S’il y a toujours un investissement solide, c’est la propriété. La propriété est un bon investissement car tout le monde en a toujours besoin et elle a tendance à s’apprécier en valeur quel que soit l’état de l’économie. Vous pourriez être surpris de savoir que posséder des unités de stockage peut être une entreprise lucrative. Mais une grande question que la plupart des gens se posent est la suivante: combien cela coûte-t-il de construire une entreprise d’unités de stockage?
En bref, le coût moyen de construction d’une unité de stockage à partir de zéro est d’environ 3 $.5 millions en supposant un coût moyen d’environ 25 per le pied carré. Ce coût comprend la plupart des principaux aspects du financement d’une unité d’entreposage, y compris les terrains, la construction, les assurances, les permis et d’autres dépenses commerciales. Certains bâtiments à plusieurs étages ou des bâtiments avec un contrôle climatique complexe peuvent coûter jusqu’à 70 per le pied carré.
Bien sûr, ces chiffres ne sont que moyens. Le coût réel peut varier fortement en fonction de l’emplacement, des matériaux utilisés, de la complexité du bâtiment et d’autres facteurs de construction pertinents. Les détails exacts sont assez complexes. Nous avons donc élaboré ce guide complet sur les coûts de construction des unités de stockage.
Coût de construction des unités de stockage
Les unités de stockage n’entraînent pas un coût aussi important que certains autres types de bâtiments, car elles ne nécessitent normalement pas d’intérieurs climatisés. Cependant, des unités plus avancées avec climatisation complète peuvent être plus chères.
Lorsqu’il s’agit d’une unité de stockage, il y a les principales catégories de dépenses à examiner:
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- Terre – $353,925
- Construction – $3,244,500
- Ingénieur – $79,000
- Permis/frais – $32,000
- Assurance $à 10 000 $ (par année)
- Équipement De 22 000 $
- Marketing – 75 000 $A
- Frais Juridiques – $22,000
- Finance les Coûts– $100,000
Total – $3,500,000
Nous allons jeter un oeil à chacune de ces catégories de dépenses et de donner des estimations pour les coûts ainsi que les facteurs qui peuvent influer sur ces coûts.
Terre
La première chose que vous devez regarder dans l’île. Les terres coûtent cher car contrairement à d’autres types de ressources, vous ne pouvez pas vraiment faire plus de terres. Donc, vous allez vouloir prendre soin d’obtenir un terrain avant de pouvoir commencer à construire une unité de stockage.
Les coûts des terrains peuvent être très difficiles, selon l’endroit où vous achetez. De toute évidence, le terrain coûtera plus cher dans une région comme la Californie ou le Massachusetts que dans le Dakota du Nord. En général, une bonne estimation est que le terrain coûtera environ 20% à 30% de vos coûts de développement.
Selon Mako Steel, le coût moyen des terrains à usage commercial est d’environ 1,25 $ le pied carré. Cependant, gardez à l’esprit que vous n’utilisez qu’environ 40% du terrain que vous achetez pour votre unité de stockage. Alors, divisez le coût du terrain par 0,40 et vous obtenez un taux effectif par pied carré d’environ 3,13 $.
Il s’agit d’une estimation à limite inférieure. Selon une autre estimation, le coût du terrain est d’environ 3,25 $ le pied carré. En supposant une couverture de 40%, cela revient à environ 7 per le pied carré. D’une manière générale, le bâtiment d’unité de stockage moyen se trouve sur un terrain d’environ 2,5 acres (108 900 pieds carrés) de large. Cela représente un coût moyen d’environ 353 925 for pour les coûts fonciers.
L’une des choses les plus importantes qui affectera le coût des terres est votre emplacement. La majorité (52%) des bâtiments d’unités de stockage sont situés dans des environnements suburbains, tandis qu’environ un tiers seulement se trouvent dans des zones urbaines. Seulement un dixième des unités de stockage se trouvent dans les zones rurales. Le meilleur endroit pour une zone de stockage est celui qui se trouve à proximité d’un centre de vente au détail qui se trouve également à proximité d’une sorte d’intersection majeure où il est facile de se déplacer en camion.
Vous ne devriez cependant pas trop vous inquiéter de ces coûts. Selon plusieurs ressources d’experts, le coût de la location d’une unité de stockage suit généralement le coût de la location d’un petit appartement. Vous pouvez également être plus efficace avec un terrain si vous construisez une unité de stockage multiple, bien que cela entraînerait des coûts de construction plus élevés.
Coûts de construction
Une fois que vous avez obtenu un terrain, la prochaine chose à considérer est les coûts de construction. Les coûts de construction peuvent être divisés en deux coûts principaux: l’aménagement du terrain et la construction réelle. L’aménagement du terrain consiste à préparer le terrain pour la construction en excavant, en défrichant et en nivelant tout terrain nécessaire à la construction.
Vous pouvez vous attendre à payer entre 5 $ et 8 foot le pied carré pour le développement. Donc, pour un bâtiment d’unité de stockage de 2,5 acres, cela représenterait environ 544 500 $ en supposant une estimation basse des taux de développement.
Une fois le terrain développé, vous pouvez décider de construire un bâtiment à un étage ou à plusieurs étages. En général, la construction d’un bâtiment à un étage coûte entre 25 $ et 40 per le pied carré, tandis que la construction d’un bâtiment à plusieurs étages (3-4 étages) coûtera environ 45 $ à 70 per le pied carré. Nous supposerons un bâtiment d’un étage pour nos calculs. Cela revient à environ 2 700 000 just uniquement pour les coûts de construction.
Pour le dire autrement, l’unité d’entreposage intérieure moyenne a une superficie locative de 60 000 à 80 000 pieds carrés et coûte environ 45 à 65 per le pied carré. Gardez à l’esprit que les coûts de construction et les coûts d’aménagement du territoire sont distincts, vous devez établir un budget pour les deux.
De plus, les coûts de construction dépendront du type de commodités que vous aurez. Par exemple, si vous avez une structure relativement barebones, vous n’aurez peut-être pas à payer beaucoup pour les commodités. D’un autre côté, les unités climatisées coûteront beaucoup plus cher.
Les unités climatisées peuvent maintenir des températures comprises entre 55 et 80 degrés, mais elles ont augmenté les coûts d’installation. De nombreux clients préfèrent utiliser des unités à température contrôlée car elles résistent aux moisissures et protègent les objets de l’humidité et de toute autre corrosion.
Bâtiments en métal ou en briques
De nos jours, la grande majorité des unités de stockage utilisent des cadres métalliques standardisés que vous pouvez ériger assez simplement. Souvent, ces types de cadres peuvent servir d’alternative à la construction traditionnelle. Le coût moyen des bâtiments métalliques comme ceux-ci est d’environ 80 000 $ pour une section longue de 10 × 20 unités.
Étant donné que l’unité d’entreposage moyenne compte 526 unités, cela représente des coûts d’environ 250 000 $ pour les bâtiments à ossature métallique. Ces types de cadres d’unités de stockage en métal peuvent être beaucoup moins chers, mais ils ne sont pas livrés avec un type particulier de climatisation. Afin d’obtenir le contrôle du climat, vous devrez probablement construire un bâtiment séparé.
De manière générale, la plupart des unités de stockage de nos jours ne sont plus en briques ou en parpaings. Ces types de matériaux ne sont tout simplement plus très rentables pour le stockage. Donc, si vous suivez la voie de la construction d’une nouvelle unité, nous vous recommandons fortement de vous en tenir à une construction métallique.
Coûts d’ingénierie
Outre les coûts de construction bruts, les coûts d’ingénierie concernent d’autres aspects divers de l’aménagement physique du bâtiment. Des choses comme le nettoyage, l’excavation, le drainage pluvial, l’installation des services publics, etc., nécessitent toutes une installation spécifique et dépendent du site. Généralement, les promoteurs immobiliers font appel aux services d’un ingénieur civil professionnel pour gérer ces développements.
Les coûts d’ingénierie peuvent varier considérablement selon le type de services requis. Si des services d’ingénierie lourde sont nécessaires, vous devrez peut-être embaucher plusieurs ingénieurs. Selon le groupe Parham, les coûts d’ingénierie moyens par pied carré sont inférieurs à un dollar à 0,72 $.
Si nous prenons l’hypothèse de 2,5 acres, cela revient à environ 79 000 $. Gardez à l’esprit que ces coûts d’ingénierie peuvent varier en fonction de votre emplacement. Les coûts d’ingénierie dans une ville peuvent coûter plus cher que dans une zone rurale en raison de la plus grande concentration de bâtiments et des codes locaux plus stricts. Notre estimation est à la limite inférieure, car la plupart des unités de stockage existent dans les zones suburbaines où les coûts d’ingénierie pourraient ne pas être aussi élevés.
Permis / Frais
Comme pour la construction de tout bâtiment, vous devrez payer les permis pour le nouveau bâtiment et les autres frais administratifs liés aux permis de construction. Toutes choses étant égales par ailleurs, les unités de stockage ne nécessitent pas autant de permis de zonage que les autres types d’entreprises, mais elles doivent tout de même respecter les restrictions de zonage locales générales pour les bâtiments de cette taille. Vos codes locaux seront probablement différents selon l’endroit où vous vous trouvez et la taille de votre emplacement.
Exemples de certains types de permis dont vous pourriez avoir besoin ::
- Permis d’occupation – ceux-ci sont requis pour exploiter une entreprise à partir d’un emplacement physique spécifique.
- Enregistrement de la taxe sur les salaires – Toutes les entreprises et tous les employés doivent enregistrer leur entreprise à des fins fiscales.
- Frais de zonage – selon l’endroit où vous vous trouvez, vous devrez peut-être payer certains frais de zonage.
L’une des parties les plus délicates de la construction d’une unité de stockage est d’obtenir le feu vert du conseil de zonage local. Beaucoup de gens considèrent les unités de stockage et les bâtiments comme une horreur, il peut donc être difficile d’obtenir la permission d’en construire un dans un endroit particulier.
Selon les coûts projetés par le Groupe Prnham, les permis et les frais vous coûteront environ 0,29 $ le pied carré. En supposant une taille d’unité de stockage de 2,5, cela représente environ 32 000 for pour les coûts du permis.
Encore une fois, les coûts d’autorisation pour un bâtiment d’unité de stockage ne sont pas si chers car ils n’en nécessitent pas beaucoup. Le permis le plus difficile à obtenir pour un bâtiment de stockage sera probablement le permis d’occupation.
Assurance
Toutes les entreprises ont besoin d’une assurance et un bâtiment d’unité de stockage n’est pas différent. Comme d’autres types de dépenses, le stockage, les bâtiments d’unités ne nécessitent pas autant d’assurance en raison du type d’entreprise qu’ils sont.
Les principaux types d’assurance dont un bâtiment d’unité de stockage a besoin sont l’assurance des biens et l’assurance responsabilité civile générale. L’assurance des biens protégera le bâtiment et d’autres parties de la structure physique, tandis que l’assurance responsabilité civile couvrira les frais juridiques et les dommages au cas où quelqu’un serait blessé dans vos locaux. Par exemple, si quelqu’un glisse sur une flaque d’eau dans votre immeuble, tombe et se blesse, votre assurance responsabilité civile le couvrira.
Vous devez également envisager une assurance pour votre équipement et autres biens dommageables. De nombreuses compagnies d’assurance offrent une assurance parapluie qui couvrira les choses sous un large éventail d’incidents.
Encore une fois, les coûts d’assurance pour les unités de stockage commerciales ne sont pas si élevés car ils n’exigent pas grand-chose selon la loi. Le type d’assurance dont vous aurez besoin varie probablement d’un État à l’autre, alors assurez-vous de bien comprendre les lois sur les assurances de votre État.
Le coût total de l’assurance se situera probablement entre 5 000 $ et 15 000 per par année, selon la taille de votre entreprise. Les petites entreprises peuvent souvent obtenir de très bonnes offres d’assurance et n’en paient que quelques milliers par an. Mais si vous possédez une très grande unité de stockage, vous devrez payer plus cher en frais d’assurance.
Équipement
De manière générale, la plupart des unités de stockage en libre-service ne nécessitent pas beaucoup d’équipement. La plupart du temps, les clients apportent leurs propres outils pour transporter leurs affaires. Vous devrez peut-être acheter quelques dollars pour un usage communautaire, mais vous ne devriez pas avoir besoin de machines lourdes telles que des chariots élévateurs ou des camions. Certaines unités de stockage louent également des camions, mais ceux-ci sont minoritaires.
Le seul type d’équipement réel dont vous aurez besoin est l’équipement de bureau de base tel que des ordinateurs, des téléphones, des bureaux, des tables, des chaises et d’autres équipements de bureau divers. L’équipement et l’ameublement de bureau ne sont pas si chers, tout bien considéré, et devraient vous coûter environ 0,20 $ le pied carré.
Pour nos besoins, cela revient à environ 22 000 $ pour l’ameublement. Ces coûts peuvent être considérablement réduits en fonction du type d’équipement que vous avez dans votre unité de stockage.
Frais de marketing
Comme toute entreprise, une unité de stockage aura besoin de matériel de marketing et de matériel publicitaire. Vous devrez attirer des clients et il existe de nombreuses façons de le faire. Certaines des méthodes les plus courantes de commercialisation d’une unité de stockage comprennent les panneaux d’affichage, les expéditeurs, les publicités sur Internet et le marketing par courrier électronique. Quel que soit le type d’arrangement commercial que vous choisissez, vous devez vous attendre à dépenser entre 6% et 8% de votre revenu brut en frais de publicité.
Selon la self-storage association, le revenu brut moyen des unités de stockage dépend du type d’unité qu’il est
- Revenu net moyen pour une unité non climatisée – 1,25 per par pied carré
- Revenu mensuel moyen net pour une unité climatisée – 1,60 per par pied carré
Pour une unité non climatisée unité, avec une superficie locative totale de 60 000 pieds carrés qui s’élève à environ 75 000 $. Les frais de marketing peuvent être assez chers en fonction de votre emplacement et du type de concurrence qui existe.
Frais juridiques
Toutes les entreprises auront des frais juridiques et une unité de stockage n’est pas différente. Les principaux coûts juridiques liés à l’ouverture d’une unité de stockage comprennent les coûts d’obtention d’une licence d’entreprise et le regroupement des documents pour l’enregistrement de la propriété.
Il est un peu difficile d’estimer les frais juridiques car ils peuvent différer selon l’état et le type de documents juridiques dont vous avez besoin. Selon le groupe Parham, il en coûte environ 0,20 $ le pied carré. Pour nos besoins, cela représente un coût total d’environ 22 000 $.
Coûts financiers
Les coûts financiers comprennent tous les coûts que vous engagez pour des choses comme un prêt ou tout type de financement ou de paiements d’intérêts. Les coûts financiers dépendront fortement du type de prêt que vous obtenez pour financer la propriété.
De manière générale, vous allez vouloir obtenir un prêt immobilier commercial pour financer l’achat du terrain et la construction des logements. Le taux d’intérêt moyen pour l’immobilier commercial aux États-Unis se situe entre 2,15% et 13,15%.
Les taux d’intérêt peuvent changer avec le temps, il est donc difficile de donner un chiffre exact. En supposant un faible taux d’intérêt de 2,5 % sur un prêt commercial d’environ 4 millions de dollars, cela représenterait environ 100 000 costs en frais d’intérêt annuels.
Gardez à l’esprit que ce chiffre peut varier considérablement en fonction des taux d’intérêt actuels.
Financement d’une unité de stockage
Les unités de stockage ont un coût initial élevé par rapport à de nombreuses autres entreprises, car elles nécessitent la construction d’une grande structure. Donc, à moins que vous ayez beaucoup de capital économisé, vous devrez alors compter sur un prêt immobilier commercial.
De manière générale, le meilleur type de prêt immobilier commercial à obtenir pour une unité de stockage est un prêt SBA 7 (a) de la Small Business Administration (SBA). Les prêts SBA 76 (a) offrent jusqu’à 5 millions de dollars et jusqu’à 75% de cet argent est garanti. Cela signifie que si vous faites défaut sur le prêt, le gouvernement fédéral couvrira jusqu’à 75% du prêt. Le risque réduit signifie que les banques sont plus disposées à prêter de l’argent pour la propriété aux petites entreprises.
Vous n’avez pas seulement besoin d’obtenir un prêt SBA 7(a) pour construire une nouvelle unité de stockage. Vous pouvez également en obtenir un pour refinancer un prêt existant ou il peut être utilisé pour acheter une unité de stockage existante.
Acheter une unité existante
Une option pour démarrer une unité de stockage est d’acheter une unité entièrement construite et meublée. Pour certains, cela peut être l’option idéale s’il est difficile de trouver une propriété que vous pouvez acheter pour construire une structure.
Les coûts exacts d’achat d’une installation de stockage existante varient fortement en fonction de l’emplacement et du type d’installation. Ils dépendent également des performances de l’unité. Si l’appareil ne va pas si bien, vous. Les autres facteurs qui influent sur la valeur d’une unité de stockage comprennent le bénéfice net et les charges d’exploitation.
Selon InsiderSelfStorage.com , l’unité de stockage moyenne se vend environ 40 $ à 50 per le pied carré. En supposant une valeur faible, cela représente un peu plus de 5,5 millions de dollars. C’est environ 1,5 million de dollars de plus que les coûts estimés pour en construire un seul, mais il est plus pratique d’acheter une unité existante plutôt que d’en construire une nouvelle à partir de zéro.
Unité de stockage de franchise
Une autre option pour ouvrir une unité de stockage est d’acheter une franchise. Le franchisage est une bonne option car la plus grande entreprise couvrira généralement les coûts du bâtiment et d’autres matériaux commerciaux importants. Cependant, vous devrez payer des frais de franchise initiaux et payer une partie de vos revenus mensuels bruts.
Les frais de franchise dépendent de la franchise en question. Par exemple, Go Mini facture des frais de franchise de base de 45 000 $ et un investissement initial total d’environ 500 000 $. La plupart des entreprises ont également des exigences assez strictes quant aux possibilités de franchisage qu’elles autorisent. Par exemple, vous devez généralement avoir une certaine quantité de capital liquide et une certaine expérience de la gestion d’une entreprise au préalable.
La franchise est généralement une option beaucoup moins chère que de construire une unité de stockage à partir de zéro. L’inconvénient de la franchise est que vous êtes limité à une marque spécifique et que vous devez également payer des redevances et des frais de publicité. Vous devrez peut-être également signer des frais de contrat de franchise pour une période spécifique.
Combien Pouvez-Vous Gagner Avec une Unité De Stockage?
Les unités de stockage sont l’un des investissements les plus sûrs que vous puissiez faire. La plupart des autres investissements immobiliers échouent, mais les unités de stockage en libre-service ont un taux de réussite incroyable de 92%. La plupart des entreprises maintiennent un taux d’occupation d’au moins 70%, mais les unités de stockage les plus performantes ont des taux d’occupation pouvant atteindre 90%.
L’unité de stockage moyenne se loue entre 60 $ et 180 month par mois, potentiellement plus selon l’emplacement. Le loyer moyen climatisé peut aller entre 75 $ et 220 month par mois.
Gardez à l’esprit qu’il faut normalement environ 12 à 24 mois pour qu’une unité de stockage atteigne son potentiel de revenu maximal, alors ne soyez pas surpris si vous exploitez cette première année dans les marges.
Conclusions
Les unités de stockage sont un excellent investissement qui peut potentiellement vous rapporter beaucoup d’argent. Ils ont un coût initial relativement élevé, mais une unité de stockage peut commencer à vous faire de l’argent en aussi peu que 2 ans. Donc, si vous êtes intéressé par un investissement immobilier très lucratif, vous devriez envisager de construire des unités de stockage.