Wie man Immobilien von einer toten Person kauft

Wenn Sie Immobilien von hochmotivierten Verkäufern kaufen, werden Sie irgendwann Menschen begegnen, die eine Immobilie verkaufen wollen, die sie nicht besitzen.

Ich habe mit VIELEN motivierten Verkäufern über den Kauf von Immobilien gesprochen, die ihren verstorbenen Familienmitgliedern gehörten – vielleicht Eltern, Großeltern, Tante oder Onkel.

In den meisten Fällen begannen diese Personen, die Grundsteuerrechnung zu bezahlen oder die Immobilie zu erhalten, nachdem der ursprüngliche Eigentümer verstorben war, und als Ergebnis nahmen sie an, dass sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie waren, nur weil sie die ganze Arbeit geleistet und sie wie ihre eigenen behandelt hatten.

Was sie nicht verstanden, war, dass rechtlich gesehen – dies sie zu nichts berechtigte.

Wenn eine Immobilie immer noch im Namen des ursprünglichen Eigentümers betitelt ist und keine nachfolgenden Unterlagen beim Landkreis ausgefüllt oder eingereicht wurden, besteht eine gute Chance, dass dieser Verkäufer kein Recht hat, die Immobilie zu verkaufen mehr als SIE ein Recht haben, das Empire State Building zu verkaufen.

Funktionsweise der Titelkette

Angenommen, Sie sprechen mit jemandem (wir nennen ihn „Person C“) und er versucht, Ihnen eine Immobilie zu verkaufen, die technisch gesehen zwei Toten gehört (z. B. ihren Eltern, wir nennen sie „Person A“ und „Person B“).

Wenn Sie verstehen, wie die Titelkette funktioniert, können Sie eine Tat von Person C nicht einfach für sich selbst akzeptieren und als gut bezeichnen. Wenn die Immobilie zuvor noch nicht an Person C vergeben wurde, ist jede Urkunde, die sie Ihnen schreiben, das Papier, auf dem sie steht, nicht wert.

Die Titelkette muss ordnungsgemäß vom verstorbenen Eigentümer (in diesem Beispiel Person A und Person B) an die Person weitergegeben werden, die die Immobilie verkaufen möchte (Person C), und DANN von dieser Person an sich selbst. Die Titelkette KANN NICHT einfach die Personen A und B überspringen, ohne zu erwähnen, wie Person C auf dem Fahrersitz gelandet ist.

Es sei denn, die korrekte Dokumentation verbindet die Übertragung des Eigentums von Personen A und B an Person C, Person C hat kein gesetzliches Recht, die Immobilie zu verkaufen (auch wenn sie die Grundsteuern bezahlt und sich jahrelang um die Immobilie gekümmert hat) und ohne die richtige Dokumentation ist jede Urkunde, die Sie von Person C akzeptieren, wertlos, weil sie die Immobilie nie besessen haben.

Haftungsausschluss: Bevor wir weiter gehen, Lassen Sie mich klarstellen, dass ich kein Anwalt bin und die folgenden Informationen nicht als Rechtsberatung interpretiert werden sollten. Jeder Staat hat unterschiedliche Gesetze und jede Immobilientransaktion hat einzigartige Variablen, die die unten aufgeführten Prozesse und Dokumentationen beeinflussen können. Obwohl dies die Schritte und Dokumentationen sind, die ich in meinen Abschlüssen verwende, gehen Sie nicht davon aus, dass diese Informationen vollständig auf Ihre Situation anwendbar sind. Bevor Sie auf etwas handeln unten beschrieben, sollten Sie mit einem Anwalt oder Anwalt in Ihrer Nähe zu konsultieren, um zu bestätigen, dass Sie mit den richtigen Informationen arbeiten, und wenn nötig, mieten Sie einen Anwalt oder Titel Unternehmen, um den Abschluss für Sie abzuschließen.

Schließen der Dokumentationslücke

Angenommen, Sie werden von jemandem (Person C) kontaktiert, der Ihnen eine Immobilie verkaufen möchte, die derzeit NICHT auf ihren Namen lautet. Es wird jedoch im Namen zweier verstorbener Personen (Person A und Person B) betitelt, die beabsichtigten, dass Person C das Eigentum nach ihrem Tod erbt.

Um Person C die rechtliche Befugnis zu geben, diese Immobilie zu verkaufen und die Urkunde an Sie zu unterzeichnen, benötigen Sie einige zusätzliche Dokumente, um eine sogenannte „klare Titelkette“ zu erstellen.

Es gibt ein paar verschiedene Szenarien, in denen diese Art von Situation auftreten kann, also lassen Sie uns die häufigsten hier behandeln:

• Szenario 1: Person A & Person B überließ ihr Eigentum Person C in einem Testament
• Szenario 2: Person A & Person B überließ ihr Eigentum Person C in einem Trust
  • Was ist ein Trust?
  • Was benötigen Sie?
  • Mit welcher Situation haben Sie es zu tun?
• Szenario 3: Person A & Person B hat kein Testament oder Vertrauen abgeschlossen, und die Immobilie hat das Nachlassverfahren NICHT durchlaufen
• Szenario 4: Person A & Person B hat kein Testament oder Vertrauen abgeschlossen, und die Immobilie HAT das Nachlassverfahren NICHT durchlaufen

Szenario 1: Person A und Person B überließen ihr Eigentum Person C in einem Testament

Wenn Sie mit einem Verkäufer zusammenarbeiten, der ein Testament von Person A und B hat (in dem erklärt wird, dass die verstorbenen Eigentümer beabsichtigten, dass Person C nach ihrem Tod der rechtmäßige Eigentümer wird), ist die Existenz dieses Testaments ein guter erster Schritt in die richtige Richtung, aber es ist nicht ganz das, was Sie brauchen, um den Deal abzuschließen.

Mit diesem Willen in der Hand muss Person C eine Petition beim County Probate Court einreichen und um Erlaubnis bitten, die Immobilie im Namen des Nachlasses von Person A und Person B zu verkaufen.

Mit dieser Aktion wird der Nachlass geöffnet, und unter der Annahme, dass es keine Einschränkungen oder Streitigkeiten anderer Erben hinsichtlich des Verkaufs der Immobilie gibt (was schwierig zu unterstützen wäre, da Person C ein Testament hat, das eindeutig erklärt, wer der beabsichtigte Begünstigte der Immobilie ist), wird das Gericht ein Dokument namens „Letters of Administration“ (aka – „Letters of Authority“ in einigen Staaten) ausstellen, in dem angegeben wird, dass Person C der persönliche Vertreter (aka – Testamentsvollstrecker) ist und befugt ist, diese Immobilie im Namen des Nachlasses zu verkaufen.

Sobald dieses Dokument ausgestellt wurde, muss der Verkäufer Ihnen Originalkopien der folgenden Dokumente zur Verfügung stellen:

• Sterbeurkunde von Person A
• Sterbeurkunde von Person B
• Briefe der Verwaltung / Behörde, in denen Person C als „persönlicher Vertreter“ (oder „Testamentsvollstrecker“) des Nachlasses benannt wird
• Urkunde, unterzeichnet vom persönlichen Vertreter / Testamentsvollstrecker des Nachlasses

Sobald diese Dokumente beim County Recorder registriert wurden (aka – Register of Deeds) und vorausgesetzt, es gab keine anderen Probleme in der Titelarbeit, werden Sie der neue Besitzer mit einer klaren Titelkette sein!

Szenario 2: Person A und Person B überließen ihr Eigentum an Person C in einem Trust

Wenn Sie mit einem Verkäufer zusammenarbeiten, der behauptet, der rechtmäßige Eigentümer einer Immobilie zu sein, weil er ihnen in einem Trust überlassen wurde, ist dies ein großartiger erster Schritt, aber Sie werden noch ein paar Dinge brauchen.

Was ist ein Trust?

Ein Trust ist ein Rechtsdokument, das von den ursprünglichen Eigentümern (in diesem Fall den verstorbenen) erstellt wurde. Ein Trust ist keine juristische Person und kein Dokument, das vom County erfasst wird.

Dieses Dokument ist einfach eine rechtliche Vereinbarung, in der der Treugeber (auch bekannt als Settlor oder Grantor, weil er der ursprüngliche Eigentümer ist) alle Details darüber festlegt, was mit seinem Vermögen nach seinem Tod geschehen soll.

Der Vorteil eines Trusts besteht darin, dass beim Tod des Trustors keine Unklarheit darüber besteht, was mit seinem Vermögen geschehen soll. Im Falle des Todes des Trustors überspringen alle seine Vermögenswerte und werden automatisch den normalen Nachlassprozess (wie in Szenario 1 beschrieben) überspringen und direkt in den Trust übergehen.

Was dies tatsächlich bedeutet, ist, dass die Vermögenswerte jetzt vom Treuhänder kontrolliert werden.

Ein Treuhänder ist eine Person, die der Treugeber (d. H. Der verstorbene Eigentümer) zur Ausführung des im Trust beschriebenen Plans bestimmt hat. Diese Person ist gesetzlich verpflichtet, den Plan gemäß den Angaben des Trusts zugunsten der im Trust aufgeführten Begünstigten durchzuführen.

Der Begünstigte ist derjenige, den der Treugeber als die Person oder Organisation bezeichnet, die ihr Vermögen nach dem Tod des Treugebers erhält.

Zum Beispiel, wenn Person A & Person B (der Treuhänder) wollte, dass ihr Auto an Person D (den Begünstigten) übergeben wird, und Person C als Treuhänder benannt wurde … Person C wäre gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass das Eigentum an dem Auto legal an Person D übertragen wird.

Hinweis: In einigen Fällen kann es auch einen Beschützer geben, der mit dem Trust verbunden ist. Die Rolle des Beschützers besteht darin, über den Treuhänder zu wachen und den Treuhänder wegen Fehlverhaltens zu kündigen. Ironischerweise kann den Treuhändern nicht immer vertraut werden, dass sie die im Trust angegebenen Anweisungen ausführen, und die Ernennung eines Beschützers kann dazu beitragen, dass das Trust vom Treuhänder planmäßig ausgeführt wird.

Sinnvoll?

Was benötigen Sie?

Wenn es sich um eine Immobilie handelt, die zwei Toten gehört, und der Verkäufer (Person C) behauptet, dass er das gesetzliche Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, gibt es drei allgemeine „Unterszenarien“, in denen dies möglich ist. Lassen Sie uns darüber sprechen, was sie sind und was in jeder Situation passieren muss:

Unterszenario 1: Person C wird als Begünstigter der Immobilie aufgeführt, und der Trust ermächtigt den Treuhänder, die Immobilie direkt an den Begünstigten zu übertragen.

• In diesem Fall sollte Person C bereits der aktuelle Eigentümer des Datensatzes sein (oder wenn der oder die Treuhänder gerade gestorben sind, sollte der Treuhänder sehr bald dabei sein, das Eigentum an Person C zu übertragen). In diesem Fall muss Person C (sobald sie das Eigentum an der Immobilie erhalten hat) lediglich eine neue Urkunde erstellen und die Immobilie an den neuen Käufer übertragen.

Unterszenario 2: Person C wird als Treuhänder des Trusts aufgeführt, und der Trust ermächtigt den Treuhänder, das Eigentum zugunsten der Begünstigten zu liquidieren.

• Wenn Person C der Treuhänder ist, hat sie die volle Befugnis, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, da das Hauptziel darin besteht, die Immobilie gegen Bargeld zu liquidieren (anstatt sie an einen bestimmten Begünstigten zu übertragen). In diesem Fall müssen sie die Urkunde im Namen des Trusts unterschreiben, eine Vertrauensurkunde unterschreiben (die innerhalb der letzten 12 Monate datiert sein sollte, um ihre Rolle als Treuhänder zu bestätigen) und dem Käufer beide Dokumente zusammen mit den Original-Sterbeurkunden beider Treuhänder aushändigen. Sobald der Käufer diese vier Dokumente erfasst hat, sind sie der neue Eigentümer.

Unterszenario 3: Person C wird als Begünstigter der Immobilie aufgeführt, und der Trust ermächtigt den Treuhänder, die Immobilie zugunsten der Begünstigten zu liquidieren.

• Wenn der Trust einen dritten Treuhänder ermächtigt, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös an den Begünstigten zu geben (und vorausgesetzt, dies ist noch nicht geschehen), muss der Käufer dieselben vier Dokumente wie in Unterszenario 2 oben aufgeführt sammeln. Der einzige Unterschied besteht darin, dass dieser dritte Treuhänder dem Verkaufspreis zustimmen muss. Wenn der Treuhänder einfach eine unvoreingenommene Partei ist (wie ein Anwalt oder eine Treuhandverwaltungsgesellschaft) und sie tun, was Person C (und das Vertrauensdokument) sie anweist (dh. – verkaufen Sie die Immobilie und erhalten Sie das Geld), dann sollte der Prozess relativ einfach sein. Wenn der Treuhänder jedoch eine voreingenommene Partei ist (wie ein Geschwister oder jemand, der für mehr verkaufen möchte, als der Käufer zu zahlen bereit ist), könnte diese Anfrage schwieriger sein.

Mit welcher Situation haben Sie es zu tun?

Um festzustellen, mit welchem dieser Szenarien Sie es zu tun haben, sollten Sie zunächst prüfen, wer der aktuelle Eigentümer des Datensatzes ist.

Wenn in der letzten Urkunde angegeben ist, dass sich die Immobilie derzeit im Besitz eines Trusts befindet, ODER wenn es sich bei der letzten Urkunde um eine Lady Bird-Urkunde handelt (eine Art Urkunde, die die Immobilie im Falle des Todes des Eigentümers automatisch an einen Trust überträgt), können Sie Unterszenario 1 automatisch eliminieren.

Sobald Sie überprüft haben, dass die Immobilie derzeit einem Trust gehört, müssen Sie als Nächstes herausfinden, wer der Treuhänder ist. Sie können dies tun, indem Sie eine Kopie des Trusts (zusammen mit allen anderen Änderungen des Trusts) erhalten. In den meisten Fällen sollte dies Person C in der Lage sein, Ihnen zur Verfügung zu stellen (und wenn sie es nicht bereitstellen kann, fahren Sie mit Szenario 3 unten fort).

Wer auch immer als Treuhänder aufgeführt ist (ob es sich um Person C oder einen unabhängigen Dritten handelt), Sie benötigen Originalkopien der folgenden Dokumente, um den Deal abzuschließen:

• Sterbeurkunde von Person A
• Sterbeurkunde von Person B
• Treuhandurkunde (vom Treuhänder unterzeichnet)
• Urkunde (vom Treuhänder unterzeichnet)

Sobald diese vier Dokumente mit dem County Recorder (aka – Register of Deeds) aufgezeichnet wurden und vorausgesetzt, es gab keine anderen Probleme in der Titelarbeit, werden Sie der neue Besitzer mit einer klaren Titelkette sein!

Szenario 3: Die Personen A und B haben kein Testament oder Vertrauen abgeschlossen, und die Immobilie hat kein Nachlassverfahren durchlaufen

In diesem unglücklichen Szenario gibt es keinen Willen, kein Vertrauen und keinen Plan.

Wenn ein Immobilienbesitzer stirbt, bevor er klare Anweisungen gegeben hat, bleibt die Immobilie in der Schwebe (kann von niemandem verkauft werden), BIS der Nachlass des verstorbenen Eigentümers das Nachlassverfahren durchläuft.

Wenn, wenn Sie Ihr Gespräch mit Person C beginnen, Dieser Prozess noch nicht begonnen wurde, müssen sie eine Petition beim County Probate Court in der Grafschaft einreichen, in der sich die Immobilie befindet. Durch diesen Prozess (der sehr zeitaufwändig sein kann, insbesondere wenn mehrere Erben um den Nachlass streiten) wird das Gericht letztendlich jemanden (vorzugsweise die Person, mit der Sie zusammenarbeiten) als persönlichen Vertreter des Nachlasses festlegen.

Da es keinen Willen gibt, von dem man sprechen kann, wird das Gericht keine klare Anleitung haben, wer die Kontrolle über welches Vermögen erhalten soll. Wenn es nur einen Erben gibt, muss der Prozess nicht lang oder kompliziert sein, aber wenn es eine Frage darüber gibt, wie das Vermögen aufgeteilt werden soll, kann es schnell bergab gehen.

Wenn jemand endgültig als persönlicher Vertreter (aka – Testamentsvollstrecker) des Nachlasses festgelegt wurde, wird das Gericht ein Dokument namens „Letters of Administration“ (aka – „Letters of Authority“) ausstellen. Sie können einige Beispiele sehen, wie das Dokument in Michigan, Kalifornien und Illinois aussieht.

Dieses Dokument gibt jemandem (idealerweise Person C) die rechtliche Befugnis, die Immobilie im Namen des Nachlasses der verstorbenen Person zu verkaufen. Dieses Dokument schließt die Lücke in der Titelkette, obwohl die Urkunde technisch noch nicht von Person A und B auf Person C übertragen wurde.

Sobald dieses Dokument vorhanden ist, müssen Sie Originalkopien der folgenden Elemente sammeln:

• Sterbeurkunde von Person A
• Sterbeurkunde von Person B
• Briefe der Verwaltung / Behörde, die den persönlichen Vertreter (Testamentsvollstrecker) des Nachlasses benennen
• Urkunde, unterzeichnet vom persönlichen Vertreter / Testamentsvollstrecker des Nachlasses

Sobald diese vier Dokumente mit dem County Recorder (aka – Register of Deeds) aufgezeichnet wurden und angenommen, es gab keine anderen Probleme in der Titelarbeit, Sie werden der neue Besitzer mit einer klaren Titelkette sein!

Das Problem mit probate ist, es ist nicht immer geschnitten und trocken. Wenn der Nachlassprozess gestartet wird, müssen alle anderen benachrichtigt werden, die möglicherweise für die Rolle des „persönlichen Vertreters“ in Frage kommen. Wenn einer von ihnen spricht und erwartet, eine Rolle zu spielen, können Sie sich wahrscheinlich all das Hin und Her vorstellen, das dies verursachen kann, was möglicherweise Jahre dauern kann, bevor irgendjemand endlich die rechtliche Befugnis erhält, die Immobilie zu verkaufen.

Wenn ich auf Szenario 3 stoße, ist es wahrscheinlich die häufigste Situation, in der ich einfach „Danke, aber nein danke“ sage und weggehe. Das heißt nicht, dass es nicht einige Situationen gibt, in denen es klappen kann und / oder das Warten sich lohnt, aber wenn Sie schnell ein- und aussteigen möchten, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass diese Angebote weit mehr Kopfschmerzen bereiten, als sie wert sind (vor allem, wenn es sich um eine billige Immobilie handelt).

Szenario 4: Die Personen A und B haben weder ein Testament noch ein Vertrauen abgeschlossen, aber die Immobilie HAT das Nachlassverfahren durchlaufen.

Wenn eine Immobilie bereits durch Probate gegangen ist, und wenn jemand (idealerweise Person C) als persönlicher Vertreter / Testamentsvollstrecker des Nachlasses gegründet wurde, sollten sie die ursprünglichen Briefe der Verwaltung (aka – Briefe der Autorität) vom Bezirksgericht haben.

Angenommen, dieses Dokument existiert, müssen Sie Originalkopien der folgenden Elemente sammeln:

• Sterbeurkunde von Person A
• Sterbeurkunde von Person B
• Briefe der Verwaltung / Behörde, die den persönlichen Vertreter (Testamentsvollstrecker) des Nachlasses benennen
• Urkunde, unterzeichnet vom persönlichen Vertreter / Testamentsvollstrecker des Nachlasses

Sobald diese vier Dokumente im County Recorder (aka – Register of Deeds) erfasst wurden, und vorausgesetzt, es gab keine anderen Probleme in der Titelarbeit, werden Sie der neue Besitzer mit einer klaren Titelkette sein!

Originality Matters

Falls ich es oben nicht klargestellt habe, denken Sie daran, dass das Dokument ein Original sein muss, wenn Sie ein Dokument beim County Recorder / Register of Deeds einreichen.

Dies gilt für Sterbeurkunden, Verwaltungsschreiben, Treuhandurkunden, Urkunden, eidesstattliche Erklärungen, Memoranden, alles (eine Kopie einer Sterbeurkunde wird nicht funktionieren, es muss das tatsächliche Originaldokument sein).

Wenn Sie mit jemandem arbeiten, der sagt, dass er die Originalkopie einer Sterbeurkunde nicht hat, bitten Sie ihn, eine NEUE Originalkopie vom Landkreis anzufordern. Eine Sterbeurkunde kann immer auf Anfrage (und in der Regel gegen eine geringe Gebühr) reproduziert werden.

Da diese Dokumente normalerweise im Rahmen des Abschlusses erstellt werden, sollte es nicht schwierig sein, Originalkopien davon zu erhalten (da entweder Sie, Ihre Titelagentur oder Ihr Abschlussanwalt die Originalkopien in Ihrem Besitz haben sollten, sobald der Abschluss abgeschlossen ist).

Und was die Verwaltungsschreiben betrifft, habe ich festgestellt, dass diese auf Anfrage schwieriger zu reproduzieren sind (insbesondere wenn das Dokument vor Jahrzehnten vom Gericht ausgestellt wurde). Wenn Sie auf einen Verkäufer stoßen, der behauptet, er sei der persönliche Vertreter, aber nicht über die erforderlichen Dokumente verfügt, fordern Sie ihn beim Bezirksgericht an. Selbst wenn sie keine Originalkopie vorlegen können, können sie möglicherweise eine Kopie des Originaldokuments vorlegen (und in einigen Fällen, wenn es mit einer eidesstattlichen Erklärung über die Echtheit gepaart ist, reicht es möglicherweise aus, das Kontrollkästchen zu aktivieren).

Die Moral von der Geschichte

Als letzte, persönliche Anmerkung, wenn Sie nach dem Lesen all dessen noch nicht die Bedeutung eines Testaments oder eines Vertrauens erkannt haben, sage ich es jetzt klar … wenn Sie persönliche Vermögenswerte haben, von denen Sie sprechen können (einschließlich Ihrer Kinder, Haustiere oder anderer physischer Gegenstände, die Sie in irgendeiner Weise kontrollieren), tun Sie der Welt einen Gefallen und richten Sie einen ein.

Es ist nicht schwer – und die Existenz dieses Dokuments könnte Ihre Lieben möglicherweise vor unzähligen Kopfschmerzen und Herzschmerz bewahren, mit denen sie sich nach Ihrem Weggang nicht befassen sollten.