prosty przewodnik: Conveyancing Searches

najważniejsze informacje o stronie

czym są conveyancing property search?

zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości (poprzez wymianę umów), musisz wiedzieć o niej jak najwięcej.

szczególnie wszystko, co może wpłynąć na jego przyszłą wartość lub przyjemność z niego.

wpisz 'wyszukiwania’.

są to zapytania składane w Twoim imieniu przez twojego prawnika / licencjonowanego conveyancera do różnych władz, które przechowują informacje o twojej nieruchomości, ziemi, na której się znajduje lub czynnikach, które mogą bezpośrednio (lub pośrednio) na nią wpływać.

czy przy zakupie domu konieczne są poszukiwania?

naszym zdaniem tak!

ale nie zawsze są one obowiązkowe…

kupowanie z hipoteką

• gdy nieruchomość jest kupowana z hipoteką, Ty jako kupujący posiadasz tę nieruchomość u pożyczkodawcy.
• jeśli coś się stanie, a pożyczkodawca musi odzyskać i sprzedać nieruchomość, będą chcieli się upewnić, że robią to bez żadnych utrzymujących się problemów związanych z nieruchomością.
• w rezultacie twój pożyczkodawca powie twojemu conveyancerowi, jakie wyszukiwania należy zamówić i sprawdzić, zanim zwolnią twoje fundusze hipoteczne.

kupując za 100% gotówki

• jeśli kupujesz za gotówkę, nie masz pożyczkodawcy, który rządzi. Możesz zamówić tyle lub tak niewiele wyszukiwań, ile chcesz.
• to powiedziawszy, zaoszczędzenie kilkuset funtów, nie kupując wyszukiwań zalecanych przez twojego conveyancera, tylko po to, aby później dowiedzieć się o problemach, które mogą cię kosztować tysiące – jeśli nie dziesiątki tysięcy – nie jest warte ryzyka.

Podsumowując

kupując nieruchomość, nie kupujesz tylko budynku…

kupujesz coś, co może mieć zabezpieczony dług, nielegalne zmiany lub wysokie ryzyko potencjalnych problemów, takich jak zalanie lub osiadanie.

Searches = istotne informacje podkreślające potencjalne niewidoczne zagrożenia związane z zakupem nieruchomości

bez Wyszukiwania możesz skończyć z nieruchomością, która:

• regularnie powódź, co oznacza, że ubezpieczenie jest trudne, jeśli nie niemożliwe, aby zabezpieczyć
• ma przypisany dług, który przejmiesz, jeśli nadal będziesz kupować nieruchomość bez spłaty długu przed zakupem
• kończy się nagłą dziurą w ogrodzie z powodu zawalenia się szybu
• ma w pobliżu nową drogę, pociąg, linię tramwajową, osiedle, farmę wiatrową, które mogłyby negatywnie – lub pozytywnie – wpłynąć na cenę nieruchomości
• położonej na działce, która była wcześniej wykorzystywana do celów przemysłowych i może być zanieczyszczone arsenem, azbestem, rozpuszczalnikami lub gazami, które mogą powodować szkody lub zanieczyszczać otaczającą wodę

chociaż być może znalazłeś dom swoich marzeń, brak odpowiednich kontroli nieruchomości poprzez przeszukania może oznaczać, że skończysz z nieruchomością, która:

• jest trudne lub niemożliwe, aby ubezpieczyć
• zapłaciłeś zbyt dużo za
• jest nieopłacalne, jeśli następny kupujący przeprowadzi prawidłową należytą staranność

jakich wyszukiwań potrzebujesz?

ostatecznie zależy to od lokalizacji nieruchomości, którą kupujesz.

większość wyszukiwań dotyczy konkretnej lokalizacji, a Twój conveyancer doradzi, jakie wyszukiwania są wymagane dla twojej nieruchomości w określonej lokalizacji.

niektóre lokalizacje są dobrze znane z problemów z górnictwem, więc trzeba szukać węgla; inne mogły mieć problemy z lokalnymi kościołami, które musiały być finansowane przez pobliskich właścicieli domów; podczas gdy nowe obszary narażone na powodzie oznaczają, że mapy stale się zmieniają.

3 główne wyszukiwania wykonywane przy zakupie domu

bez względu na to, gdzie znajduje się Twoja nieruchomość, oto trzy główne wyszukiwania, których potrzebujesz co najmniej:

1. Samorząd wyszukuje

:

• problemy z planowaniem
• problemy z kontrolą budynku
• problemy z autostradami
• problemy z zanieczyszczeniem

2. Wyszukiwania środowiskowe

to wyszukiwanie najważniejsze:

• problemy z powodziami
• problemy z osuwaniem się ziemi
• problemy z osiadaniem Ziemi
• problemy z zanieczyszczonymi gruntami

3. Wyszukiwanie wody i kanalizacji

to zapytanie jest kierowane do lokalnego przedsiębiorstwa wodociągowego i najważniejsze:

• kto jest właścicielem i konserwatorem kanalizacji, kanalizacji & rurociągów
• jeśli nieruchomość jest podłączona do publicznego wodociągu i kanalizacji
• czy Wodociąg jest opomiarowany lub podlegający opodatkowaniu
• lokalizacja publicznych rur kanalizacyjnych i odwadniających
• czy potrzebujesz zgody firmy wodociągowej na rozbudowę domu

kiedy są zamawiane wyszukiwania?

większość wyszukiwań jest zamawiana / Zamawiana zaraz po formalnym zaakceptowaniu oferty.

to zakładając, że już poleciłeś conveyancing solicitors, aby cię reprezentowali, i wysłałeś im swoje pieniądze z depozytu (ok. £250-£300).

niektóre konkretne wyszukiwania, takie jak HS2 lub bardziej dogłębne wyszukiwanie powodzi, mogą być wymagane dopiero później w procesie prawnym, gdy okaże się, że wymagane są dodatkowe informacje wykraczające poza normę.

zapytania wstępne zamawiane są po dokonaniu wymiany umów.

ile kosztują wyszukiwania?

Szukaj	koszt	uwagi
wyszukiwarka samorządów	£60-£230	różni się w zależności od Rady
Wyszukiwanie wody i drenażu	£50-£100
poszukiwanie środowiska	£25-£60	do 180 zł, jeśli dużo ziemi
Wyszukiwanie powodziowe	£20-£50
Wyszukiwanie górnicze	£25-£120	więcej jeśli dużo ziemi
prezbiterium Szukaj	£20-£90
ogłoszenie upadłości	2 zł (za nazwisko)
ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej	£30-£300
rejestr tytułów (Kopia online)	£3
Plan tytułowy (Kopia online)	£2.50 + VAT
wskaźnik zagrożenia powodziowego (Kopia online)	£9+VAT
rejestr tytułów (odpis urzędowy)	£7
Plan tytułowy (oficjalny egzemplarz)	£7

jak długo trwa wyszukiwanie nieruchomości?

1-10 dni	10 dni-kilka miesięcy
wyszukiwanie wody i kanalizacji	zapytania wstępne do radcy prawnego sprzedającego
wyszukiwarka środowiskowa
wyszukiwarka napraw	wyszukiwarka rejestracji Commons
Wyszukiwanie powodziowe
Wyszukiwanie skażonych terenów
poszukiwanie węgla, solanki, gliny i cyny
ogłoszenie upadłości
ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej
Wyszukiwanie tytułów
ewidencja gruntów pierwszeństwo wyszukiwania

Uwaga: przeszukiwanie władz lokalnych może trwać wiecznie

w ciągu ostatnich kilku lat rejestr gruntów – główny dostawca przeszukiwań władz lokalnych, za pośrednictwem władz lokalnych – był zagrożony prywatyzacją.

oznacza to, że niektóre władze lokalne nie skupiają się na pracy, którą wykonuje ten dział, a w niektórych przypadkach oznacza to, że cenny, wykwalifikowany personel odszedł, a z powodu cięć nie został zastąpiony.

w wyniku tych problemów, a także różnych metod lokalnych władz do generowania i komunikowania wyszukiwań (niektórzy nadal używają post!), czas przeszukiwania władz lokalnych zmienia się teraz dość dramatycznie w całym kraju.

na przykład w 2016 r.stwierdzono, że Dorset zajmuje 17 tygodni – prawie 4 miesiące – aby zwrócić przeszukania władz lokalnych, powodując poważne opóźnienia.

w poprzednim roku TM Group oszacowało, że przeszukanie władz lokalnych zajmie od 2 dni do ponad 42 dni.

na szczęście rejestr gruntów zaczyna działać i mamy nadzieję, że w niedalekiej przyszłości będziemy mogli spodziewać się krótszych czasów realizacji.

Samorząd przeszukuje

to odkrywa informacje o twojej nieruchomości znajdującej się w lokalnym rejestrze opłat za grunty i innych aktach Rady.

zazwyczaj to wyszukiwanie będzie się składać z dwóch części:

1. LLC1 (Oficjalny Certyfikat formularza wyszukiwania)
2. CON29 (zapytania z formularza władz lokalnych)

najważniejsze cechy LLC1:

• zarządzenia dotyczące ochrony drzew
• obszar ochrony lub status budynku zabytkowego

con29 podkreśla:

• wnioski o planowanie dotyczące nieruchomości
• historia kontroli budynku
• wszelkie działania egzekucyjne
• ograniczenia dozwolonego rozwoju
• plany drogowe w pobliżu
• zanieczyszczona Ziemia

jeśli Twoja nieruchomość znajduje się na drodze czegoś takiego jak HS2 lub mniejsze zmiany lokalne, będzie dowiedzieć się, czy istnieje obowiązkowe zamówienie zakupu lub system rekompensat dostępne.

skąd je wziąć?

istnieją dwa rodzaje przeszukiwania władz lokalnych, ogólne Wyszukiwanie władz lokalnych, które każdy może zabezpieczyć, a następnie wyszukiwanie zabezpieczone od władz lokalnych przez firmę zarejestrowaną w Property Codes Compliance Board (PCCB).

ten ostatni ma więcej pewności, że jest objęty ubezpieczeniem, jeśli nie zostaną podane pewne informacje, nawet jeśli firma upadnie.

wszystkie firmy zarejestrowane w PCCB zapisują się do programu dochodzenia roszczeń Property Ombudsman (TPO), więc jeśli wystąpi problem po zakupie nieruchomości, a system skarg firm nie jest zadowalający, możesz bezpłatnie zabezpieczyć widok strony trzeciej, który może również zrekompensować Ci do £5,000.

zazwyczaj są trzy sposoby na zdobycie Wyszukiwarki samorządowej:

1. bezpośrednio od władz lokalnych
2. za pośrednictwem specjalistycznej firmy poszukiwawczej, która jest członkiem IPSA, COPSO i zarejestrowana w PCCB.

czy naprawdę tego potrzebuję?

tak.

pożyczkodawca będzie nalegał na to, a Twój conveyancer go poleci.

jaka jest różnica między urzędniczym a osobistym przeszukaniem?

teraz „osobiste” wyszukiwania nazywane są „regulowanymi”, podczas gdy „oficjalne” wyszukiwania nazywane są „radnymi”.

• przeszukania osobiste (przeszłość) => przeszukania regulowane (teraźniejszość)
• przeszukania urzędowe (przeszłość) => przeszukania Rady (teraźniejszość)

przeszukania Rady są przeprowadzane przez pracowników zatrudnionych w władzach lokalnych i wysyłane „tak jak jest” do twojego przenośnika.

natomiast…

regulowane wyszukiwania są przeprowadzane przez ekspertów, którzy pracują dla firm wyszukiwania, które wiedzą, czego szukać.

mogą poprosić o dodatkowe informacje lub polecić ich szukanie, aby upewnić się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest Bezpieczna.

regulowane wyszukiwania mają również dołączone polisy ubezpieczeniowe. Jeśli nie jesteś zadowolony z firmy, a Twoja skarga nie zostanie rozpatrzona w sposób zadowalający, możesz złożyć niezależną skargę do Rzecznika Praw Własności (TPO).

profesjonalne firmy Wyszukiwania zapewniają również, że Wyszukiwania są jak najbardziej przydatne zarówno dla firm prawnych, jak i kupujących, poprzez:

• upewnienie się, że wyszukiwanie jest znormalizowane
• , podając streszczenia najbardziej istotnych informacji wymaganych przez legalną firmę, dzięki czemu istnieje mniejsza szansa, że ważne informacje zostaną pominięte.

dlaczego koszty wyszukiwania różnią się w zależności od Rady?

w rezultacie koszty wahają się od poniżej 30 £do nieco poniżej 300£.

jednak niektóre firmy prawne mają krajowe umowy z firmami wyszukiwania, które pozwalają im płacić stałą cenę za Wyszukiwanie, gdziekolwiek może być.

oznacza to, że niektórzy mogą płacić nieco więcej, podczas gdy inni płacą nieco mniej, dzięki czemu jest to sprawiedliwsze dla wszystkich.

jak długo ważne jest wyszukiwanie władz lokalnych?

więc jeśli wyszukiwanie zostało zamówione w styczniu, zakończenie będzie wymagane do końca czerwca lub inne wyszukiwanie będzie musiało zostać zamówione.

jednak każdego dnia aplikuje się o nowe planowanie, a to, co dzieje się z danym obszarem, może się zmienić…

porozmawiaj ze swoim conveyancerem, jeśli twój zakup się przeciąga, aby sprawdzić, czy powinieneś ubiegać się o bardziej aktualne wyszukiwania.

wyszukiwanie tytułów

są to kontrole rejestru tytułów i planu tytułów.

skąd je wziąć?

oba dokumenty są kupowane za pośrednictwem strony internetowej rejestru gruntów (po 3 £ każdy) i zostaną zamówione przez twojego conveyancera.

co ci powie to wyszukiwanie?

rejestr tytułów powie Ci:

• kto wcześniej był właścicielem nieruchomości
• jaka cena za nią zapłacili
• jakie opłaty lub długi są zarejestrowane w stosunku do nieruchomości
• Podaj szczegóły dotyczące wszelkich praw przejazdu nad nieruchomością

Plan tytułowy jest mapą, która pokazuje:

• lokalizacja nieruchomości
• ogólne granice nieruchomości

Czy potrzebuję?

tak jest to niezbędne wyszukiwanie, aby udowodnić, że sprzedawca jest prawnym właścicielem nieruchomości i ma prawo ją sprzedać.

wyszukiwanie wody i kanalizacji

Towarzystwo prawnicze poleca wszystkim kupującym to wyszukiwanie i są dwie firmy prawne – i Ty-możesz wybrać:

• regulowane Wyszukiwanie drenażu i wody-utworzone przez firmy wyszukiwania
• CON29DW-który jest opracowany przez lokalną firmę wodną

gdzie je uzyskać

albo wyszukiwanie można kupić za pośrednictwem firmy prawnej lub bezpośrednio od firmy wyszukiwania lub firmy wodnej lokalnej nieruchomości.

co ci powie to wyszukiwanie?

kupując dom, ostatnią rzeczą, o której prawdopodobnie myślisz, jest to, czy jest podłączony do sieci wodociągowej i kanalizacji publicznej.

jednak jest to niezbędna informacja dla kupujących, zwłaszcza jeśli planujesz przedłużenie.

jeśli kanalizacja przebiega pod planowanym przedłużeniem, prawdopodobnie będziesz potrzebować zgody dostawcy wody.

jeśli odmówią, może to wpłynąć na decyzję o zakupie nieruchomości lub nie.

alternatywnie, jeśli nieruchomość nie jest podłączona do sieci i publicznego systemu odwadniania, należy pamiętać o wszelkich dodatkowych kosztach związanych z utrzymaniem i prowadzeniem nieruchomości.

Czy potrzebuję tego?

absolutnie! Musisz dokładnie wiedzieć, w jaki sposób woda dostaje się do iz twojej nieruchomości.

szczególnie ważne jest to, aby wiedzieć, za jaką długość drenażu jesteś odpowiedzialny w stosunku do firmy wodociągowej, abyś mógł zdecydować, czy i ile ubezpieczenia powinieneś otrzymać.

na przykład zapadnięte dreny mogą być drogie, zwłaszcza jeśli powodują ustąpienie Właściwości lub korzenie drzew mogą powodować wycieki, które mogą kosztować fortunę.

Wyszukiwanie środowiskowe

wyszukiwanie środowiskowe może się różnić w zależności od dostawcy wyszukiwania.

jedną z kontroli, która jest uważana za obowiązkową przez społeczeństwo prawnicze, jest sporządzenie raportu w celu ustalenia, czy nieruchomość została zbudowana na zanieczyszczonym terenie lub znajduje się w pobliżu składowiska lub miejsca zagospodarowania odpadów.

skąd je wziąć?

różne pakiety wyszukiwania środowiskowego można kupić online za pośrednictwem spółek wodnych lub firm wyszukiwania.

co ci powie to wyszukiwanie?

oprócz określenia, czy grunt, na którym budowana jest nieruchomość, znajduje się w pobliżu zanieczyszczonego gruntu, składowiska odpadów lub składowiska odpadów, przeprowadza również podstawową kontrolę pod kątem ewentualnej powodzi i czy problemem może być obsunięcie lub osiadanie gruntu.

nic z tych rzeczy nie zostanie ujawnione, jeśli tylko przeszukasz władze lokalne.

Czy potrzebuję tego?

być może dobrze znasz nieruchomość i ziemię i jesteś stosunkowo pewny jej historii.

jednak jest mało prawdopodobne, że wiesz wszystko, co wydarzyło się na nieruchomości w czasie, więc biorąc pod uwagę niewielkie koszty, wydaje się, że fałszywa gospodarka pomija poszukiwania środowiskowe, wydając 5 lub 6 cyfr na dom.

raport o zagrożeniu powodziowym

ze względu na wyższe ryzyko powodzi w ostatnich latach, podstawowy raport powodziowy może nie być wystarczający, aby odkryć prawdę o aktualnym zagrożeniu powodziowym z rzeki lub morza lub o ryzyku powodzi z wody deszczowej.

raport o zagrożeniu powodziowym podkreśli wszystkie te zagrożenia.

co najważniejsze, raport o zagrożeniu powodziowym powiadomi Cię o ryzyku braku możliwości zabezpieczenia ubezpieczenia przed powodzią.

szacuje się, że około 200 000 gospodarstw domowych może mieć trudności, jeśli nie niemożliwe, aby zapewnić ochronę przeciwpowodziową.

jeśli nieruchomość, na której postawiłeś swoje serce, jest zagrożona i nieuleczalna, oznacza to, że możesz być w niebezpieczeństwie przepłacenia za nieruchomość i może oznaczać, że nie można jej sprzedać, zwłaszcza jeśli firmy hipoteczne nie będą ryzykować swoich pieniędzy na zakup.

skąd je wziąć?

raporty o zagrożeniu powodziowym można kupić online za pośrednictwem firm wodociągowych lub specjalistycznych firm wyszukiwania.

co ci powie to wyszukiwanie?

więcej zapytań o powódź doradzi na:

rzeki i morze (zagrożenie powodzią) – czasami udostępniamy mapy, chociaż można na to za darmo spojrzeć przed złożeniem oferty: https://www.gov.uk/check-flood-risk

woda powierzchniowa i gruntowa (ryzyko powodzi) – większość ludzi uważa, że nieruchomości są zalane z rzeki lub morza, ale w rzeczywistości może być tak, że nieruchomość jest zalana z powodu ogromnych ilości deszczu, który nie spływa wystarczająco szybko lub po prostu przez pękanie rur i „zalanie” obszaru.

wody powierzchniowe są tam, gdzie nie spływają wystarczająco szybko, podczas gdy woda gruntowa zalewa się, gdy „zwierciadło wody” unosi się nad ziemią.

ocena ubezpieczenia – jeśli obszar jest znany z powodzi, będzie to przydatny wskaźnik, czy ubezpieczenie jest prawdopodobnie znacznie wyższe niż zaplanowano w budżecie.

poinformuje cię również, czy istnieją zabezpieczenia przeciwpowodziowe – miliony zostały zalane w zabezpieczenia przeciwpowodziowe, aby obniżyć koszty uszkodzenia nieruchomości, środków utrzymania ludzi i lokalnej gospodarki, a to może pomóc zmniejszyć prawdopodobieństwo przyszłej powodzi.

Czy potrzebuję tego?

to naprawdę zależy od tego, jak dobrze znasz okolicę.

jeśli nie masz pewności co do zagrożenia powodziowego, skorzystaj z porady swojego handlowca, pośrednika w obrocie nieruchomościami, a także geodety RICS.

zawsze warto porozmawiać z ludźmi, którzy już mieszkają w drodze lub w pobliżu, aby zapytać, Czy kiedykolwiek byli zagrożeni, a jeśli tak, to jak daleko rozprzestrzeniła się powódź i czy nieruchomość, którą chcesz kupić, została dotknięta.

jest to nietypowe, ale niezbędne wyszukiwanie niektórych nieruchomości.

sprawdza, czy nieruchomość ponosi koszty remontu miejscowego kościoła parafialnego.

możesz pomyśleć, że jest to absurdalny scenariusz w XXI wieku, ale wiele osób zostało złapanych przez ten problem i szacuje się, że około pół miliona nieruchomości w Anglii i Walii może zostać dotkniętych, nawet jeśli odpowiedzialność nie jest wymieniona w tytule.

to nie dotyczy tylko starych nieruchomości, tak jak w rzeczywistości dotyczy gruntów, na których się znajduje, więc niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w mieście, czy nowo wybudowanym, możesz nadal ponosić odpowiedzialność.

skąd je wziąć?

Twój conveyancer zamówi to dla Ciebie od specjalistycznego dostawcy wyszukiwania.

co ci powie to wyszukiwanie?

Kontrola odpowiedzialności za naprawę kościoła parafialnego wskaże Ci, czy będziesz zobowiązany do zwrotu kosztów utrzymania kościoła parafialnego.

ważne jest, aby zrozumieć, czy kontrola jest wystarczająco dokładna i sięga wystarczająco daleko, aby upewnić się, że nie ponosisz odpowiedzialności.

zazwyczaj wydaje się certyfikat potwierdzający brak zidentyfikowanego ryzyka lub mówi, że istnieje odpowiedzialność.

Czy potrzebuję tego?

to zależy od okolicy, w której kupujesz i powinno to być coś, co twój conveyancer odbierze od prawników sprzedającego lub czytając dokumenty prawne związane z nieruchomością.

jak moja parafia może zmusić mnie do płacenia za remont kościoła?

niektórzy uważają, że prawo kościoła do stosowania tej opłaty zostało zniesione, ale tak się nie stało.

co się zmieniło, to to, że Kościół musiał zarejestrować swoje zainteresowanie tytułem nieruchomości dotkniętych w październiku 2013 roku.

nie oznacza to, że nie mogą nałożyć opłaty w przyszłości, jednak ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej jest dostępne (£15-£25), jeśli musisz chronić się przed przyszłym ryzykiem.

Canal & river search

to wyszukiwanie (znane również jako River Authority search) jest bardzo podobne do wyszukiwania remontów prezbiterium.

niektórzy ludzie, którzy są właścicielami nieruchomości, które z powrotem nad rzekami, kanałami lub strumieniami, kupują nieruchomość z pewnymi prawami – np. rybołówstwo lub cumowanie) – ale także obowiązki finansowe.

skąd je wziąć?

Twój conveyancer zamówi go od specjalistycznego dostawcy wyszukiwania.

co ci powie to wyszukiwanie?

Wyszukiwanie kanału i rzeki doradzi, jakie prawa masz, takie jak prawa do połowów lub cumowania łodzi, a nawet pozwolenie na korzystanie z dróg wodnych do odwadniania i zabezpieczania wody dla własnych celów.

jednak w zamian za te prawa może okazać się, że trzeba sfinansować bank i bank, który przejmie nieruchomość.

alternatywnie, ta część rzeki lub strumienia może nawet nie być twoją własnością i być własnością Agencji Ochrony Środowiska.

Czy potrzebuję tego?

będzie to dość specyficzne dla twojej nieruchomości, a jeśli nieruchomość, którą chcesz kupić, znajduje się w pobliżu drogi wodnej.

Twoja firma prawna i geodeta powinny być w stanie doradzić, czy je zamówić, czy nie.

Commons registration search

jest to wyszukiwanie czasami używane na obszarach wiejskich do podwójnego sprawdzenia, czy grunty kupowane wraz z nieruchomością są klasyfikowane jako „wspólne grunty” zgodnie z Ustawą o rejestracji gmin 1965.

skąd je wziąć?

można je zabezpieczyć, jeśli jest to wymagane przez firmę prawną lub za pośrednictwem wyszukiwania firm.

co ci powie to wyszukiwanie?

to co ci powie to jakie prawa ma społeczność lokalna do kupowanej ziemi.

mogą go wykorzystać na chodnik lub rzeczywiście mają wypas lub prawa do prowadzenia lokalnej fety!

Czy potrzebuję tego?

tak, jeśli nieruchomość znajduje się obok (lub w pobliżu) wsi wspólnej lub wiejskiej zieleni.

wydobycie węgla & wyszukiwanie solanki

na szczęście jest to stosunkowo łatwe wyszukiwanie, ponieważ kopalnie w Wielkiej Brytanii są dobrze odwzorowane!

to wyszukiwanie jest często sprzedawane z wyszukiwania osiadania zbyt.

przykładami obszarów, które są zazwyczaj przedmiotem problemów górniczych, są Kornwalia i Nottingham.

skąd je wziąć?

można je zabezpieczyć, jeśli jest to wymagane przez firmę prawną lub za pośrednictwem firm wyszukiwania, ale firma prawna zwykle wie, czy wymagane są wyszukiwania górnicze.

co ci powie to wyszukiwanie?

to czego szukasz to czy jest problem z gruntem, na którym znajduje się nieruchomość, np. czy w pobliżu znajdują się inne adresy?

jeśli konkretny problem został zidentyfikowany, może potrzebować dalszych raportów, aby zidentyfikować prawdziwy problem i co należy zrobić, aby uwolnić cię od ryzyka lub zabezpieczyć przed nim.

Czy potrzebuję tego?

to zależy od tego, gdzie kupujesz, a Twój conveyancer ci doradzi.

Księgi wieczyste przeszukiwania wstępne

te przeszukiwania są dokonywane po wymianie umów, aby upewnić się, że nic się nie zmieniło w odniesieniu do nieruchomości lub możliwości zakupu nieruchomości.

:

• Wyszukiwanie upadłości (K16)
• Wyszukiwanie opłat za grunty (K15)
• oficjalne Wyszukiwanie całości z priorytetem (OS1)
• oficjalne Wyszukiwanie części z priorytetem (OS2)
• oficjalne Wyszukiwanie całości lub części bez Priorytetu (OS3)

gdzie je zdobyć?

Twój conveyancer zamówi je z HM Land Registry.

co ci powiedzą te wyszukiwania?

dochodzenie upadłości ustali, czy jesteś (lub masz zamiar stać się) bankrutem.

jest to konkretna Kontrola, aby sprawdzić, czy masz zdolność kredytową, upewniając się, że Twój pożyczkodawca pożycza pieniądze komuś, kto nie ma wcześniejszej historii, że nie jest w stanie spłacić pożyczek, takich jak bankructwo.

poszukiwania zwykle sięgają pięciu lat wstecz.

Wyszukiwanie priorytetowe to sprawdzanie w ostatniej chwili tytuł nieruchomości nie zmienił się w żaden sposób, ponieważ oficjalny odpis rejestru tytułów został uzyskany na wczesnym etapie procesu przenoszenia własności.

rząd zaleca, aby wniosek został złożony na pięć dni przed zakończeniem, aby zapewnić czas na przybycie oficjalnego certyfikatu wyszukiwania.

oprócz aktualizacji szczegółów tytułu właściwości, to wyszukiwanie również „zawiesza” tytuł, więc nie można wprowadzać żadnych dalszych zmian w nim przez 30 dni roboczych.

czy ich potrzebuję?

• jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, to potrzebne jest ogłoszenie upadłości (Twój pożyczkodawca będzie nalegał na to).
• jeśli kupujesz cały zarejestrowany tytuł, potrzebny jest OS1.
• w przypadku zakupu części tytułu (np. nowej działki budowlanej)wymagany jest OS2.
• w miejsce OS1/OS2 przy zakupie niezarejestrowanej ziemi wykonuje się K15.

jak radzić sobie z problemami znalezionymi w wyszukiwaniach

to do firmy wyszukiwania (w zależności od tego, w jaki sposób wyszukiwanie jest zabezpieczone) i Twojego conveyancera, aby zidentyfikować informacje w wyszukiwaniu, które mogą mieć wpływ na Twoją decyzję, czy kontynuować zakup nieruchomości, czy nie.

na przykład wyszukiwanie może doradzić, że:

• istnieje ryzyko, którego nie można znieść z dnia na dzień, takie jak powodzie lub silne osiadanie itp..
• potencjalna wcześniejsza rozbudowa nieruchomości jest nielegalna i dlatego trzeba ją usunąć
• praca, którą chciałeś wykonać, aby ulepszyć nieruchomość, nie jest możliwa
• istnieje spór sąsiedzki, (np. o granicy lub prawo drogi), że nie chcesz dziedziczyć
• istnieje dług na nieruchomości, który może stać się Twoim problemem
• drzewo, które chciałeś zdjąć, jest chronione
• widok wiejski, dla którego kupujesz nieruchomość, ma zostać zablokowany przez planowaną zabudowę mieszkaniową
• japoński rdest jest powszechny
• HS2 lub inna infrastruktura będzie przejdź przez lub obok swojej nieruchomości

to tylko niektóre z rzeczy, które mogą odkryć wyszukiwania i niezależnie od tego, jak bardzo uważasz, że dom jest idealny dla ciebie, wyszukiwania są niezbędne do podjęcia uwaga, aby upewnić się, że wiesz jak najwięcej o nieruchomości, jak to możliwe i potencjalnych zagrożeń związanych z zakupem.

jakie są obowiązki mojego adwokata / radcy prawnego?

Twój conveyancer, wraz z firmą wyszukiwania, jest odpowiedzialny za dowiedzenie się o nieruchomości, ile Ci doradzą, a ty zgadzasz się zapłacić.

zawsze pytaj swojego conveyancera-zanim go zaangażujesz-o jakie wyszukiwania będą się ubiegać.

niektórzy przewoźnicy skrócą czas i zdecydują się na tanie produkty / dostawców, którzy mają niestandardowe polisy ubezpieczeniowe lub Gwarancje, jeśli coś zostanie pominięte.

aby uzyskać najlepszą ochronę i usługę, Twój conveyancer powinien korzystać z dostawcy wyszukiwania, który jest członkiem Council of Property Search Organisations (COPSO) lub Independent Personal Search Agents (IPSA).

oznacza to, że ich praca będzie monitorowana przez Property Codes Compliance Board (PCCB), a jeśli coś pójdzie nie tak i nie będziesz zadowolony z procesu reklamacji za pośrednictwem firmy prawnej/wyszukiwania, istnieje kolejny, bezpłatny, niezależny serwis reklamacyjny, który może przyznać odszkodowanie w wysokości do £5,000 za pośrednictwem Rzecznika Praw Własności (TPO).

ograniczenie wyszukiwań

• ważne jest, aby mieć świadomość, że Wyszukiwania mogą nie odebrać wszystkiego, zwłaszcza jeśli po przeprowadzeniu wyszukiwania (nawet następnego dnia) wnioskuje się o pozwolenie na budowę czegoś, co wpływa na nieruchomość.
• jako takie, nadal warto zapytać i zrobić własne badania (lokalne gazety mogą być bardzo przydatne), aby dowiedzieć się, o jakie pozwolenie na budowę można ubiegać się, ale jeszcze nie jest.
• zawsze warto odwiedzić nieruchomość w godzinach szczytu, na początku i końcu dnia szkolnego oraz w godzinach „wykopywania” pubu (tyle, ile istnieją dzisiaj), aby upewnić się, że wiesz, jak będzie wyglądać nieruchomość, w której będziesz mieszkać o każdej porze dnia i nocy.
• jeśli twój zakup trwa kilka miesięcy, może warto ponowić wyszukiwanie lub ubiegać się o konkretne wyszukiwanie, takie jak wyszukiwanie planowania, lub jeśli podczas procesu zakupu występuje zalanie, czy miało to miejsce wcześniej i prawdopodobnie powtórzy się.

: Problemy z wyszukiwaniem przez władze lokalne

głównym problemem z wyszukiwaniem przez władze lokalne jest to, że istnieją dwie wersje, jedna „regulowana” i jedna „osobista”, z których ta ostatnia ma bardzo mało pokrycia dla kupujących, jeśli i tak będzie niedokładna.

jakie są typowe problemy?

główne problemy, które może odsłonić, mają związek z kwestiami planowania, które szczególnie wpływają na Twoją nieruchomość – niekoniecznie dużą nieruchomość, która zostanie zbudowana w pobliżu, która nie wpływa na Twoją granicę, a nawet planowaną rozbudowę nieruchomości.

to będzie wymagało specjalnego „planowania” wyszukiwania.

problem z każdym wyszukiwaniem planowania polega na tym, że jeśli planowanie zostanie zastosowane następnego dnia, nie zostanie ono odebrane, ani nie powie Ci, czy dzieci kręcą się na rogach ulic; chłopcy ścigają się w górę iw dół drogi; czas wykopywania pubu jest głośny lub nie można zaparkować w pobliżu domu w czasie szkoły.

inną rzeczą, której nie odbierze, jest to, czy jesteś na trasie autobusu, czy nie.

jak sobie z nimi radzić?

jeśli problem jest taki, który „może nigdy się nie wydarzyć”, ale strach przed tym, że się wydarzy, martwi Cię, prawdopodobnie możesz kupić „ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej”.

jak w przypadku wszystkich ubezpieczeń, nie jest to dowód na głupotę, ale na przykład może pokryć koszty lub batalię prawną w „mało prawdopodobnym przypadku”, że rozszerzenie, które zostało zbudowane jakiś czas temu, może nie mieć odpowiedniej dokumentacji lub sortować problemów z prawami drogi, które do tej pory nie były problemem.

ponadto ważne jest, abyś zrobił jak najwięcej własnych badań, rozmawiając z sąsiadami i upewniając się, że wiesz o wszelkich planach, które mogą mieć wpływ na Twoją nieruchomość. Na przykład stare plany mogły zostać przesłane w przeszłości, odrzucone, ale mogą zostać ponownie zastosowane w momencie wprowadzenia.

Rozwiązywanie problemów: Problemy z przeszukiwaniem środowiska

problem może dotyczyć wykrycia problemów środowiskowych, takich jak zanieczyszczenie lub incydent powodziowy, którego nie znaleziono podczas wyszukiwania.

można się od tego ubezpieczyć, ale może to być uwzględnione w zakupie Wyszukiwarki, więc upewnij się, że nie płacisz niepotrzebnie dwa razy.

Rozwiązywanie problemów: Problemy z zapytaniami sprzedawcy

zapytania sprzedawcy są zawsze trudne.

w rzeczywistości sprzedawca posiada takie informacje jak Gwarancje, gwarancje, certyfikaty itp. albo i nie.

w niektórych przypadkach, niestety, sprzedawca może nie być szczery w sporach sąsiedzkich, więc możesz nie dowiedzieć się o nich, dopóki się nie wprowadzisz.

jakie są typowe problemy?

najczęstsze problemy związane z zapytaniami Sprzedającego są prawdziwe i w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie kopii planów, certyfikatów kontroli budynku, gwarancji osiadania, wilgotnych remontów lub certyfikatów FENSA, jeśli masz zamontowane nowe okna.

jak sobie z nimi radzić?

niektóre problemy można rozwiązać poprzez ubezpieczenie, ale inne być może będziesz musiał podjąć decyzję, czy podjąć ryzyko, że certyfikaty lub informacje nie zostaną znalezione.

jeśli chodzi o kwestie sąsiedzkie, zawsze warto pukać do drzwi sąsiadów, wpadać do lokalnego sklepu lub pubu lub iść do kościoła rano na kawę, aby dowiedzieć się więcej o tym, co dzieje się w okolicy, zwłaszcza jeśli prawdopodobnie masz przyzwoitych lub trudnych sąsiadów.

jeśli sprzedawca cię okłamał, a to wyjdzie na jaw dopiero po zakupie nieruchomości, możesz być w stanie wszcząć postępowanie sądowe i domagać się odszkodowania od sprzedawcy.

: Problemy z wodą & Wyszukiwanie drenażu

istnieje wiele problemów, które może pokazać to wyszukiwanie, dlatego jest to jeden z najważniejszych do zabezpieczenia, a także niezbędny, aby przeczytać i zanotować wszystko, co twój conveyancer wskazuje, że może być problemem.

jakie są typowe problemy?

najważniejsze problemy, które może wykryć to wyszukiwanie, to:

• problemy z niskim ciśnieniem wody, więc jeśli lubisz gorące, mocne Prysznice, które mogą się nie zdarzyć
• opłaty, o których możesz nie wiedzieć, lub są wyższe niż oczekiwano
• Brak połączenia z siecią, ponosząc wyższe koszty konserwacji
• potencjalne zalanie kanalizacji, które jest szczególnie nieprzyjemne
• odmowa zgody na prace renowacyjne lub rozbudowy, które chcesz aby przeprowadzić

jak sobie z nimi radzić?

w głównej mierze większość problemów związanych z wodą i drenażem można naprawić – wykwalifikowany Hydraulik Watersafe powinien być w stanie doradzić.

jednak kwestia, czy można przedłużyć nieruchomość zgodnie z życzeniem (ze względu na położenie istniejących rur drenażowych) będzie czymś, co będziesz musiał rozwiązać z firmą wodociągową, z pomocą swojego przedstawiciela prawnego.

rola polis ubezpieczeniowych

możliwe jest zabezpieczenie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, aby pokryć ogólny lub konkretny problem, który zostały odkryte.

w wielu przypadkach można skutecznie argumentować, że sprzedawca nieruchomości ponosi koszty zakupu polisy.

wiele potencjalnych problemów może nigdy nie stać się rzeczywistymi problemami; ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej może dać ci spokój potrzebny do wygodnego zakupu nieruchomości, która wiąże się z niewielkim ryzykiem.

co to jest?

ogólne polisy ubezpieczeniowe obejmują szczególne ryzyko związane z nieruchomością, takie jak:

• remont prezbiterium – jeśli nie jest jasne, że będziesz winien pieniądze w pewnym momencie za utrzymanie lokalnego kościoła
• zanieczyszczonej Ziemi – może to nigdy nie być problemem, ale jeśli stanie się nim, gdy mieszkasz w nim, środki zaradcze mogą być wnoszone lub opłacane za
• ubezpieczenie certyfikatu – na przykład za utraconą kontrolę budynku na nowy kocioł, pozwolenie na budowę lub dane FENSA
• problemy z zadłużeniem – jeśli nieruchomość ma na sobie dług i jest to wywoływane na późniejszym etapie
• problemy z dzierżawą – takie jak próba znalezienia wolnego właściciela
• Kwestie dotyczące ścian Party – jeśli obecni właściciele pracowali nad nieruchomością i nie uzyskali zgody od sąsiadów, na przykład przedłużenie poddasza, które wpływa na nieruchomość w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej
• kwestie dotyczące praw drogi-często obejmujące spór prawny, który można ubezpieczyć, aby zapłacić za
• akty własności – nie można ich łatwo prześledzić, więc wszelkie kwestie mogą być ubezpieczone od

ile kosztują?

konkretne ubezpieczenie może kosztować do £100, podczas gdy bardziej ogólna polisa może wynosić £200-£300, w zależności od wartości nieruchomości.

ważne jest, aby mieć świadomość, jak długo trwa ubezpieczenie-10 lat lub więcej? A jeśli są jakieś ograniczenia w wypłacaniu polisy?

Skąd mam wiedzieć, kiedy ktoś jest potrzebny?

Twoim zadaniem jest doradzanie, czy warto wykupić polisę.

ze względu na kilkaset funtów, zalecana Polityka prawdopodobnie będzie warta zapłaty, w przeciwieństwie do ryzykowania kosztów, które mogą łatwo wpaść w tysiące, ale co najważniejsze powodują wiele stresu i kłopotów, a ostatecznie rujnują przyjemność z twojego domu.

wnioski & podsumowanie

zasada „Buyer beware” jest podstawą prawa handlowego.

w związku z tym Wyszukiwanie odgrywa istotną rolę w pomaganiu Tobie (Kupującemu) zrozumieć ryzyko związane z nieruchomością, którą planujesz kupić.

• w niektórych przypadkach wyniki wyszukiwania – takie jak wysokie ryzyko zalania lub ograniczenia dotyczące rozszerzenia, które miałeś nadzieję zbudować – mogą zmienić twoje zdanie na temat zakupu.
• w innych, wyniki wyszukiwania mogą uprzedzić Cię o problemach, które można rozwiązać, więc możesz poprosić sprzedawcę o podjęcie niezbędnych działań lub obniżenie ceny.
• w innych przypadkach rozwiązaniem może być Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, więc możesz kontynuować zakup bez martwienia się o roszczenia wobec ciebie w przyszłości.

powiązane poradniki

• krótki przewodnik „Conveyancing”
• objaśnienie procesu Conveyancing: dla sprzedawców
• objaśnienie procesu Conveyancing: Dla kupujących
• ile powinny kosztować opłaty conveyancing
• DIY conveyancing
• wybór Radców Prawnych conveyancing
• reklamacje Conveyancing & problemy
• wymiana i realizacja umów wyjaśnione
• przewodnik krok po kroku do przedłużenia umowy najmu
• opłata skarbowa podatek gruntowy (SDLT)