fra det øjeblik du bliver interesseret i en ejendom til det øjeblik du underskriver kontrakten for dit nye hjem, vil du blive konfronteret med en lang række spørgsmål. Ikke overraskende, som at købe et hus er ikke noget, du gør hver dag. Ejendomsmæglere tilknyttet NVM (Dutch Association of Real estate brokers and real estate eksperter) gør det dog hver dag, hvilket giver os oplevelsen til hurtigt at give dig det rigtige svar på de fleste af disse spørgsmål. De ti oftest stillede spørgsmål besvares nedenfor, for at give dig en ide om, hvor du står, når du leder efter det drømmehus.
1. Hvornår er jeg i forhandling?
du er kun i forhandling, når sælgeren har reageret på dit tilbud ved at lave et modtilbud. Du er endnu ikke i forhandling, når sælgerens mægler siger, at han/hun vil diskutere dit tilbud med sælgeren.
2. Kan en mægler fortsætte med visninger, mens et tilbud forhandles?
ja, det er tilladt. Forhandling vil ikke nødvendigvis føre til et salg. Desuden kan det være, at sælgeren ønsker at vide, hvor meget mere interesse der er. Derudover er det muligt, at
forhandlinger kan være i gang med mere end en potentiel køber på en gang. En NVM-mægler er forpligtet til at gøre dette klart for dig. Sælgerens NVM mægler vil ofte fortælle interesserede parter, at en ejendom er ‘under tilbud’, som vi siger. Som interesseret part har du derefter også ret til at afgive et tilbud, men mægleren kan derefter først indlede forhandlinger med dig, når forhandlingerne med den første interesserede part er afsluttet. NVM-mægleren vil ikke afgive nogen erklæring om mængderne af tilbud. Dette kan føre til overbud.
3. Hvis jeg tilbyder prisforlangende, er sælgeren så forpligtet til at sælge huset til mig?
Nej. Den nederlandske Højesteret har besluttet, at prisforlangende skal ses som en invitation til at afgive et tilbud. Selv hvis du tilbyder den anmodede pris, kan sælgeren derfor stadig
beslutte, om han vil acceptere dit tilbud eller ej, eller få hans mægler til at afgive et modtilbud.
4. Kan sælgeren øge prisforlangende for en ejendom under forhandlingerne?
Ja, sælgeren kan beslutte at hæve eller sænke den anmodede pris. Derudover kan du som en potentiel køber også beslutte under forhandlingerne at reducere dit tilbud. Så snart sælgeren afgiver et modtilbud, bortfalder dit tidligere tilbud.
5. Hvordan er købet faktisk lavet?
når sælgeren og køberen er nået til enighed om de vigtigste punkter (såsom prisen, datoen for overførslen og den besluttende betingelse), vil sælgerens mægler angive de aftaler, der er indgået i en salgskontrakt. Beslutningsforhold er et vigtigt aspekt af dette. Som køber får du ikke automatisk en beslutsom betingelse. Hvis du for eksempel har brug for en beslutsom betingelse for finansieringen, skal du angive dette, når du fremsætter dit tilbud. Det er så vigtigt, at parterne er enige om eventuelle yderligere aftaler og afviklingsbetingelser, inden salgskontrakten udarbejdes. Så snart begge parter har underskrevet salgskontrakten, og køberen har modtaget en kopi af denne kontrakt, finder din lovbestemte tre-dages refleksionsperiode som privat køber sted. Inden for denne frist har du som køber ret til at annullere købet. Hvis du vælger ikke at gøre det, modtager finansieringen, og ingen andre afviklingsbetingelser står i vejen, finder overførslen sted med den civilretlige notar på den aftalte overførselsdato.
6. Er en NVM-mægler tilladt at ændre salgsmetoden under forhandlingerne?
ja, det er tilladt. Nogle gange er der så mange interesserede parter, der tilbyder prisforlangende eller deromkring, at det er svært at afgøre, hvem den bedste køber er. I sådanne tilfælde kan sælgerens mægler – i samråd med sælgeren – beslutte at afbryde de aktuelle forhandlinger og ændre tilbudsproceduren, for eksempel til en registreringsprocedure. Dette giver alle tilbudsgivere lige mulighed for at afgive det højeste tilbud. Inden systemet ændres, skal mægleren naturligvis opfylde de allerede indgåede aftaler.
7. Er en NVM-mægler berettiget til at spørge en latterligt høj pris for en ejendom?
sælgeren bestemmer i samråd med sin NVM-mægler den pris, som han eller hun ønsker at sælge sit hjem til. Køberen har ret til at forhandle om prisen, men sælgeren beslutter altid.
8. Hvad er en mulighed?
i juridisk forstand giver en mulighed en part valget om at indgå en salgskontrakt med den anden part gennem en ensidig erklæring. Parterne er enige om salgsbetingelserne, men køberen får for eksempel en ekstra uge at overveje. En sådan mulighed er almindelig ved køb af nybyggede ejendomme. Dette er dog ikke tilfældet med eksisterende ejendomme. Udtrykket ‘option’ bruges ofte forkert. I dette tilfælde henviser det til visse indrømmelser, som en sælgers NVM-mægler kan være parat til at give til en interesseret potentiel køber under forhandlingsprocessen. Omfatte, at en interesseret køber får et par dage til at tænke på et tilbud. I mellemtiden vil NVM-mægleren forsøge ikke at indlede forhandlinger med en anden part. Den interesserede køber kan bruge denne tid til at få bedre indsigt i hans/hendes økonomi eller de potentielle anvendelser af ejendommen. Du kan ikke kræve en mulighed; sælgeren og sælgerens NVM-mægler beslutter selv, om der gives særlige indrømmelser som en del af forhandlingsprocessen.
9. Skal en mægler først forhandle med mig, hvis jeg var den første til at ringe til en visning, eller hvis jeg er den første til at afgive et tilbud?
Nej. Sælgerens mægler bestemmer salgsproceduren sammen med sælgeren. Han / hun er dog forpligtet til at informere dig om dette. Hvis du er seriøst interesseret, så spørg mægleren, hvad din position er. Dette kan forhindre skuffelse.
10. Er ejendomsmæglerens provision inkluderet i’købsomkostninger, der skal betales af køberen’?
Nej. De ‘købsomkostninger, der skal betales af køberen’, inkluderer de omkostninger, som regeringen forbinder med overdragelsen af en ejendom. Dette er overførselsafgiften (6%), de notarielle gebyrer for udarbejdelse af ejendomsoverførselsdokumentet og omkostningerne ved optagelse heraf i registre. Derudover skal køberen tage hensyn til de (notarielle) omkostninger til udarbejdelse og registrering af pantelånet. Hvis sælgeren har indkaldt en ejendomsmægler til at sælge huset, er disse omkostninger på hans/hendes bekostning. Når alt kommer til alt repræsenterer sælgerens mægler sælgerens interesser og ikke din som køber. Af denne grund er det generelt en god ide at ansætte en NVM Ejendomsmægler selv. Ejendomsmæglerens provision for købers mægler er på købers forbrug.
yderligere information?
Se også vores hjemmeside på www.nvm.nl eller besøg en NVM ejendomsmægler i dit område. Han eller hun vil med glæde hjælpe dig.