Einfache Anleitung: Conveyancing-Suchen

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Was sind conveyancing Property Searches?

Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie verpflichten (durch den Austausch von Verträgen), müssen Sie so viel wie möglich darüber wissen.

Insbesondere alles, was seinen zukünftigen Wert oder Ihre Freude daran beeinträchtigen könnte.

Geben Sie ‚Suchen‘ ein.

Dies sind Anfragen, die in Ihrem Namen von Ihrem Anwalt / lizenzierten Förderer an verschiedene Behörden gestellt werden, die Informationen über Ihr Eigentum, das Land, auf dem es sich befindet, oder Faktoren, die es direkt (oder indirekt) beeinflussen können, besitzen.

Sind Suchanfragen beim Kauf eines Hauses notwendig?

Unserer Meinung nach ja!

Aber sie sind nicht immer obligatorisch …

Kauf mit einer Hypothek

• Wenn eine Immobilie mit einer Hypothek gekauft wird, besitzen Sie als Käufer diese Immobilie beim Kreditgeber.
• Wenn etwas passiert und der Kreditgeber die Immobilie wieder in Besitz nehmen und verkaufen muss, wird er sicherstellen wollen, dass er dies ohne anhaltende Probleme mit der Immobilie tut.
• Infolgedessen teilt Ihr Kreditgeber Ihrem Förderer mit, welche Suchanfragen bestellt und überprüft werden müssen, bevor er Ihre Hypothekenfonds freigibt.

Kauf mit 100% Bargeld

• Wenn Sie mit Bargeld kaufen, haben Sie keinen Kreditgeber, der das Sagen hat. Sie können so viele oder so wenige Suchanfragen bestellen, wie Sie möchten.
• Das heißt, ein paar hundert Pfund zu sparen, indem Sie die von Ihrem Förderer empfohlenen Produkte nicht kaufen, nur um später über Probleme zu erfahren, die Sie Tausende – wenn nicht Zehntausende – kosten könnten, ist das Risiko einfach nicht wert.

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, kaufen Sie nicht nur ein Gebäude …

Sie kaufen etwas, das möglicherweise gegen Schulden abgesichert ist, Änderungen daran illegal vorgenommen wurden oder ein hohes Risiko für potenzielle Probleme wie Überschwemmungen oder Setzungen besteht.

Suchen = Wichtige Informationen, die potenzielle unsichtbare Risiken hervorheben, die mit einem Immobilienkauf verbunden sind

Ohne Suchen könnten Sie eine Immobilie erhalten, die:

• Regelmäßig Überschwemmungen, was bedeutet, dass die Versicherung schwierig, wenn nicht unmöglich ist, zu sichern
• Hat eine Schuld, die Sie übernehmen werden, wenn Sie die Immobilie weiterhin kaufen, ohne die Schuld vor dem Kauf behoben zu haben
• Endet mit einem plötzlichen Loch im Garten aufgrund eines einsturzenden Minenschachts
• Hat eine neue Straße, Zug, Straßenbahn, Wohnsiedlung, Windpark geplant negativ – oder positiv – beeinflussen den Preis, den Sie schließlich für die Immobilie zahlen
• Sitzt auf dem Land, das zuvor für industrielle Zwecke genutzt wurde und kann mit Arsen, Asbest, Lösungsmitteln oder Gasen kontaminiert sein, die das umgebende Wasser schädigen oder verschmutzen könnten

Obwohl Sie möglicherweise das Zuhause Ihrer Träume gefunden haben, können Sie, wenn Sie die richtigen Überprüfungen der Immobilie durch Suchen durchführen, eine Immobilie erhalten, die:

• Ist schwierig oder unmöglich zu versichern
• Sie haben zu viel bezahlt für
• Ist unverkäuflich, wenn der nächste Käufer die korrekte Due Diligence durchführt

Welche Suchanfragen benötigen Sie?

Letztendlich hängt dies von der Lage der Immobilie ab, die Sie kaufen.

Die meisten Suchanfragen sind standortspezifisch und Ihr Transportunternehmer wird Ihnen mitteilen, welche Suchanfragen für Ihre Immobilie an einem bestimmten Ort erforderlich sind.

Einige Orte sind dafür bekannt, Probleme mit dem Bergbau zu haben, also brauchen Sie eine Kohlensuche; andere hatten möglicherweise Probleme damit, dass lokale Kirchen von Hausbesitzern in der Nähe finanziert werden mussten; während neue Gebiete, die jetzt überschwemmt werden, bedeuten, dass sich die Karten ständig ändern.

Die 3 Hauptsuchen beim Kauf eines Hauses

Egal wo sich Ihre Immobilie befindet, hier sind die drei Hauptsuchen, die Sie mindestens benötigen:

1. Lokale Suchanfragen

Diese Suche hebt hervor:

• Planungsfragen
• Gebäudesteuerungsfragen
• Autobahnprobleme
• Verschmutzungsprobleme

2. Umwelt suchen

Diese Suche hebt hervor:

• Probleme mit Überschwemmungen
• Probleme mit Erdrutschen
• Probleme mit Senkungen
• Probleme mit kontaminiertem Land

3. Wasser- und Entwässerungssuchen

Diese Suchanfrage richtet sich an die örtliche Wassergesellschaft und Highlights:

• Wer besitzt und unterhält die Kanalisation, Kanalisation & Rohrleitungen
• Wenn die Immobilie an eine öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation angeschlossen ist
• Ob die Wasserversorgung dosiert oder bewertbar ist
• Die Lage der öffentlichen Abwasser- und Abflussrohre
• Ob Sie die Erlaubnis der Wassergesellschaft benötigen, um das Haus zu erweitern

Wann wird gesucht?

Die meisten Suchanfragen werden bestellt / angefordert, sobald Ihr Angebot formell angenommen wurde.

Dies setzt voraus, dass Sie bereits Conveyancing Solicitors angewiesen haben, Sie zu vertreten, und Ihnen Ihre Sucheinzahlungsgelder (ca. £250-£300).

Einige spezifische Recherchen wie HS2 oder eingehendere Flooding-Recherchen werden möglicherweise erst später im rechtlichen Prozess angefordert, wenn sich herausstellt, dass zusätzliche Informationen über die Norm hinaus erforderlich sind.

Pre-Completion-Recherchen werden nach dem Austausch von Verträgen angeordnet.

Wie viel kosten Suchanfragen?

Suche	KOSTEN	Anmerkungen
Suche nach lokalen Behörden	£60-£230	Variiert je nach Rat
Wasser- und Entwässerungssuche	£50-£100
Umwelt Suche	£25-£60	Bis zu £ 180, wenn viel Land
Hochwassersuche	£20-£50
Bergbau Suche	£25-£120	Mehr wenn viel Land
Chor Suche	£20-£90
Konkurssuche	£2 (pro Name)
Haftpflichtversicherung	£30-£300
Titelregister (Online-Kopie)	£3
Titelplan (Online-Kopie)	£2.50+MwSt
Hochwasserrisikoindikator (Online-Kopie)	£9+ MwSt
Titelregister (offizielle Kopie)	£7
Titelplan (offizielle Kopie)	£7

Wie lange dauert die Immobiliensuche?

1-10 tage	10 Tage – mehrere Monate
Wasser- und Entwässerungssuche	Vorläufige Anfragen an den Anwalt des Verkäufers
Umweltsuche	Lokale Behördensuche
Chorreparatursuche	Commons Registrierung Suche
Hochwassersuche
Suche nach kontaminierten Flächen
Kohle-, Sole-, Ton- und Zinnbergbau Suche
Konkurssuche
Haftpflichtversicherung
Titelsuche
Prioritätsrecherchen im Grundbuch

Achtung: Die Suche nach Gebietskörperschaften kann ewig dauern

In den letzten Jahren war das Grundbuchamt – der Hauptanbieter der Suche nach Gebietskörperschaften über lokale Behörden – von der Privatisierung bedroht.

Dies hat dazu geführt, dass sich einige lokale Behörden nur wenig auf die Arbeit dieser Abteilung konzentriert haben, und in einigen Fällen hat dies dazu geführt, dass wertvolles, qualifiziertes Personal gegangen ist und aufgrund von Kürzungen nicht ersetzt wurde.

Infolge dieser Probleme und auch der verschiedenen Methoden, mit denen lokale Behörden Suchanfragen generieren und kommunizieren (einige verwenden immer noch post!), die Bearbeitungszeit der lokalen Behörde sucht variiert jetzt ganz dramatisch im ganzen Land.

Im Jahr 2016 wurde beispielsweise festgestellt, dass Dorset 17 Wochen – fast 4 Monate – benötigte, um lokale Behördensuchen zurückzugeben, was zu erheblichen Verzögerungen führte.

Im Vorjahr schätzte die TM Group, dass die Suche nach lokalen Behörden zwischen 2 Tagen und über 42 Tagen dauern würde.

Zum Glück beginnt das Grundbuchamt zu handeln und hoffentlich können wir uns in nicht allzu ferner Zukunft auf schnellere Bearbeitungszeiten freuen.

Local authority searches

Dies deckt Informationen über Ihre Immobilie auf, die im lokalen Grundbuch und in anderen Aufzeichnungen des Rates enthalten sind.

Normalerweise besteht diese Suche aus zwei Teilen:

1. LLC1 (das offizielle Zertifikat des Suchformulars)
2. CON29 (Anfragen des lokalen Behördenformulars)

Die LLC1 Highlights:

• Baumschutzverordnung
• Schutzgebiet oder Baudenkmal

Die CON29 Highlights:

• Für die Immobilie relevante Planungsanträge
• Gebäudesteuerungshistorie
• Jede Durchsetzungsmaßnahme
• Einschränkungen der zulässigen Entwicklung
• In der Nähe Straßenpläne
• Kontaminiertes Land

Wenn sich Ihre Immobilie auf dem Weg von HS2 oder einem bei lokalen Änderungen wird festgestellt, ob eine obligatorische Bestellung oder ein Entschädigungssystem verfügbar ist.

Wo bekomme ich sie?

Es gibt zwei Arten der Suche nach lokalen Behörden, eine generische Suche nach lokalen Behörden, die jeder sichern kann, und dann eine Suche, die von der lokalen Behörde durch ein Unternehmen gesichert wird, das beim Property Codes Compliance Board (PCCB) registriert ist.

Letzteres bietet mehr Sicherheit, da es durch eine Versicherung gedeckt ist, falls bestimmte Informationen nicht gegeben werden, selbst wenn das Unternehmen pleite geht.

Alle Unternehmen, die bei der PCCB registriert sind, melden sich beim Property Ombudsman (TPO) Redress Scheme an. Wenn also nach dem Kauf der Immobilie ein Problem auftritt und das Beschwerdesystem des Unternehmens nicht zufriedenstellend ist, können Sie sich kostenlos einen Drittanbieter sichern, der Sie auch bis zu £ 5.000 entschädigen kann.

In der Regel gibt es drei Möglichkeiten, eine lokale Behördensuche zu erhalten:

1. Direkt von der lokalen Behörde
2. Über ein spezialisiertes Suchunternehmen, das Mitglied von IPSA, COPSO und beim PCCB registriert ist.

Brauche ich es wirklich?

Ja.

Ein Kreditgeber wird darauf bestehen und Ihr Förderer wird es empfehlen.

Was ist der Unterschied zwischen einer behördlichen und einer persönlichen Behördensuche?

In der Vergangenheit wurden Durchsuchungen entweder als ‚persönlich‘ oder ‚offiziell‘ bezeichnet.

Jetzt werden ‚persönliche‘ Durchsuchungen als ‚regulierte‘ bezeichnet, während ‚offizielle‘ Durchsuchungen als ‚Ratsrecherchen‘ bezeichnet werden.

• Persönliche Recherchen (Vergangenheit) => Regulierte Recherchen (Gegenwart)
• Offizielle Recherchen (Vergangenheit) => Ratssuchen (Gegenwart)

Rat sucht werden von Mitarbeitern bei der örtlichen Behörde beschäftigt durchgeführt und gesendet auf ‚as is‘ zu Ihrem conveyancer.

Im Gegensatz dazu…

Regulierte Suchen werden von Experten durchgeführt, die für Suchunternehmen arbeiten, die wissen, wonach sie suchen müssen.

Sie können weitere Informationen anfordern oder empfehlen, dass sie gesucht werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, sicher ist.

Regulierte Suchen haben auch Versicherungspolicen. Wenn Sie mit dem Unternehmen nicht zufrieden sind und Ihre Beschwerde nicht zufriedenstellend behandelt wird, können Sie eine unabhängige Beschwerde beim Property Ombudsman (TPO) einreichen.

Professionelle Suchunternehmen sorgen auch dafür, dass die Suche sowohl für juristische Unternehmen als auch für Käufer so nützlich wie möglich ist, indem sie:

• Sicherstellen, dass die Suche standardisiert ist
• Geben Sie Zusammenfassungen der relevantesten Informationen an, die von der juristischen Gesellschaft benötigt werden, damit die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass wichtige Informationen übersehen werden.

Warum variieren die Suchkosten von Rat zu Rat?

Lokale Behörden bestimmen die Kosten ihrer eigenen Recherchen und können sehr unterschiedliche Systeme haben, um sie zu produzieren.

Infolgedessen variieren die Kosten von unter £ 30 bis knapp £ 300.

Einige juristische Unternehmen haben jedoch nationale Vereinbarungen mit Suchunternehmen, die es ihnen ermöglichen, einen festen Preis für die Suche zu zahlen, wo immer sie sich befinden.

Dies bedeutet, dass einige möglicherweise etwas mehr zahlen, während andere etwas weniger zahlen, was es für alle fairer macht.

Wie lange ist eine lokale Behördensuche gültig?

Lokale Behördensuchen müssen innerhalb der letzten 6 Monate bestellt worden sein, um zum Zeitpunkt des Abschlusses gültig zu sein.

Wenn also eine Suche im Januar bestellt wurde, wäre die Fertigstellung bis Ende Juni erforderlich oder eine andere Suche müsste bestellt werden.

Allerdings wird jeden Tag eine neue Planung beantragt und was mit einem Bereich passiert, kann sich ändern…

Sprechen Sie mit Ihrem Förderer, wenn sich Ihr Kauf hinzieht, um zu sehen, ob Sie sich für weitere aktuelle Suchanfragen bewerben sollten.

Titelsuche

Dies sind Überprüfungen des Titelregisters und des Titelplans.

Wo bekomme ich sie?

Beide Dokumente werden über die Website des Grundbuchs erworben (jeweils £ 3) und werden von Ihrem Beförderer bestellt.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Das Titelregister wird es Ihnen sagen:

• Wem gehörte die Immobilie zuvor?
• Welchen Preis haben sie dafür bezahlt?
• Welche Gebühren oder Schulden sind gegen die Immobilie registriert?
• Geben Sie Details zu Wegerechten über die Immobilie an.

Der Titelplan ist eine Karte, die:

• Die Lage der Immobilie
• Die allgemeinen Grenzen der Immobilie

Brauche ich es?

Ja, dies ist eine wesentliche Suche, um zu beweisen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und das Recht hat, sie an Sie zu verkaufen.

Wasser- und Entwässerungssuche

Die Law Society empfiehlt allen Käufern, diese Suche durchzuführen, und es gibt zwei, aus denen juristische Unternehmen – und Sie – auswählen können:

• Regulierte Entwässerungs– und Wassersuchen – erstellt von Suchunternehmen
• CON29DW – die von der örtlichen Wassergesellschaft zusammengestellt wird

Wo sie zu bekommen sind

Entweder die Suche kann über Ihre juristische Gesellschaft oder direkt bei einer Suchfirma oder der Wassergesellschaft in Ihrer Nähe erworben werden.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Wenn Sie ein Haus kaufen, ist das Letzte, worüber Sie wahrscheinlich nachdenken, ob es an die Wasserversorgung und die öffentlichen Abflüsse angeschlossen ist.

Dies sind jedoch wichtige Informationen für Käufer, insbesondere wenn Sie eine Erweiterung planen.

Wenn die Abflüsse unterhalb Ihrer geplanten Erweiterung verlaufen, benötigen Sie wahrscheinlich die Erlaubnis des Wasserversorgers.

Wenn sie nein sagen, kann dies Ihre Entscheidung beeinflussen, die Immobilie zu kaufen oder nicht.

Wenn die Unterkunft nicht an das Stromnetz und das öffentliche Entwässerungssystem angeschlossen ist, müssen Sie sich der zusätzlichen Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb der Unterkunft bewusst sein.

Brauche ich es?

Absolut! Sie müssen genau wissen, wie Wasser zu und von Ihrem Grundstück gelangt.

Was besonders wichtig ist, ist zu wissen, für welche Länge der Entwässerung Sie gegenüber der Wassergesellschaft verantwortlich sind, damit Sie entscheiden können, ob und wie viel Versicherung Sie abdecken sollten.

Zum Beispiel können eingestürzte Abflüsse teuer sein, insbesondere wenn sie dazu führen, dass Eigenschaften nachlassen oder Baumwurzeln Lecks verursachen können, deren Beseitigung ein Vermögen kosten kann.

Umweltsuche

Umweltsuchen können von Suchanbieter zu Suchanbieter variieren.

Eine Prüfung, die von der Law Society als ein Muss angesehen wird, besteht darin, einen Bericht zu erstellen, um festzustellen, ob eine Immobilie auf kontaminiertem Land gebaut wurde oder sich in der Nähe einer Deponie oder eines Abfallwirtschaftsstandorts befindet.

Wo bekomme ich sie?

Verschiedene Umweltsuchpakete können online über Wasserbetriebe oder Suchunternehmen gekauft werden.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Neben der Feststellung, ob das Grundstück auf oder in der Nähe von kontaminiertem Land, einer Abfall- oder Mülldeponie gebaut wird, führt es auch eine grundlegende Überprüfung auf mögliche Überschwemmungen durch und ob Erdrutsch oder Setzungen ein Problem darstellen könnten.

Keines dieser Dinge wird aufgedeckt, wenn Sie nur die lokale Behördensuche haben.

Brauche ich es?

Es könnte sein, dass Sie das Anwesen und das Land gut kennen und sich seiner Geschichte relativ sicher sind.

Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass Sie alles wissen, was im Laufe der Zeit auf dem Grundstück passiert ist, so dass es angesichts der geringen Kosten eine falsche Wirtschaft zu sein scheint, die Umweltsuche zu überspringen, wenn Sie 5 oder 6 Zahlen für ein Haus ausgeben.

Hochwasserrisikobericht

Angesichts des in den letzten Jahren gestiegenen Hochwasserrisikos reicht ein grundlegender Hochwasserbericht möglicherweise nicht aus, um die Wahrheit über das aktuelle Hochwasserrisiko aus dem Fluss oder Meer oder über das Hochwasserrisiko aus Regenwasser aufzudecken.

Ein Hochwasserrisikobericht wird alle diese Risiken hervorheben.

Am wichtigsten ist, dass ein Hochwasserrisikobericht Sie auf die Risiken hinweist, dass Sie keine Versicherung gegen Hochwasser abschließen können.

Es wird geschätzt, dass rund 200.000 Haushalte Schwierigkeiten, wenn nicht gar unmöglich haben könnten, den Hochwasserschutz zu gewährleisten.

Wenn eine Immobilie, auf die Sie Ihr Herz gelegt haben, gefährdet und nicht versicherbar ist, bedeutet dies, dass Sie in Gefahr sind, für die Immobilie zu viel zu bezahlen, und dass es unmöglich ist, sie weiterzuverkaufen, insbesondere wenn Hypothekenunternehmen ihr Geld nicht riskieren beim Kauf.

Wo bekomme ich sie?

Hochwasserrisikoberichte können online über Wasserbetriebe oder spezialisierte Suchunternehmen erworben werden.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Weitere maßgeschneiderte Hochwasserrecherchen beraten Sie zu:

Flüsse und das Meer (Überschwemmungsgefahr) – manchmal Bereitstellung von Karten, obwohl Sie diese kostenlos ansehen können, bevor Sie ein Angebot machen: https://www.gov.uk/check-flood-risk

Oberflächen- und Grundwasser (Überschwemmungsgefahr) – Die meisten Menschen denken, dass Immobilien von einem Fluss oder dem Meer überflutet werden, aber in Wirklichkeit kann es durchaus sein, dass die Immobilie aufgrund von großen Regenmengen überflutet wird, die nicht schnell genug abfließen oder einfach nur durch Rohrbrüche und Überschwemmungen.

Oberflächenwasser ist dort, wo es nicht schnell genug abfließt, während Grundwasserüberschwemmungen auftreten, wenn der Grundwasserspiegel über den Boden steigt.

Versicherungsbewertung – Wenn bekannt ist, dass das Gebiet überschwemmt wird, ist dies ein nützlicher Indikator dafür, ob die Versicherung wahrscheinlich viel höher ist, als Sie budgetiert haben.

Es wird Sie auch wissen lassen, ob Hochwasserschutz vorhanden ist – Millionen wurden in den Hochwasserschutz gesteckt, um die Kosten für Schäden an Eigentum, Lebensunterhalt der Menschen und der lokalen Wirtschaft niedrig zu halten, und dies kann dazu beitragen, die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Überschwemmungen zu verringern.

Brauche ich es?

Dies hängt wirklich davon ab, wie gut Sie die Umgebung kennen.

Wenn Sie sich über das Hochwasserrisiko unsicher sind, lassen Sie sich von Ihrem Förderer, den Immobilienmaklern und auch Ihrem RICS-Vermesser beraten.

Es lohnt sich immer, mit Leuten zu sprechen, die bereits auf der Straße oder in der Nähe leben, um zu fragen, ob sie jemals gefährdet waren und wenn ja, wie weit sich die Überschwemmungen ausgebreitet haben und ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, betroffen war.

Chancel repair & search

Dies ist eine ungewöhnliche, aber notwendige Suche für einige Eigenschaften.

Es prüft, ob eine Immobilie für die Reparaturkosten der örtlichen Pfarrkirche haftet.

Sie mögen denken, dass dies im 21.Jahrhundert ein lächerliches Szenario ist, aber viele Menschen wurden von diesem Problem erfasst, und es wird geschätzt, dass rund eine halbe Million Immobilien in England und Wales betroffen sein könnten, auch wenn die Haftung nicht im Titel erwähnt wird.

Es gilt nicht nur für alte Immobilien, sondern auch für das Land, auf dem es sich befindet.

Wo bekomme ich sie?

Ihr Förderer bestellt dies für Sie bei einem spezialisierten Suchanbieter.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Der Haftpflichtcheck Chorreparatur wird Ihnen definitiv sagen, ob Sie für die Instandhaltung der Pfarrkirche einspringen müssen.

Wichtig ist zu verstehen, ob die Prüfung gründlich genug ist und geografisch weit genug geht, um sicherzustellen, dass Sie nicht haftbar sind.

In der Regel wird ein Zertifikat ausgestellt, das bestätigt, dass kein Risiko identifiziert wurde, oder es wird angegeben, dass eine Haftung besteht.

Brauche ich es?

Dies hängt von der Gegend ab, in der Sie kaufen, und es sollte etwas sein, das Ihr Förderer entweder von den Anwälten des Verkäufers oder durch Lesen der mit der Immobilie verbundenen rechtlichen Unterlagen aufgegriffen hat.

Wie kann meine Gemeinde mich zwingen, für Kirchenreparaturen zu bezahlen?

Einige Leute denken, dass die Rechte der Kirche, diese Gebühr anzuwenden, abgeschafft wurden, aber sie haben es nicht getan.

Was sich geändert hat, ist, dass die Kirche ihr Interesse am Titel der betroffenen Immobilien bis Oktober 2013 registrieren musste.

Es bedeutet nicht, dass sie die Gebühr in Zukunft nicht auferlegen können, jedoch ist eine Haftpflichtversicherung verfügbar (£ 15- £ 25), falls Sie sich vor zukünftigen Risiken schützen müssen.

Canal & river search

Diese Suche (auch bekannt als Rivers Authority Search) ist der Suche nach Chorreparaturen sehr ähnlich.

Einige Menschen, die Immobilien besitzen, die an Flüsse, Kanäle oder Bäche münden, erwerben eine Immobilie mit bestimmten Rechten (z. B. Angeln oder Festmachen) – aber auch mit finanzieller Verantwortung.

Wo bekomme ich sie?

Ihr Transportunternehmer wird es bei einem spezialisierten Suchanbieter bestellen.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Die Canal and River Trust-Suche wird Sie darüber informieren, welche Rechte Sie haben, z. B. Fischerei- oder Liegeplatzrechte für Boote, und sogar die Wasserstraßen zur Entwässerung und zur Sicherung des Wassers für Ihre eigenen Zwecke nutzen dürfen.

Im Gegenzug für diese Rechte kann es jedoch durchaus sein, dass Sie die Bank und die Wasserstraße finanzieren müssen, die an Ihrem Eigentum vorbeiführt.

Alternativ ist dieser Teil des Flusses oder Baches möglicherweise gar nicht Ihr Eigentum und gehört der Umweltbehörde.

Brauche ich es?

Dies ist ziemlich spezifisch für Ihre Immobilie und wenn sich die Immobilie, die Sie kaufen möchten, in der Nähe einer Wasserstraße befindet.

Ihre Anwaltskanzlei und Ihr Vermesser sollten in der Lage sein, Sie zu beraten, ob Sie es bestellen oder nicht.

Commons Registration search

Dies ist eine Suche, die manchmal in ländlichen Gebieten verwendet wird, um zu überprüfen, ob Land, das mit der Immobilie gekauft wird, gemäß dem Commons Registration Act 1965 als ‚Common Land‘ eingestuft wird.

Wo bekomme ich sie?

Diese können bei Bedarf von Ihrer Anwaltskanzlei oder über Suchfirmen gesichert werden.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Diese Suche zeigt Ihnen, welche Rechte die lokale Gemeinschaft an dem Land hat, das Sie kaufen.

Sie könnten es für einen Fußweg benutzen oder tatsächlich weiden oder Rechte haben, ein lokales Fest zu veranstalten!

Brauche ich es?

Ja, wenn sich die Immobilie neben (oder in der Nähe) eines Dorfgemeinschaftshauses oder Dorfgrüns befindet.

Kohlebergbau & Solesuche

Glücklicherweise ist dies eine relativ einfache Suche, da Minen in Großbritannien gut kartiert sind!

Diese Suche wird oft auch mit einer Senkungssuche verkauft.

Beispiele für Gebiete, die typischerweise Bergbauproblemen unterliegen, sind Cornwall und Nottingham.

Wo bekomme ich sie?

Diese können bei Bedarf von Ihrer Anwaltskanzlei oder über Suchfirmen gesichert werden, aber Ihre Anwaltskanzlei wird normalerweise wissen, ob Mining-Recherchen erforderlich sind.

Was wird Ihnen diese Suche sagen?

Was die Suche sucht, ist, ob es ein Problem mit dem Land gibt, auf dem sich die Immobilie befindet, zum Beispiel haben andere Adressen in der Nähe Ansprüche geltend gemacht?

Wenn ein spezifisches Problem identifiziert wurde, sind möglicherweise weitere Berichte erforderlich, um das tatsächliche Problem zu ermitteln und zu ermitteln, was getan werden muss, um Sie von dem Risiko zu befreien oder Sie dagegen zu versichern.

Brauche ich es?

Dies hängt davon ab, wo Sie kaufen, und Ihr Förderer wird Sie beraten.

Grundbuchrecherchen vor der Fertigstellung

Diese Suchen werden nach dem Austausch von Verträgen durchgeführt, um sicherzustellen, dass sich nichts in Bezug auf die Immobilie oder Ihre Fähigkeit, die Immobilie zu kaufen, geändert hat.

Dazu gehören:

• Konkurssuche (K16)
• Grundsteuersuche (K15)
• Amtliche Suche des Ganzen mit Priorität (OS1)
• Amtliche Suche des Teils mit Priorität (OS2)
• Amtliche Suche des Ganzen oder Teils ohne Priorität (OS3)

Wo bekomme ich sie?

Ihr Transportunternehmer wird sie bei HM Land Registry bestellen.

Was werden Ihnen diese Suchanfragen sagen?

Konkurs sucht festzustellen, ob Sie sind (oder werden), bankrott.

Es ist eine spezifische Überprüfung, um zu sehen, ob Sie kreditwürdig sind, um sicherzustellen, dass Ihr Kreditgeber Geld an jemanden leiht, der keine Vorgeschichte hat, Kredite nicht zurückzahlen zu können, wie zum Beispiel bankrott zu sein.

Die Suche geht in der Regel fünf Jahre zurück.

Prioritätssuchen sind Last-Minute-Überprüfungen Der Titel der Immobilie hat sich in keiner Weise geändert, seit die offizielle Kopie des Titelregisters zu Beginn des Übergabeprozesses erhalten wurde.

Die Regierung empfiehlt, dies fünf Tage vor Abschluss zu beantragen, damit das offizielle Suchzertifikat eintreffen kann.

Diese Suche aktualisiert nicht nur die Details des Titels der Immobilie, sondern friert auch den Titel ein, sodass 30 Werktage lang keine weiteren Änderungen daran vorgenommen werden können.

Brauche ich sie?

• Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, ist eine Konkurssuche erforderlich (Ihr Kreditgeber wird darauf bestehen).
• Wenn Sie den gesamten registrierten Titel kaufen, wird ein OS1 benötigt.
• Wenn Sie einen Teil eines Titels kaufen (z. B. ein Neubaugrundstück), ist ein OS2 erforderlich.
• Beim Kauf von nicht registriertem Land wird anstelle eines OS1 / OS2 ein K15 erstellt.

Umgang mit Problemen bei der Suche

Es liegt an der Suchfirma (je nachdem, wie die Suche gesichert ist) und Ihrem Vermittler, Informationen in der Suche zu identifizieren, die Ihre Entscheidung beeinflussen können, ob Sie die Immobilie weiterhin kaufen möchten oder nicht.

Eine Suche könnte beispielsweise Folgendes anzeigen:

• Es besteht ein Risiko, mit dem Sie nicht Tag für Tag leben können, wie Überschwemmungen oder schwere Bodensenkungen usw..
• Möglichkeit, dass eine vorherige Erweiterung des Grundstücks illegal ist und daher abgerissen werden muss
• Die Arbeit, die Sie zur Verbesserung des Grundstücks leisten wollten, ist nicht möglich
• Es besteht ein Nachbarschaftsstreit (z. über eine Grenze oder Vorfahrt), die Sie nicht erben möchten
• Es gibt Schulden auf dem Grundstück, die zu Ihrem Problem werden könnten
• Ein Baum, den Sie fällen wollten, ist geschützt
• Die ländliche Aussicht, für die Sie die Immobilie kaufen, wird durch eine geplante Wohnsiedlung blockiert
• Japanischer Knöterich ist weit verbreitet
• HS2 oder andere Infrastruktur wird gehen Sie durch oder an Ihrer Immobilie vorbei

Dies sind nur einige der Dinge, die eine Suche aufdecken kann, und egal, wie sehr Sie das Gefühl haben, dass das Haus perfekt für Sie ist, die Suche ist unerlässlich beachten Sie, dass Sie so viel wie möglich über die Immobilie und die mit dem Kauf verbundenen potenziellen Risiken wissen.

Was sind die Verantwortlichkeiten meines Anwalts / Förderers?

Ihr Beförderer ist zusammen mit dem Suchunternehmen dafür verantwortlich, so viel über die Immobilie herauszufinden, wie er Ihnen empfiehlt, und Sie stimmen zu, dafür zu bezahlen.

Fragen Sie Ihren Beförderer immer – bevor Sie ihn beauftragen –, für welche Suchanfragen er sich bewerben wird.

Einige Förderer werden Abstriche machen und sich für billige Suchprodukte / Lieferanten entscheiden, die mit minderwertigen Versicherungspolicen oder Garantien verbunden sind, falls etwas übersehen wird.

Für den besten Schutz und Service sollte Ihr Transportunternehmer einen Suchanbieter verwenden, der Mitglied des Council of Property Search Organisations (COPSO) oder der Independent Personal Search Agents (IPSA) ist.

Dies bedeutet, dass ihre Arbeit vom Property Codes Compliance Board (PCCB) überwacht wird und wenn etwas schief geht und Sie mit dem Beschwerdeverfahren über die Rechts- / Suchfirma nicht zufrieden sind, gibt es einen weiteren, kostenlosen, unabhängigen Beschwerdedienst, der über den Property Ombudsman (TPO) eine Entschädigung von bis zu £ 5.000 gewähren kann.

Einschränkung der Suche

• Es ist wichtig zu wissen, dass die Suche möglicherweise nicht alles aufgreift, insbesondere wenn die Baugenehmigung für etwas, das die Immobilie betrifft, beantragt wird, nachdem Ihre Suche durchgeführt wurde (auch am nächsten Tag).
• Daher lohnt es sich immer noch zu fragen und eigene Nachforschungen anzustellen (lokale Zeitungen können äußerst nützlich sein), um herauszufinden, welche Baugenehmigung beantragt werden könnte, aber noch nicht vorliegt.
• Es lohnt sich auch immer, das Anwesen während der Hauptverkehrszeit, zu Beginn und am Ende des Schultages und zu Kneipenzeiten (so wie sie heute existieren) zu besuchen, um sicherzustellen, dass Sie wissen, wie das Anwesen zu jeder Tages- und Nachtzeit aussehen wird.
• Wenn Ihr Kauf einige Monate dauert, kann es sich lohnen, die Suche zu wiederholen oder eine bestimmte Suche wie eine Planungssuche zu beantragen, oder wenn während des Kaufvorgangs festgestellt wird, ob dies bereits geschehen ist und wahrscheinlich erneut geschehen wird.

Fehlerbehebung: Probleme bei der Suche nach lokalen Behörden

Das Hauptproblem bei der Suche nach lokalen Behörden besteht darin, dass es zwei Versionen gibt, eine ‚regulierte‘ und eine ‚persönliche‘ Suche, von denen letztere nur sehr wenig Deckung für Käufer bietet, falls sie in irgendeiner Weise ungenau sind.

Was sind die häufigsten Probleme?

Die Hauptprobleme, die es enthüllen kann, haben mit Planungsproblemen zu tun, die sich speziell auf Ihre Immobilie auswirken – nicht unbedingt auf ein großes Anwesen, das in der Nähe gebaut wird und Ihre Grenze nicht beeinträchtigt, oder auf eine für nebenan geplante Grundstückserweiterung.

Dies erfordert eine spezielle ‚Planungssuche‘.

Das Problem bei jeder Planungssuche ist, dass, wenn die Planung für den Tag danach angewendet wird, sie nicht abgeholt wird und Ihnen auch nicht mitgeteilt wird, ob Kinder an Straßenecken herumhängen; Junge Rennfahrer jagen Ihre Straße auf und ab; Kneipenzeit ist laut oder es ist unmöglich, während der Schulzeit in der Nähe Ihres Hauses zu parken.

Eine andere Sache, die es nicht abholen wird, ist, ob Sie auf einer Buslinie sind oder nicht.

Wie gehe ich damit um?

Wenn das Problem eines ist, das ‚vielleicht nie passieren wird‘, aber die Angst davor, dass es passiert, Sie beunruhigt, ist es wahrscheinlich, dass Sie eine ‚Indemnity Insurance‘ abschließen können.

Wie bei allen Versicherungen ist es nicht narrensicher, sondern kann beispielsweise die Kosten oder einen Rechtsstreit im ‚unwahrscheinlichen Fall‘ decken, dass eine Erweiterung, die vor einiger Zeit gebaut wurde, möglicherweise nicht über den richtigen Papierkram verfügt oder Probleme mit Wegerechten löst, die bisher kein Problem waren.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass Sie so viel wie möglich selbst recherchieren, mit Nachbarn sprechen und sicherstellen, dass Sie über alle Planungen Bescheid wissen, die sich auf Ihr Eigentum auswirken könnten. Beispielsweise, Alte Pläne wurden möglicherweise in der Vergangenheit eingereicht, wurde abgelehnt, kann aber beim Einzug erneut beantragt werden.

Fehlerbehebung: Probleme bei der Suche in der Umgebung

Das Problem kann durchaus darin bestehen, Umweltprobleme wie Kontamination oder Überschwemmungen aufzudecken, die während der Suche nicht gefunden wurden.

Es ist möglich, sich dagegen zu versichern, dies kann jedoch beim Kauf der Suche enthalten sein.

Fehlerbehebung: Probleme mit Verkäuferanfragen

Verkäuferanfragen sind immer schwierig.

Die Realität ist, dass der Verkäufer entweder die Informationen wie Garantien, Garantien, Zertifikate usw. hat. oder nicht.

In einigen Fällen ist der Verkäufer bei Nachbarschaftsstreitigkeiten leider nicht ehrlich, sodass Sie möglicherweise erst nach Ihrem Einzug davon erfahren.

Was sind die häufigsten Probleme?

Häufige Probleme im Zusammenhang mit Verkäuferanfragen sind die Wahrheitsfindung und in einigen Fällen ist es möglich, Kopien von Planungen, Gebäudesteuerbescheinigungen, Garantien für Senkungen, Feuchtsanierungen oder sogar für FENSA-Zertifikate zu sichern, wenn Sie neue Fenster eingebaut haben.

Wie gehe ich damit um?

Einige der Probleme können durch eine Versicherung gelöst werden, bei anderen müssen Sie möglicherweise entscheiden, ob Sie das Risiko eingehen möchten, dass die Zertifikate oder Informationen nicht gefunden werden können.

In Bezug auf Nachbarschaftsprobleme lohnt es sich immer, an die Türen der Nachbarn zu klopfen, in den örtlichen Laden oder die Kneipe zu gehen oder zu einem Kirchenkaffeemorgen zu gehen, um mehr darüber zu erfahren, was vor Ort passiert, insbesondere wenn Sie wahrscheinlich anständige oder schwierige Nachbarn haben.

Wenn ein Verkäufer Sie angelogen hat und dies erst nach dem Kauf der Immobilie ans Licht kommt, können Sie möglicherweise rechtliche Schritte einleiten und Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend machen.

Fehlerbehebung: Probleme mit Wasser & Entwässerungssuchen

Es gibt viele Probleme, die diese Suche zeigen kann, weshalb sie eine der wichtigsten ist, die es zu sichern gilt, und auch eine wichtige, die Sie lesen und zur Kenntnis nehmen müssen, wenn Ihr Förderer darauf hinweist, dass dies ein Problem sein könnte.

Was sind die häufigsten Probleme?

Die wichtigsten Probleme, die diese Suche aufgreifen kann, sind:

• Probleme mit niedrigem Wasserdruck, wenn Sie also heiße, kräftige Duschen mögen, kann dies nicht passieren
• Gebühren, die Ihnen möglicherweise nicht bekannt sind oder höher sind als erwartet
• Nicht an das Stromnetz angeschlossen, was zu höheren Wartungskosten führt
• Potenzial für Kanalfluten, die besonders unangenehm sind
• Zustimmung für Renovierungs- oder Erweiterungsarbeiten, die Sie durchführen möchten führen Sie

aus, wie man mit ihnen umgeht?

In der Hauptsache können die meisten Wasser- und Entwässerungsprobleme behoben werden – Ein qualifizierter Watersafe-Klempner sollte in der Lage sein, Sie zu beraten.

Die Frage, ob Sie die Immobilie nach Ihren Wünschen erweitern können (aufgrund der Position der vorhandenen Abflussrohre), müssen Sie jedoch mit Ihrem Wasserversorgungsunternehmen mit Hilfe Ihres gesetzlichen Vertreters klären.

Die Rolle von Haftpflichtversicherungen

Es ist möglich, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, um entweder ein allgemeines oder ein spezifisches Problem abzudecken, das die Recherchen aufgedeckt haben.

In vielen Fällen können Sie erfolgreich dafür argumentieren, dass der Verkäufer der Immobilie die Kosten für den Kauf der Police trägt.

Viele potenzielle Probleme können nie zu tatsächlichen Problemen werden; Eine Haftpflichtversicherung kann Ihnen die nötige Sicherheit geben, um sich beim Kauf einer Immobilie, die mit einem kleinen Risiko verbunden ist, wohl zu fühlen.

Was sind sie?

Allgemeine Haftpflichtversicherungen decken ein spezifisches Risiko ab, das mit der Immobilie verbunden ist, wie z:

• Chorreparatur – wenn nicht klar ist, dass Sie irgendwann Geld für den Unterhalt der örtlichen Kirche schulden werden
• Kontaminiertes Land – dies ist vielleicht nie ein Problem, aber wenn es eines wird, wenn Sie dort leben, können Abhilfemaßnahmen geleistet oder bezahlt werden
• Zertifikatversicherung – zum Beispiel für verlorene Gebäudesteuerung für einen neuen Kessel, Baugenehmigung oder FENSA–Daten
• Schuldenprobleme – wenn eine Immobilie Schulden hat und diese zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen werden
• Leasehold-Probleme – z. B. der Versuch, den Freeholder zu finden
• Party Wall Issues – wenn die derzeitigen Eigentümer auf dem Grundstück gearbeitet haben und keine Genehmigung von den Nachbarn erhalten haben, zum Beispiel eine Loft-Erweiterung, die eine Reihen– oder Doppelhaushälfte betrifft
• Wegerechte – oft mit einem Rechtsstreit, der versichert werden kann, um zu bezahlen
• Eigentumsurkunden – diese können nicht leicht zurückverfolgt werden, so dass alle Probleme gegen versichert werden können

Wie viel kosten sie?

Eine spezifische Versicherung kann bis zu £ 100 kosten, während eine allgemeinere Police £ 200- £ 300 betragen kann, abhängig vom Wert der Immobilie.

Es ist wichtig zu wissen, wie lange die Versicherung dauert – 10 Jahre oder mehr? Und wenn es irgendwelche Einschränkungen für die Politik auszahlen?

Woher weiß ich, wann man gebraucht wird?

Es ist die Aufgabe Ihres Vermittlers, zu beraten, ob es sich lohnt, eine Police abzuschließen.

Für ein paar hundert Pfund lohnt es sich wahrscheinlich, für die empfohlene Police zu bezahlen, anstatt Kosten zu riskieren, die leicht in die Tausende gehen können, aber vor allem viel Stress und Ärger verursachen und letztendlich den Genuss von Ihnen ruinieren zu Hause.

Schlussfolgerungen & Zusammenfassung

Der Grundsatz der Käuferschutz ist ein Eckpfeiler des Beförderungsrechts.

Daher spielen Suchanfragen eine wichtige Rolle, um Ihnen (dem Käufer) zu helfen, die Risiken zu verstehen, die mit der Immobilie verbunden sind, die Sie kaufen möchten.

• In einigen Fällen können die Suchergebnisse – wie ein hohes Überschwemmungsrisiko oder Einschränkungen in Bezug auf eine Erweiterung, die Sie erstellen wollten – Ihre Meinung über den Kauf ändern.
• In anderen Fällen können die Suchergebnisse Sie vor Problemen warnen, die gelöst werden können, sodass Sie den Verkäufer bitten können, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen oder den Preis zu senken.
• In anderen Fällen kann eine Haftpflichtversicherung der Weg in die Zukunft sein, sodass Sie mit dem Kauf fortfahren können, ohne sich Sorgen machen zu müssen, dass in Zukunft Ansprüche gegen Sie geltend gemacht werden.

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