Jeśli zawsze jest jedna solidna inwestycja, jest to nieruchomość. Nieruchomość jest dobrą inwestycją, ponieważ każdy zawsze jej potrzebuje i ma tendencję do doceniania wartości niezależnie od stanu gospodarki. Możesz być zaskoczony, wiedząc, że posiadanie jednostek magazynowych może być dochodowym biznesem. Ale jedno duże pytanie większość ludzi ma to: ile kosztuje zbudowanie firmy magazynu?
krótko mówiąc, średni koszt budowy magazynu od podstaw wynosi około 3 USD.5 milionów przy założeniu średniego kosztu około 25 dolarów za metr kwadratowy. Koszt ten obejmuje większość głównych aspektów finansowania jednostki magazynowej, w tym ziemię, budowę, ubezpieczenie, pozwolenia i inne wydatki biznesowe. Niektóre wielopiętrowe budynki lub budynki ze złożoną kontrolą klimatu mogą kosztować do 70 USD za metr kwadratowy.
oczywiście te liczby są po prostu średnie. Rzeczywisty koszt może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, użytych materiałów, złożoności budynku i innych istotnych czynników budowlanych. Dokładne szczegóły są dość skomplikowane. Zebraliśmy więc ten obszerny przewodnik na temat kosztów budowy jednostek magazynowych.
koszt budowy jednostek magazynowych
jednostki magazynowe nie ponoszą tak dużych kosztów, jak niektóre inne rodzaje budynków, ponieważ zwykle nie wymagają klimatyzowanych wnętrz. Jednak bardziej zaawansowane urządzenia z pełną kontrolą klimatu mogą być droższe.
jeśli chodzi o jednostkę magazynową, istnieją główne kategorie wydatków, na które należy spojrzeć:
-
- Ziemia – $353,925
- Budownictwo – $3,244,500
- Inżynieria – $79,000
- pozwolenia/opłaty – $32,000
- ubezpieczenie – $10,000 (rocznie)
- Sprzęt – $22,000
- Marketing – $75,000
- Opłaty prawne – $22,000
- koszty finansowe– $100,000
razem – $3,500,000
przyjrzymy się każdej z tych kategorii wydatków i podamy szacunkowe koszty, a także czynniki, które mogą mieć wpływ na te koszty.
ląd
pierwszą rzeczą, którą musisz spojrzeć na wyspę. Ziemia kosztuje premię, ponieważ w przeciwieństwie do innych rodzajów zasobów, nie można zrobić więcej ziemi. Tak więc, będziesz chciał najpierw zająć się zdobyciem ziemi, zanim zaczniesz konstruować magazyn.
koszty gruntów mogą być bardzo wybredne, w zależności od tego, gdzie kupisz. Oczywiście ziemia będzie kosztować więcej w Kalifornii Czy Massachusetts niż w Dakocie Północnej. Ogólnie rzecz biorąc, dobrym oszacowaniem jest to, że ziemia będzie kosztować około 20% -30% kosztów rozwoju.
według Mako Steel średni koszt gruntu do użytku komercyjnego wynosi około 1,25 USD za stopę kwadratową. Pamiętaj jednak, że używasz tylko około 40% zakupionej ziemi na magazyn. Tak więc podziel koszt ziemi przez 0,40, a otrzymasz efektywną stawkę za metr kwadratowy w wysokości około 3,13 USD.
Według innych szacunków koszt ziemi wynosi około 3,25 USD za stopę kwadratową. Zakładając pokrycie 40%, wychodzi to około $7 za metr kwadratowy. Ogólnie rzecz biorąc, Przeciętny budynek magazynowy znajduje się na działce o powierzchni około 2,5 akrów (108 900 stóp kwadratowych). To wychodzi na średni koszt około $353,925 dla kosztów gruntów.
jedną z największych rzeczy, które wpłyną na koszty gruntów, jest Twoja lokalizacja. Większość (52%) budynków magazynowych znajduje się w środowiskach podmiejskich, podczas gdy tylko około jedna trzecia znajduje się w obszarach miejskich. Tylko jedna dziesiąta jednostek magazynowych znajduje się na obszarach wiejskich. Najlepszym miejscem na powierzchnię magazynową jest takie, które znajduje się w pobliżu centrum handlowego, które jest również w pobliżu jakiegoś ważnego skrzyżowania, do którego łatwo jest dojechać ciężarówką.
nie powinieneś jednak martwić się zbytnio o te koszty. Według kilku zasobów ekspertów koszt wynajmu magazynu Zwykle dotrzymuje kroku kosztowi wynajmu małego mieszkania. Możesz również być bardziej wydajny z ziemią, jeśli zbudujesz jednostkę wieloskładnikową, chociaż wiązałoby się to z większymi kosztami budowy.
koszty budowy
gdy już zabezpieczysz jakąś ziemię, następną rzeczą, którą powinieneś wziąć pod uwagę, są koszty budowy. Koszty budowy można podzielić na dwa główne koszty; zagospodarowania terenu i faktycznego budownictwa. Zagospodarowanie terenu polega na przygotowaniu terenu pod budowę poprzez kopanie, Oczyszczanie i niwelowanie wszelkich gruntów wymaganych do budowy.
możesz spodziewać się zapłaty od 5 do 8 USD za metr kwadratowy za rozwój. Więc w przypadku budynku o powierzchni 2,5 akra, to wyniosłoby około $544,500 zakładając niskie szacunki tempa rozwoju.
po zagospodarowaniu terenu możesz zdecydować się na budowę jednego lub wielopiętrowego budynku. Ogólnie rzecz biorąc, budowa budynku jednopiętrowego kosztuje od $25 – $40 za stopę kwadratową, podczas gdy budowa budynku wielopiętrowego (3-4 piętra) będzie kosztować około $45-$70 za stopę kwadratową. Do naszych obliczeń przyjmiemy jednopiętrowy budynek. To wychodzi na około $2,700,000 tylko na koszty budowy.
mówiąc inaczej, Przeciętny magazyn wewnętrzny ma powierzchnię 60 000-80 000 stóp kwadratowych i kosztuje około 45-65 USD za stopę kwadratową. Należy pamiętać, że koszty budowy i koszty zagospodarowania terenu są oddzielne, trzeba budżet dla obu z nich.
również koszty budowy zależą od rodzaju udogodnień, które będziesz miał. Na przykład, jeśli masz stosunkowo strukturę barebones, możesz nie płacić dużo za udogodnienia. Z drugiej strony, urządzenia sterowane klimatem będą kosztować znacznie więcej.
klimatyzatory mogą utrzymywać temperaturę między 55-80 stopni, ale mają zwiększone koszty instalacji. Wielu klientów wolałoby używać klimatyzowanych urządzeń, ponieważ są one odporne na pleśń i chronią rzeczy przed wilgocią i inną korozją.
budynki metalowe vs ceglane
obecnie zdecydowana większość magazynów używa standardowych metalowych ram, które można w prosty sposób postawić. Często tego rodzaju ramy mogą służyć jako alternatywa dla tradycyjnego budownictwa. Średni koszt takich metalowych budynków to około 80 000 USD za sekcję o wymiarach 10×20 jednostek.
biorąc pod uwagę, że średnia jednostka magazynowa ma 526 jednostek, to wychodzi na około $250,000 kosztów dla budynków z metalową ramą. Tego rodzaju metalowe ramy do przechowywania mogą być znacznie tańsze, ale nie są wyposażone w specjalny rodzaj kontroli klimatu. Aby uzyskać kontrolę klimatu, prawdopodobnie będziesz musiał zbudować oddzielny budynek.
Ogólnie rzecz biorąc, większość magazynów obecnie nie jest już wykonana z cegły ani pustaków. Tego rodzaju materiały nie są już zbyt opłacalne do przechowywania. Więc jeśli wybierasz się na drogę budowy nowej jednostki, zdecydowanie zalecamy trzymanie się konstrukcji metalowej.
koszty inżynieryjne
oprócz kosztów surowych budowy, koszty inżynieryjne odnoszą się do innych różnych aspektów fizycznego układu budynku. Takie rzeczy jak czyszczenie, wykopy, odwadnianie burzowe, instalacja mediów i inne wymagają określonej instalacji i zależą od miejsca. Ogólnie rzecz biorąc, deweloperzy wynajmują usługi profesjonalnego inżyniera budownictwa do obsługi tych wydarzeń.
koszty inżynierii mogą się znacznie różnić w zależności od rodzaju potrzebnych usług. Jeśli potrzebne są ciężkie usługi inżynieryjne, może być konieczne zatrudnienie wielu inżynierów. Według grupy Parham średni koszt inżynierii na metr kwadratowy jest mniejszy niż Dolar w wysokości 0,72 USD.
jeśli weźmiemy założenie 2,5 akra, wyjdzie to na około $79,000. Należy pamiętać, że koszty inżynierii mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Koszty inżynierii w mieście mogą kosztować więcej niż na obszarach wiejskich ze względu na większą koncentrację budynków i bardziej rygorystyczne lokalne przepisy. Nasze szacunki są niższe, ponieważ większość magazynów istnieje na obszarach podmiejskich, gdzie koszty inżynierii mogą nie być tak wysokie.
pozwolenia / opłaty
podobnie jak w przypadku budowy dowolnego budynku, musisz zapłacić za pozwolenia na nowy budynek i inne opłaty administracyjne związane z pozwoleniami na budowę. Wszystkie inne rzeczy są równe, jednostki magazynowe nie wymagają tak wielu pozwoleń na zagospodarowanie przestrzenne, jak inne rodzaje przedsiębiorstw, ale nadal muszą przestrzegać ogólnych lokalnych ograniczeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego dla budynków o tej wielkości. Lokalne kody będą prawdopodobnie różnić się w zależności od tego, gdzie jesteś i jak duża jest Twoja lokalizacja.
przykłady niektórych rodzajów zezwoleń, które mogą być potrzebne, to:
- pozwolenia na użytkowanie – są one wymagane do prowadzenia działalności gospodarczej w określonej lokalizacji fizycznej.
- Rejestracja podatku od wynagrodzeń-wszystkie firmy i pracownicy muszą zarejestrować swoją działalność dla celów podatkowych.
- opłaty za zagospodarowanie przestrzenne – w zależności od tego, gdzie jesteś, może być konieczne uiszczenie określonych opłat za zagospodarowanie przestrzenne.
jednym z trudniejszych elementów budowy magazynu jest uzyskanie przewagi przez lokalną radę zagospodarowania przestrzennego. Wiele osób uważa magazyny i budynki za brzydkie, więc uzyskanie pozwolenia na budowę w określonym miejscu może być trudne.
zgodnie z kosztami prognozowanymi przez Prnham Group, pozwolenia i opłaty będą kosztować około $0.29 za metr kwadratowy. Zakładając, że rozmiar jednostki pamięci masowej wynosi 2,5, wychodzi to na około $32,000 za koszty pozwolenia.
ponownie, koszty uzyskania pozwolenia na budowę jednostki Magazynowej nie są tak drogie, ponieważ nie wymagają wielu. Najtrudniejszym pozwoleniem na budowę budynku magazynowego będzie prawdopodobnie pozwolenie na użytkowanie.
ubezpieczenia
wszystkie firmy wymagają ubezpieczenia, a budynek magazynu nie jest inny. Podobnie jak inne rodzaje wydatków, magazynowanie, budynki jednostkowe nie wymagają tyle ubezpieczenia ze względu na rodzaj działalności, którą są.
głównym rodzajem ubezpieczenia, którego potrzebuje budynek magazynowy, są ubezpieczenia majątkowe i ogólne ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej. Ubezpieczenie nieruchomości ochroni budynek i inne części struktury fizycznej, a ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej pokryje opłaty prawne i szkody na wypadek, gdyby ktoś ucierpiał podczas pobytu w Twoim lokalu. Na przykład, jeśli ktoś poślizgnie się na kałuży wody w Twoim budynku, upadnie i zrobi sobie krzywdę, pokryje to twoje ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
musisz również rozważyć ubezpieczenie swojego sprzętu i innych zniszczalnych aktywów. Wiele firm ubezpieczeniowych oferuje ubezpieczenie parasolowe, które obejmie rzeczy w szerokim zakresie zdarzeń.
po raz kolejny koszty ubezpieczenia magazynów komercyjnych nie są tak wysokie, ponieważ nie wymagają wiele przez prawo. Rodzaj ubezpieczenia będzie wymagać prawdopodobnie różni się w zależności od stanu, więc upewnij się, że rozumiesz prawa ubezpieczeniowe w swoim stanie.
całkowity koszt ubezpieczenia prawdopodobnie spadnie w dowolnym miejscu między $5,000 – $15,000 rocznie, w zależności od wielkości operacji. Małe firmy często mogą uzyskać bardzo dobre oferty ubezpieczeniowe i płacić tylko kilka tysięcy rocznie. Ale jeśli posiadasz bardzo duży magazyn, będziesz musiał zapłacić więcej w kosztach ubezpieczenia.
wyposażenie
ogólnie rzecz biorąc, większość jednostek samoobsługowych nie wymaga tak dużego sprzętu. Większość czasu klienci przynoszą własne narzędzia do przenoszenia swoich rzeczy. Być może będziesz musiał kupić kilka dolarów na użytek społeczności, ale nie powinieneś potrzebować żadnych ciężkich maszyn, takich jak wózki widłowe lub ciężarówki. Niektóre obiekty magazynowe wynajmują również Samochody ciężarowe, ale są to mniejszości.
jedynym rodzajem prawdziwego sprzętu, którego potrzebujesz, jest podstawowy sprzęt biurowy, taki jak komputery, telefony, biurka, stoły, krzesła i inne różne urządzenia biurowe. Sprzęt biurowy i Meble nie są tak drogie wszystkie rzeczy biorąc pod uwagę, i powinien uruchomić cię gdzieś około $0.20 za metr kwadratowy.
dla naszych celów, to wychodzi około $22,000 za meble. Koszty te mogą być znacznie zmniejszone w zależności od rodzaju sprzętu, który masz w swojej jednostce magazynowej.
opłaty marketingowe
jak każda firma, magazyn będzie potrzebował materiałów marketingowych i reklamowych. Trzeba będzie przyciągnąć klientów i istnieje wiele sposobów, że można to zrobić. Niektóre z najczęstszych metod marketingu jednostki pamięci obejmują billboardy, koperty, reklamy internetowe i e-mail marketing. Bez względu na to, jaki rodzaj umowy biznesowej wybierzesz, powinieneś oczekiwać, że wydasz od 6% do 8% dochodu brutto na koszty reklamy.
według Stowarzyszenia self-storage średni dochód brutto dla jednostek magazynowych zależy od rodzaju jednostki, którą jest
- średni przychód netto dla jednostki nienależącej do klimatu-1,25 USD za stopę kwadratową
- średni miesięczny przychód netto dla jednostki nienależącej do klimatu – 1,60 USD za stopę kwadratową
dla jednostki nienależącej do klimatu jednostka, o łącznej powierzchni najmu 60 000, która wychodzi na około 75 000 dolarów. Opłaty marketingowe mogą być dość drogie w zależności od lokalizacji i rodzaju konkurencji.
Opłaty prawne
wszystkie firmy będą ponosić koszty prawne, a jednostka magazynowa nie jest inna. Główne koszty prawne związane z otwarciem magazynu obejmują koszty uzyskania licencji biznesowej i uzyskania dokumentów związanych z rejestracją nieruchomości.
trochę trudno jest oszacować opłaty prawne, ponieważ mogą się one różnić w zależności od stanu i rodzaju dokumentów prawnych, których potrzebujesz. Według Parham Group, kosztuje około $0.20 za metr kwadratowy. Dla naszych celów, to wychodzi na całkowity koszt około $22,000.
koszty finansowe
koszty finansowe obejmują wszelkie koszty, które ponosisz z takich rzeczy, jak pożyczka lub wszelkiego rodzaju finansowanie lub płatności odsetek. Koszty finansowe będą w dużej mierze zależeć od rodzaju pożyczki, którą otrzymasz na sfinansowanie nieruchomości.
Ogólnie rzecz biorąc, będziesz chciał uzyskać kredyt na nieruchomości komercyjne, aby sfinansować zakup ziemi i budowę jednostek. Średnia stopa procentowa dla nieruchomości komercyjnych w USA wynosi od 2,15% do 13,15%.
stopy procentowe mogą się zmieniać w czasie, więc trudno podać dokładną liczbę. Zakładając niskie oprocentowanie w wysokości 2,5% W przypadku kredytu komercyjnego w wysokości około 4 milionów dolarów, wyniosłoby to około 100 000 USD w rocznych kosztach odsetek.
należy pamiętać, że liczba ta może się znacznie różnić w zależności od aktualnych stóp procentowych.
finansowanie jednostki Magazynowej
jednostki magazynowe mają wysoki koszt początkowy w porównaniu z wieloma innymi firmami, ponieważ wymagają dużej struktury. Tak więc, jeśli nie masz dużo kapitału zaoszczędzonego, będziesz musiał polegać na pożyczce na nieruchomości komercyjnej.
Ogólnie rzecz biorąc, najlepszym rodzajem kredytu na nieruchomość komercyjną na jednostkę magazynową jest pożyczka SBA 7(a) od Small Business Administration (SBA). Pożyczki SBA 76(A) oferują do 5 milionów dolarów i gwarantowane jest do 75% tych pieniędzy. Oznacza to, że jeśli nie spłacisz pożyczki, rząd federalny pokryje do 75% pożyczki. Mniejsze ryzyko oznacza, że banki chętniej pożyczają pieniądze na nieruchomości małym firmom.
nie musisz tylko uzyskać pożyczki SBA 7(a) na budowę nowego magazynu. Można również uzyskać jeden refinansować istniejącą pożyczkę lub można go wykorzystać na zakup istniejącej jednostki magazynowej.
kup istniejącą jednostkę
jedną z opcji uruchomienia jednostki Magazynowej jest zakup w pełni zbudowanej i umeblowanej. Dla niektórych może to być idealna opcja, jeśli trudno jest znaleźć nieruchomość, którą można kupić, aby zbudować strukturę.
dokładne koszty zakupu istniejącego obiektu magazynowego różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu. Zależą one również od wydajności urządzenia. Jeśli jednostka nie radzi sobie tak dobrze ty. Inne czynniki, które wpływają na wartość jednostki magazynowej, obejmują dochód netto i koszty operacyjne.
według InsiderSelfStorage.com, średnia jednostka magazynowa sprzedaje w przybliżeniu $40 – $50 za metr kwadratowy. Zakładając niską wartość, wychodzi to nieco ponad 5,5 miliona dolarów. To jest o 1,5 miliona dolarów więcej niż szacowane koszty budowy jednego na własną rękę, ale wygodniej jest kupić istniejącą jednostkę, a nie budować nową od podstaw.
magazyn franczyzowy
inną opcją otwarcia magazynu jest zakup franczyzy. Franchising jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ większy biznes zwykle pokrywa koszty budynku i innych ważnych materiałów biznesowych. Jednak będziesz musiał zapłacić początkową opłatę franczyzową i zapłacić część swoich miesięcznych przychodów brutto.
opłaty franczyzowe zależą od konkretnej franczyzy. Na przykład Go Mini pobiera podstawową opłatę franczyzową w wysokości 45 000 USD i całkowitą inwestycję początkową w wysokości około 500 000 USD. Większość firm ma również dość surowe wymagania dotyczące tego, komu pozwalają na franczyzę. Na przykład zwykle musisz mieć pewną ilość płynnego kapitału i doświadczenie w prowadzeniu biznesu.
Franchising jest zwykle znacznie tańszą opcją niż budowa magazynu od podstaw. Minusem franchisingu jest to, że jesteś ograniczony do konkretnej marki, a także musisz płacić tantiemy i opłaty reklamowe. Być może będziesz musiał podpisać umowę franczyzową na określony czas.
ile można zarobić z Magazynem?
magazyny to jedna z najbezpieczniejszych inwestycji, jakie możesz zrobić. Większość innych inwestycji w nieruchomości nie ale self – storage jednostki mają niesamowity wskaźnik sukcesu 92%. Większość firm utrzymuje wskaźnik najmu na poziomie co najmniej 70%, ale najbardziej udane magazyny mają wskaźnik najmu na poziomie 90%.
średnia jednostka magazynowa wynajmuje od 60 do 180 USD miesięcznie, potencjalnie więcej w zależności od lokalizacji. Średni czynsz kontrolowany przez klimat może wynosić od $75 – $220 miesięcznie.
należy pamiętać, że zwykle trwa od 12 do 24 miesięcy, zanim jednostka magazynowa osiągnie swój maksymalny potencjał przychodów, więc nie zdziw się, jeśli działasz w pierwszym roku na marżach.
wnioski
magazyny to świetna inwestycja, która potencjalnie może przynieść Ci dużo pieniędzy. Mają stosunkowo wysoki koszt początkowy, ale magazyn może zacząć zarabiać pieniądze w ciągu zaledwie 2 lat. Więc jeśli jesteś zainteresowany bardzo lukratywną inwestycją w nieruchomości, powinieneś rozważyć przyjrzenie się budynkom magazynowym.