Wenn es immer eine solide Investition gibt, ist es Eigentum. Immobilien sind eine gute Investition, weil jeder sie immer braucht und unabhängig von der Wirtschaftslage tendenziell an Wert gewinnt. Sie werden überrascht sein zu wissen, dass der Besitz von Lagereinheiten ein lukratives Geschäft sein kann. Aber eine große Frage, die meisten Menschen haben, ist: Wie viel kostet es, eine Speichereinheit Geschäft zu bauen?
Kurz gesagt, die durchschnittlichen Kosten für den Bau einer Speichereinheit von Grund auf betragen ungefähr 3 US-Dollar.5 millionen unter der Annahme einer durchschnittlichen Kosten von etwa $ 25 pro Quadratfuß. Diese Kosten umfassen die meisten wichtigen Aspekte der Finanzierung einer Speichereinheit, einschließlich Land, Bau, Versicherung, Genehmigungen und andere Geschäftskosten. Einige mehrstöckige Gebäude oder Gebäude mit komplexer Klimatisierung können bis zu 70 US-Dollar pro Quadratfuß kosten.
Natürlich sind diese Zahlen nur durchschnittlich. Die tatsächlichen Kosten können je nach Standort, verwendeten Materialien, Komplexität des Gebäudes und anderen relevanten Baufaktoren stark variieren. Die genauen Details sind ziemlich komplex. Deshalb haben wir diesen umfassenden Leitfaden zu den Kosten für den Bau von Speichereinheiten zusammengestellt.
Kosten für den Bau von Lagereinheiten
Lagereinheiten verursachen nicht so hohe Kosten wie einige andere Gebäudetypen, da sie normalerweise keine klimatisierten Innenräume benötigen. Fortgeschrittenere Geräte mit vollständiger Klimatisierung können jedoch teurer sein.
Wenn es um eine Speichereinheit geht, gibt es Hauptkategorien von Ausgaben zu betrachten:
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- Land – $353,925
- Bau – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- Genehmigungen / Gebühren – $ 32,000
- Versicherung – $ 10,000 (pro Jahr)
- Ausrüstung – $22,000
- Marketing – $ 75,000
- Anwaltskosten – $ 22,000
- Finanzkosten – $100,000
Total – $ 3,500,000
Wir werden uns jede dieser Ausgabenkategorien ansehen und einige Schätzungen der Kosten sowie Faktoren geben, die diese Kosten beeinflussen können.
Land
Das erste, was Sie brauchen, um in Insel zu suchen. Land kostet eine Prämie, denn im Gegensatz zu anderen Arten von Ressourcen kann man nicht wirklich mehr Land machen. Sie werden sich also zuerst darum kümmern wollen, etwas Land zu bekommen, bevor Sie mit dem Bau einer Lagereinheit beginnen können.
Grundstückskosten können sehr heikel sein, je nachdem, wo Sie kaufen. Offensichtlich wird das Land in einem Gebiet wie Kalifornien oder Massachusetts mehr kosten als in North Dakota. Im Allgemeinen ist eine gute Schätzung, dass Land ungefähr 20% -30% Ihrer Entwicklungskosten kostet.
Laut Mako Steel betragen die durchschnittlichen Kosten für gewerblich genutztes Land etwa 1,25 USD pro Quadratfuß. Denken Sie jedoch daran, dass Sie nur etwa 40% des Landes verwenden, das Sie für Ihre Lagereinheit kaufen. Teilen Sie also die Grundstückskosten durch 0,40 und Sie erhalten eine effektive Rate pro Quadratfuß von etwa 3,13 USD.
Dies ist eine Schätzung der unteren Grenze. Nach einer anderen Schätzung betragen die Grundstückskosten ungefähr 3,25 USD pro Quadratfuß. Unter der Annahme einer Abdeckung von 40% ergibt dies ungefähr 7 USD pro Quadratfuß. Im Allgemeinen sitzt das durchschnittliche Speichereinheitsgebäude auf einem Grundstück ungefähr 2,5 Morgen (108.900 Quadratfuß) groß. Das ergibt durchschnittliche Kosten von etwa 353.925 US-Dollar für Grundstückskosten.
Eines der größten Dinge, die beeinflussen, wie viel Land kostet, ist Ihr Standort. Die Mehrheit (52%) der Lagergebäude befindet sich in vorstädtischen Umgebungen, während sich nur etwa ein Drittel in städtischen Gebieten befindet. Nur ein Zehntel der Lagereinheiten befindet sich in ländlichen Gebieten. Der beste Ort für einen Lagerbereich ist einer, der sich in der Nähe eines Einzelhandelszentrums befindet, das sich auch in der Nähe einer wichtigen Kreuzung befindet, die mit dem LKW leicht zu erreichen ist.
Sie sollten sich jedoch keine allzu großen Sorgen um diese Kosten machen. Laut mehreren Expertenressourcen halten die Kosten für die Anmietung einer Lagereinheit normalerweise mit den Kosten für die Anmietung einer kleinen Wohnung Schritt. Sie können auch effizienter mit Land umgehen, wenn Sie eine Multi-Storage-Einheit bauen, obwohl dies mehr Baukosten verursachen würde.
Baukosten
Sobald Sie etwas Land gesichert haben, sollten Sie als nächstes die Baukosten berücksichtigen. Baukosten können in zwei Hauptkosten aufgeteilt werden; Landentwicklung und tatsächliches Gebäude. Die Landentwicklung beinhaltet die Vorbereitung des Landes für den Bau durch Ausheben, Räumen und Nivellieren von Land, das zum Bauen benötigt wird.
Sie können erwarten, zwischen 5 und 8 US-Dollar pro Quadratfuß für die Entwicklung zu zahlen. Für ein 2,5 Hektar großes Lagergebäude würde dies bei einer niedrigen Schätzung der Entwicklungsraten etwa 544.500 US-Dollar betragen.
Sobald das Land erschlossen ist, können Sie entweder ein einstöckiges oder ein mehrstöckiges Gebäude bauen. Im Allgemeinen kostet der Bau eines einstöckigen Gebäudes zwischen 25 und 40 US-Dollar pro Quadratfuß, während der Bau eines mehrstöckigen Gebäudes (3 bis 4 Stockwerke) etwa 45 bis 70 US-Dollar pro Quadratfuß kostet. Für unsere Berechnungen nehmen wir ein einstöckiges Gebäude an. Das ergibt ungefähr 2.700.000 US-Dollar nur für die Baukosten.
Um es anders auszudrücken, die durchschnittliche Innenlagereinheit hat eine vermietbare Fläche von 60.000 bis 80.000 Quadratfuß und kostet etwa 45 bis 65 US-Dollar pro Quadratfuß. Denken Sie daran, dass Baukosten und Landentwicklungskosten getrennt sind, Sie müssen für beide budgetieren.
Die Baukosten hängen auch davon ab, welche Art von Annehmlichkeiten Sie haben werden. Wenn Sie beispielsweise eine relativ Barebone-Struktur haben, müssen Sie möglicherweise nicht viel für Annehmlichkeiten bezahlen. Auf der anderen Seite werden Klimaanlagen viel mehr kosten.
Klimageräte können Temperaturen zwischen 55 und 80 Grad halten, haben jedoch die Installationskosten erhöht. Viele Kunden würden es vorziehen, Klimaanlagen zu verwenden, da diese schimmelresistent sind und vor Feuchtigkeit und anderer Korrosion schützen.
Metall vs Ziegel / Cinderblock Gebäude
Heutzutage verwendet die überwiegende Mehrheit der Lagereinheiten standardisierte Metallrahmen, die Sie relativ einfach errichten können. Oft können diese Arten von Rahmen als Alternative zur traditionellen Konstruktion dienen. Die durchschnittlichen Kosten für Metallgebäude wie diese betragen ungefähr 80.000 US-Dollar für einen 10 × 20 Meter langen Abschnitt.
Angesichts der Tatsache, dass die durchschnittliche Lagereinheit über 526 Einheiten verfügt, belaufen sich die Kosten für Metallrahmengebäude auf rund 250.000 US-Dollar. Diese Arten von Metall-Lagerrahmen können viel billiger sein, aber sie kommen nicht mit einer speziellen Art von Klimatisierung. Um eine Klimaanlage zu erhalten, müssen Sie wahrscheinlich ein separates Gebäude bauen.
Im Allgemeinen werden die meisten Lagereinheiten heutzutage nicht mehr aus Ziegeln oder Schlackenblöcken hergestellt. Solche Materialien sind für die Lagerung einfach nicht mehr sehr kostengünstig. Wenn Sie also eine neue Einheit bauen möchten, empfehlen wir Ihnen dringend, bei der Metallkonstruktion zu bleiben.
Ingenieurkosten
Abgesehen von den Rohbaukosten beziehen sich die Ingenieurkosten auf andere Aspekte der physischen Anordnung des Gebäudes. Dinge wie Reinigung, Ausgrabung, Regenentwässerung, Installation von Versorgungsunternehmen und mehr erfordern eine bestimmte Installation und hängen vom Standort ab. Im Allgemeinen beauftragen Bauträger die Dienste eines professionellen Bauingenieurs, um diese Entwicklungen zu bewältigen.
Die Engineering-Kosten können je nach Art der benötigten Dienstleistungen stark variieren. Wenn schwere Ingenieurdienstleistungen benötigt werden, müssen Sie möglicherweise mehrere Ingenieure einstellen. Laut der Parham Group betragen die durchschnittlichen Ingenieurkosten pro Quadratfuß weniger als einen Dollar bei 0,72 US-Dollar.
Wenn wir die 2,5 Hektar große Annahme herausnehmen, ergibt das ungefähr 79.000 US-Dollar. Denken Sie daran, dass diese Engineering-Kosten je nach Standort variieren können. Ingenieurkosten in einer Stadt könnten aufgrund der größeren Konzentration von Gebäuden und strengeren lokalen Vorschriften mehr kosten als in einem ländlichen Gebiet. Unsere Schätzung liegt am unteren Ende, da die meisten Speichereinheiten in vorstädtischen Gebieten existieren, in denen die Engineering-Kosten möglicherweise nicht so hoch sind.
Genehmigungen / Gebühren
Wie beim Bau eines Gebäudes müssen Sie die Genehmigungen für das neue Gebäude und andere Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Baugenehmigung bezahlen. Wenn alle anderen Dinge gleich sind, benötigen Lagereinheiten nicht so viele Zonengenehmigungen wie andere Arten von Unternehmen, aber sie müssen sich dennoch an allgemeine lokale Zoneneinschränkungen für Gebäude dieser Größe halten. Ihre lokalen Codes unterscheiden sich wahrscheinlich je nachdem, wo Sie sich befinden und wie groß Ihr Standort ist.
Beispiele für einige Arten von Genehmigungen, die Sie möglicherweise benötigen, sind:
- Belegungsgenehmigungen – Diese sind erforderlich, um ein Unternehmen von einem bestimmten physischen Standort aus zu betreiben.
- Lohnsteuerregistrierung – Alle Unternehmen und Mitarbeiter müssen ihr Unternehmen für Steuerzwecke registrieren.
- Zonengebühren – Je nachdem, wo Sie sich befinden, müssen Sie möglicherweise bestimmte Zonengebühren zahlen.
Einer der schwierigeren Teile beim Bau einer Lagereinheit ist die Genehmigung durch das lokale Zoning Board. Viele Menschen betrachten Lagereinheiten und Gebäude als Schandfleck, Daher kann es schwierig sein, die Erlaubnis zum Bau eines Gebäudes an einem bestimmten Ort zu erhalten.
Gemäß den von der Prnham Group prognostizierten Kosten kosten Genehmigungen und Gebühren ungefähr 0,29 USD pro Quadratfuß. Unter der Annahme einer Größe von 2,5 Speichereinheiten ergibt dies ungefähr 32.000 US-Dollar für Genehmigungskosten.
Auch hier sind die Genehmigungskosten für ein Lagergebäude nicht so teuer, da sie nicht viele erfordern. Die schwierigste Genehmigung für ein Lagergebäude wird wahrscheinlich die Belegungsgenehmigung sein.
Versicherung
Alle Unternehmen benötigen eine Versicherung und ein Lagergebäude ist nicht anders. Wie andere Arten von Kosten, Lagerung, Einheit Gebäude erfordern nicht so viel Versicherung aufgrund der Art von Geschäft, das sie sind.
Die Hauptversicherung, die ein Lagergebäude benötigt, sind Sachversicherungen und allgemeine Haftpflichtversicherungen. Die Sachversicherung schützt das Gebäude und andere Teile der physischen Struktur, während die Haftpflichtversicherung die Anwaltskosten und Schäden abdeckt, falls jemand auf Ihrem Gelände verletzt wird. Wenn beispielsweise jemand auf einer Wasserpfütze in Ihrem Gebäude ausrutscht, stürzt und sich verletzt, deckt Ihre Haftpflichtversicherung dies ab.
Sie müssen auch eine Versicherung für Ihre Ausrüstung und andere schädliche Vermögenswerte in Betracht ziehen. Viele Versicherungsgesellschaften bieten Dachversicherung an, die Sachen unter einer breiten Palette von Vorfällen abdeckt.
Auch hier sind die Versicherungskosten für gewerbliche Lagereinheiten nicht so hoch, weil sie gesetzlich nicht viel verlangen. Die Art der Versicherung, die Sie benötigen, variiert wahrscheinlich je nach Staat, also stellen Sie sicher, dass Sie die Versicherungsgesetze in Ihrem Staat verstehen.
Die Gesamtkosten der Versicherung werden wahrscheinlich irgendwo zwischen $ 5.000 – $ 15.000 pro Jahr fallen, abhängig von der Größe Ihrer Operation. Kleine Unternehmen können oft sehr gute Versicherungsverträge abschließen und zahlen nur ein paar Tausend pro Jahr. Wenn Sie jedoch eine sehr große Lagereinheit besitzen, müssen Sie mehr Versicherungskosten zahlen.
Ausstattung
Im Allgemeinen benötigen die meisten Self-Storage-Einheiten nicht so viel Ausrüstung. Meistens bringen Kunden ihre eigenen Werkzeuge mit, um ihre Sachen zu tragen. Möglicherweise müssen Sie ein paar Dollar für den gemeinschaftlichen Gebrauch kaufen, aber Sie sollten keine schweren Maschinen wie Gabelstapler oder Lastwagen benötigen. Einige Lagereinrichtungen mieten auch Lastwagen, aber diese sind die Minderheit.
Die einzige Art von echter Ausrüstung, die Sie benötigen, sind grundlegende Bürogeräte wie Computer, Telefone, Schreibtische, Tische, Stühle und andere verschiedene Bürogeräte. Büroausstattung und Möbel sind nicht so teuer alles in Allem, und sollten Sie irgendwo um $ 0,20 pro Quadratfuß laufen.
Für unsere Zwecke, das kommt auf etwa $22.000 für Möbel. Diese Kosten können stark reduziert werden, je nachdem, welche Art von Ausrüstung Sie in Ihrer Lagereinheit haben.
Marketinggebühren
Wie jedes Unternehmen benötigt eine Lagereinheit Marketing- und Werbematerialien. Sie müssen Kunden gewinnen und es gibt viele Möglichkeiten, wie Sie das tun können. Einige der allgemeinsten Methoden des Marketings einer Speichereinheit umfassen Anschlagtafeln, Werbungen, Internet-Ads und E-Mail-Marketing. Egal für welche Art von Geschäftsvereinbarung Sie sich entscheiden, Sie sollten damit rechnen, zwischen 6% und 8% Ihres Bruttoeinkommens für Werbekosten auszugeben.
Nach Angaben der Self-Storage Association hängt das durchschnittliche Bruttoeinkommen für Lagereinheiten von der Art der Einheit ab, die es ist
- Durchschnittlicher Nettoumsatz für nicht klimatisiertes Gerät – 1,25 USD pro Quadratfuß
- Durchschnittlicher Nettoumsatz pro Monat für ein klimatisiertes Gerät – 1,60 USD pro Quadratfuß
Für ein nicht klimatisiertes einheit, mit einer insgesamt vermietbaren Quadratmeterzahl von 60.000, die auf ungefähr $ 75.000 kommt. Marketinggebühren können ziemlich teuer sein, abhängig von Ihrem Standort und der Art der Konkurrenz.
Anwaltskosten
Alle Unternehmen haben Rechtskosten und eine Lagereinheit ist nicht anders. Zu den wichtigsten Rechtskosten für die Eröffnung einer Lagereinheit gehören die Kosten für die Erlangung einer Geschäftslizenz und das Zusammenstellen von Unterlagen für die Registrierung von Immobilien.
Es ist etwas schwierig, die Anwaltskosten zu schätzen, da sie je nach Bundesstaat und Art der von Ihnen benötigten Rechtsdokumente unterschiedlich sein können. Laut der Parham Group kostet es ungefähr 0,20 US-Dollar pro Quadratfuß. Für unsere Zwecke ergeben sich daraus Gesamtkosten von etwa 22.000 US-Dollar.
Finanzielle Kosten
Finanzielle Kosten umfassen alle Kosten, die Ihnen durch Dinge wie ein Darlehen oder irgendeine Art von Finanzierung oder Zinszahlungen entstehen. Die finanziellen Kosten hängen stark von der Art des Darlehens ab, das Sie zur Finanzierung der Immobilie erhalten.
Im Allgemeinen möchten Sie ein Gewerbeimmobiliendarlehen erhalten, um den Kauf von Grundstücken und den Bau der Einheiten zu finanzieren. Der durchschnittliche Zinssatz für Gewerbeimmobilien in den USA liegt zwischen 2,15% und 13,15%.
Die Zinssätze können sich im Laufe der Zeit ändern, daher ist es schwierig, eine genaue Zahl anzugeben. Unter der Annahme eines niedrigen Zinssatzes von 2,5% für ein kommerzielles Darlehen von etwa 4 Millionen US-Dollar würden sich die jährlichen Zinskosten auf etwa 100.000 US-Dollar belaufen.
Beachten Sie, dass diese Zahl je nach den aktuellen Zinssätzen stark variieren kann.
Finanzierung einer Lagereinheit
Lagereinheiten haben im Vergleich zu vielen anderen Unternehmen hohe Vorlaufkosten, da sie eine große Struktur erfordern. Wenn Sie also nicht viel Kapital gespart haben, müssen Sie sich auf ein Gewerbeimmobiliendarlehen verlassen.
Im Allgemeinen ist die beste Art von Gewerbeimmobilienkredit für eine Lagereinheit ein SBA 7 (a) -Darlehen der Small Business Administration (SBA). SBA 76 (a) Darlehen bieten bis zu $ 5 Millionen und bis zu 75% dieses Geldes ist garantiert. Das heißt, wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten, deckt die Bundesregierung bis zu 75% des Darlehens ab. Das reduzierte Risiko bedeutet, dass Banken eher bereit sind, kleinen Unternehmen Geld für Immobilien zu leihen.
Sie müssen nicht nur ein SBA 7(a) -Darlehen erhalten, um eine neue Speichereinheit zu bauen. Sie können auch ein bestehendes Darlehen refinanzieren oder es kann verwendet werden, um eine vorhandene Speichereinheit zu kaufen.
Kaufen Sie eine vorhandene Einheit
Eine Möglichkeit, eine Lagereinheit zu starten, besteht darin, eine vollständig konstruierte und möblierte zu kaufen. Für einige kann dies die ideale Option sein, wenn es schwierig ist, eine Immobilie zu finden, die Sie kaufen können, um eine Struktur zu bauen.
Die genauen Kosten für den Kauf eines bestehenden Lagers variieren stark je nach Standort und Art der Anlage. Sie hängen auch von der Leistung des Geräts ab. Wenn das Gerät nicht so gut Sie tun. Weitere Faktoren, die den Wert einer Lagereinheit beeinflussen, sind der Nettogewinn und die Betriebskosten.
Nach InsiderSelfStorage.com , die durchschnittliche Speichereinheitsanlage verkauft für ungefähr $40-$50 pro Quadratfuß. Angenommen, ein niedriger Wert, das kommt auf knapp über $5.5 Millionen. Das sind ungefähr 1,5 Millionen US-Dollar mehr als die geschätzten Kosten für den Bau einer eigenen Einheit, aber es ist bequemer, eine vorhandene Einheit zu kaufen, als eine neue von Grund auf zu bauen.
Franchise-Lagereinheit
Eine weitere Option zum Öffnen einer Lagereinheit ist der Kauf einer Franchise. Franchising ist eine gute Option, da das größere Unternehmen in der Regel die Kosten für das Gebäude und andere wichtige Geschäftsmaterialien übernimmt. Sie müssen jedoch eine anfängliche Franchisegebühr zahlen und einen Teil Ihres monatlichen Bruttoumsatzes zahlen.
Die Franchisegebühren hängen von der jeweiligen Franchise ab. Zum Beispiel berechnet Go Mini eine Basis-Franchisegebühr von 45.000 US-Dollar und eine Anfangsinvestition von insgesamt rund 500.000 US-Dollar. Die meisten Unternehmen haben auch ziemlich strenge Anforderungen daran, wen sie in Franchising-Möglichkeiten zulassen. Zum Beispiel müssen Sie in der Regel eine bestimmte Menge an liquidem Kapital und einige Erfahrung in der Führung eines Unternehmens im Voraus haben.
Franchising ist normalerweise eine viel billigere Option als der Bau einer Lagereinheit von Grund auf. Der Nachteil von Franchising ist, dass Sie auf eine bestimmte Marke beschränkt sind und auch Lizenzgebühren und Werbegebühren zahlen müssen. Möglicherweise müssen Sie auch eine Franchise-Vertragsgebühr für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben.
Wie viel können Sie mit einer Lagereinheit verdienen?
Lagereinheiten sind eine der sichersten Investitionen, die Sie tätigen können. Die meisten anderen Immobilieninvestitionen scheitern, aber Self-Storage-Anlagen haben eine unglaubliche Erfolgsquote von 92%. Die meisten Unternehmen verfügen über eine Auslastung von mindestens 70%, aber die erfolgreichsten Lagereinheiten haben eine Auslastung von bis zu 90%.
Die durchschnittliche Speichereinheit mietet zwischen 60 und 180 US-Dollar pro Monat, je nach Standort möglicherweise mehr. Die durchschnittliche klimatisierte Miete kann zwischen $ 75- $ 220 pro Monat gehen.
Denken Sie daran, dass es normalerweise etwa 12 bis 24 Monate dauert, bis eine Speichereinheit ihr maximales Umsatzpotenzial erreicht.
Speichereinheiten sind eine großartige Investition, mit der Sie möglicherweise viel Geld verdienen können. Sie haben relativ hohe Vorlaufkosten, Aber mit einer Lagereinheit können Sie in nur 2 Jahren Geld verdienen. Wenn Sie also an einer sehr lukrativen Immobilieninvestition interessiert sind, sollten Sie in Betracht ziehen, Lagereinheiten zu bauen.