hvis der altid er en solid investering, er det Ejendom. Ejendom er en god investering, fordi alle altid har brug for det, og det har en tendens til at værdsætte i værdi uanset økonomiens tilstand. Du kan blive overrasket over at vide, at eje lagerenheder kan være en lukrativ forretning. Men et stort spørgsmål, de fleste mennesker har, er: hvor meget koster det at opbygge en lagerenhedsvirksomhed?
kort sagt er de gennemsnitlige omkostninger til opbygning af en lagerenhed fra bunden cirka $3.5 millioner antager en gennemsnitlig pris på ca $25 per kvadratfod. Disse omkostninger inkluderer de fleste vigtige aspekter ved finansiering af en lagerenhed, herunder jord, byggeri, forsikring, tilladelser og andre forretningsudgifter. Nogle bygninger i flere etager eller bygninger med kompleks klimakontrol kan koste op til $70 pr.
selvfølgelig er disse tal bare gennemsnitlige. De faktiske omkostninger kan variere meget afhængigt af placering, anvendte materialer, bygningens kompleksitet og andre relevante byggefaktorer. De nøjagtige detaljer er ret komplekse. Så vi sammensætte denne omfattende vejledning om lagerenhed byggeomkostninger.
omkostninger ved bygning af lagerenheder
lagerenheder medfører ikke så store omkostninger som nogle andre typer bygninger, fordi de normalt ikke kræver klimakontrolleret interiør. Imidlertid kan mere avancerede enheder med fuld klimakontrol være dyrere.
når det kommer til en lagerenhed, er der hovedkategorier af udgifter at se på:
-
- jord – $353,925
- byggeri – $3,244,500
- Engineering – $79,000
- tilladelser/gebyrer – $32,000
- forsikring – $10,000 (per år)
- udstyr – $22,000
- Marketing – $75,000
- advokatsalærer – $22,000
- finansielle omkostninger– $100,000
i alt – $3,500,000
vi vil tage et kig på hver af disse kategorier af udgifter og give nogle skøn for omkostninger samt faktorer, der kan påvirke disse omkostninger.
jord
det første du skal se på øen. Jord koster en præmie, fordi i modsætning til andre former for ressourcer, kan du ikke rigtig gøre mere jord. Så vil du ønsker at tage sig af at få nogle jord først, før du kan begynde at konstruere en lagerenhed.
jordomkostninger kan være meget finicky, afhængigt af hvor du køber. Naturligvis, jorden vil koste mere i et område som Californien eller Massachusetts, end det vil i North Dakota. Generelt er et godt skøn, at jord vil koste cirka 20% -30% af dine udviklingsomkostninger.
ifølge Mako Steel er de gennemsnitlige omkostninger til jord til kommerciel brug omkring $1,25 pr. Husk dog, at du kun bruger omkring 40% af den jord, du køber til din lagerenhed. Så divider prisen på jord med 0,40, og du får en effektiv sats pr.kvadratfod på omkring $3,13.
dette er en nedre grænse skøn. Ifølge et andet skøn, udgifterne til jord er ca $3,25 per kvadratfod. Forudsat en 40% dækning, der kommer ud til ca $7 per kvadratfod. Generelt ligger den gennemsnitlige lagerenhedsbygning på en grund på omkring 2,5 hektar (108.900 kvadratfod) stor. Det kommer ud til en gennemsnitlig pris på omkring $353,925 for jordomkostninger.
en af de største ting, der vil påvirke, hvor meget jord omkostninger er din placering. Størstedelen (52%) af lagerenhedsbygningerne ligger i forstæder, mens kun ca.en tredjedel findes i byområder. Kun en tiendedel af lagerenheder findes i landdistrikterne. Det bedste sted for et lagerområde er et, der er tæt på et detailcenter, der også er i nærheden af en slags større kryds, det er let at rejse til med lastbil.
du skal dog ikke bekymre dig for meget om disse omkostninger. Ifølge flere ekspertressourcer holder omkostningerne ved at leje en lagerenhed normalt trit med omkostningerne ved at leje en lille lejlighed. Du kan også være mere effektiv med jord, hvis du bygger en multi-lagerenhed, selvom det ville medføre flere byggeomkostninger.
byggeomkostninger
når du har sikret noget jord, er den næste ting du bør overveje byggeomkostninger. Byggeomkostninger kan opdeles i to hovedomkostninger; jordudvikling og faktisk bygning. Jordudvikling indebærer at forberede jorden til byggeri ved udgravning, rydning og udjævning af ethvert land, der kræves at bygge videre på.
du kan forvente at betale mellem $5 til $8 per kvadratfod for udvikling. Så for en 2,5 hektar stor lagerenhedsbygning ville det komme ud til omkring $544.500 under forudsætning af et lavt skøn over udviklingshastighederne.
når jorden er udviklet, kan du beslutte at bygge enten en enkelt historie eller en bygning i flere etager. Generelt koster konstruktion til en-etagers bygning mellem $25-$40 pr.kvadratfod, mens konstruktion til en bygning i flere etager (3-4 historier) koster omkring $45-$70 pr. Vi antager en enkelt-etagers bygning til vores beregninger. Det kommer ud til cirka $2.700.000 bare for byggeomkostninger.
for at sige det på en anden måde har den gennemsnitlige indendørs lagerenhedsfacilitet et 60.000-80.000 lejeligt kvadratfod og koster omkring $45-$65 pr. Husk, at byggeomkostninger og jordudviklingsomkostninger er separate, du skal budgettere for dem begge.
også byggekostnader afhænger af, hvilken slags faciliteter du vil have. For eksempel, hvis du har en relativt barebones struktur, så skal du muligvis ikke betale meget for faciliteter. På den anden side vil klimakontrollerede enheder koste meget mere.
Klimakontrollerede enheder kan opretholde temperaturer mellem 55-80 grader, men de har øget installationsomkostningerne. Mange kunder foretrækker at bruge klimastyrede enheder, fordi de er skimmelbestandige og vil beskytte ting mod fugt og anden korrosion.
Metal vs mursten/Cinderblock bygninger
i dag bruger langt de fleste lagerenheder standardiserede metalrammer, som du kan oprette ganske enkelt. Ofte kan disse former for rammer tjene som et alternativ til traditionel konstruktion. Den gennemsnitlige pris for metalbygninger som disse er cirka $80.000 for en 10 liter 20 enhed lang sektion.
i betragtning af at den gennemsnitlige lagerenhedsfacilitet har 526 enheder, kommer det ud til omkring $250.000 i omkostninger til metalrammebygninger. Disse former for metal lagerenhed rammer kan være meget billigere, men de kommer ikke med nogen særlig form for klimakontrol. For at få klimakontrol skal du sandsynligvis bygge en separat bygning.
generelt er de fleste lagerenheder i dag ikke længere lavet af mursten eller slaggerblokke. Disse typer af materialer er bare ikke meget omkostningseffektive til opbevaring længere. Så hvis du går ruten for at bygge en ny enhed, vil vi stærkt anbefale at holde fast i metalkonstruktion.
Ingeniøromkostninger
bortset fra de rå byggeomkostninger vedrører ingeniøromkostninger andre forskellige aspekter af bygningens fysiske arrangement. Ting som rengøring, udgravning, stormdræning, installation af forsyningsselskaber og mere kræver alle en bestemt installation og afhænger af stedet. Generelt ansætter ejendomsudviklere tjenester fra en professionel Civilingeniør til at håndtere denne udvikling.
Ingeniøromkostninger kan variere meget afhængigt af den type tjenester, der er nødvendige. Hvis der er behov for tunge ingeniørtjenester, skal du muligvis ansætte flere ingeniører. Ifølge Parham group er de gennemsnitlige ingeniøromkostninger pr. kvadratfod mindre end en dollar på $0, 72.
hvis vi tager den 2.5-acre antagelse, kommer det ud til cirka $79,000. Husk, at disse tekniske omkostninger kan variere afhængigt af din placering. Ingeniøromkostninger i en by kan koste mere end i et landdistrikt på grund af den større koncentration af bygninger og strengere lokale koder. Vores estimering er i den nedre ende, da de fleste lagerenheder findes i forstæder, hvor ingeniøromkostningerne måske ikke er så høje.
tilladelser/gebyrer
som ved opførelse af enhver bygning skal du betale for tilladelser til den nye bygning og andre administrative gebyrer i forbindelse med byggetilladelse. Alt andet lige kræver lagerenheder ikke så mange reguleringstilladelser som andre former for virksomheder, men de skal stadig overholde generelle lokale reguleringsbegrænsninger for bygninger af den størrelse. Dine lokale koder vil sandsynligvis variere afhængigt af hvor du er, og hvor stor din placering er.
eksempler på nogle typer tilladelser, du muligvis har brug for, inkluderer:
- Belægningstilladelser – disse er nødvendige for at drive en virksomhed ud af en bestemt fysisk placering.
- registrering af lønskat – alle virksomheder og medarbejdere skal registrere deres virksomhed til skatteformål.
- reguleringsgebyrer – afhængigt af hvor du er, skal du muligvis betale visse reguleringsgebyrer.
en af de vanskeligere dele af opbygningen af en lagerenhed er at få klarsignal til det lokale reguleringsbræt. Mange mennesker anser lagerenheder og bygninger for at være et øje, så det kan være svært at få tilladelse til at bygge en på et bestemt sted.
i henhold til omkostninger, der forventes af Prnham Group, vil tilladelser og gebyrer koste dig cirka $0,29 pr. Forudsat ud 2,5 lagerenhed størrelse, der kommer ud til ca $32.000 for tilladelsesomkostninger.
igen er det ikke så dyrt at tillade omkostninger til en lagerenhedsbygning, da de ikke kræver mange. Den sværeste tilladelse til at få til en lagerbygning vil sandsynligvis være belægningstilladelsen.
forsikring
alle virksomheder kræver forsikring, og en lagerenhedsbygning er ikke anderledes. Ligesom andre former for udgifter, opbevaring, enhed bygninger kræver ikke så meget forsikring på grund af den slags virksomhed, at de er.
den vigtigste form for forsikring, som en lagerenhedsbygning har brug for, er ejendomsforsikring og generel ansvarsforsikring. Ejendomsforsikring beskytter bygningen og andre dele af den fysiske struktur, mens ansvarsforsikring dækker juridiske gebyrer og skader, hvis nogen bliver såret, mens de er i dine lokaler. For eksempel, hvis nogen glider på en vandpyt i din bygning, falder og gør ondt i sig selv, dækker din ansvarsforsikring den.
du skal også overveje forsikring for dit udstyr og andre skadelige aktiver. Mange forsikringsselskaber tilbyder paraplyforsikring, der dækker ting under en lang række hændelser.
endnu en gang er forsikringsomkostninger for kommercielle lagerenheder ikke så høje, fordi de ikke kræver meget ved lov. Den slags forsikring, du vil kræve, varierer sandsynligvis fra stat, så sørg for at forstå forsikringslovgivningen i din stat.
de samlede udgifter til forsikring vil sandsynligvis falde et sted mellem $5.000 – $15.000 om året, afhængigt af størrelsen af din operation. Små virksomheder kan ofte få meget gode forsikringsaftaler og kun betale et par tusinde om året. Men hvis du ejer en meget stor lagerenhed, bliver du nødt til at betale mere i forsikringsomkostninger.
udstyr
generelt kræver de fleste self-storage enheder ikke så meget udstyr. Det meste af tiden bringer kunderne deres egne værktøjer til at bære deres ting. Du skal muligvis købe et par dollars til samfundsbrug, men du skal ikke have brug for tunge maskiner som gaffeltrucks eller lastbiler. Nogle lagerenhedsfaciliteter lejer også lastbiler, men disse er mindretallet.
den eneste slags ægte udstyr, du har brug for, er grundlæggende kontorudstyr såsom computere, telefoner, skriveborde, borde, stole og andet diverse kontorudstyr. Kontorudstyr og møbler er ikke så dyrt alt taget i betragtning, og bør køre dig et sted omkring $0.20 per kvadratfod.
til vores formål, der kommer ud til omkring $22.000 for møbler. Disse omkostninger kan reduceres kraftigt afhængigt af, hvilken type udstyr du har i din lagerenhed.
marketinggebyrer
som enhver virksomhed har en lagerenhed brug for marketingmateriale og reklamemateriale. Du bliver nødt til at tiltrække kunder, og der er mange måder, du kan gøre det på. Nogle af de mest almindelige metoder til markedsføring af en lagerenhed inkluderer reklametavler, mailere, internetannoncer og e-mail-marketing. Uanset hvilken slags forretningsarrangement du vælger, bør du forvente at bruge et sted mellem 6% og 8% af din bruttoindkomst på annonceringsomkostninger.
ifølge self-storage association afhænger den gennemsnitlige bruttoindkomst for lagerenheder af den type enhed, den er
- gennemsnitlig nettoomsætning for ikke-klimakontrolleret enhed – $1,25 pr.kvadratfod
- Nettogennemsnitlig månedlig omsætning for en klimakontrolleret enhed-$1,60 pr. kvadratfod
for en ikke – klimakontrolleret enhed enhed, med en samlet lejelig kvadratmeter på 60.000, der kommer ud til cirka $75.000. Marketing gebyrer kan være temmelig dyrt afhængigt af din placering og hvilken slags konkurrence er omkring.
advokatsalær
alle virksomheder har sagsomkostninger, og en lagerenhed er ikke anderledes. De vigtigste juridiske omkostninger ved at åbne en lagerenhed inkluderer omkostningerne ved at få en forretningslicens og få papirarbejde sammen til ejendomsregistrering.
det er lidt svært at estimere advokatsalærer, da de kan variere afhængigt af staten og hvilken slags juridiske dokumenter du har brug for. Ifølge Parham Group koster det cirka $0, 20 pr. Til vores formål kommer det ud til en samlet pris på omkring $22.000.
finansielle omkostninger
finansielle omkostninger omfatter alle omkostninger, som du pådrager dig fra ting som et lån eller enhver form for finansiering eller rentebetalinger. Finansielle omkostninger afhænger meget af den slags lån, Du får til at finansiere ejendommen.
generelt vil du ønsker at få en kommerciel ejendom lån til at finansiere indkøb af jord og bygning af enhederne. Den gennemsnitlige rente for kommerciel ejendom i USA er mellem 2,15% og 13,15%.
renten kan ændre sig over tid, så det er svært at give et præcist tal. Hvis man antager en lav rente på 2,5% på et kommercielt lån på cirka $4 millioner, ville det komme ud til omkring $100.000 i årlige renteomkostninger.
Husk, at dette tal kan variere meget afhængigt af de aktuelle renter.
finansiering af en Lagerenhedsfacilitet
lagerenheder har en høj forhåndsomkostning sammenlignet med mange andre virksomheder, fordi de kræver en stor struktur, der skal bygges. Så medmindre du har en masse kapital sparet op, så er du nødt til at stole på en kommerciel ejendom lån.
generelt er den bedste form for kommerciel ejendomslån at få til en lagerenhed et SBA 7(A) lån fra Small Business Administration (SBA). SBA 76 (a) lån tilbyder op til $5 millioner og op til 75% af disse penge er garanteret. Det betyder, at hvis du misligholder lånet, vil den føderale regering dække op til 75% af lånet. Den reducerede risiko betyder, at bankerne er mere villige til at låne penge til Ejendom til små virksomheder.
du behøver ikke kun at få et SBA 7(A) lån for at opbygge en ny lagerenhed. Du kan også få en til at refinansiere et eksisterende lån, eller det kan bruges til at købe en eksisterende lagerenhed.
Køb en eksisterende enhed
en mulighed for at starte en lagerenhed er at købe en fuldt konstrueret og møbleret. For nogle kan dette være den ideelle mulighed, hvis det er svært at finde en ejendom, som du kan købe for at opbygge en struktur.
nøjagtige omkostninger til køb af en eksisterende lagerfacilitet varierer meget afhængigt af placeringen og typen af anlægget. De afhænger også af enhedens ydeevne. Hvis enheden ikke gør det så godt du. Andre faktorer, der påvirker værdien af en lagerenhedsfacilitet, inkluderer nettoindkomst og driftsomkostninger.
ifølge InsiderSelfStorage.com, den gennemsnitlige lagerenhed facilitet sælger for ca $40 – $50 per kvadratfod. Hvis man antager en lav værdi, kommer det ud til lidt over $5,5 millioner. Det er omkring $1,5 millioner mere end de anslåede omkostninger ved at bygge en alene, men det er mere bekvemt at købe en eksisterende enhed i stedet for at bygge en ny fra bunden.
Franchise Storage Unit
en anden mulighed for at åbne en lagerenhed er at købe en franchise. Franchising er en god mulighed, da den større virksomhed normalt dækker omkostningerne ved bygningen og andre vigtige forretningsmaterialer. Du skal dog betale et indledende franchisegebyr og betale en del af din månedlige bruttoomsætning.
Franchisegebyrer afhænger af den særlige franchise. For eksempel opkræver Go Mini et basisfranchisegebyr på $45.000 og en samlet initialinvestering på omkring $500.000. De fleste virksomheder har også ret strenge krav til, hvem de tillader i franchisemuligheder. For eksempel skal du normalt have en vis mængde likvid kapital og en vis erfaring med at drive en virksomhed på forhånd.
Franchising er normalt en meget billigere mulighed end at bygge en lagerenhed fra bunden. Ulempen ved franchising er, at du er begrænset til et bestemt mærke, og du skal også betale royalty-og reklamegebyrer. Du skal muligvis også underskrive et franchiseaftalegebyr for en bestemt periode.
hvor meget kan du tjene med en Lagerenhedsfacilitet?
lagerenheder er en af de sikreste investeringer, du kan foretage. De fleste andre investeringer i fast ejendom mislykkes, men self-storage enhed faciliteter har en utrolig succesrate på 92%. De fleste virksomheder opretholder mindst en belægningsprocent på 70%, men de mest succesrige lagerenheder har belægningsprocenter så høje som 90%.
den gennemsnitlige lagerenhed lejer for et sted mellem $60 til $180 om måneden, potentielt mere afhængigt af placeringen. Den gennemsnitlige klimakontrollerede leje kan gå mellem $75 – $220 pr.
Husk, at det normalt tager cirka 12 til 24 måneder for en lagerenhed at nå sit maksimale indtægtspotentiale, så vær ikke overrasket, hvis du driver det første år i margenerne.
konklusioner
lagerenheder er en stor investering, der potentielt kan gøre dig en masse penge. De har en relativt høj upfront omkostninger, men en lagerenhed facilitet kan begynde at gøre dig penge i så lidt som 2 år. Så hvis du er interesseret i en meget lukrativ investering i fast ejendom, bør du overveje at undersøge bygning lagerenheder.