kiedy jesteś w branży kupowania nieruchomości od zmotywowanych sprzedawców, w końcu napotkasz ludzi, którzy chcą sprzedać nieruchomość, której nie posiadają.
rozmawiałem z wieloma zmotywowanymi sprzedawcami o kupnie nieruchomości, która była własnością ich zmarłego członka rodziny – być może rodzica, dziadka, ciotki lub wujka.
w większości przypadków osoby te zaczęły płacić podatek od nieruchomości lub utrzymywać nieruchomość po śmierci pierwotnego właściciela, w wyniku czego założyły, że są prawowitym właścicielem nieruchomości po prostu dlatego, że wykonywały całą pracę i traktowały ją jak własną.
nie rozumieli tego, że zgodnie z prawem-to nie uprawnia ich do niczego.
jeśli nieruchomość jest nadal zatytułowana w imieniu pierwotnego właściciela i nie zostały wypełnione żadne późniejsze dokumenty lub złożone w hrabstwie, istnieje duża szansa, że ten sprzedawca nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości tak samo jak Ty masz prawo do sprzedaży Empire State Building.
jak działa Łańcuch tytułów
na przykład, powiedzmy, że rozmawiasz z kimś (nazwiemy go „osobą C”) i on próbuje sprzedać ci nieruchomość, która jest technicznie własnością dwóch martwych ludzi (np. ich rodziców, nazwiemy ich „osobą a” i „osobą B”).
jeśli rozumiesz, jak działa łańcuch tytułów, nie możesz po prostu zaakceptować aktu od osoby C dla siebie i nazwać go dobrym. Jeśli nieruchomość nie została wcześniej przekazana osobie C, każdy akt, na który cię napiszą, nie będzie wart papieru, na którym jest napisany.
łańcuch własności musi prawidłowo przekazać zmarły właściciel (w tym przykładzie osoba a i osoba B) osobie, która chce sprzedać nieruchomość (osoba C), a następnie od tej osoby do siebie. Łańcuch tytułu nie może po prostu przeskoczyć osób A i B, nie wspominając o tym, jak osoba C znalazła się na miejscu kierowcy.
o ile właściwa dokumentacja nie łączy przeniesienia własności z osób A i B do osoby C, osoba C nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości (nawet jeśli płaciła podatki od nieruchomości i opiekowała się nieruchomością od lat) i bez odpowiedniej dokumentacji, każdy akt, który zaakceptujesz od osoby C, będzie bezwartościowy, ponieważ nigdy nie była właścicielem nieruchomości.
: Zanim przejdziemy dalej, pozwolę sobie wyjaśnić, że nie jestem adwokatem i poniższe informacje nie powinny być interpretowane jako porady prawne. Każdy stan ma inne prawa, a każda transakcja na rynku nieruchomości ma unikalne zmienne, które mogą wpływać na procesy i dokumentację wymienione poniżej. Mimo że są to kroki i dokumentacja, których używam w moich zamknięciach – nie zakładaj, że te informacje są w pełni odpowiednie dla twojej sytuacji. Zanim podejmiesz działania w sprawie opisanej poniżej, skonsultuj się z adwokatem lub prawnikiem w Twojej okolicy, aby potwierdzić, że pracujesz z odpowiednimi informacjami, a w razie potrzeby wynajmij adwokata lub firmę tytułową, aby zakończyć zamknięcie dla Ciebie.
Zamykanie luki w dokumentacji
Załóżmy, że skontaktuje się z Tobą ktoś (osoba C), który chce Ci sprzedać nieruchomość, która nie jest obecnie zatytułowana w ich imieniu. Jest on jednak tytułowany w imieniu dwóch osób zmarłych (osoby a i osoby B), które zamierzały, aby osoba C odziedziczyła nieruchomość po ich śmierci.
aby osoba C mogła sprzedać tę nieruchomość i podpisać akt własności, będziesz potrzebować kilku dodatkowych dokumentów, aby stworzyć tak zwany „przejrzysty łańcuch tytułów”.
istnieje kilka różnych scenariuszy, w których tego rodzaju sytuacja może się pojawić, więc omówmy najczęstsze tutaj:
- scenariusz 1: osoba a & osoba B pozostawiła swoją własność osobie C w testamencie
- Scenariusz 2: Osoba A & osoba B pozostawiła swoją własność osobie C w zaufaniu
- co to jest zaufanie?
- Czego Potrzebujesz?
- Z Jaką Sytuacją Masz Do Czynienia?
- Scenariusz 3: Osoba A & osoba B nie wypełniła Testamentu lub zaufania, a nieruchomość nie przeszła testu spadkowego
- Scenariusz 4: osoba a & osoba B nie wypełniła Testamentu lub zaufania, a nieruchomość przeszła testu spadkowego
scenariusz 1: Osoba a i osoba B pozostawiły swoją własność osobie C w testamencie
jeśli pracujesz ze sprzedawcą, który ma Testament od osoby a i B (wyjaśniając, że zmarli właściciele zamierzali, aby osoba C stała się prawnym właścicielem po ich odejściu), istnienie tej woli jest dobrym pierwszym krokiem we właściwym kierunku, ale nie jest to całkowicie to, czego potrzebujesz, aby zamknąć transakcję.
mając ten testament w ręku, osoba C będzie musiała złożyć petycję do sądu spadkowego hrabstwa, prosząc o pozwolenie na sprzedaż nieruchomości w imieniu osoby a i osoby B.
dzięki tej akcji majątek zostanie otwarty i zakładając, że nie ma żadnych ograniczeń ani konkursów ze strony innych spadkobierców co do sprzedaży nieruchomości (co byłoby trudne do poparcia, biorąc pod uwagę, że osoba C ma wolę, która wyraźnie wyjaśnia, kto jest zamierzonym beneficjentem nieruchomości), sąd wyda dokument o nazwie „listy administracyjne” (aka – „listy władzy” w niektórych stanach), stwierdzając, że osoba C jest osobistym przedstawicielem (aka – Wykonawca) i ma prawo sprzedać tę nieruchomość w imieniu nieruchomości.
po wystawieniu tego dokumentu sprzedawca będzie musiał dostarczyć Ci oryginalne kopie następujących dokumentów:
- akt zgonu osoby a
- akt zgonu osoby B
- listy Administracji/władz, wymieniające osobę C jako „osobistego przedstawiciela” (lub „wykonawcę”) majątku
- Akt, podpisany przez osobistego przedstawiciela/Wykonawcę majątku
po zarejestrowaniu tych dokumentów w rejestratorze Powiatowym (aka – register of deeds) i zakładając, że nie było innych problemów w tytułowej pracy, będziesz nowym właścicielem z wyraźnym łańcuchem tytułów!
Scenariusz 2: Osoby A i B pozostawiły swoją własność osobie C w zaufaniu
jeśli pracujesz ze sprzedawcą, który twierdzi, że jest prawowitym właścicielem nieruchomości, ponieważ została ona pozostawiona im w zaufaniu, jest to świetny pierwszy krok, ale nadal będziesz potrzebował kilku rzeczy.
czym jest zaufanie?
zaufanie jest dokumentem prawnym stworzonym przez pierwotnych właścicieli nieruchomości (w tym przypadku tych, którzy odeszli). Fundusz powierniczy nie jest osobą prawną i nie jest dokumentem rejestrowanym przez Powiat.
ten dokument jest po prostu umową prawną, w której Trustor (znany również jako osadnik lub Grantor, ponieważ jest pierwotnym właścicielem nieruchomości) określa wszystkie szczegóły dotyczące tego, co ma się stać z ich aktywami po ich śmierci.
zaletą posiadania zaufania jest to, że kiedy Trustor umiera, nie ma dwuznaczności co do tego, co powinno się stać z jego aktywami. W przypadku śmierci Trustora wszystkie ich aktywa i automatycznie pominą normalny proces spadkowy (jak opisano w scenariuszu 1) i przejdą bezpośrednio do zaufania.
co to właściwie oznacza, że aktywa są teraz kontrolowane przez powiernika.
Powiernik to osoba, którą Trustor (tj. Osoba ta jest prawnie zobowiązana do realizacji planu zgodnie z tym, co mówi trust, na rzecz beneficjentów wymienionych w truście.
beneficjentem jest ten, kto Trustor wyznaczony jako osoba lub podmiot, który otrzyma swój majątek po śmierci Trustora.
na przykład, jeśli osoba A & osoba B (powiernicy) chciała, aby ich samochód został przekazany osobie D (beneficjentowi), a osoba C została wyznaczona jako powiernik… osoba C byłaby prawnie zobowiązana do zapewnienia, że tytuł do samochodu zostanie zgodnie z prawem przeniesiony na osobę D.
Uwaga: w niektórych przypadkach Powiernik może być również zaangażowany w Trust. Rolą obrońcy jest czuwanie nad powiernikiem i likwidacja powiernika za jakiekolwiek wykroczenie. Jak na ironię, powiernikom nie zawsze można ufać, że wykonują instrukcje określone w zaufaniu, a wyznaczenie opiekuna może pomóc w zapewnieniu, że zaufanie jest realizowane przez powiernika zgodnie z planem.
ma sens?
Czego Potrzebujesz?
jeśli masz do czynienia z nieruchomością, która jest własnością dwóch zmarłych osób, a sprzedawca (osoba C) twierdzi, że ma prawo do sprzedaży nieruchomości, istnieją trzy ogólne „podpartie”, w których jest to możliwe. Porozmawiajmy o tym, czym są i co musi się wydarzyć w każdej sytuacji:
Sub-scenariusz 1: Osoba C jest wymieniona jako beneficjent nieruchomości, a zaufanie upoważnia powiernika do przekazania nieruchomości bezpośrednio beneficjentowi.
- W tym przypadku osoba C powinna już być aktualnym właścicielem rekordu (lub jeśli Trustor(S) właśnie zmarł, Powiernik powinien być w procesie przeniesienia własności nieruchomości na osobę C bardzo szybko). W tym przypadku, wszystko, co osoba C musi zrobić (po otrzymaniu własności nieruchomości) tworzy nowy akt własności i przekazuje nieruchomość nowemu nabywcy.
Podpunkt 2: Osoba C jest wymieniona jako powiernik Trustu, a zaufanie upoważnia powiernika do likwidacji nieruchomości na rzecz beneficjentów.
- jeśli powiernikiem jest osoba C, będzie ona miała pełne uprawnienia do sprzedaży nieruchomości stronie trzeciej, ponieważ głównym celem jest likwidacja nieruchomości za gotówkę (zamiast przekazania jej konkretnemu beneficjentowi). W takim przypadku będą musieli podpisać akt w imieniu trustu, podpisać certyfikat zaufania (który powinien być datowany w ciągu ostatnich 12 miesięcy, weryfikując ich rolę jako powiernika) i przekazać kupującemu oba te dokumenty wraz z oryginalnymi aktami zgonu obu powierników. Gdy kupujący zarejestruje te cztery dokumenty, będzie nowym właścicielem.
Sub-Scenariusz 3: osoba C jest wymieniona jako beneficjent nieruchomości, a zaufanie upoważnia powiernika do likwidacji nieruchomości na rzecz beneficjentów.
- jeśli zaufanie upoważnia powiernika będącego stroną trzecią do sprzedaży nieruchomości i przekazania dochodów beneficjentowi (i zakładając, że jeszcze się to nie wydarzyło), kupujący będzie musiał zebrać te same cztery dokumenty, które wymieniono w podpunkcie 2 powyżej. Jedyną różnicą jest to, że ten Powiernik strony trzeciej będzie musiał uzgodnić cenę sprzedaży. Jeśli Powiernik jest po prostu bezstronną stroną (jak adwokat lub firma zarządzająca zaufaniem) i zrobią to, co osoba C (i dokument zaufania) poleci im to zrobić (tj. – sprzedaj nieruchomość i zdobądź gotówkę), a następnie proces powinien być stosunkowo prosty. Jeśli jednak Powiernik jest stronniczą stroną (jak rodzeństwo lub ktokolwiek, kto chce sprzedać za więcej niż kupujący jest skłonny zapłacić), to ta prośba może być trudniejsza.
Z Jaką Sytuacją Masz Do Czynienia?
aby określić, z którym z tych scenariuszy masz do czynienia, zacznij od sprawdzenia, kto jest aktualnym właścicielem rekordu.
jeśli ostatni akt notarialny stwierdza, że nieruchomość jest obecnie własnością trustu lub jeśli ostatnim dokumentem jest akt Lady Bird (rodzaj aktu, który automatycznie przenosi nieruchomość na trust w przypadku śmierci właściciela), możesz automatycznie wyeliminować Sub-scenariusz 1.
po zweryfikowaniu, że nieruchomość jest obecnie własnością trustu, następnym krokiem jest ustalenie, kto jest powiernikiem. Możesz to zrobić, uzyskując kopię zaufania (wraz z innymi poprawkami do zaufania). W większości przypadków jest to coś, co osoba C powinna być w stanie Ci zapewnić (a jeśli nie może tego zapewnić, przejdź do scenariusza 3 poniżej).
ktokolwiek jest wymieniony jako powiernik (niezależnie od tego, czy jest to osoba C, czy niepowiązana osoba trzecia), będziesz potrzebował oryginalnych kopii następujących dokumentów, aby sfinalizować transakcję:
- akt zgonu osoby A
- akt zgonu osoby B
- akt zaufania (podpisany przez powiernika)
- Akt (podpisany przez powiernika)
gdy te cztery dokumenty zostaną zarejestrowane w rejestratorze Powiatowym (aka-Register of Deeds) i zakładając, że nie było innych problemów w tytułowej pracy, będziesz nowym właścicielem z wyraźnym łańcuchem tytułów!
Scenariusz 3: Osoby A i B nie wypełniły Testamentu lub zaufania, a nieruchomość nie przeszła przez probate
w tym niefortunnym scenariuszu nie ma woli, nie ma zaufania i nie ma planu.
gdy właściciel nieruchomości umrze, zanim wprowadzi wyraźny zestaw instrukcji, nieruchomość utknie w zawieszeniu (nie może być sprzedana przez nikogo), dopóki majątek zmarłego właściciela nie przejdzie przez probate.
jeśli po rozpoczęciu rozmowy z osobą C proces ten nie został jeszcze rozpoczęty, będą musieli złożyć petycję w Powiatowym Sądzie spadkowym w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Poprzez ten proces (który może być bardzo czasochłonny, zwłaszcza jeśli istnieje wielu spadkobierców walczących o majątek), Sąd ostatecznie ustanowi kogoś (najlepiej osobę, z którą pracujesz) jako osobistego przedstawiciela majątku.
ponieważ nie ma woli mówienia, sąd nie będzie miał jasnych wskazówek, kto powinien mieć kontrolę nad jakimi aktywami. Jeśli istnieje tylko jeden spadkobierca, proces nie musi być długi ani skomplikowany, ale jeśli istnieje jakiekolwiek pytanie o to, jak należy podzielić aktywa, sprawy mogą szybko zejść w dół.
kiedy ktoś w końcu został ustanowiony osobistym przedstawicielem (aka – wykonawca) majątku, sąd wyda dokument o nazwie ” listy Administracji „(aka – „listy władzy”). Można zobaczyć kilka przykładów tego, jak dokument wygląda w Michigan, Kalifornii i Illinois.
dokument ten daje komuś (najlepiej osobie C) prawo do sprzedaży nieruchomości w imieniu majątku zmarłego. Dokument ten wypełnia lukę w łańcuchu tytułów, mimo że akt prawny nie został jeszcze formalnie przeniesiony z osób A i B na osobę C.
gdy ten dokument istnieje, musisz zebrać oryginalne kopie następujących elementów:
- akt zgonu osoby a
- akt zgonu osoby B
- listy Administracji/władzy, wymieniające osobistego przedstawiciela (Wykonawcę) spadku
- Akt, podpisane przez osobistego przedstawiciela/Wykonawcę spadku
po zarejestrowaniu tych czterech dokumentów w rejestrze Powiatowym (aka – rejestr aktów) i zakładając, że nie było innych problemów w tytułowej pracy, będziesz nowym właścicielem z wyraźnym łańcuchem tytułów!
problem z spadkiem polega na tym, że nie zawsze jest cięty i suchy. Po rozpoczęciu procesu spadkowego należy powiadomić wszystkich innych, którzy potencjalnie mogą być w kolejce do roli „osobistego przedstawiciela”. Jeśli któryś z nich mówi i oczekuje odegrania roli, prawdopodobnie możesz sobie wyobrazić wszystkie te przyczyny, które mogą potencjalnie trwać latami, zanim ktoś w końcu otrzyma prawną władzę do sprzedaży nieruchomości.
kiedy spotkam się ze scenariuszem 3, to prawdopodobnie najczęstsza sytuacja, w której po prostu powiem „Dzięki, ale nie dzięki” i odejdę. Nie oznacza to, że nie ma pewnych sytuacji, w których może się to udać i/lub warto czekać, ale jeśli chcesz szybko wejść i wyjść, prawdopodobnie przekonasz się, że te oferty mają znacznie więcej bólu głowy niż są warte (zwłaszcza jeśli jest to tania nieruchomość).
Scenariusz 4: osoby A i B nie ukończyły Testamentu lub zaufania, ale nieruchomość przeszła przez probate.
jeśli nieruchomość przeszła już przez probate, a jeśli ktoś (najlepiej osoba C) został ustanowiony jako osobisty przedstawiciel/wykonawca spadku, powinien mieć oryginalne listy administracyjne (aka – listy władz) z Sądu Okręgowego.
zakładając, że ten dokument istnieje, będziesz musiał zebrać oryginalne kopie następujących elementów:
- akt zgonu osoby a
- akt zgonu osoby B
- listy Administracji/władz, wymieniające osobistego przedstawiciela (Wykonawcę) spadku
- Akt, podpisany przez osobistego przedstawiciela/Wykonawcę spadku
po zarejestrowaniu tych czterech dokumentów w rejestrze Powiatowym (aka – rejestr aktów), i zakładając, że nie było żadnych innych problemów w tytułowej pracy, będziesz nowym właścicielem z wyraźnym łańcuchem tytułów!
oryginalność ma znaczenie
w przypadku, gdy nie wyraziłem się jasno powyżej, pamiętaj, że za każdym razem, gdy składasz dokument do ewidencji Powiatowej / rejestru aktów, dokument musi być oryginałem.
dotyczy to aktów zgonu, listów administracyjnych, świadectw zaufania, aktów, oświadczeń, memorandów, wszystkiego (kopia aktu zgonu nie zadziała, musi być rzeczywistym, oryginalnym dokumentem).
jeśli pracujesz z kimś, kto twierdzi, że nie ma oryginału aktu zgonu, powiedz mu, aby zażądał nowego oryginału od hrabstwa. Akt zgonu można zawsze odtworzyć na życzenie (i zwykle za niewielką opłatą).
jeśli chodzi o certyfikat zaufania lub akt-ponieważ dokumenty te są zwykle tworzone jako część zamknięcia, nie powinno być trudno uzyskać oryginalne kopie tych dokumentów (ponieważ Ty, Twoja agencja tytułowa lub twój adwokat zamykający powinien mieć oryginalne kopie w swoim posiadaniu po zakończeniu zamknięcia).
a co do pism Administracji, to stwierdziłem, że mogą być trudniejsze do odtworzenia na żądanie (zwłaszcza jeśli dokument został wydany przez Sąd kilkadziesiąt lat temu). Jeśli napotkasz sprzedawcę, który twierdzi, że jest osobistym przedstawicielem, ale nie ma dokumentów, aby to udowodnić, spróbuj poprosić o to w sądzie okręgowym. Nawet jeśli nie mogą dostarczyć oryginalnej kopii, mogą być w stanie dostarczyć kopię oryginalnego dokumentu (a w niektórych przypadkach, jeśli jest on połączony z oświadczeniem autentyczności, może wystarczyć zaznaczenie pola wyboru).
Morał z tej historii
jako ostatnia, osobista uwaga, jeśli po przeczytaniu tego wszystkiego nie podniosłeś jeszcze znaczenia Woli lub zaufania, powiem to wyraźnie teraz… jeśli masz jakieś osobiste aktywa, o których możesz mówić (w tym twoje dzieci, zwierzęta domowe lub inne fizyczne przedmioty, które w jakikolwiek sposób kontrolujesz), zrób światu przysługę i ustaw ją.
to nie jest trudne – a istnienie tego dokumentu może potencjalnie uratować Twoich bliskich przed niezliczonymi bólami głowy i bólami serca, z którymi nie powinni mieć do czynienia po twojej śmierci.