når du er i færd med at købe fast ejendom fra højt motiverede sælgere, vil du til sidst støde på folk, der ønsker at sælge en ejendom, de ikke ejer.
jeg har talt med mange motiverede sælgere om at købe fast ejendom, der var ejet af deres afdøde familiemedlem(er) – måske en forælder, bedsteforælder, tante eller onkel.
i de fleste tilfælde begyndte disse personer at betale ejendomsskatteregningen eller vedligeholde ejendommen, efter at den oprindelige ejer døde, og som et resultat antog de, at de var den retmæssige ejer af ejendommen, simpelthen fordi de havde gjort alt arbejdet og behandlet det som deres eget.
hvad de ikke forstod var det juridisk set – det gav dem ikke ret til noget.
hvis en ejendom stadig har titlen i navnet på den oprindelige ejer, og der ikke er afsluttet eller arkiveret noget efterfølgende papirarbejde med amtet, er der en god chance for, at denne sælger ikke har ret til at sælge ejendommen mere, end du har ret til at sælge Empire State Building.
hvordan Titelkæden fungerer
lad os for eksempel sige, at du taler med nogen (vi kalder dem “Person C”), og de prøver at sælge dig en ejendom, der teknisk ejes af to døde mennesker (f.eks. – deres forældre, vi kalder dem “Person A” og “Person B”).
hvis du forstår, hvordan titelkæden fungerer, kan du ikke bare acceptere en gerning fra Person C til dig selv og kalde den god. Hvis ejendommen ikke tidligere er blevet deeded til Person C, så er enhver gerning, de skriver til dig, ikke værd at papiret er skrevet på.
titelkæden skal passere korrekt fra den afdøde ejer (i dette eksempel Person A og Person B) til den person, der ønsker at sælge ejendommen (Person C), og derefter fra den pågældende person til dig selv. Titelkæden kan ikke blot springe over personer A og B uden at nævne, hvordan Person C endte i førersædet.
medmindre den korrekte dokumentation forbinder overdragelsen af titel fra person A og B til Person C, har Person C ingen juridisk ret til at sælge ejendommen (selvom de har betalt ejendomsskatten og taget sig af ejendommen i årevis) og uden den rigtige dokumentation vil enhver handling, du accepterer fra Person C, være værdiløs, fordi de aldrig ejede ejendommen i første omgang.
ansvarsfraskrivelse: Før vi går videre, lad mig præcisere, at jeg ikke er advokat, og nedenstående oplysninger bør ikke fortolkes som juridisk rådgivning. Hver stat har forskellige love, og hver ejendomstransaktion har unikke variabler, der kan påvirke processerne og dokumentationen, der er anført nedenfor. Selvom dette er de trin og dokumentation, Jeg bruger i mine lukninger – Antag ikke, at disse oplysninger er fuldt ud gældende for din situation. Før du handler på noget beskrevet nedenfor, sørg for at konsultere en advokat eller juridisk professionel i dit område for at bekræfte, at du arbejder med de rigtige oplysninger, og hvis det er nødvendigt, ansæt en advokat eller titelfirma for at afslutte lukningen for dig.
lukning af Dokumentationsgabet
Antag, at du bliver kontaktet af en person (Person C), der ønsker at sælge dig en ejendom, der ikke i øjeblikket har titlen i deres navn. Det har dog titlen i navnet på to afdøde personer (Person A og Person B), der havde til hensigt, at Person C skulle arve ejendommen efter deres Bortgang.
for at give Person C den juridiske myndighed til at sælge denne ejendom og underskrive gerningen til dig, har du brug for et par yderligere dokumenter for at oprette det, der er kendt som en “klar kæde af titel”.
der er et par forskellige scenarier, hvor denne slags situation kan opstå, så lad os dække de mest almindelige lige her:
- Scenario 1: Person A & Person B forlod deres ejendom til Person C i et testamente
- Scenario 2: Person A & Person B forlod deres ejendom til Person C i en tillid
- Hvad er en tillid?
- Hvad Har Du Brug For?
- Hvilken Situation Har Du At Gøre Med?
- scenarie 3: Person A & Person B gennemførte ikke et testamente eller en tillid, og ejendommen har ikke gennemgået skifteretten
- Scenario 4: Person A & Person B gennemførte ikke et testamente eller en tillid, og ejendommen har gennemgået skifteretten
Scenario 1: Person A og Person B forlod deres ejendom til Person C i en vilje
hvis du arbejder med en sælger, der har en vilje fra Person A og B (forklarer, at de afdøde ejere har til hensigt at Person C skal blive den juridiske ejer efter deres bortgang), er eksistensen af denne vilje et godt første skridt i den rigtige retning, men det er ikke helt, hvad du skal lukke aftalen.
med denne vilje i hånden skal Person C indgive et andragende til amtsskifteretten og anmode om tilladelse til at sælge ejendommen på vegne af Person A og Person B ‘ s ejendom.
med denne handling vil boet blive åbnet, og forudsat at der ikke er nogen begrænsninger eller konkurrencer fra andre arvinger med hensyn til salg af ejendommen (hvilket ville være vanskeligt at støtte, da Person C har en vilje, der klart forklarer, hvem den tilsigtede modtager af ejendommen er), vil retten udstede et dokument kaldet “Letters of Administration” (aka – “Letters of Authority” i nogle stater) med angivelse af, at Person C er den personlige repræsentant (aka – eksekutor) og har myndighed til at sælge denne ejendom på vegne af boet.
når dette dokument er udstedt, skal sælgeren give dig originale kopier af følgende:
- dødsattest for Person A
- dødsattest for Person B
- administrations – /Myndighedsbreve, navngivning af Person C som “personlig repræsentant” (eller “eksekutor”) for boet
- Gerning, underskrevet af den personlige repræsentant/eksekutor for boet
når disse dokumenter er registreret hos Amtsoptageren, skal du kontakte den person, der er ansvarlig for (aka-Register of deeds) og forudsat at der ikke var andre problemer i Titelarbejdet, vil du være den nye ejer med en klar kæde af titel!
scenarie 2: Person A og Person B forlod deres ejendom til Person C i en tillid
hvis du arbejder med en sælger, der hævder at være den retmæssige ejer af en ejendom, fordi den blev overladt til dem i en tillid, er dette et godt første skridt, men du har stadig brug for et par ting.
Hvad er en tillid?
en tillid er et juridisk dokument oprettet af de oprindelige ejendomsejere (i dette tilfælde dem, der er gået bort). En tillid er ikke en juridisk enhed, og det er ikke et dokument, der bliver registreret af amtet.
dette dokument er simpelthen en juridisk aftale, hvor Trustor (også kendt som en bosætter eller koncessionsgiver, fordi de er den oprindelige ejendomsejer) indeholder alle detaljer om, hvad der skal ske med deres aktiver, efter at de dør.
fordelen ved at have en tillid er, at når Trustoren dør, er der ingen tvetydighed om, hvad der skal ske med deres aktiver. I tilfælde af Trustors død vil alle deres aktiver og automatisk springe over den normale skifteproces (som beskrevet i Scenarie 1) og gå direkte ind i tilliden.
hvad dette faktisk betyder er, at aktiverne nu kontrolleres af administratoren.
en administrator er en person, som Trustor (dvs. – den afdøde ejendomsejer) udpeget til at udføre planen som beskrevet i trusten. Denne person er juridisk forpligtet til at gennemføre planen i henhold til, hvad tilliden siger, til fordel for de modtagere, der er anført i tilliden.
modtageren er den, som Trustoren har udpeget som den person eller enhed, der skal modtage deres aktiver efter Trustorens død.
for eksempel, hvis Person A & Person B (Trusterne) ønskede, at deres bil skulle gives til Person D (modtageren), og Person C blev udpeget som administrator… Person C ville være under en juridisk forpligtelse til at sikre, at ejendomsretten til bilen lovligt overføres til Person D.
Bemærk: i nogle tilfælde kan der også være en beskytter involveret i tilliden. Beskytterens rolle er at holde øje med administratoren og opsige administratoren for enhver forseelse. Ironisk nok kan kuratorer ikke altid have tillid til at udføre de instruktioner, der er angivet i tilliden, og udnævnelsen af en beskytter kan hjælpe med at sikre, at tilliden udføres af kuratoren i henhold til planen.
giver mening?
Hvad Har Du Brug For?
hvis du har at gøre med en ejendom, der ejes af to døde mennesker, og sælgeren (Person C) hævder, at de har den juridiske ret til at sælge ejendommen, er der tre generelle “underscenarier”, hvor dette er muligt. Lad os tale om, hvad de er, og hvad der skal ske i hver situation:
Underscenarie 1: Person C er opført som modtageren af ejendommen, og tilliden bemyndiger administratoren til at overføre ejendommen direkte til modtageren.
- i dette tilfælde skal Person C allerede være den nuværende ejer af posten (eller hvis Trustoren(e) lige er død, bør forvalteren være i færd med at overføre ejendomsretten til Person C meget snart). I dette tilfælde, alle Person C skal gøre (når de har modtaget ejerskab af ejendommen) er at skabe en ny gerning og overføre ejendommen til den nye køber.
Underscenarie 2: Person C er opført som Trustee for Trusten, og tilliden bemyndiger Trustee til at afvikle ejendommen til fordel for modtagerne.
- Hvis Person C er administrator, har de fuld myndighed til at sælge ejendommen til en tredjepart, fordi det primære mål er at afvikle ejendommen for kontanter (snarere end at overføre den til en bestemt modtager). I dette tilfælde skal de underskrive gerningen på vegne af tilliden, underskrive et Tillidscertifikat (som skal dateres inden for de sidste 12 måneder, verificere deres rolle som administrator) og give køberen begge disse dokumenter sammen med de originale dødsattester for begge Truster. Når køberen har registreret disse fire dokumenter, vil de være den nye ejer.
Underscenarie 3: Person C er opført som modtageren af ejendommen, og tilliden bemyndiger administratoren til at afvikle ejendommen til fordel for modtagerne.
- hvis Trusten bemyndiger en tredjepart til at sælge ejendommen og give provenuet til modtageren (og forudsat at dette ikke allerede er sket), skal køberen indsamle de samme fire dokumenter som anført i Underscenarie 2 ovenfor. Den eneste forskel er, at denne tredjepartsadministrator skal være enig i salgsprisen. Hvis administratoren simpelthen er en upartisk part (som en advokat eller et trust management company), og de vil gøre, hvad Person C (og tillidsdokumentet) instruerer dem om at gøre (dvs. – Sælg ejendommen og få kontanter), så processen skal være relativt enkel. Hvis Trustee imidlertid er en partisk part (som et søskende eller enhver, der ønsker at sælge for mere end køberen er villig til at betale), kan denne anmodning være mere udfordrende.
Hvilken Situation Har Du At Gøre Med?
for at afgøre, hvilke af disse scenarier du har at gøre med, skal du starte med at kontrollere, hvem den nuværende ejer af posten er.
hvis den sidste optegnelsesakt angiver, at ejendommen i øjeblikket ejes af en tillid, eller hvis den sidste optegnelsesakt er en Lady Bird-Gerning (en type gerning, der automatisk overfører ejendommen til en tillid i tilfælde af ejerens død), kan du automatisk fjerne Underscenarie 1.
når du har bekræftet, at ejendommen i øjeblikket ejes af en trust, er dit næste skridt at finde ud af, hvem trustee er. Du kan gøre dette ved at få en kopi af tilliden (sammen med andre ændringer til tilliden). I de fleste tilfælde er dette noget, som Person C skal kunne give dig (og hvis de ikke kan give det, skal du springe videre til Scenario 3 nedenfor).
Hvem er opført som administrator (uanset om det er Person C eller en uafhængig tredjepart) du skal bruge originale kopier af følgende dokumenter for at fuldføre aftalen:
- dødsattest for Person A
- dødsattest for Person B
- Tillidsbevis (underskrevet af kuratoren)
- Gerning (underskrevet af kuratoren)
når disse fire dokumenter er blevet optaget med County Recorder (aka – Register of Deeds) og forudsat at der ikke var andre problemer i titelarbejdet, vil du være den nye ejer med en klar titelkæde!
scenarie 3: Personer A og B gennemførte ikke en vilje eller en tillid, og ejendommen har ikke gennemgået skifte
i dette uheldige scenario er der ingen vilje, der er ingen tillid, og der er ingen plan.
når en ejendomsejer dør, før de har sat et klart sæt instruktioner på plads, vil ejendommen sidde fast i limbo (kan ikke sælges af nogen), indtil den afdøde ejers ejendom går gennem skifte.
hvis denne proces ikke er startet endnu, når du starter din samtale med Person C, skal de indgive et andragende til amtsskifteretten i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Gennem denne proces (som kan være meget tidskrævende, især hvis der er flere arvinger, der kæmper over boet), vil retten i sidste ende etablere nogen (helst den person, du arbejder med) som den personlige repræsentant for boet.
da der ikke er nogen vilje til at tale om, vil retten ikke have nogen klar vejledning om, hvem der skal have kontrol over hvilke aktiver. Hvis der kun er en arving tilsyneladende, behøver processen ikke at være lang eller kompliceret, men hvis der er spørgsmål om, hvordan aktiverne skal opdeles, kan tingene hurtigt gå ned ad bakke.
når nogen endelig er etableret som den personlige repræsentant (aka – eksekutor) for boet, udsteder retten et dokument kaldet “administrationens breve” (aka – “Autoritetsbreve”). Du kan se nogle eksempler på, hvordan dokumentet ser ud i Michigan, Californien og Illinois.
dette dokument giver nogen (ideelt set Person C) den juridiske myndighed til at sælge ejendommen på vegne af den afdøde persons ejendom. Dette dokument bygger bro over kløften i titelkæden, selvom gerningen ikke teknisk er overført fra person A og B til Person C endnu.
når dette dokument findes, skal du samle originale kopier af følgende emner:
- dødsattest for Person A
- dødsattest for Person B
- administrations – /Myndighedsbreve, navngivning af den personlige repræsentant (eksekutor) for boet
- Gerning, underskrevet af den personlige repræsentant/eksekutor for boet
når disse fire dokumenter er registreret hos Amtsoptageren (aka-register over gerninger), og når disse fire dokumenter er blevet registreret i forudsat at der ikke var andre problemer i titelarbejdet, vil du være den nye ejer med en klar kæde af titel!
problemet med probate er, det er ikke altid skåret og tørt. Når skifteretten processen er startet, meddelelse skal gives til alle andre, der potentielt kunne være i kø for rollen som “personlig repræsentant”. Hvis nogen af dem taler op og forventer at spille en rolle, kan du sandsynligvis forestille dig alt det frem og tilbage, dette kan medføre, hvilket potentielt kan vare i årevis, før nogen endelig får den juridiske myndighed til at sælge ejendommen.
når jeg støder på Scenario 3, er det nok den mest almindelige situation, hvor jeg bare siger “tak, men nej tak” og går væk. Det er ikke at sige, at der ikke er nogle situationer, hvor det kan fungere, og/eller det er ventetiden værd, men hvis du søger at komme ind og komme ud hurtigt, vil du sikkert opdage, at disse tilbud har langt mere hovedpine, end de er værd (især hvis det er en billig ejendom til at begynde med).
scenarie 4: personer A og B gennemførte ikke et testamente eller en tillid, men Ejendommen har gennemgået skifteretten.
hvis en ejendom allerede har gennemgået skifteretten, og hvis nogen (ideelt set Person C) er etableret som den personlige repræsentant/eksekutor for boet, skal de have de originale Administrationsbreve (aka – Autoritetsbreve) fra amtsretten.
forudsat at dette dokument eksisterer, skal du samle originale kopier af følgende emner:
- dødsattest for Person A
- dødsattest for Person B
- administrations – /Myndighedsbreve, navngivning af den personlige repræsentant (eksekutor) for boet
- Gerning, underskrevet af den personlige repræsentant/eksekutor for boet
når disse fire dokumenter er registreret hos Amtsoptageren (aka-Register of Deeds), og forudsat at der ikke var andre problemer i titelarbejdet, vil du være den nye ejer med en klar kæde af titel!
Originality Matters
hvis jeg ikke gjorde det klart ovenfor, skal du huske, at når du sender et dokument til Amtsoptageren/Register of Deeds, skal dokumentet være et originalt.
dette gælder dødsattester, Administrationsskrivelser, Tillidsbeviser, Gerninger, erklæringer, Memorandums, alt (en kopi af et dødsattest fungerer ikke, det skal være det faktiske, originale dokument).
hvis du arbejder med nogen, der siger, at de ikke har den originale kopi af et dødsattest, skal du bede dem om at anmode om en ny original kopi fra amtet. Et dødsattest kan altid gengives efter anmodning (og normalt mod et mindre gebyr).
hvad angår et Tillidsbevis eller en Gerning – da disse dokumenter typisk oprettes som en del af lukningen, bør det ikke være svært at få originale kopier af disse (fordi enten du, dit titelbureau eller din afsluttende advokat skal have de originale kopier i din besiddelse, når lukningen er afsluttet).
og hvad angår Administrationsbrevene, har jeg fundet ud af, at disse kan være sværere at gengive på anmodning (især hvis dokumentet blev udstedt af retten for årtier siden). Hvis du støder på en sælger, der hævder, at de er den personlige repræsentant, men de ikke har dokumenterne til at bevise det, kan du prøve at anmode om det fra amtsretten. Selvom de ikke kan levere en original kopi, kan de muligvis levere en kopi af originaldokumentet (og i nogle tilfælde, hvis det er parret med en erklæring om ægthed, kan det være lige nok til at markere afkrydsningsfeltet).
historiens Moral
som en endelig, personlig note, hvis du efter at have læst alt dette ikke har hentet vigtigheden af en vilje eller en tillid endnu, vil jeg bare sige det klart lige nu… hvis du har personlige aktiver at tale om (inklusive dine børn, kæledyr eller andre fysiske ting, du kontrollerer på nogen måde), gør verden en tjeneste og sæt en op.
det er ikke svært – og eksistensen af dette dokument kan potentielt redde dine kære fra utallige hovedpine og hjertesorg, som de ikke skulle have at gøre med, når du er væk.