli de Testament ou de Fiducie, et la propriété a fait l’objet d’une homologation
Scénario 1: Les personnes A et B ont laissé leurs biens à la Personne C dans un testament
Si vous travaillez avec un vendeur qui a un testament des Personnes A et B (expliquant que les propriétaires décédés avaient l’intention que la Personne C devienne le propriétaire légal après leur décès), l’existence de ce testament est un bon premier pas dans la bonne direction, mais ce n’est pas tout à fait ce dont vous aurez besoin pour conclure la transaction.
Avec ce testament en main, la Personne C devra déposer une requête auprès du tribunal des successions du comté, demandant l’autorisation de vendre la propriété au nom de la Personne A et de la succession de la Personne B.
Avec cette action, la succession sera ouverte, et en supposant qu’il n’y ait aucune restriction ou contestation de la part d’autres héritiers quant à la vente de la propriété (ce qui serait difficile à soutenir, étant donné que la Personne C a un testament qui explique clairement qui est le bénéficiaire prévu de la propriété), le tribunal émettra un document appelé « Lettres d’administration » (aka – « Lettres d’autorité » dans certains États), indiquant que la Personne C est le Représentant personnel (aka – Exécuteur testamentaire) et a le pouvoir de vendre cette propriété au nom de la succession.
Une fois ce document délivré, le vendeur devra vous fournir des copies originales des documents suivants:
- Certificat de décès de la Personne A
- Certificat de décès de la Personne B
- Lettres d’Administration/d’Autorité, nommant la Personne C comme « Représentant Personnel » (ou « Exécuteur Testamentaire ») de la succession
- Acte, signé par le Représentant Personnel / Exécuteur testamentaire de la succession
Une fois ces documents enregistrés auprès du Registraire du comté (aka – Registre des actes) et en supposant qu’il n’y ait pas d’autres problèmes dans le travail de titre, vous serez le nouveau propriétaire avec une chaîne de titre claire!
Scénario 2: La personne A et la Personne B ont laissé leur propriété à la Personne C dans une Fiducie
Si vous travaillez avec un vendeur qui prétend être le propriétaire légitime d’une propriété parce qu’elle leur a été laissée dans une fiducie, c’est une excellente première étape, mais vous aurez tout de même besoin de quelques choses.
Qu’est-ce qu’une fiducie ?
Une fiducie est un document juridique créé par les propriétaires d’origine (dans ce cas, ceux qui sont décédés). Une fiducie n’est pas une entité juridique et ce n’est pas un document qui est enregistré par le comté.
Ce document est simplement un accord juridique, dans lequel le Fiduciaire (également appelé Constituant ou Constituant, car il est le propriétaire initial) expose tous les détails de ce qui est censé se passer avec leurs actifs après leur décès.
L’avantage d’avoir une fiducie est que lorsque le fiduciaire décède, il n’y a aucune ambiguïté sur ce qui devrait se passer avec ses actifs. En cas de décès du fiduciaire, tous ses actifs et sauteront automatiquement le processus d’homologation normal (comme décrit dans le scénario 1) et iront directement dans la fiducie.
Cela signifie en fait que les actifs sont désormais contrôlés par le fiduciaire.
Un fiduciaire est une personne que le fiduciaire (c.–à-d. le propriétaire décédé) a désignée pour exécuter le plan tel que décrit dans la fiducie. Cette personne est légalement tenue d’exécuter le plan selon ce que dit la fiducie, au profit des Bénéficiaires énumérés dans la fiducie.
Le Bénéficiaire est celui que le Fiduciaire a désigné comme la personne ou l’entité à recevoir ses actifs après le décès du Fiduciaire.
Par exemple, si la Personne A & La Personne B (les Fiduciaires) voulait que sa voiture soit donnée à la Personne D (le Bénéficiaire) et que la Personne C soit désignée comme Fiduciaire Person La Personne C aurait l’obligation légale de s’assurer que le titre de la voiture est légalement transféré à la Personne D.
Remarque: Dans certains cas, il peut également y avoir un Protecteur impliqué dans la Fiducie. Le rôle du Protecteur est de surveiller le syndic et de le licencier pour toute inconduite. Ironiquement, on ne peut pas toujours faire confiance aux fiduciaires pour exécuter les instructions énoncées dans la Fiducie, et la nomination d’un protecteur peut aider à s’assurer que la Fiducie est exécutée par le fiduciaire conformément au plan.
Avoir du sens ?
De quoi Aurez-Vous besoin?
Si vous avez affaire à une propriété appartenant à deux personnes décédées et que le vendeur (personne C) prétend avoir le droit légal de vendre la propriété, il existe trois « sous-scénarios » généraux dans lesquels cela est possible. Parlons de ce qu’ils sont et de ce qui doit se passer dans chaque situation:
Sous-scénario 1: La personne C est désignée comme bénéficiaire du bien, et la fiducie autorise le fiduciaire à transférer le bien directement au Bénéficiaire.
- Dans ce cas, la Personne C devrait déjà être le propriétaire actuel du dossier (ou si le ou les Fiduciaires viennent de mourir, le fiduciaire devrait être en train de transférer la propriété de la propriété à la Personne C très bientôt). Dans ce cas, tout ce que la personne C doit faire (une fois qu’elle a reçu la propriété de la propriété) est de créer un nouvel acte et de transférer la propriété au nouvel acheteur.
Sous-scénario 2: La personne C est désignée comme fiduciaire de la Fiducie et la fiducie autorise le fiduciaire à liquider les biens au profit des Bénéficiaires.
- Si la personne C est le fiduciaire, elle aura le plein pouvoir de vendre le bien à un tiers, car l’objectif principal est de liquider le bien contre de l’argent (plutôt que de le transférer à un bénéficiaire spécifique). Dans ce cas, ils devront signer l’acte au nom de la fiducie, signer un Certificat de fiducie (qui devrait être daté au cours des 12 derniers mois, vérifiant leur rôle de fiduciaire) et remettre à l’acheteur ces deux documents ainsi que les certificats de décès originaux des deux fiduciaires. Une fois que l’acheteur a enregistré ces quatre documents, ils seront le nouveau propriétaire.
Sous-Scénario 3 : La personne C est inscrite comme bénéficiaire du bien et la fiducie autorise le fiduciaire à liquider le bien au profit des Bénéficiaires.
- Si la Fiducie autorise un fiduciaire tiers à vendre la propriété et à donner le produit au bénéficiaire (et en supposant que cela ne s’est pas déjà produit), l’acheteur devra collecter les quatre mêmes documents que ceux énumérés dans le sous-scénario 2 ci-dessus. La seule différence est que ce tiers fiduciaire devra être d’accord sur le prix de vente. Si le fiduciaire est simplement une partie impartiale (comme un avocat ou une société de gestion de fiducie) et qu’il fera tout ce que la personne C (et le document de fiducie) lui demande de faire (c.-à-d. – vendre la propriété et obtenir l’argent), alors le processus devrait être relativement simple. Cependant, si le fiduciaire est une partie partiale (comme un frère ou une sœur, ou toute personne qui veut vendre plus que ce que l’acheteur est prêt à payer), cette demande pourrait être plus difficile.
À Quelle Situation Avez-Vous Affaire?
Afin de déterminer lequel de ces scénarios vous avez affaire, vous voudrez commencer par vérifier qui est le propriétaire actuel de l’enregistrement.
Si le dernier acte d’enregistrement indique que la propriété appartient actuellement à une fiducie OU si le dernier acte d’enregistrement est un acte Lady Bird (un type d’acte qui transfère automatiquement la propriété à une fiducie en cas de décès du propriétaire), vous pouvez automatiquement éliminer le sous-scénario 1.
Une fois que vous avez vérifié que la propriété appartient actuellement à une fiducie, votre prochaine étape consiste à savoir qui est le fiduciaire. Vous pouvez le faire en obtenant une copie de la fiducie (ainsi que toute autre modification à la fiducie). Dans la plupart des cas, c’est quelque chose que la personne C devrait être en mesure de vous fournir (et si elle ne peut pas le fournir, passez au scénario 3 ci-dessous).
Quel que soit le fiduciaire (qu’il s’agisse de la personne C ou d’un tiers non lié), vous aurez besoin de copies originales des documents suivants afin de conclure la transaction:
- Certificat de décès de la Personne A
- Certificat de décès de la Personne B
- Certificat de fiducie (signé par le Fiduciaire)
- Acte (signé par le fiduciaire)
Une fois que ces quatre documents ont été enregistrés avec l’enregistreur du comté (aka – Registre des actes) et en supposant qu’il n’y avait pas d’autres problèmes dans le travail de titre, vous serez le nouveau propriétaire avec une chaîne de titre claire!
Scénario 3: Les personnes A et B n’ont pas rempli de testament ou de fiducie, et la propriété n’a pas fait l’objet d’une homologation
Dans ce scénario malheureux, il n’y a pas de testament, il n’y a pas de fiducie et il n’y a pas de plan.
Lorsqu’un propriétaire décède avant d’avoir mis en place un ensemble d’instructions claires, la propriété sera bloquée dans les limbes (impossible de la vendre par quiconque) JUSQU’à ce que la succession du propriétaire décédé passe par l’homologation.
Si, lorsque vous commencez votre conversation avec la personne C, ce processus n’a pas encore commencé, elle devra déposer une requête auprès du tribunal des successions du comté où se trouve la propriété. Grâce à ce processus (qui peut prendre beaucoup de temps, surtout s’il y a plusieurs héritiers qui se disputent la succession), le tribunal établira finalement quelqu’un (de préférence, la personne avec laquelle vous travaillez) en tant que représentant personnel de la succession.
Comme il n’y a pas de volonté de parler, le tribunal n’aura pas de directives claires quant à savoir qui devrait avoir le contrôle sur quels actifs. S’il n’y a qu’un seul héritier apparent, le processus n’a pas besoin d’être long ou compliqué, mais s’il y a une question sur la façon dont les actifs doivent être divisés, les choses peuvent rapidement s’envenimer.
Lorsque quelqu’un a finalement été établi comme Représentant personnel (aka – Exécuteur testamentaire) de la succession, le tribunal émettra un document appelé « Lettres d’administration » (aka – « Lettres d’autorité »). Vous pouvez voir quelques exemples de ce à quoi ressemble le document dans le Michigan, la Californie et l’Illinois.
Ce document donne à quelqu’un (idéalement, la personne C) l’autorité légale de vendre le bien au nom de la succession de la personne décédée. Ce document comble l’écart dans la chaîne de titres, même si l’acte n’a pas encore été techniquement transféré des Personnes A et B à la personne C.
Une fois que ce document existe, vous devrez collecter des copies originales des éléments suivants:
- Certificat de Décès de la Personne A
- Certificat de Décès de la Personne B
- Lettres d’Administration / d’Autorité, nommant le Représentant Personnel (Exécuteur Testamentaire) de la succession
- Acte, signé par le Représentant Personnel / Exécuteur testamentaire de la succession
Une fois ces quatre documents enregistrés auprès du Registraire du Comté (aka – Registre des actes) et en supposant qu’il n’y ait pas eu d’autres problèmes dans le travail de titre, vous serez le nouveau propriétaire avec une chaîne de titre claire!
Le problème avec l’homologation est qu’elle n’est pas toujours coupée et sèche. Lorsque le processus d’homologation est lancé, un avis doit être donné à tous les autres qui pourraient potentiellement être en ligne pour le rôle de « Représentant personnel ». Si l’un d’entre eux s’exprime et s’attend à jouer un rôle, vous pouvez probablement imaginer tout le va-et-vient que cela peut provoquer, qui peut potentiellement durer des années avant que quiconque ne reçoive enfin l’autorité légale de vendre la propriété.
Lorsque je rencontre le scénario 3, c’est probablement la situation la plus courante où je dirai simplement « Merci, mais non merci » et je m’en irai. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de situations où cela peut fonctionner et / ou cela vaut la peine d’attendre, mais si vous cherchez à entrer et à sortir rapidement, vous constaterez probablement que ces offres contiennent beaucoup plus de maux de tête qu’elles ne valent (surtout si c’est une propriété bon marché, pour commencer).
Scénario 4: Les personnes A et B n’ont pas rempli de testament ou de fiducie, mais la propriété a fait l’objet d’une homologation.
Si une propriété a déjà fait l’objet d’une homologation et si une personne (idéalement, la personne C) a été établie en tant que Représentant personnel / Exécuteur testamentaire de la succession, elle devrait avoir les Lettres d’administration originales (aka – Lettres d’autorité) du tribunal de comté.
En supposant que ce document existe, vous devrez collecter des copies originales des éléments suivants:
- Certificat de Décès de la Personne A
- Certificat de Décès de la Personne B
- Lettres d’Administration / d’Autorité, nommant le Représentant Personnel (Exécuteur Testamentaire) de la succession
- Acte, signé par le Représentant Personnel / Exécuteur testamentaire de la succession
Une fois ces quatre documents enregistrés auprès du Registraire du Comté (aka – Registre des Actes), et en supposant qu’il n’y ait pas eu d’autres problèmes dans le travail de titre, vous serez le nouveau propriétaire avec une chaîne de titre claire!
L’originalité Compte
Au cas où je ne l’aurais pas précisé ci-dessus, rappelez-vous que chaque fois que vous soumettez un document au Registre des actes du comté, le document doit être un original.
Cela vaut pour les certificats de décès, les Lettres d’administration, les Certificats de fiducie, les actes, les Affidavits, les mémorandums, tout (une copie d’un certificat de décès ne fonctionnera pas, il doit s’agir du document original réel).
Si vous travaillez avec quelqu’un qui dit ne pas avoir la copie originale d’un certificat de décès, dites-lui de demander une NOUVELLE copie originale au comté. Un certificat de décès peut toujours être reproduit sur demande (et généralement pour une somme modique).
En ce qui concerne un certificat de fiducie ou un acte de fiducie – étant donné que ces documents sont généralement créés dans le cadre de la clôture, il ne devrait pas être difficile d’en obtenir des copies originales (car vous, votre agence de propriété ou votre avocat de clôture devriez avoir les copies originales en votre possession une fois la clôture terminée).
Et en ce qui concerne les lettres d’administration, j’ai constaté que celles-ci peuvent être plus difficiles à reproduire sur demande (surtout si le document a été délivré par la cour il y a des décennies). Si vous rencontrez un vendeur qui prétend être le Représentant personnel mais qu’il n’a pas les documents pour le prouver, essayez de le demander au palais de justice du comté. Même s’ils ne peuvent pas fournir une copie originale, ils peuvent être en mesure de fournir une copie du document original (et dans certains cas, s’il est associé à un affidavit d’authenticité, il pourrait suffire de cocher la case).
La Morale de l’histoire
Comme dernière note personnelle, si après avoir lu tout cela, vous n’avez pas encore compris l’importance d’un Testament ou d’une Fiducie, je vais juste le dire clairement maintenant if si vous avez des biens personnels à parler (y compris vos enfants, vos animaux de compagnie ou tout autre objet physique que vous contrôlez de quelque manière que ce soit), faites une faveur au monde et créez-en un.
Ce n’est pas difficile – et l’existence de ce document pourrait potentiellement sauver vos proches d’innombrables maux de tête et maux de cœur auxquels ils ne devraient pas avoir à faire face après votre départ.