Wenn es um Zinssätze geht, sollten Hypothekenantragsteller genau aufpassen, da jedes kleine Interesse zählt. Ein Viertel Prozentpunkt klingt nicht nach viel, aber es kann Tausende von zusätzlichen Dollar an Zinsen bedeuten, die über die Laufzeit eines typischen 30-jährigen Darlehens gezahlt oder nicht gezahlt werden.
Für Käufer, die befürchten, dass die Zinsen zwischen dem Zeitpunkt der Antragstellung und dem Abschlussdatum steigen werden, könnte eine Funktion namens Rate Lock die Lösung sein.
Was ist eine Hypothekenzinssperre?
Eine Zinssperre friert den Zinssatz ein, normalerweise gegen eine Gebühr, die gezahlt wird, wenn Sie den Bedingungen des Darlehens zustimmen. Der Kreditgeber garantiert (mit wenigen Ausnahmen), dass der einem Kreditnehmer angebotene Hypothekenzins für einen bestimmten Zeitraum für diesen Kreditnehmer verfügbar bleibt. Mit einer Sperre muss sich der Kreditnehmer keine Sorgen machen, wenn die Zinssätze zwischen der Einreichung eines Angebots und dem Schließen des Eigenheims steigen.
Ratensperren dauern in der Regel 30 bis 60 Tage, obwohl sie manchmal 120 Tage oder länger dauern. Einige Kreditgeber bieten eine kostenlose Zinssperre für einen bestimmten Zeitraum an. Danach können jedoch auch diese großzügigen Kreditgeber Gebühren für die Verlängerung der Sperre erheben.
Wann sollten Sie einen Hypothekenzins festlegen?
Kreditnehmer können in der Regel erst nach der ersten Kreditgenehmigung einen Zinssatz festlegen — und sie befürchten, dass sie durch zu frühes Sperren die Gelegenheit für einen besseren Zinssatz verpassen, bevor sie einen Kauf abschließen, oder dass sie möglicherweise nicht weiter bezahlen, um die Sperre nach Ablauf zu verlängern.
Eine längere Ratensperre ist teurer. Zum Beispiel kann ein Kreditnehmer, der eine 30-Tage-Sperre für ein festverzinsliches 30-Jahres-Darlehen wählt, eine 4-Prozent-Rate und Null Punkte zahlen, während eine 60-Tage-Sperre 1 Punkt (gleich 1 Prozent des Darlehens) oder eine etwas höhere Rate mit einem halben Punkt kosten könnte.
Wenn jedoch erwartet wird, dass die Hypothekenzinsen steigen, sollten Sie in Betracht ziehen, so schnell wie möglich auf den niedrigeren Zinssatz zu springen. Es ist ein Glücksspiel, weil niemand wirklich weiß, was die Zinssätze tun werden, weil sie auf einer Vielzahl von Faktoren basieren, die sich von Tag zu Tag ändern können. Es kann hilfreich sein, die Kurse der letzten 60 Tage zu betrachten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sie schwanken.
Float-Down-Hypothekenzinssperren
Einige Kreditgeber bieten eine Zinssperre mit einer Float-Down-Bestimmung an. Dies bedeutet, dass Sie den niedrigeren Zinssatz erhalten, wenn die Zinssätze innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Genehmigung Ihres Darlehens fallen. Wenn die Preise steigen, erhalten Sie die Rate, die Sie zitiert wurden.
Diese Funktion ist jedoch mit Kosten verbunden. Die Zinssätze bewegen sich möglicherweise überhaupt nicht oder zu Ihren Gunsten, und der Float-Down bedeutet, dass Sie für die Laufzeit des Darlehens einen höheren Zinssatz zahlen oder Geld für Punkte ausgeben müssen, die Sie nie wieder sehen werden.
Fragen an Ihren Kreditgeber, bevor Sie sperren
Stellen Sie sicher, dass Sie eine klare Erklärung der Zinssperrregeln Ihres Kreditgebers erhalten. Finden Sie heraus, ob sich Ihr Zinssatz unter bestimmten Umständen ändern kann, z. B. wenn die Hypothekenzinsen sinken oder wenn Sie von einer 30—jährigen Festhypothek zu einem FHA-Darlehen wechseln. Wenn Ihnen eine Zinssperre gegen eine Gebühr angeboten wird, gleichen Sie diese Kosten gegen das Aufwärtsrisiko aus.
Stellen Sie schließlich sicher, dass Ihre Ratensperre lange genug in Kraft ist, um den gesamten Hauskaufprozess abzudecken. Wenn Sie beispielsweise davon ausgehen, dass Ihr Abschluss länger als einen Monat dauert, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber, einen Zinssatz für diesen längeren Zeitraum festzulegen — vorzugsweise ohne zusätzliche Gebühren zu zahlen. Im Allgemeinen ist es am besten, mindestens eine 60-Tage-Sperre zu erhalten.
So stellen Sie sicher, dass Sie finanziell auf eine Hypothek vorbereitet sind
Bevor Sie einen Zinssatz festlegen, stellen Sie sicher, dass Ihr Budget in Ordnung ist und Sie finanziell bereit sind, eine Hypothek zu beantragen, einschließlich des Bargelds zur Deckung der Zinssperrgebühr, falls vorhanden.
Hopper sagt, sich diese Fragen zu stellen:
- Ist mein Kredit-Score gut genug, um vorab genehmigt zu werden?
- Weiß ich, wie viel ich für monatliche Hypothekenzahlungen ausgeben möchte?
- Habe ich nach Häusern gesucht, die meinem Budget entsprechen?
Wenn Sie einen Zinssatz zu früh festlegen und am Ende eine andere Art von Darlehen erhalten, ist Ihre Zinssperre möglicherweise ungültig. Kreditnehmer können auch eine Zinssperre verlieren, wenn sich ihre Umstände ändern — z. B. eine Verschiebung ihres Kredit-Scores oder ihres Schulden-Einkommen—Verhältnisses – vor der Abwicklung. Der Underwriting-Prozess könnte Faktoren aufdecken, die Ihnen nicht bekannt waren oder von denen Sie wussten, dass sie wichtig waren, also wenn möglich, fragen Sie Ihren Kreditgeber, welche Bedingungen die Sperre ungültig machen würden, bevor Sie sich dazu verpflichten.
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