Verstopfte Abflüsse und verstopfte Abwasserkanäle in Mietobjekten sind einige der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern, da es sehr schwierig sein kann, Schuld oder Verantwortung in Bezug auf die ursprüngliche Ursache der Verstopfung zuzuteilen. Wer zahlt also für Kanalverstopfungen und Abflussreinigung in Mietobjekten?
Letztlich kommt es auf die Beweislast an. In den meisten Fällen verfügt der Eigentümer (Vermieter) nicht über ausreichende Beweise, um nachweisen zu können, dass der Ausfall der Rohre vom Mieter verursacht wurde und die Rechnung begleichen wird.
Dieser Artikel gibt diese Fallstudie wieder und befasst sich eingehender mit der Frage der Bestimmung der Verantwortung in dieser besonderen Situation und bei verstopften und beschädigten Abwasserkanälen und Abflussrohren in Mietobjekten im Allgemeinen. Es bietet Anleitungen, wie kluge Vermieter ihre Ausgaben für Rohr- und Sanitärreparaturen minimieren können, indem sie eine Risikomanagementmatrix für Abwasserkanäle und Abflussrohre verwenden, um Bedrohungen zu identifizieren und Verantwortung zu übertragen.
Schließlich gibt es einige spezifische Strategien, die Vermieter verwenden können, um sicherzustellen, dass sie die notwendigen Beweise haben, um Ansprüche gegen Mieteranleihen zu unterstützen, wenn Streitigkeiten darüber entstehen, welche Partei für die Reparatur blockierter Abflüsse oder die Reinigung von Abwasserrohren in einem Mietobjekt verantwortlich ist.
Reduzierung der Reparaturkosten für Abwasserrohre und Entwässerung in Mietobjekten
Für die meisten von uns wird die Entscheidung, eine Immobilie, die wir besitzen und (manchmal) lieben, an perfekte Fremde zu vermieten, nicht leicht getroffen. Es wird auch normalerweise nicht gemacht, weil wir Wohltätigkeit oder einen Zivildienst leisten wollen. Neunundneunzig Mal von hundert tut jemand, der eine Immobilie zur Miete anbietet, dies, weil er Geld damit verdienen will (oder muss). Und in diesem Sinne, Vermieter, die ihre Vermietung Venture als Geschäft sehen (komplett mit Management- und Marketing-Pläne und Strategien, um maximale Rentabilität aus diesem Geschäft zu gewährleisten), geben sich die größte Chance auf Erfolg.
Risikomanagement: Unerlässlich für jedes gewinnbringende Unternehmen
Für die meisten Unternehmen ist das Risikomanagement ein wesentlicher Bestandteil des anhaltenden Überlebens, und ein solider Risikomanagementplan (entweder formell oder informell) kann den Unterschied ausmachen, ob sie während einer Rezession über Wasser bleiben oder die Türen schließen möchten.
Die Risikomanagementmatrix, die in den meisten Business-Kursen so häufig gelehrt wird, fordert Sie auf, alle möglichen Risiken, Bedrohungen und negativen Auswirkungen zu identifizieren, denen Ihr Unternehmen in Zukunft ausgesetzt sein könnte, und sie dann basierend auf:
1 zu bewerten. wie wahrscheinlich es ist, dass das Risiko oder die Bedrohung eintritt, und
2. wie verheerend die Folgen dieses Risikos für Ihr Unternehmen wären.
Jedes Ereignis erhält dann einen ‚Score‘, der dem Management hilft, die potenziell gefährlichsten Bedrohungen zu identifizieren, damit es Pläne erstellen kann, um dieses Risiko entweder zu entfernen, zu negieren oder am besten zu verwalten.
Risikomanagementstrategien für Vermieter
Als Vermieter wäre dies eine nützliche Übung, die Sie in Betracht ziehen sollten, wenn Sie dies noch nicht getan haben. Es kann eine Reihe einzigartiger potenzieller Bedrohungen für die Rentabilität Ihres Unternehmens geben (die Schließung eines großen Arbeitgebers in Ihrer Nähe oder eine lokale Gebäudeentwicklung, die eine Flut neuer Wohnungen bietet), aber die Bedrohungen, denen alle Vermieter am häufigsten ausgesetzt sind, sind:
- Mietausfall (Nichtzahlung der Mieter) und
- Schäden, Reparatur- und Wartungskosten für die Immobilie
Wenn Sie Schäden, Reparatur- und Wartungskosten von Abwasserkanälen und Abflussrohren in Ihrem Mietobjekt als Bedrohung betrachten, die es zu bewältigen gilt, können Sie die Wahrscheinlichkeit ihres Auftretens einschätzen (könnten meine Rohre platzen oder verstopfen?) und die möglichen Auswirkungen (kann ich mir die Reparaturkosten leisten?). Einige der Informationen, die Sie benötigen, um diese Fragen zu beantworten, können sein:
- Könnte ein Abflussrohrleck aus meinem Grundstück Auswirkungen auf angrenzende Grundstücke (Wohnblöcke) haben
- Welche Kosten würde ich tragen, wenn ein kaputtes oder verstopftes Abwasserrohr von meinem Grundstück auf ein anderes Grundstück einwirkt?
- Welche Versicherung muss ich für blockierte Abflüsse abschließen und wie wirkt sich ein Schadensfall auf meine Prämien aus?
- Wie ist der aktuelle Zustand meiner Entwässerungs- und Abwasserrohre und wie gut wurden sie gewartet?
- Wie viel Miete verliere ich, während Reparaturen durchgeführt werden?
- Wird mein Mieter Geschäfte verlieren / wütend sein / mich für entgangenes Einkommen in Rechnung stellen wollen, wenn er verdrängt wird, wenn Arbeiten erforderlich sind, um blockierte Abflüsse zu reparieren oder neu zu verlegen?
- Wie hoch sind die wahrscheinlichen Kosten für das Räumen oder Reparieren verstopfter Abflüsse oder das Unterfüttern gebrochener Rohre in meiner Nähe – insbesondere wenn Ausgrabungen, Abbrucharbeiten und Umbauten erforderlich sind (das Reparieren verstopfter Abflüsse in Brisbane kostet oft weniger als beispielsweise die Reinigung von Abflüssen in Sydney)? Welchen Nachweis benötige / habe ich, dass der Schaden vom Mieter verschuldet wurde?
Die Liste könnte endlos weitergehen und je mehr Fragen Sie sich stellen, desto genauer ist das Bild der tatsächlichen Folgen eines gebrochenen oder verstopften Rohrs.
Sobald Sie alle Ihre Fragen aufgelistet und beantwortet haben, können Sie beginnen, herauszufinden, wo Sie am anfälligsten sind. Wenn Sie die Liste nach unten verschieben, können Sie entscheiden, wie Sie diese Risiken einzeln verwalten möchten. Zum Beispiel, wenn wir den ersten Punkt nehmen, wenn Sie in einem Wohnblock leben, möchten Sie vielleicht zu Ihrem Körperunternehmen gehen und die Bedingungen aller Versicherungspolicen überprüfen, die sie für Schäden an einem Eigentum als Folge eines gebrochenen Abflusses auf angrenzende Wohnung.
Sie können dann den Wartungsmanager oder einen qualifizierten Klempnerfreund fragen, was die wahrscheinlichen Kosten für verschiedene Arten von Rohrreparaturen wären und wie der aktuelle Zustand der Rohre in Ihrer Immobilie ist. Sie könnten auch in Betracht ziehen, eine CCTV-Rohrinspektion Ihres Rohrnetzes durchführen zu lassen, um festzustellen, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie in Zukunft Probleme haben werden.
Wenn diese Untersuchungen eine hohe Wahrscheinlichkeit für ein gebrochenes Abwasserrohr oder einen verstopften Abfluss anzeigen und Sie nicht nur für die Kosten für die Reparatur dieser Rohre, sondern auch für die Behebung der Schäden an angrenzenden Häusern verantwortlich sein könnten, sollten Sie dann einen Weg finden, dieses Risiko zu bewältigen (zu verschieben oder zu negieren). Natürlich müssen Risse oder Brüche von einem seriösen Unternehmen wie Nuflow unterfüttert und garantiert werden, aber wenn keine Brüche erkennbar sind, müssen Sie darüber nachdenken, wie Sie sich vor den Kosten für die Beseitigung einer Blockade schützen können, die ein Mieter verursacht hat.
Übertragung des Risikos von Kanal- und Entwässerungsreparaturkosten auf eine andere Partei
Wenn eine Bedrohung nicht vollständig beseitigt werden kann, ist die Verlagerung der Verantwortung für die Folgen dieses Risikos auf eine andere Partei eine häufig verwendete Strategie.
Ein Beispiel dafür ist, wenn Sie und Ihre Freunde entscheiden, aus einem Flugzeug in 13.000 Fuß Höhe zu springen, um Ihren 50.Geburtstag zu feiern, ist eine großartige Idee, und als sie diesen Fallschirm auf Ihrem Rücken umschnallen, bitten sie Sie, auf der gepunkteten Linie zu unterschreiben, wo es heißt, dass Sie die volle Verantwortung für Verletzungen (oder Schlimmeres) übernehmen, die dadurch verursacht werden können. Natürlich gibt es immer noch eine Pflicht für sie (eine Sorgfaltspflicht), um sicherzustellen, dass sie jedes Kästchen in Bezug auf Sicherheit und Einhaltung von Regeln und Richtlinien angekreuzt haben, aber wenn etwas völlig Unvorhergesehenes oder Zufälliges außerhalb ihrer vorhersehbaren Kontrolle passiert, dann kann Ihre Unterschrift als Beweis dafür herangezogen werden, dass Sie sich der Risiken bewusst waren und beschlossen haben, trotzdem zu springen.
Es ist nicht wirklich möglich, das Risiko einer Kanalreparatur vollständig zu beseitigen (wenn ein Rohr brechen oder verstopfen möchte, können Sie dies selbst nicht verhindern), aber genau wie die Fallschirmspringer können Sie die Wahrscheinlichkeit verringern, dass etwas Unangenehmes passiert, und alles tun, um die Verantwortung zu verlagern.
In Bezug auf die Verlagerung der Verantwortung für die Kosten für die Reparatur verstopfter Abflüsse oder die Unterfütterung gebrochener Rohre in Ihrem Mietobjekt kann dies manchmal so einfach sein wie eine Versicherungspolice, die Sie abdeckt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie mit Ihrer Versicherungsgesellschaft stehen, rufen Sie an und fragen Sie. Wenn Ihnen die Antworten nicht gefallen (z. B. wenn Sie feststellen, dass Sie nicht für Schäden am Eigentum einer anderen Person versichert sind, wenn Ihr Mieter das Wasser im Bad laufen lässt), suchen Sie nach einer Versicherung, mit der Sie sich sicherer fühlen.
Selbst dann könnte es immer noch einen Selbstbehalt geben, der zu zahlen ist, oder Prämienerhöhungen nach Ansprüchen – die zweite Möglichkeit, die Verantwortung zu verlagern, besteht darin, sie auf den Mieter zu übertragen. Dies ist nicht einfach, aber lesen Sie weiter, um zu sehen, wie es (zumindest teilweise) erreicht werden kann.
Was sollten Vermieter tun, wenn ein Mieter ein verstopftes oder gebrochenes Abwasserrohr verursacht?
Es ist üblich, dass Vermieter und Hausverwalter Immobilien vor und nach jedem Mietverhältnis fotografieren, damit die Verantwortung für auftretende Schäden (abgebrochene Fliesen, kaputte Schlösser usw.) übernommen wird.) nachgewiesen werden und Reparaturkosten können von einer Kaution zurückgezahlt werden (oder der Mieter muss sie direkt bezahlen). Wie oben erläutert, ist es jedoch nicht so einfach, die Verantwortung für die Kosten für die Befestigung eines verstopften Abflusses zu übernehmen.
Die folgende Fallstudie wurde aus einem Begleitartikel reproduziert und erklärt, wie ein solcher Streit zwischen einem Vermieter und einem Mieter entstand, als ein Hausbesitzer in Brisbane (Rob) beschloss, zur Arbeit nach Übersee zu ziehen und sein Haus zu vermieten.
Eine Fallstudie aus Queensland: ‚Die Windel, die Tücher und die alternden, alten Pfeifen‘ (reproduziert).
Im ersten Jahr wurde das Anwesen von einem Ehepaar mit einem neuen Baby und einem zweijährigen bewohnt. Es gab eine Reihe von Problemen, mit denen der Vermieter während seines Mietverhältnisses unzufrieden war (Gärten und Rasenflächen wurden nicht gepflegt und Beschwerden von Nachbarn über Streitigkeiten spät in der Nacht), sodass der Mietvertrag nicht verlängert wurde. Im zweiten Jahr wurde das Anwesen von einem einzigen erwachsenen Mann (Matt) und seiner älteren Mutter gemietet. Es gab keine weiteren Beschwerden und das Haus und die Gärten wurden gut gepflegt.
Das Haus selbst war ungefähr 70 Jahre alt, aber Rob (Besitzer) hatte keine Probleme mit den Abwasserrohren, seit er es 1996 gekauft hatte. Ungefähr im sechsten Monat von Matts Mietperiode begannen die Toiletten zu sichern und keine Menge an Do-it-yourself-Arbeitskräften auf seiner (Matts) Seite konnte die Blockade für mehr als ein paar Tage verschieben. Am Ende wurde es stark blockiert, bis es fast überfüllt war, und an einem Sonntagnachmittag kontaktierte Matt den Hausverwalter (ein Freund von Rob), der einen Klempner für eine Notfallreparatur arrangierte. Das Ergebnis war eine saftige Reparaturrechnung.
Robs Freund schickte ihm eine E-Mail, in der er erklärte, was passiert war, und fügte die zu zahlende Rechnung bei. Er gab in der E-Mail an, dass es eine massive Ansammlung von Toilettenpapier, spülbaren Make-up-Tüchern und anderen Stoffen gab, die das Abwasserrohr vollständig verstopft hatten. Er sagte auch, der Druck durch die Verstopfung habe das Rohr gerissen, was bedeutete, nachdem es ausgeräumt worden war, Es musste professionell mit fortschrittlichen Kompositharzen unterfüttert werden.
Rob beschloss, mit Matt (Mieter) selbst zu sprechen, um zu erklären, dass er glaubte, dass sie die Blockade verursacht hatten (da der sichtbarste und produktivste Gegenstand in der massiven Verstopfung die Make-up-Tücher waren, die die Mutter regelmäßig verwendete). Er fügte hinzu, dass sie daher für die Schadenskosten haftbar seien. Matt antwortete jedoch, dass die Tücher, die seine Mutter benutzte, mit ’spülbar‘ gekennzeichnet waren und dass sie den Schaden nicht hätten verursachen können. Er fügte hinzu, dass sie die gleichen Tücher seit vielen Jahren in vielen Immobilien ohne vorherige Probleme verwendet hatte, und dass sie keine Anweisungen erhalten hatten, als sie den Mietvertrag unterzeichneten, dass solche Tücher nicht in den Sanitär- und Abwassersystemen des Hauses verwendet werden sollten.
Der Experte für Kanalreinigung und Unterfütterung in Brisbane, der die Reparatur durchführte, wurde erneut kontaktiert und um einen schriftlichen Bericht gebeten, in dem detailliert beschrieben wurde, was seiner Meinung nach die Probleme mit dem kaputten Abwasserrohr verursacht hatte. Er bestätigte, dass die wahrscheinlichste Ursache der Blockade tatsächlich eine Reihe von teilweise zersetzten Windeln war, und dass sich andere Materie (einschließlich der Tücher) hinter der ursprünglichen Blockade zu einem massiven Fatberg zusammengesetzt hatte (siehe unseren Artikel ‚Alles, was Sie nie über Fatbergs wissen wollten‘ hier). Der Druck der Blockade hatte die alternden Rohre geknackt, so dass Abwasser in den Boden gelangte und Schmutz das Rohr weiter verstopfte.
Fallstudienanalyse: Ermittlung der Verantwortung für verstopfte oder beschädigte Abwasserrohre
Die Windel: Im obigen Beispiel könnte man zunächst davon ausgehen, dass die Vormieter diejenigen waren, die die Verstopfung der Abwasserrohre verursacht haben, indem sie Windeln in die Toilette gelegt haben. Immerhin hatten sie zwei kleine Kinder und der jetzige Mieter hatte keine.
Es ist jedoch unmöglich, diese Tatsache tatsächlich zu beweisen. Wer weiß zum Beispiel, ob Matt und seine Mutter Freunde oder Verwandte mit Babys hatten und ob sie irgendwann während ihres Mietverhältnisses besucht und eine Windel auf die Toilette gelegt hatten?
Und wie kann Rob tatsächlich beweisen, dass die Windel die letzten fünf Jahre oder länger nicht in der Pfeife gesessen hat? Schließlich, mit den vorherigen Mietern gegangen und Bond Auszahlungen beglichen, gäbe es praktisch keine Möglichkeit, die Kosten von ihnen wieder hereinzuholen, auch wenn Sie in der Lage waren, etwas zu beweisen.
Die Tücher: Man könnte dann überlegen, ob es tatsächlich bei Matts Mutter liegt, die jeden Tag fröhlich Tücher auf die Toilette fallen ließ, ohne zu wissen, dass die ’spülbaren‘ Behauptungen auf der Packung grob übertrieben waren.
Selbst wenn angenommen wurde, dass die Tücher den größten Beitrag zur Blockade leisteten, liegt die Schuld bei den Unternehmen, die diese unrealistischen Behauptungen über die biologische Abbaubarkeit ihrer Produkte aufstellen, oder bei den Menschen, die solche Gegenstände verwenden und in Toiletten entsorgen, ohne angemessene Forschung zu betreiben? Hätten die Tücher allein eine solche Verstopfung verursacht, wenn die Windeln nicht überhaupt in die Toilette gespült worden wären?
Die Rohre: Schließlich kommen wir zur Frage des Hausbesitzers selbst. Erstens hatte Rob den Mietern nicht schriftlich (oder auf andere Weise) mitgeteilt, dass solche Gegenstände in seinem Eigentum nicht in die Toilette gespült werden sollten. Ist es ohne eine solche Anweisung der Eigentümer oder der Mieter, der die Verantwortung für die Blockade übernehmen sollte?
Auch Rohre, die vor siebzig Jahren verlegt wurden (aber definitiv mindestens 26 Jahre alt waren), waren möglicherweise überhaupt nicht in gutem Zustand. Sie haben es vielleicht gut gemeistert, als Rob, der Vollzeit arbeitete und alleine lebte, der einzige Insasse war, aber bei größeren Familiengruppen spitzten sich die bereits bestehenden Probleme einfach zu? Es könnte sogar zu Brüchen oder Rissen im Abwasserrohr gekommen sein, die in den letzten zwei Jahren alle anderen Materialien eingeschlossen hatten.
Wie lange war es her, dass diese Rohre geräumt oder gereinigt worden waren, und welche Art von fortlaufendem Wartungsprogramm hatten sie genossen? Nach eigenen Angaben hatte Rob in der Zeit, in der er dort gelebt hatte, überhaupt keine Probleme mit seinen Abwasserrohren gehabt, und er hatte sich nie darum kümmern müssen, sie zu reinigen oder zu räumen.
Wie kann also jemand erkennen, ob er einfach gealtert, korrodiert oder bis zu dem Punkt zusammengebrochen ist, an dem es überfällig war, die Reinigung und Sanierung von Hydro Jet-Abflüssen mit CIPP Advanced Composite Resin Relining durchführen zu lassen, nur um sie instand zu halten und voll funktionsfähig?
Im obigen Fall wurde der Streit unangenehm und am Ende war es der Vermieter, der die Rechnung bezahlte.
Rechte und Pflichten beim Ausfall von Abwasserrohren oder Abflüssen in Mietobjekten
Vermieter müssen sicherstellen, dass ihr Eigentum sicher und für Mieter geeignet ist, aber Mieter haben auch die Verantwortung, sich um ein Eigentum zu kümmern und es so zu halten, wie es beim Einzug war. Vermieter müssen sich auch darüber im Klaren sein, wie sie ihre Immobilie erhalten möchten und welche Konsequenzen das Ignorieren dieser Anfragen haben könnte.
Wie aus der obigen Fallstudie hervorgeht, kann es schwierig sein, Fehler zuzuordnen (und zu entscheiden, wer die Rechnung bezahlen soll), wenn es darum geht, Blockaden zu beseitigen. Wenn es sich um eine relativ einfache Sache handelt, wie z. B. ein großer Haarklumpen, der einen Abfluss blockiert hat, kann die Verantwortung beim Mieter liegen, aber selbst dann, wenn der Vermieter keine soliden Beweise für das Gegenteil hat, könnte argumentiert werden, dass sich die Haare jahrelang im Abfluss angesammelt haben könnten vor Beginn ihres Mietverhältnisses oder dass der Vermieter keine Haarfalle am Abfluss hatte, hatten sie sich überhaupt nicht um ihr Eigentum gekümmert.
Im Wesentlichen wird es komplizierter, wenn unklar ist, ob ein Problem in einer Immobilie unter die Klassifizierung ‚Wartung‘ oder ‚Reparatur‘ fällt. In einem sehr allgemeinen Sinne bezieht sich Wartung auf das Reparieren von Dingen auf dem Grundstück, die täglich abgenutzt sind und nicht als dringend eingestuft werden. Diese werden in der Regel vom Vermieter bezahlt. Notfallreparaturen (oder andere Reparaturen) beziehen sich normalerweise auf etwas, das kaputt oder beschädigt ist und umgehend repariert werden muss. Hier kann ein Mieter die Rechnung bezahlen, aber nur, wenn nachgewiesen werden kann, dass seine Handlungen diese Notsituation herbeigeführt haben.
Nachweis, wer ein Abwasserrohr blockiert oder beschädigt hat
Im Streitfall kommt es darauf an, wer die Beweislast am besten tragen kann. Ein Vermieter muss dringend einen verstopften Abfluss reparieren, insbesondere einen verstopften Abwasserkanal, da dies bedeutet, dass er seiner Verpflichtung, seinem Mieter ein sicheres und lebenswertes Eigentum zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt. Sobald der Abfluss repariert ist, muss die Rechnung bezahlt werden, und wenn der Mieter bestreitet, dass die Verantwortung bei ihm liegt, ist es normalerweise der Vermieter, der das Konto bezahlt. Sie müssen dann überlegen, ob sie versuchen möchten, das Geld vom Mieter zurückzubekommen. Wenn dies der Fall ist (und der Mieter weiterhin die Verantwortung ablehnt), ist es Sache des Vermieters, nachzuweisen, dass die Blockade direkt durch die unvorsichtigen Handlungen des Mieters verursacht wurde.
Die Anleihe ist das Geld des Mieters, damit der Vermieter das Recht hat, einen Teil dieses Geldes zu nehmen, muss er seinen Fall beweisen. Wenn die beiden Parteien ihr Bestes gegeben haben, um den Streit selbst zu lösen, ohne Erfolg, können sie entweder eine formelle Mediation einleiten, und wenn es immer noch keine Einigung gibt, kann die Angelegenheit vor ein Zivilverwaltungsgericht gestellt werden (überprüfen Sie Ihren Staat oder Ihr Territorium in Australien) oder wenden Sie sich an das Mietgericht (Neuseeland). Hier werden alle Beweise, die jede Partei vorbringen kann, berücksichtigt, wobei zu beachten ist, dass der Vermieter nachweisen muss, dass er ein Recht auf das Geld des Mieters hat.
Deshalb stellen verstopfte Abflüsse (die fast immer heimlich hinter Wänden, unter Böden und tief im Boden vergraben sind) solche Schwierigkeiten dar. Die meisten Vermieter sind ernsthaft unvorbereitet, um diese Beweislast vor einem Streitfall erfüllen zu können.
Tipps, die Vermietern helfen, das Risiko von Reparatur- und Wartungskosten für Abwasser- und Abflussrohre zu verringern
In diesem Abschnitt werden wir Vorschläge unterbreiten, um die Chance eines Vermieters zu erhöhen, Kosten für die Reinigung und Reparatur von Abflüssen, die direkt durch den Missbrauch eines Mieters verursacht werden, wieder hereinzuholen.
1. Erfüllen Sie Ihre Sorgfaltspflicht
Wie oben erwähnt, obliegt es den Vermietern, eine sichere und lebenswerte Immobilie bereitzustellen – sowohl beim Einzug eines Mieters als auch während seines gesamten Mietverhältnisses. Wenn Sie nachweisen möchten, dass Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllt haben (um gut funktionierende Rohre bereitzustellen) und sich die besten Chancen geben, NICHT für Reparaturen verantwortlich gemacht zu werden, müssen Sie Folgendes nachweisen:
a. dass die Abwasser- und Abflussrohre beim Einzug des Mieters in gutem Zustand waren, und
b. dass Sie Maßnahmen ergriffen haben, um verstopfte Abflüsse zu verhindern, indem Sie sicherstellen, dass diese Rohre regelmäßig gewartet werden.
Nachweis der einwandfreien Funktion: Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, eine CCTV-Kamera-Rohrinspektion von einem seriösen Unternehmen wie Nuflow durchführen zu lassen, bevor der Mieter einzieht. Stellen Sie sicher, dass sie eine Hydro-Jet-Reinigung (falls vorhandene Verstopfungen vorhanden sind) und eine CIPP-Rohrunterfütterung (falls Brüche oder Risse vorhanden sind, die repariert werden müssen) anbieten und dass Sie Ihnen klare Videobeweise über den Zustand der Rohre und einen schriftlichen Bericht zur Verfügung stellen können, dass keine Verstopfungen vorliegen.
Nachweis der regelmäßigen Wartung: Haushaltsabläufe und -rohre müssen regelmäßig gewartet werden (siehe unseren Artikel zur Wartung von Abflüssen hier), auch wenn dies so einfach ist wie eine monatliche Reinigung mit ein paar Litern heißem Wasser und einer Tasse Geschirrspülmittel. Dies liegt daran, dass sich Fette, Öle und Fett (NEBEL) beim Abkühlen in Rohren ansammeln und dann eine Barriere bilden können, die andere Gegenstände wie Haare, Seifenschaum, Speisereste usw. einschließt. Die Abwasserrohre können auch von einer solchen Reinigung profitieren.
Ob Sie eine Klausel in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter für die Durchführung dieser Aufgabe verantwortlich ist (als Teil seiner Pflicht) oder Sie jemanden bezahlen, um die Immobilie monatlich zu besuchen, liegt bei Ihnen, aber der Nachweis, dass Sie Ihr Bestes getan haben, um sicherzustellen, dass eine solche Rohr- und Entwässerungswartung durchgeführt wird, ist das, was zählt.
Sie sollten auch in Betracht ziehen, Abflüsse regelmäßig alle paar Jahre mit einer CCTV-Inspektion überprüfen zu lassen, wenn Langzeitmieter vorhanden sind.
2. Übertragen oder beseitigen Sie das Risiko kostspieliger Reparaturen von Abwasserrohren an eine andere Partei
Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Rohre Ihrer Immobilie gut gewartet sind, aber es kann die Gefahr einer kostspieligen Rohrreparatur nicht vollständig beseitigen, da immer etwas schief gehen kann. Ob durch Erdbewegung, eine aggressive Baumwurzel oder Missbrauch, Rohrprobleme können immer noch auftreten, daher ist es die nächste Strategie, Strategien zu haben, um das Risiko, für diese Reparaturen bezahlen zu müssen, auf eine andere Partei zu übertragen. Für Vermieter bedeutet dies am häufigsten:
- übertragung des Risikos auf einen Versicherer oder
- Übertragung des Risikos auf einen Mieter.
Es ist selbsterklärend, eine Versicherungspolice zu finden, die die Kosten für die Reinigung und Reparatur von verstopften Abflüssen abdeckt, aber die Übertragung des Risikos auf einen Mieter kann etwas schwieriger sein, da Sie am Ende des Tages nachweisen müssen, dass es ihr Missbrauch war, der das Problem direkt verursacht hat.
Sicherstellen, dass Mieter die Verantwortung für Reparaturen und Verstopfungen von Abwasserrohren und Entwässerungen übernehmen
Im Folgenden finden Sie einige wichtige Strategien, die Vermieter umsetzen können, um ein größeres Verantwortungsbewusstsein für die Rohrgesundheit einer Immobilie bei ihren Mietern zu fördern und ein gewisses Risiko formell zu übertragen.
1. Kommunizieren Sie mit den Mietern über die Bedeutung, die Sie der Pflege und Wartung der Rohre und Abflüsse Ihrer Immobilie beimessen. Indem Sie sicherstellen, dass die Mieter wissen, dass Sie die Rohre regelmäßig inspizieren, filmen, reinigen und warten lassen und dass Sie erwarten, dass sie sehr genau darauf achten, was sie in diese Rohre stecken, lassen Sie sie wissen, dass Sie es ernst meinen, dass die Dinge gut funktionieren und dass Sie informiert und bereit sind, Kosten von ihnen zu erstatten, wenn die Rohre und Sanitärsysteme missbraucht werden.
2. Fügen Sie in den Mietvertrag ein, was NICHT in Ihre Toilette gespült werden kann.
Um den oben genannten Punkt schriftlich zu verstärken, sollten Sie im Mietvertrag bestimmte Gegenstände hervorheben, DIE NICHT versehentlich in Ihre Toilette gespült werden sollen. Aus einer Reihe von Gründen (Kultur, Bildung usw.) viele Mieter sind sich wirklich nicht bewusst, dass bestimmte Gegenstände Chaos an Abwasserrohren und Rohrleitungen anrichten können. Um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, was Sie einschließen möchten, haben wir eine Liste der 32 am häufigsten vorkommenden verstopfenden und blockierenden Abwasserrohre in Australien zusammengestellt, die Sie hier finden.
3. Fügen Sie in den Mietvertrag ein, welcher SCHADEN an Ihrem Eigentum verursacht werden könnte, wenn diese Anforderungen nicht eingehalten werden, und die damit verbundenen Kosten, die sich daraus ergeben.
Geben Sie an, welche Schäden solche Maßnahmen verursachen können (Verstopfungen, Überläufe, Austreten von Abwasserkanälen in den Boden, Brüche in Abwasserrohren, Ausfälle in lokalen Behandlungseinrichtungen, Umweltauswirkungen usw.) und welche Gegenstände die Mieter speziell vermeiden sollen.). Nennen Sie auch einige der Konsequenzen, die sich daraus ergeben könnten (Kosten, Krankheit, Unannehmlichkeiten, Gefährdung von Meerestieren, höhere Mietgebühren, mangelnder Service usw.). Ein guter Mietvertrag, der sich speziell mit diesen Angelegenheiten befasst, kann sehr nützlich sein, wenn Sie beweisen möchten, dass Sie alle möglichen Maßnahmen ergriffen haben, um dem Mieter zu helfen, eine Blockade zu vermeiden, UND dass Sie ihn über die Konsequenzen informiert haben.
4. Fügen Sie in die Mietbedingungen eine Anforderung für Mieter ein, Sie über bestimmte Anzeichen von Schäden oder drohenden Klempnerproblemen zu informieren.
Es gibt viele Anzeichen dafür, dass Abwasserrohre und Abflüsse unter Stress stehen und die Notwendigkeit einer Reparatur (oder sogar einer Notfallreparatur) unmittelbar bevorsteht (lesen Sie unseren Artikel hier). Wenn ein Vermieter oder Eigentümer nicht darauf hingewiesen wird, dass diese Anzeichen offensichtlich sind, wird ihm nicht die Möglichkeit gegeben, in den frühen (und billigeren) Phasen so etwas wie einen teilweise verstopften Abfluss zu reparieren, sodass er später für eine viel teurere Reparatur bezahlen muss.
5. Installieren Sie in der Nähe jeder Toilette auf dem Grundstück eine Beschilderung, die die Gegenstände auflistet, die NICHT gespült werden können, und mögliche Probleme, die sie verursachen können (siehe Liste in Punkt 2 oben).
Denken Sie daran, einen informativen, unterhaltsamen und positiven Ton zu verwenden. Dies ist ein Zuhause, also möchte sich niemand wie in der Schule fühlen, aber gleichzeitig müssen Sie Ihren Standpunkt klarstellen. So wie es Anweisungen für die Nutzung des Pools oder den Betrieb des Sicherheitssystems gibt, müssen Sie darüber nachdenken, wie Sie Ihre Mieter und ihre Gäste darüber informieren können, was Probleme verursachen und wie Sie diese vermeiden können. Machen Sie es attraktiv, informativ, freundlich und unaufdringlich und machen Sie deutlich, dass dies eine sanfte Erinnerung ist, um Mietern und ihren Gästen zu helfen, einen positiven Beitrag zu leisten, der ihnen hilft, Ärger und Geld zu sparen.
Sobald die Mieter wissen, dass:
- Die Rohre der Immobilie gut funktionieren zu lassen, liegt genauso in ihrer Verantwortung wie bei Ihnen
- Sie haben Beweise dafür, dass Sie Ihre Verantwortung als Vermieter aufrechterhalten haben, und
- Sie könnten eine hohe Rechnung zahlen, wenn sie das Falsche tun und Ihre Bemühungen ignorieren,
- Sie werden sich viel eher daran halten.
Wenn sie dies nicht tun, ist es auch viel wahrscheinlicher, dass ein Gerichtsurteil gegen sie ergeht.
HINWEIS: Der obige Rat ist allgemeiner Natur und professionelle Rechtsberatung sollte in Anspruch genommen werden, wenn eine weitere Klärung erforderlich ist.